Ипотека и недвижимость - До строительных сберкасс дошла очередь в думе

Быстрее всего дорожают квартиры в городах Северной Европы. Такие данные содержатся в исследованиях компании Global Property Guide. В 2006 году стремительнее всего росли цены на недвижимость в Эстонии. Россия, несмотря на то что квадратный метр столичной недвижимости подорожал вдвое, в рейтинге не оказалась. Самым спокойным оказался рынок Израиля там покупка собственности обойдется дешевле всего.

В прошлом году цены на недвижимость в североевропейских странах росли самыми быстрыми темпами. Обзор цен на недвижимость в 40 станах мира подготовили специалисты компании Global Property Guide.

России в рейтинге Global Property Guide не оказалось, хотя в прошлом году цены на недвижимость на внутреннем рынке резко подскочили Лидером по росту цен на недвижимость стала Эстония в 2006 году дома там подорожали на 54%. Годом ранее средний рост стоимости на недвижимость составил 57%, а в 2004 25%. Значительное подорожание прогнозируется также в соседнем государстве Латвии.

На втором месте после Эстонии Дания, которая испытала 23%-ное повышение цен в 2006 году, затем Норвегия (14%) и Ирландия (13%). В других странах Северной Европы, включая Швецию, Великобританию, и Финляндию, цены также значительно выросли.

За пределами Европы лидерство по росту цен на недвижимость сохранила ЮАР 12,7% в 2006 году. Но показатель республики в прошлом году оказался менее значительным по сравнению с 33%, зарегистрированными в 2004 году, и 17%-ным повышением в 2005.

Страны, привлекающие иммигрантов, также подвержены сильному росту цен на собственность. Среди них выделяются Канада (11%), Новая Зеландия (10%) и, до некоторой степени, США (8%) и Австралия (6,5%).

В Южной Европе, которая привлекает покупателей недвижимости для отдыха, также наблюдался рост цен. Во Франции показатель вырос на 12,5% за период с III квартала 2005 по III квартал 2006 года, в то время как в Испании зарегистрировано 10%-ное повышение в 2006 году, а в Италии рост составил 6,6%. Незначительно опустились цены на собственность в Португалии ( 0,4%).

Рост цен в Австрии в прошлом году составил 6,8%, против 8% в 2005. В большинстве стран Центральной Европы цены почти не изменились. Так, в 2006 году в Швейцарии рост составил 2,9%, столько же в Люксембурге, в Германии 2,8%, Польше 2,2%.

В Азии стремительнее других рос филиппинский рынок недвижимости. Показатель роста за 2006 год достиг 11,6%. Хотя до этого филиппинские цены на собственность сильно упали после азиатского кризиса 1997 года.

В Индонезии цены выросли на 8,76% за период с III квартала 2005 года по III квартал 2006. Но с учетом высокого уровня инфляции в стране (13%), цены фактически упали.

Индекс роста цен на недвижимость Сингапура вырос на 7,6% к III кварталу 2006 года, это максимальный показатель для государства с 2000 года. Малайзия и Тайвань все еще испытывают последствия кризиса. В связи с этим цены выросли незначительно на 1,4% и 1,1% соответственно.

Бурный рост цен на недвижимость в Таиланде в 2004 и 2005 годах закончился, поскольку политический кризис перекинулся в сферу экономики. И в 2006 году цены упали на 1%.

В Японии недвижимость продолжает дешеветь. Цены падают на протяжении последних 10 лет. