Ипотека и недвижимость - Небоскребы, небоскребы, а я маленький такой…

Экологическая карта-схема Москвы сможет стать определяющим документом рынка недвижимости в отдаленном будущем, когда москвичи перестанут считать цену квартиры главным фактором при выборе места жительства.

Столичное правительство во вторник на своем заседании рассмотрело подготовленную департаментом природопользования и охраны окружающей среды единую экологическую карту Москвы. Власти намерены ввести эту карту в хозяйственный оборот. Наиболее актуальной она окажется для столичного рынка недвижимости. Правда, опрошенные RBC daily участники рынка не считают, что появление карты окажет решающее влияние на поведение покупателей жилья – экологически благоприятные и неблагоприятные районы и так всем известны, а население пока слишком сильно ограничено в средствах, чтобы ставить вопросы экологического благополучия на первое место при выборе квартиры. Тем не менее те же риэлторы отмечают, что в последние годы значение фактора экологии постоянно возрастает.

На разработанной и утвержденной карте-схеме обозначены границы промышленных зон и природных комплексов, свалок, зон шумового дискомфорта и фоновых загрязнений воздуха предприятиями, отмечены места распространения животных и растений, занесенных в Красную книгу. Например, на карту нанесены сведения о более чем 60 несанкционированных свалках. Вице-мэр столицы Валерий Шанцев сказал во вторник, что в ближайшее время карта-схема появится в свободном доступе в Интернете. Впрочем, появится она там не целиком. По мнению департамента природопользования и охраны окружающей среды, некоторые вещи необходимо сохранить в тайне от населения – в частности, информацию о пожароопасных и химически опасных объектах, станциях аэрации, запасах жидких противогололедных реагентов и прочем. Эта информация останется только для служебного пользования. Однако, как показала «горячая линия», работавшая с 14 по 27 июля в департаменте природопользования, москвичей больше беспокоит проблема вырубки деревьев и кустарников, незаконное размещение парковок, гаражей и летних кафе, а также загрязнение воздуха. Новая экологическая карта-схема для обывателей будет носить скорее общепознавательный характер. А вот для рынка недвижимости все может оказаться гораздо серьезнее.

Правда, опрошенные RBC daily участники рынка недвижимости считают, что появление карты-схемы на рынок жилья в ближайшее время особого влияния не окажет – в первую очередь, в силу того что подобные карты уже имеются в Интернете в избытке, а все экологически неблагоприятные районы давно известны. Самым загрязненным является Центр. Он же считается самым престижным – остановить покупателя, желающего приобрести квартиру в Центре, никакая экологическая обстановка не способна. «Они (покупатели) рассуждают следующим образом: стоять каждый день в пробках вреднее для здоровья, чем быстренько добежать пешком до места работы по загазованному Центру», – сказал RBC daily начальник отдела аналитики риэлторской компании «Бест﷓Недвижимость» Владислав Луцков. Впрочем, Центр является скорее исключением из правил. Во всех остальных районах столицы зависимость стоимости квадратного метра от экологии все-таки наблюдается. Самым загрязненным традиционно считается Восточный административный округ, особенно в районе Капотни, где расположен нефтеперерабатывающий завод, а также целый ряд предприятий, активно загрязняющих окрестности. Самыми чистыми считаются Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа. Известно, что цены на квартиры в этих округах различаются. «Изначально, если речь идет о квартире в районе Капотни, подразумевается, что цена на нее довольно низкая, – сказали RBC daily в компании МИАН. – Однако сейчас количественно оценить влияние фактора экологии на цену довольно сложно. Слишком много различных факторов влияют на стоимость квадратного метра. Например, разница в стоимости квартир на востоке и юго-западе Москвы очевидна. Но не надо забывать, что на востоке квартиры изначально строились для рабочих окрестных предприятий. Их качество хуже, чем у жилья на юго-западе, где применялись более современные материалы и технологии строительства».

