Ипотека и недвижимость - Зарубежная пресса о российской недвижимости

В начале октября состоялся очередной Форум столичных риэлторов. Смысл этих мероприятий, проходящих ежегодно, состоит в том, что обсуждаются на них самые разные проблемы.
Затянувшаяся стабилизация

Текущему состоянию рынка посвятила свое выступление Анна Лупашко, президент Московской ассоциации риэлторов, вице-президент корпорации Рескор. По ее словам, столичный рынок очевидно оздоравливается, но затянется этот процесс надолго. Признаки стабилизации очевидны: впервые за долгое время количество продавцов оказывается больше, чем покупателей; в два раза по сравнению с весной вырос средний срок экспозиции квартиры; вновь стали заключаться альтернативные сделки. Кроме того, на мировых рынках заметно подешевела нефть, а это значит, что приток в Россию валюты может сократиться. Однако есть мощные факторы, работающие на продолжение роста цен. В первую очередь, это огромная неудовлетворенность людей своими жилищными условиями - по данным социологических исследований, улучшить их хотели бы 60% россиян и 50% москвичей. Реально же может это сделать лишь 0,1% населения. Если спрос со стороны людей с деньгами выдохнется, его подхватит ипотека, - выразила уверенность А.Лупашко.

Порулим?

Тему влияния государства на рынок затронул заместитель руководителя Департамента жилищной политики правительства Москвы Николай Федосеев. Сегодня невозможно административным решением заморозить цены на квартиры, но и спокойно взирать на рост, делающий жилье недоступным большинству москвичей, городские власти тоже не собираются. Поэтому они намерены предложить определенные меры протекционизма, включающие возрождение жилищно-строительных кооперативов, а также развитие системы найма жилых помещений. Возможно, застройщики в будущем станут часть построенных ими домов сдавать внаем. В Европе это очень развито. Там во многих городах муниципалитеты вообще не имеют своего жилья, а помощь малоимущим оказывается в форме субсидий на оплату найма квартиры, - отметил Н.Федосеев. Вспомнил замруководителя ДЖП и недавнюю инициативу о введении повышенного налога на богатеев, имеющих две и более квартиры, и отозвался об этой идее очень одобрительно.

Даешь гигаватты!

Иван Грачев, в прошлом депутат Госдумы, а ныне председатель партии развитие предпринимательства, председатель Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, акцентировался на проблеме, которая, по его словам, окажется посерьезнее нехватки участков под застройку и злоупотреблений чиновников, эти участки распределяющих. Это - дефицит инфраструктуры, в первую очередь, энергии. Сегодня для решения проблемы роста ВВП и полномасштабного жилищного строительства России требуется прибавка в 10 гигаватт в год, в том числе Москве - 2 гигаватта. Реально же мощности увеличиваются в 10 раз меньше. Сейчас на создание одного гигаватта РАО ЕЭС России тратит 3 млрд долларов. Соответственно, нужно тратить по 30 миллиардов. Ясно, что никакой частный бизнес таких трат не потянет, - убежден И.Грачев.

Питерские рекорды

Москва привыкла считать себя пупом земли - и в хорошем, и в плохом. О том, что это не всегда так, деликатно напомнил Александр Романенко - президент Российской гильдии риэлторов, глава петербургской компании Адвекс. По его словам, московские 73% за девять месяцев блекнут на фоне более чем 100%-ного роста, случившемся в Санкт-Петербурге всего за полгода. У нас были периоды, когда квартиры дорожали на 4%, но нет, не в месяц, а в неделю. Так что нынешние 2% роста для нас отрадное явление, - сказал А.Романенко. Что ж, утешать себя тем, что у соседа корова сдохла, - это не очень по-христиански, но действенно. Психологи подтвердят.

Что и как считаем?

Руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко обратился к темам исследований рынка недвижимости. На первый взгляд, сделать это очень просто: существует огромное количество информации, которую можно собрать и обобщить. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что данные эти могут быть, во-первых, устаревшими (особенно этим грешит Интернет, где до 90% объектов продаются по нескольку лет), во-вторых, неполными, а в-третьих, сознательно искаженными. Скажем, цена от 2000 долларов за кв. м означает, что за такие деньги продаются квартиры на первых этажах и самых неудачных метражей и планировок. Интересные варианты могут стоить и 2500, и 3000.

Выход из положения - либо обзаводиться собственным аналитическим отделом (10-15 человек, которые непрерывно висят на телефонах, перепроверяя почерпнутые из рекламы данные), либо заказывать исследования у профессионалов. Они обойдутся недешево - от 1,5-2 до 10-15 тысяч долларов, но зато в этом случае можно быть уверенным, что информация верна.

Умный гору обойдет

Вступившему в действие 1 июля нынешнего года Закону О рекламе было посвящено выступление Владимира Киселева, профессора кафедры менеджмента и маркетинга Академии народного хозяйства. Любой закон можно обойти, - с этой жизнеутверждающей фразы все и началось.

