Ипотека и недвижимость - Две стороны pr-барьера

Аукционная система выдачи земельных участков, которая должна была заработать в 2006 году, привела к тому, что в большинстве муниципалитетов процесс землеотвода был остановлен вовсе. Новые поправки в Градостроительный кодекс РФ частично возвращают прежнюю схему выделения стройплощадок: региональным властям разрешено отводить их под целевые проекты без проведения конкурсов и вовлекать в оборот земли, на которые уже было выдано постановление о строительстве.

Власти Самарской области обещают провести первые торги по земле в Самаре в начале года. На аукцион предполагается выставить три площадки в центре города, сообщил главный областной архитектор Владимир Жуков на заседании Градостроительного совета Самарской области, состоявшемся в конце декабря. Сейчас региональное министерство строительства совместно с городскими властями проверяет юридическую чистоту выбранных земельных участков.

Самара одной из последних среди городов Поволжья начнет проводить аукционы по земле. Этот процесс должна поставить на поток новая городская администрация, сформировавшаяся после выборов мэра в октябре 2006 года. Прежняя власть, по словам пресс-секретаря Самарской гильдии строителей Михаила Рагульского, фактически не занималась данным вопросом.

В остальных региональных столицах аукционная система хотя и с опозданием, но уже запущена. В Чебоксарах, например, торги проводятся начиная с марта прошлого года, в Нижнем Новгороде с мая, в Саратове с октября. А в Казани выделение земельных участков путем аукционов идет еще с 2002 года. Правда, и в этих городах такая система реализации земли работает далеко не идеально.

Хотели как лучше, но денег не хватило
Согласно Градостроительному кодексу РФ, выделение земельных участков под строительство через систему аукционов должно было стать единственно возможной процедурой землеотвода уже с 1 октября 2005 года.

Вводя новые правила, законодатели преследовали благую цель сделать процесс распоряжения землей прозрачным для всех его участников. Торги хороши уже тем, что позволяют публично установить рыночную стоимость участков. Разработчики документа хотели также освободить застройщика от необходимости оформлять площадки. Предполагалось, что местная администрация будет сама подготавливать весь пакет разрешительной документации на продаваемую землю, предоставлять покупателю согласованную с генпланом города или перспективным планом развития территории схему ее застройки, выдавать на участок согласованные с Водоканалом, электросетями и газовиками техусловия и определять при необходимости точный размер обременений по сносу ветхого жилья и отселению. В идеале все эти работы местная администрация должна была проводить за свой счет.

Однако, как всегда, высокие замыслы законодателей испортил пресловутый финансовый вопрос. Власти большинства муниципалитетов, ссылаясь на дефицит бюджета, заявляют, что у администраций нет средств на организацию аукционного процесса. А средства требуются действительно немалые. Так, по оценке строителей, оформление участка и получение техусловий обходится в сумму, равную 1015% сметной стоимости строительства. То есть для того, чтобы обеспечить выделение площадок под возведение предусмотренного нацпроектом 1 млн кв. м жилья в год при себестоимости строительства в 20 тыс. рублей за кв. м (средняя себестоимость возведения монолитно-каркасного дома в нашем макрорегионе, по данным Ассоциации строителей России), необходимо заложить в местный бюджет около 2 млрд рублей. Таких сумм не запланировано ни в одном бюджете поволжских городов и областей.

В итоге на аукционы выставляются участки, не подготовленные должным образом. Пакеты документов и техусловия на них, по договору с мэрией, оформляют сами участники торгов. Правда, если фирма, готовившая документы, проиграет, ее затраты компенсирует победитель аукциона, поясняет Алексей Черкасов, заместитель главы администрации Чебоксар по градостроительству и реконструкции. Однако строителей такая схема работы не устраивает. Материальные затраты, отраженные в бухгалтерских документах, несопоставимы с моральными, заявил нам представитель одной из крупных чебоксарских строительных компаний. Зачастую за одной подписью приходится бегать полмесяца. Если нет никакой уверенности в победе на аукционе, спрашивается, зачем нам эта морока?