По мнению риэлторов, наиболее ярко фактор экологии проявляется на рынке аренды квартир – цены на нем мало зависят от качества строительства. В частности, в агентстве МИАН RBC daily сообщили, что цены на аренду квартир в низшей ценовой категории (300-500 долларов в месяц) на западе и юго-западе на 50 долларов выше, чем на востоке. То есть условно можно считать, что доля экологии составляет приблизительно 10-15% в стоимости аренды квартиры. При покупке-продаже жилья влияние экологической составляющей не только не так очевидно, но и не настолько велико. Здесь больший вес приобретает, как указано выше, и качество строительства, и близость к инфраструктуре и транспортным артериям, в частности метро. Кроме того, при покупке жилья, по мнению Владислава Луцкова, большую роль играет финансовый ограничитель: покупатель, может, и хотел бы приобрести квартиру в хорошем районе, но вынужден приобретать ту, на которую хватает денег. «Финансовый фактор является определяющим, – считает г-н Луцков. – Но, кроме него, довольно сильное влияние оказывают привычки населения. Люди привыкли жить в Братееве между двух железных дорог и уезжать из этого района не хотят».

Тем не менее риэлторы соглашаются с тем, что экологический фактор начинает играть все более существенную роль для тех, кто менее ограничен в средствах при выборе жилья. По мнению специалистов МИАНа, весьма показательным примером является популярность экологически чистого района Куркино. Можно предполагать, что с развитием рынка недвижимости фактор экологии будет приобретать все более серьезное значение. Тогда экологическая карта-схема станет одним из главных документов, с учетом которого будет определяться стоимость квартиры. «На Западе этот фактор имеет очень большое значение, – говорит Владислав Луцков. – У них есть даже исследование влияния близости линий электропередач на стоимость жилья, из которого следует, что если ЛЭП расположена в зоне видимости, то квартира стоит на 7% дешевле аналогичной, а если на расстоянии 100 метров – то и на все 14%».
Индивидуальные жилые объекты типичный формат загородной недвижимости, для столицы же все‑таки характерна многоэтажная застройка. Однако бывают и исключения. О многоквартирных зданиях, появляющихся сейчас в Подмосковье (речь идет о домах не в городах, а именно на лоне природы), мы уже писали. Есть и противоположный пример коттеджи и таунхаусы, расположенные в черте Москвы.

От Кремля до самых до окраин
Подобная загородная недвижимость имеется в разных частях нашего города. Наиболее близкий к центру и поэтому самый дорогой и престижный проект, несомненно, Палаты Муравьевых комплекс из 17 таунхаусов, расположенный в 1‑м Зачатьевском переулке на Остоженке. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, это по‑настоящему элитное жилье: минимальная стоимость объектов, площадь которых составляет от 265 до 420 кв. м, сегодня 5 6 млн долл.

Нельзя не упомянуть и Поселок художников на Соколе. Данный проект, правда, никак не назовешь недавним он начинался в 20‑е годы прошлого века. Зато сегодня микрорайон один из самых известных, он давно стал городской достопримечательностью.

Если анализировать то, что возводят сейчас (или создано в последние годы), нельзя не заметить тяготение застройщиков к западной части Москвы. Поселки Чайка и Покровские холмы в Покровском-Глебове, жилой комплекс Захарково на улице Свободы, на берегу Химкинского водохранилища, Остров фантазий и Сосновка в Крылатском, Золотые ключи 2 на улице Минской список можно продолжить

Такой территориальный выбор не удивителен. Как отмечает Дина Амоян, генеральный директор компании Гелиос-Недвижимость, данная половина Москвы традиционно считается более экологически чистой, престижной и дорогой. Немногочисленные исключения, например возведение нескольких коттеджей недалеко от станции метро Алтуфьево, возле Лианозовского лесопарка, только подтверждают правило. Коттеджи и таунхаусы это все‑таки загородный формат жилья, покупатели выбирают его для того, чтобы быть ближе к природе, и соображения экологии играют ключевую роль.

И наконец, коттеджи в Москве, конечно, возводят в районах, расположенных за МКАД. Широко известны проекты в Куркине и Митине, а из новых можно вспомнить Северную слободу (СВАО, Челобитьевское шоссе, 1). В Южном Бутове скоро будет готов весьма интересный коттеджный комплекс Маленькая Москва. Его расположение в живописном месте рядом с прудами и рекой Чечера, в 5 км от МКАД, гарантирует отсутствие шума и экологического загрязнения. Генеральными инвесторами выступают банк Московский Капитал и инвестиционно‑строительная компания Капитал-Недвижимость.

