Ипотека и недвижимость - Ростехнадзор заинтересовался финнами

Количество автомобилей растет с каждым днем. И каждый день все острее стоит вопрос парковки и гаражного хранения четырехколесных друзей (подруг). Приобрести гараж или стояночное место в отличие от личного автотранспорта намного сложнее. Металлические ракушки, вызывают бурю негодования соседей и местных властей. Когда же это кончится?

Автомобильные проблемы не решены ни в одном крупном городе мира. Уменьшить колоссальное количество автотранспорта не реально. Даже в тех странах, где функции делового и культурного центра разделены между двумя городами, как, например, в Нью-Йорке и Вашингтоне или Бризилии и Рио-де-Жанейро налицо трудности дневной парковки, да и так называемого ночного паркинга.

В Москве - городе, познавшем прелести легковых автомобилей в советский период, была сделана ставка на пользование городским транспортом. Однако, развитие рыночных отношений привело к резкому росту числа личных автомобилей. Жители столицы столкнулись с понятием пробки, автомобилисты стали держать свои машины на любом свободном участке. Проблемы не решила и новая МКАД, и ракушки, которые то ставили, то сносили. Сегодня московское правительство мечтает в ближайшем будущем удовлетворить потребности автовладельцев в гаражно-стояночных потребностях хотя бы на 70%. При этом реально возводится порядка 70-80 тыс. машиномест в год. В 2006 году эта цифра должна возрасти почти до 100 тыс. Однако, этого все равно недостаточно, автомобилей гораздо больше. Так, потребность в парковочных местах, например в ЦАО удовлетворена не более, чем на 30%. Что касается обеспеченности гаражами или машиноместами в многоуровневых стоянках, то в среднем по городу ее можно оценить в пределах 40%.

Что мешает повысить эти показатели? Прежде всего, цены. Приобрести сегодня машиноместо в многоэтажном комплексе (подземном или наземном) часто не по карману даже владельцу достойной иномарки. Места в многоуровневых гаражах под жилым домом, обходятся (владельцам квартир в этом доме) в $30-40 тыс. Это в среднем. А в районе Золотой мили (Остоженка и Пречистенка) стоимость машиноместа под элитным домом доходит до $100 тыс. и выше.

Если провести параллель с Западной Европой, то там стоимость гаража составляет 30-40% от стоимости нового отечественного (то есть европейского) автомобиля. Соответственно, если ВАЗовскую машину можно приобрести за $10 тыс., то средняя цена гаража у нас не должна превышать $4 тыс. Но это теория. Московские гаражи и машиноместа относятся к разряду недвижимости и являются лакомым кусочком как для их владельцев, так и для инвесторов, оказывающих влияние в конечном итоге на продажную цену. Кроме того, на уровень цен также влияет спровоцированный дефицит. Основной массе автовладельцев не по карману купить дорогостоящий гараж, соответственно потребность в нем сохраняется в то время, как часть выставленных на продажу гаражных помещений пустует.

При этом не стоит забывать, что инвестировать в жилищное строительство выгоднее, нежели в гаражное. Поэтому, нормы по возведению гаражей, определенные Генпланом по каждому району не выполняются застройщиками. Например, вместо 1000 машиномест, строится только 200. Зато на месте многоуровневого паркинга может вырасти многоэтажный дом, отдача от вложений в который значительно выше. Хорошо еще если построенный дом будет относится к премиум-классу - как правило, под такими домами сооружают несколько этажей для хранения автомобилей. А если нет? Куда ставить машины?

Казалось бы, в Москве должен активно развиваться рынок аренды машиномест. Но этого не происходит. Автовладелец предпочитает держать машину под окном, нежели снимать открытое стояночное место, цены на которое варьируют в пределах $100-200 в месяц. Объяснение тому простое. Уличная стоянка не спасает от дождя и снега, а в качестве противоугонной меры предпочтительнее использовать спецзамки и страховаться по системе КАСКО. Аренда гаражей, особенно теплых стоит дороже стояночного места на открытом воздухе и также не по карману значительной части автовладельцев.

Ситуация может измениться к лучшему лишь в случае возникновения жесткой конкуренции между многоэтажными гаражами в борьбе за клиента. Но для этого темпы их строительства должны быть увеличены в несколько раз. В противном случае сегодняшняя ситуация сохранится такой, какой она является сейчас - спрос значительно превышает предложение.

Если говорить об эффективности инвестирования в гаражное строительство, то наиболее выгодное вложение в стоянки под домом и в гаражную многоэтажку - на стадии их строительства.

Инструментом, стимулирующим приобретения машиноместа, может стать специальная программа гаражного кредитования. Но на сегодняшний день такой кредитный инструмент не разработан. Поэтому приходится пользоваться либо потребительским кредитом, либо кредитом на приобретение недвижимости, что не дает желаемого эффекта.