Идея не пошла
Бизнес готов взять на себя подряд на подготовку участка. Но лишь при условии, если реализацией площадки он будет заниматься самостоятельно. В частности, такую схему предполагала концепция сервейинга территорий, которую еще в 2004 году предлагал администрации Казани Поволжский антикризисный институт (ПАИ, Татарстан).

ПАИ считал, что необходимо ввести механизм комплексного развития городских территорий, который учитывал бы интересы городских властей, инвесторов и жителей и соответствовал бы общим тенденциям городского развития. При этом земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предлагалось отдать в управление профессиональным управляющим компаниям (сервейинговым агентствам). Они разрабатывали бы планы их освоения (концепции развития), осуществляли инженерную подготовку территории, формировали земельный участок к продаже и реализовывали его на открытых торгах частным инвесторам. Таким образом, инвестор получал бы оформленный земельный участок и готовый план его освоения. Но эта идея не получила своего практического воплощения. Все перечисленные вопросы остались в компетенции Городского комитета земельных и имущественных отношений. А созданный при ПАИ Центр сервейинга сейчас оформляет площадки только под собственные проекты как поступает большинство девелоперских компаний.
Получить площадку под застройку в центре города без обременений практически невозможно. У мэрий нет средств для сноса ветхого жилья и подведения коммуникаций.

По мнению строителей, у властей есть возможность изыскать средства на подготовку земли к продаже. Технический директор одной из чебоксарских строительных компаний, не пожелавший называть своего имени в печати, считает, что власти могут, например, вкладывать вырученные на аукционах средства в развитие земельных отношений и подготовку следующих участков. Конкретизируя свою мысль, наш собеседник советует: Допустим, строители платят три с половиной миллиона рублей за площадку. Получив эти деньги, администрация может вложить их в формирование другой площадки, которая принесет городской казне прибыли раза в два больше. И так далее. Алексей Черкасов убежден, что к такой практике муниципалитеты обязательно придут, причем скоро. Через год-полтора полученный от аукционов экономический эффект позволит нам продавать разрешения на строительство уже подготовленных земельных участков ровные площадки с подведенными коммуникациями, обещает он.

Никаких планов
Но ограниченные финансовые возможности местных властей, оказывается, не главный тормоз запущенного законодателями процесса. Куда большие проблемы аукционной системе выделения стройплощадок создает отсутствие единого правового поля в проведении операций с землей. В настоящее время ряд крупных городов Приволжского федерального округа (ПФО) живет без современных генеральных планов развития.

Так, Олег Подкопаев, начальник отдела развития казанской строительной компании Кулон, говорит, что коммуникаций на выставляемых на торги участках не будет до тех пор, пока не примут генплан Казани и не проведут анализ развития инженерных сетей и коммуникаций города. Он надеется, что с принятием этого документа власти будут подводить коммуникации за счет местного бюджета.

Но, как показывает практика, наличие генплана не обяжет город выполнять техусловия, хотя и сделает процесс их формирования более прозрачным и понятным. Например, в Чебоксарах, где ген-план принят, фирма, выигравшая аукцион, заключает договор о помощи городу в развитии инженерной инфраструктуры, направляя на эти цели 20% от стоимости объекта. Причем победитель аукциона не перечисляет деньги, а выполняет технические условия, уточняет Алексей Черкасов. Так, если в микрорайоне не хватает мощностей для подачи тепла и электроэнергии в новостройки, застройщик увеличивает мощность сетей, и ему засчитываются эти 20%. В условия аукциона может быть включено обязатель-ство снести старые здания и отселить проживающих в них людей. Если на участке расположен ветхий дом, находящийся в собственности города, то расходы делятся пополам: половину жителей отселяет застройщик, половину муниципалитет, рассказывает г-н Черкасов.

Обеспеченная современным генпланом развития прозрачность расчетов в разработке техусловий и обременений, которые должны быть прописаны для выставляемого на торги участка, уже сама по себе значительный шаг вперед в системе выделения земли. Ведь сейчас в спорных ситуациях чиновники и коммунальные службы либо ссылаются на старый генплан как уверяют они, он продолжает действовать до принятия нового, несмотря на обозначенные сроки годности (к примеру, в Самаре до 2001 года), либо и вовсе формулируют требования к застройке и техусловия на глазок.

Земельная амнистия
Еще большую проблему в создании правового поля для операций с землей представляет отсутствие строгой системы учета земельных участков. По словам Владимира Жукова, в Самаре большинство площадок уже закреплено за тем или иным владельцем. Это подтверждают и девелоперские компании, заинтересованные в строительстве тут своих объектов.

Причем чаще всего фирмы, заявляющие о своих правах на землю в городе, не имеют полного пакета документов на нее, ведь прежнее законодательство позволяло оформлять землю поэтапно, и весь пакет документов на нее, как правило, готовился едва ли не к моменту сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Такая схема оформления участков предоставила городским властям и возможность вывести огромное число площадок из-под системы аукционов, начав процесс землеотвода (например, дав различным фирмам так называемые документы о предварительном согласовании), но так и не завершив его (в большинстве случаев процесс так и остановился на выдаче предварительных разрешений). Стоит ли говорить, что на большинстве участков, которые де-юре закреплены за какой-либо фирмой, строительство так и не начиналось.

С вступлением в силу норм Градостроительного кодекса РФ, требующих реализации площадок на аукционах и запрещающих строительным компаниям работать на неоформленных участках, такие земли оказались вне закона. Юридически они не признавались оформленными (полного пакета документов на них не было). По закону их следовало выставлять на аукционы и реализовывать с торгов. Это послужило главной причиной претензий прокуратуры к строительным компаниям и чиновникам, продолжавшим оформлять такие площадки в прежнем режиме либо пустившим все на самотек. В Самаре, Ярославле, Волгограде, Тольятти земельное дело привело на скамью подсудимых влиятельных чиновников город-ских администраций и даже глав городов. Причем под удар попали как площадки, на которых застройка не ведется и которые просто придерживаются фирмами-спекулянтами, так и принадлежащие добросовестным застройщикам, всего лишь следовавшим сложившейся практике оформления земли.

Разрешить проблему обещают новые поправки в Градостроительный кодекс, принятые Госдумой РФ в минувшем декабре и вступившие в силу 1 января этого года. Они разрешают компаниям, согласовавшим с местными властями место застройки до 1 октября прошлого года, получить участок без аукциона. Причем поправки стимулируют владельцев стройплощадок использовать их по назначению, разрешая властям поднимать ставки аренды земли спустя три года после ее выделения, если фирма так и не начала строительные работы. Более того, до 30 декабря 2007 года строители имеют возможность получить землю целевым назначением (без торгов) еще в двух случаях. Во-первых, если речь идет о строительстве жилья для государственных и муниципальных нужд на новых территориях, признанных пригодными для жилищного строительства. Во-вторых, если реализация проекта предусматривает переселение граждан из ветхих и аварийных домов.

Девять кругов согласований
Строители опасаются, что законодательные инициативы, призванные ускорить процесс оформления земли и согласования проектов, могут свестись на нет из-за административных барьеров. Сейчас, по оценкам участников рынка, на оформление стройплощадки в лучшем случае уходит год-полтора, а количество согласований доходит до 40.

Обещанный властями принцип единого окна в строительстве так и не заработал, отмечают в Ассоциации строителей России. Алексей Черкасов уверяет, что муниципальные власти сделали все возможное для того, чтобы этот принцип работал, и пеняет на региональные представительства федеральных структур, задерживающих согласование документов. А в Казани больше всего нареканий вызывает у строителей работа Городского комитета земельных и имущественных отношений и Главного архитектурно-проектного управления. Новый мэр республиканской столицы Ильсур Метшин уже пообещал ускорить процесс прохождения документов. По его инициативе в администрации города создана межведомственная комиссия по земельным вопросам.