Ростом не вышли?
Зачем девелоперы вообще берутся за такие проекты? Ведь известно, что главная цель коммерческого застройщика получить максимум площадей на продажу. В этом смысле многоэтажные башни гораздо выгоднее: жилья получается в десятки раз больше. Даже если квадратные метры в коттеджах и таунхаусах продавать на 30 50 % дороже малоэтажное строительство, казалось бы, не будет рентабельно Но не все так просто.

Практически в каждом районе столицы существуют ограничения по высоте застройки. В Центральном административном округе это обусловлено необходимостью сохранить архитектурный облик, в окрестностях парков с природоохранными резонами. Так что нередко компания и хотела бы взяться за нечто более масштабное, но ей запрещают. Для Москвы это, похоже, аксиома: если девелопер не возводит высокий дом, значит, не может, довольно жестко резюмирует С. Абелян.

Есть и другие соображения. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, здание мало построить нужно еще подключить его к различным инженерным сетям. Небольшим по размеру объектам требуются и меньшие мощности энергоснабжения, водопровода, канализации, следовательно, проще получить соответствующие разрешения.

Малоэтажное строительство это еще и более быстрое оборачивание средств. Скорость юридических согласований и самих работ в данном случае существенно выше, чем при возведении высоток. Для небольших компаний, не имеющих собственных средств и поэтому вынужденных обращаться в банки за кредитами, данный момент может оказаться решающим. И последнее: существенную часть коттеджных поселков создавали для последующей сдачи в аренду. У целевой аудитории (первоначально это были иностранцы, а с 2000 года к ним добавились россияне) индивидуальное жилье на территории столицы всегда пользовалось спросом.

Pro и contra
Являются ли коттеджи и таунхаусы в мегаполисе интересным предложением? Наиболее критично высказалась С. Абелян, считающая, что в Москве многие радости от владения собственным земельным участком сводятся на нет. Экологические проблемы, близость к многоэтажкам, заводам и промзонам (от них все равно никуда не деться), достаточно сомнительные права собственности, по ее мнению, делают эти объекты не слишком привлекательными.

Впрочем, остальные опрошенные нами эксперты не были настроены столь негативно. Так, по словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Терра-недвижимость, близость к городской застройке коттеджи, конечно, не красит. Однако в Москве в принципе невозможно найти места с нетронутой природой, и покупатели с пониманием относятся к неприятному соседству.

Все поселки, находящиеся за чертой Москвы, добавляет О. Побединская, так или иначе сталкиваются с проблемами, касающимися инфраструктуры. Либо она не вообще не развита, либо жители в той или иной форме должны содержать ее объекты, даже если сами ими не пользуются. На Рублевке другое но: благ цивилизации, в том числе бытовых и развлекательных, уже в изобилии, но они крайне дороги, не все жители могут позволить себе ими пользоваться.

Очень важен и вопрос транспортной доступности. Подмосковные шоссе сегодня практически постоянно забиты. В этом свете очень привлекательно выглядят поселки (пусть и экологически небезупречные), живя в которых можно за десять минут добираться до метро и пользоваться столичными магазинами, школами и поликлиниками.

Вот, к примеру, перечень того, что уже в следующем году появится в окрестностях комплекса Маленькая Москва: школа, гимназия и детские сады; спортивно-оздоровительный и медицинский центры; многофункциональный торгово‑деловой центр с подземной автостоянкой; комплекс бытового обслуживания; собственный пляж, спортивные и детские площадки. К тому же в десяти минутах ходьбы строят станцию метро

Что же будет завтра?
Бесспорно, возведение индивидуальных коттеджей и таунхаусов никогда не будет в Москве массовым. И дело тут не столько в архитектурной чужеродности и прочих подобных материях (хотя, конечно, наличествуют и они), сколько в соображении простом и понятном высочайшей стоимости московской земли. Объект даже самого экономкласса (с точки зрения качества, потребительских характеристик) обойдется покупателю очень дорого.

Собственный дом в городе это по определению эксклюзивное предложение, которое обязательно вызовет повышенный спрос со стороны состоятельных клиентов. Люди, приобретающие подобные объекты, обычно хорошо понимают, что именно они покупают и за сколько. Личный особняк в городе это высший шик, возможность выделиться и показать всем свой общественный статус. Так что спрос (пусть и ограниченный, но весьма платежеспособный) коттеджам и таунхаусам гарантирован.