Несколько лет назад собственники автомобилей возложили надежду на ракушки. Собственно к этому их подтолкнули изобретатели, производители и продавцы металлических домиков-укрытий для массовых легковушек. Товар, как говориться пользовался спросом. Однако, устанавливались ракушки, как правило, в неположенных местах, равно как и до этого в этих же не предусмотренных местах ставились сами машины. Соответственно, стоящие не на месте железки стали сносить. Исключения составили так называемые зарегистрированные ракушки, якобы приравненные к отдельно стоящим стационарным гаражам (что тоже сильно вилами по воде писано). Трудности с регистрацией складных металлических коробочек, а также беспокойство по поводу - снесут - не снесут поубавило ажиотажа с их приобретением и массовой установкой (да и мест для них не так-то много было). Ну, а когда автовладельцы поняли, что машины в них сыреют, а, следовательно, ржавеют быстрее, чем на улице интерес к ним снизился еще больше. На сегодняшний день основная масса ракушек уже стоит (с риском в любой момент быть снесенной), впрочем, как и проблема автомобильного хранения (проблема тоже стоит и не исчезает).

Не велика надежда и на программу Народный гараж, по которой к 2007 году будет возведено более 300 тыс. машиномест. Дело опять-таки в ценах. Земля в Москве дорогая, конкуренция пока невысокая, спрос значительно превышает предложение. Так откуда же гаражи получат статус народных?

К сожалению, проблема хранения личного автотранспорта остается острой и открытой. И ждать ее молниеносного решения не приходится. Вылезти из уютного салона с любимой музыкой, чтобы пересесть в троллейбус - подвиг не для всех. Поэтому рост автопарка частников неизбежен, как и рост населения в городе. Соответственно будет возрастать проблема хранения личных автомашин. Но гаражи еще на долгое время останутся непозволительной роскошью многих российских, а тем более московских автовладельцев.
У финского ритейлера Stockmann возникли проблемы в Санкт-Петербурге. Вчера представители Ростехнадзора сообщили, что Stockmann незаконно начал строительство торгового комплекса в центре города. Если компании не удастся доказать свою правоту, надзорные органы могут заморозить стройку на три месяца либо наложить на компанию штраф в размере до 1 млн. руб.

Два года назад Stockmann объявил о строительстве на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания торгового центра на 100 тыс. кв. м. В этот проект финны намерены инвестировать около 120 млн. евро.
Однако строительство, так и не успев начаться, может быть приостановлено. Вчера межрегиональное территориальное управление Ростехнадзора по Северо-Западному округу заявило о своих претензиях к компании.

Как заявил Бизнесу начальник отдела госстройнадзора управления Юрий Павлов, одна из главных претензий к финнам - отсутствие комплекта документов, необходимого для начала строительства.
Пристальное внимание именно к этой строительной площадке вызвано тем, что она расположена в центре города,- говорит представитель территориального управления Ростехнадзора.- Это не только историческая часть Петербурга. Под участком проходит линия метрополитена, и любые работы, не согласованные с надзорными органами, могут привести к серьезным последствиям.

Ранее появилось сообщение, что проверяющим не понравилась высота будущего здания, составляющая 35 м, в то время как в этой части города высота сооружений не может превышать 28 м. Павлов опроверг эту информацию. Высота здания была согласована до принятия соответствующего регламента,- считает генеральный директор компании Земцов, Кондиайн и партнеры (проектировщик торгового комплекса) Юрий Земцов.

Директор по международным проектам Stockmann Юсси Куутса подтвердил Бизнесу факт проверки. Претензии Ростехнадзора безосновательны, поскольку у нас есть весь пакет документов, который мы предоставим 2 февраля,- утверждает Куутса. По его словам, Stockmann постарается решить вопрос полюбовно. В противном случае Ростехнадзор, согласно Кодексу об административных правонарушениях, может наложить на компанию штраф от100 до 200МРОТ,- говорит гендиректор юридической компании Бергер партнеры Юлия Кондратенко.
Размер штрафа, налагаемого на юридическое лицо, может составить от 30 тыс. до 1 млн. руб., а на должностное лицо- от 5 тыс. до 50 тыс. руб. При этом должностные лица могут привлекаться к ответственности совместно с юридическими,- добавляет адвокат коллегии Юков, Хренов и партнеры Алексей Гуров.

Юристы убеждены, что, скорее всего, строительные работы на объекте Stockmann будут приостановлены на три месяца. Если будут выявлены нарушения строительных правил и иных требований, возведения объекта без разрешения на строительство, Ростехнадзор вправе вместо штрафа приостановить строительство на срок до 90 суток,- разъясняет Гуров. Аюрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев считает, что власти сами провоцируют такие ситуации: На практике некоторые документы по причинам, не всегда зависящим от застройщиков, предоставляются чиновниками с запозданием.

Впрочем, выбирая из двух зол меньшее, финны предпочли бы заплатить все штрафы. По словам источника в Stockmann, компания уже отстает от запланированных сроков строительства, и любые задержки могут увеличить репутационные риски. В свою очередь девелоперы и застройщики утверждают, что в последнее время Ростехнадзор взял за правило проводить публичные порки провинившихся компаний. Как уже сообщал Бизнес, в прошлом году надзорный орган предъявил претензии к московскому застройщику Капитал груп. Тогда Ростехнадзор приостановил строительство жилого комплекса Аэробус площадью свыше 400 тыс. кв. м. Капитал груп получила такие же претензии, как и Stockmann.