Выделение стройплощадок в Самаре и Нижнем Новгороде обещали ускорить областные власти, воспользовавшись предоставленным им Градостроительным кодексом правом распоряжаться землей в областном центре. Но полного разделения полномочий облправительства и мэрии в управлении земельными отношениями до сих пор так и не произошло, отмечает Ольга Сажина, заместитель генерального директора по маркетингу нижегородской компании Жилстрой-НН. Землю, поясняет она, продает или передает в аренду областное правительство, но застройщик обязан согласовать градостроительные документы в мэрии. И здесь возникают административные барьеры, так как чиновники городской администрации не хотят выпускать из рук оставшиеся рычаги управления.

Не могут договориться между собой о разделении полномочий и самарские власти. До сих пор они спорят о том, кто именно должен финансировать подготовку участков к аукциону. Как поясняет Владимир Жуков, областная администрация взяла на себя лишь организаторскую и контрольную функции в части выделения земли, тогда как готовить площадку, в частности, решать вопросы расселения и сноса ветхого жилья, должны муниципалитеты, которым выделяются для этого средства под целевые программы. Городские же власти считают такое разграничение обязанностей некорректным. Ведь на них возлагается самый сложный и капиталоемкий этап работ, в то время как финансирование целевых программ явно недостаточно для того, чтобы требовать от города подведения коммуникаций и сноса ветхого фонда за его счет. По словам Владимира Жукова, чтобы сдвинуть аукционный процесс в Самаре с мертвой точки, областные власти приняли решение профинансировать подготовку к торгам первых трех земельных участков в городе за свой счет.

Времени на выяснение отношений у региональных властей в обрез. Они уже опаздывают с обеспечением нацпроекта Доступное жилье стройплощадками. Как заявляют в Ассоциации строителей России, учитывая сроки согласований и возведения объектов, земля под застройку требуется немедленно. Иначе запланированные цифры ввода жилья к 2010 году останутся только на бумаге.
I сессия PR на рынке недвижимости: поиск эффективности и проблемы реализации Олег Мигунов, руководитель филиала европейского коммуникационного агентства Мedia Сonsulta International Holding, Berlin в России: Неограниченные возможности ограниченных PR-бюджетов.

В Германии в области недвижимости в подавляющем большинстве случаев PR остается функцией высшего менеджмента. По всем этим вопросам решения принимаются высшими управляющими. С одной стороны, это хорошо. Но, с другой стороны, это значит, что решения по бюджету и по планированию мероприятий часто принимаются по остаточному принципу. Очень редко существует самостоятельный отдел коммуникаций даже в крупных компаниях. Нет внешних агентств, которые специализируются в сфере PR. Преобладает общение с внешними целевыми группами. Недооценивается значение внутрикорпоративных коммуникаций, работы с персоналом самих компаний.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп: Роль средств массовой информации в жизни простого обывателя. Легенды и мифы.
СМИ формируют легенды и мифы современности. Например, легенду о мыльном пузыре, в которую все так охотно верят. Или миф о том, что в любой кризисной ситуации есть крайний: так, в росте цен якобы виноваты инвесторы и риэлторы, которые спекулируют жильем. Регулярно обнаруживается очередной заговор производителей стройматериалов или застройщиков, которые, оказывается, не все продают, а сидят и чего-то ждут. Ничего подобного. Все зависит от цены. У нас хотели купить проект в ММДЦ Москва-Сити из расчета $1?000 за метр квадратный. Эта цена неправильная. Давайте попробуем оценить, сколько стоит миф о стагнации. По данным нашей компании, цены на квартиры в новостройке растут в среднем на 3? ?3,5% в месяц по мере готовности дома. Если взять среднюю стоимость квартиры $250?000? ?300?000, то минимум месяц ожидания стагнации выливается в дополнительные расходы $8?000? ?10?000 на контракте.