Серая схема часто оказывается не только дешевле, но и эффективнее действий в лоб. Например, вместо того чтобы оплачивать дорогущую рекламу коттеджного поселка, можно организовать модную тусовку по соседству. Туда слетятся звезды, телевидение приедет снимать их за так. Конечно, режиссер может постараться сделать так, что в кадр не попадут ваши рекламные щиты. Что ж, договоритесь с режиссером - это выйдет дешевле, чем покупать эфирное время. Аналогично и в Москве - если принять участие в городском конкурсе на лучший двор, то телевизионщики прибегут сами, а довольные жители расскажут в эфир, как хорошо им живется на этой улице.

Тем более, что такая косвенная реклама действеннее прямой. Последней, по оценкам социологов, верят всего 5% зрителей. Уж на что доверчив наш народ, но коллективными усилиями различных МММ его удалось подлечить

И дольше века длится спрос

Сколько еще продлится нынешний высокий спрос на офисы? На этот вопрос пытался ответить Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики Управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ. Выходило, что продлится долго - Москве офисы нужны. Различные эксперты, в том числе и из правительства, обещают нам затяжной рост, структура экономики российской столицы все больше меняется от производства к услугам - а значит, работникам нужны не заводы, а офисы.
Офисов же не хватает. В Брюсселе их - 12,2 кв. м на одного жителя, в Лондоне - 4, Париже - 3,7, в Москве же всего 2,8 кв. метров. Это если считать все офисные помещения (по данным БТИ - 29,3 млн. кв. м), а если же только международного класса, которых у нас всего 5,1 млн. кв. м, то на душу населения придется вообще 0,5 квадрата. И это при том, что коэффициент столичности у Москвы выше, чем у любой европейской столицы - иными словами, концентрация всей деловой и административной жизни страны запредельная. Хорошо это или плохо - разговор отдельный, но офисы в Москве пустовать не будут. Это точно.

Публичные жалобы

О реагировании риэлторов на отзывы об их собственной работе говорил Игорь Богомаз, зам. главного редактора газеты КДО. С позитивными отзывами все понятно - их агентства недвижимости радостно вывешивают на своих сайтах. А как быть с негативом, который широким потоком течет на форумы?

Тут возможны три пути. Либо риэлторы делают вид, что недовольных просто нет. Либо пытаются запретить - часты случаи, когда администраторам сайта звонят и требуют удалить неправильные отклики. Третий вариант самый разумный - это когда пытаются разобраться с существом проблемы. Причем делают это публимчно при всем честном народе, что добавляет компании симпатии аудитории.

Запрещать - это путь в никуда, убежден И.Богомаз. Потому что, наряду с модерируемыми сайтами, в Интернете плодятся бесчисленные блоги. По статистике Яндекса, в 2005 году каждый час в Рунете появлялось по 20 блогов. В 2006 году - уже по 100 (весь текст доклада выложен здесь).
Представляем вниманию читателей взгляд издалека на некоторые процессы и события, происходящие на российском рынке недвижимости.

Американская The New York Times в статье, озаглавленной Манхэттен на Москве-реке, подробно рассказывает о ходе сооружения делового центра Москва‑сити крупнейшего инвестиционного и строительного проекта в Европе. Идея его создания возникла еще в 80-е гг., но лишь теперь, когда Москва стала не только крупнейшим городом Европы, но и финансовой и культурной столицей восточной части континента, сложились условия для реализации проекта. В прошлом году цены на недвижимость в Москве достигли фантастических высот, российский фондовый рынок вырос на 90 %, а объем иностранных инвестиций в столице увеличился по сравнению с 2004 г. на 67 %.

Неоднократно Кремль подвергали критике за жесткий контроль над крупным бизнесом, однако президент РФ В. В. Путин добился определенной экономической стабильности, а это именно то, что нужно инвесторам. Раньше символами Москвы были сталинские высотки, а также кремлевские башни и дворцы наследие дореволюционной России, теперь же, возводя, как и весь мир, небоскребы, городские власти и застройщики хотят доказать, что страна стала игроком мирового масштаба.

Французская The International Herald Tribune обсуждает весьма радужные перспективы появления новых торговых центров в больших российских городах. К концу 2008 г. в Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Самаре появится 11 крупных торговых комплексов общей площадью 2 млн кв. м. А всего в этом году сооружение моллов началось в 13 городах-миллионниках. Но лидирует, несомненно, Москва: на ее долю приходится 30 % объема розничной торговли в стране, а площадь 80 моллов составляет более 1,6 млн кв. м. Однако, несмотря на запланированное масштабное строительство, столице пока не удается догнать Западную Европу: на тысячу москвичей сейчас в среднем приходится около 80 кв. м торговых площадей, а на тысячу лондонцев 230 кв. м.

Основные моллы, начиная с самого первого мегамолла, расположены за пределами кольцевой автодороги; в центре города есть только подземный Охотный Ряд рядом с Красной площадью. Вскоре должен появиться еще один под Пушкинской площадью. Его сооружение в таком месте обходится очень дорого из‑за большой плотности линий метро и обилия ветхих коммуникаций, но зато, как считают специалисты, он приобретет огромную популярность, ведь зимой в нем можно будет укрыться от суровых российских морозов.