Григорий Куликов, председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость: Нужен ли PR компании, которая является брендом на рынке недвижимости?.
Бизнес как социальное творчество предполагает, в моем понимании, обязательно и творчество в области взаимодействия с общественностью, со всеми целевыми группами. Я бы хотел поговорить о репутации как важной цели и следствии правильного PR. Качественный PR работа, основанная на правде. Этим она и отличается от пропаганды. Сегодняшний представитель самых разных целевых групп нами воспринимается как человек продвинутый, умный, современный человек, которого простой грубой пропагандой брать неприлично и просто-напросто опасно. Эти опасности овеществляются в различного рода процессах, которые происходят на рынке недвижимости.

Мы привыкли говорить, что PR это взаимодействие компании и СМИ и через СМИ с общественностью. Но понятие PR гораздо шире. Внутренний PR тоже существует. Закон создания качественного бренда: бренд растет изнутри компании, это вовсе не имидж. Бренд создается каждым сотрудником компании.

Михаил Дворкович, директор департамента общественных связей корпорации MIRAX GROUP: Зависит ли рынок недвижимости от общественного мнения?
Отвечу на этот вопрос буквально за одну минуту. Давайте вспомним ситуацию с гиперинфляцией в 90-е годы. Ее основной причиной были инфляционные ожидания населения. Одна из основных причин галопирующего роста цен на жилье сверхспрос, в том числе приезжающих в Москву людей из регионов, в том числе инвесторов внутри Москвы. Рынок недвижимости очень сильно зависит от общественного мнения.

Валех Рзаев, директор по внешним связям группы компаний Forum Properties: PR-герилья в недвижимости
Сегодня информационная герилья, как часть партизанского маркетинга, с минимальными расходами и изощренной креативностью уже наблюдается в PR-продвижении компаний и объектов на рынке недвижимости. А прогнозы развития на ближайшие 10 лет потребуют особого внимания всех игроков рынка недвижимости. Ибо стабилизация и, возможно, последующая стагнация рынка недвижимости обернется множеством проблем для специалистов PR и рекламщиков. В этой связи стремительно растет ценность PR-?активности компании, которая, прежде всего, должна наработать себе позитивную репутацию. При этом активность должна быть не спорадической, а постоянной, как поступь разогнавшегося автомобиля на трассе.

Алексей Патрушев, PR-консалтинг в сфере недвижимости: Ошибки в PR-продвижении компаний и проектов
Основная ошибка многих PR-кампаний заключается, на мой взгляд, в том, что не делается никакого планирования и никакой последующей корректировки. Делаются определенные шаги например, пишется пресс-релиз, в надежде, что дальше все само завертится. На самом деле любой пиарщик должен иметь критические черты, чтобы оценивать свою предыдущую деятельности и в соответствии с этим делать некую корректировку для дальнейших шагов по продвижению компании или проекта.

Очень многие компании ограничиваются всего лишь какой-то презентацией или написанием одного пресс-релиза. А старт проекта нужно использовать максимально эффективно. И не только старт: я не могу припомнить красивого финала проекта. Пока что люди ориентированы на короткие проекты, короткие деньги. А успешно реализованный проект великолепнейшая возможность для старта нового проекта....

II сессия Редакция СМИ и PR-подразделение компании на рынке недвижимости: потенциал взаимодействия и ошибки понимания.

Сергей Жарков, главный редактор цветных приложений к газете Ведомости Недвижимость Жилой фонд, Недвижимость стены бизнеса, Зарубежная недвижимость: Необходимость кодекса этики во взаимодействии между журналистами и участниками рынка.
Я думаю, и любой и журналист, и сотрудник пресс-службы, и топ-менеджер компании сталкивался с тем, что взаимоотношения участников рынка и средств массовой информации не всегда бывают этичными. Действительно, это факт, но, что называется, как с этим бороться и как с этим жить?