Возрождение российской индустрии скачек планируют осуществлять по гонконгской модели, утверждает газета South China Morning Post. Московский ипподром ведет свою историю с 1834 г., когда царь Николай I выделил несколько квадратных километров для изысканных аристократических развлечений. Сейчас ипподрому предстоит серьезная реконструкция и модернизация, но основные архитектурные черты будут сохранены. Вероятно, зажегшийся для проекта реконструкции зеленый свет означает, что Владимир Путин остался доволен III Скачками на приз президента Российской Федерации, которые собрали 12 тысяч зрителей.

Государственная модель построения индустрии скачек заслужила неоднозначную репутацию, однако в России централизованное принятие решений может позволить быстро создать хорошо спланированную отрасль, учитывающую лучшие мировые достижения в этой области. Так, директор московского ипподрома и ряд высокопоставленных чиновников приезжали в Гонконг на крупные международные скачки перенимать опыт.

В России кроме московского существует еще 11 ипподромов. Среди них наиболее известны южные: в Ростове-на-Дону, Пятигорске и Краснодаре. Однако главная задача не столько довести до совершенства старые ипподромы и построить новые, сколько дать возможность россиянам делать ставки на скачках, вообще не приходя на ипподром.

Французская газета Libе’ration пишет о разительном контрасте между природными богатствами российской республики Саха, где добывают четверть всех алмазов в мире, и плачевным состоянием ее столицы города Якутска. Все дороги в рытвинах и ямах, стены многих строений в трещинах, а на деревянные домики больно смотреть. По данным местных газет, далеко не все здания готовы к зиме. Даже по сравнению с другими не самыми благополучными городами России Якутск весьма непригляден, а ведь Республика Саха один из самых главных регионов страны по доле ВВП на душу населения.

Американская The Christian Science Monitor отмечает рост популярности загородной жизни: москвичи превращают бывшие дачи или вновь купленные участки в места своего постоянного обитания. Масштабы загородного строительства сравнимы разве что с миграцией в пригороды американцев в 1950‑е гг. Около четырех миллионов москвичей имеют участки земли в радиусе 200 км от столицы. Массовый исход из города создал большие проблемы на дорогах и еще большие в старых дачных поселках, где теперь соседствуют огороды пенсионерок и разномастные дворцы: французские шато, британские особняки в неогеоргианском стиле и крепости а-ля замок Дракулы. Инфраструктура этих населенных пунктов не отвечает новым требованиям: перебои с электричеством, проблемы с водой. Построив общий забор и наняв охрану, жители поселков переходят важный психологический рубеж и превращаются из беззаботных дачников на отдыхе в население охраняемой резиденции.

Экспансию российского Дальнего Востока, предпринятую Китаем, обсуждает на своих страницах американская The Chicago Tribune. Следы этого присутствия заметны повсюду на берегах Амура. В Благовещенске китайская строительная фирма возвела 30 многоэтажных жилых домов, три торговых центра и больницу. Большое число китайцев покупает рестораны и квартиры. Все это неудивительно, учитывая историю региона и крайне низкую плотность российского населения: один человек на квадратный километр. Местные строительные фирмы жалуются, что обилие китайских застройщиков мешает готовить собственные квалифицированные кадры, а выходцы из Поднебесной утверждают, что от конкуренции все только выиграют.

Подъемный кран стал гербом Москвы, а грохот разнообразных технических устройств для бурения ее гимном, пишет британский журнал The Economist. Но хотя город превратился в одну большую строительную площадку, квартир в новых домах и реконструированных дореволюционных зданиях на всех желающих не хватает, а покупать жилье, возведенное в советскую эпоху, состоятельные россияне не хотят. Число тех, кто приобретает недвижимость с помощью ипотечных кредитов, ежегодно удваивается, но тем не менее только 5 8 % всех сделок совершают с использованием ипотеки. Журнал также отмечает, что для строительства необходимо огромное количество разрешений и согласований, а это увеличивает стоимость жилья более чем на 10 %. Другие проблемы строительного рынка использование труда иммигрантов, часто нелегальных и живущих в далеко не комфортных условиях, замена представляющих историческую ценность старинных домов их современными копиями и появление в центре зданий из стекла и стали, которые выглядят очень эффектно, но портят общий облик столицы.

Российский Гринпис предпринимает отчаянные попытки остановить строительство туристического комплекса мирового уровня в Сочи, пишет британская газета The Independent. Если его все же возведут, предупреждают экологи, то вся территория вокруг российского черноморского курорта Сочи на Западном Кавказе пострадает, а это один из немногих регионов Европы, где природа еще сохранилась в первозданном виде. До сих пор доступ туристов в данную зону был ограничен, однако намерение Сочи стать столицей зимней Олимпиады 2014 г. может кардинально изменить ситуацию. Так, около 52 из 190 тыс. га территории национального парка выделены под застройку. Помимо собственно олимпийской деревни планируют соорудить несколько горнолыжных курортов, скоростную рельсовую дорогу и гидроэлектро-станцию. Однако российский Гринпис считает, что экологические последствия данных проектов не были учтены, и пытается добиться в Верховном суде отмены правительственных решений, санкционирующих строительство.