На самом деле нужно, на мой взгляд, всегда помнить одну простую истину: если есть правило, то оно должно играть в две стороны. То есть быть обязательным как для одной стороны, так и для другой. Как в футболе: если одна команда имеет право давать пас и обводить, то и вторая команда точно так же вправе рассчитывать, что такая возможность будет ей предоставлена.

Дмитрий Земсков, издатель DSmagazine, генеральный директор информационно-рекламной службы компании Дон-Строй.
Зачем мы сделали журнал DSmagazine? Для этого существовало несколько предпосылок. Во-первых, давно хотелось сделать качественное издание, которое являлось бы информационной площадкой для обсуждения интересных проблем. Потому что сегодня на рынке очень мало независимых изданий, очень мало квалифицированных журналистов, которые действительно разбираются во всех тенденциях недвижимости.

Андрей Воскресенский, обозреватель журналов Коммерсант Деньги, Коммерсант Власть, шеф-редактор приложения Коммерсант-Дом: Как дать комментарий так, чтобы журналист обязательно его опубликовал (на примере рубрики События и цены в журнале Коммерсантъ Деньги).
Первое: как это ни банально звучит, журналисту хочется получить эксклюзив. Второе: всегда со стопроцентной вероятностью я опубликую комментарий, в котором рассказывается о какой-то новой тенденции, о которой мы еще не говорили. Третье: я обязательно сошлюсь на любое мнение, которое идет вразрез с общепринятым. Потому что это интересно. Оно может быть неверным, достаточно волюнтаристским, но если оно в чем-то возбуждает читателя, это обязательно пройдет. И, наконец, четвертое. Вещь, которая опять-таки всех возбуждает это негатив.

Михаил Морозов, главный редактор газеты Квадратный метр: Упоминание имени компании и ее представителей на страницах СМИ: современная практика, взаимоотношения редакции и рекламной службы.
Выбор комментатора в большинстве случаев целиком и полностью выбор самого журналиста, который пишет этот материал, и выбор зависит от того, насколько у него хорошие, теплые отношения с тем или иным пиарщиком, с конкретным представителем пресс-службы. Почему зачастую повторяются одни и те же комментаторы в большинстве материалов? Потому что журналисту с этими людьми удобно и комфортно работать. Потому что эти пиарщики не нарушают основных принципов, они помогают в работе журналиста.

На мой взгляд, PR-служба должна все-таки зависеть не от каких-то количественных показателей вроде в прессе о нас написали в этом месяце 30 раз, значит, мы сработали хорошо. Гораздо важнее хорошие, качественные и умные комментарии, и читатели их больше запоминают.

Александр Шевчук, заместитель главного редактора журналов МирДом. CITY, МирДом. RESIDENCE, МирДом. Сочи и Элитная недвижимость: Информационный повод для написания статьи. Кому он нужен?.
Иногда полученные от пиарщиков комментарии рождают ощущение, что пиарщики не имеют доступ к своим руководителям. От этого и возникают комментарии, про которые можно сказать: почти новый комментарий, он всего два раза публиковался, в Ведомостях и Коммерсанте. Часто, принимая руководителей PR-служб на работу, перед ними ставят единственную задачу глушить весь негатив, а не созидать. Мне кажется это неверным.

Надежда Русина, главный редактор журнала Новый адрес: Конкуренция комментариев и комментаторов в издании
Основные причины того, что комментарий или работа пиарщика оцениваются негативно, не пользуются популярностью у журналистов, могут быть связаны с плохо подготовленными информационными поводами, с пренебрежительным отношением к изданию, с отсутствием у компании доступных, красноречивых и хорошо подкованных спикеров, дающих актуальную и исчерпывающую информацию почти по любому вопросу, с систематическим заваливанием сроков, незнанием работы журналиста.

Пиарщику нужно работать, а не быть связующим звеном или электронной почтой, действуя по схеме: я у вас получил задание, туда передал, а что дальше, это уже не мой вопрос, моя задача на этом закончена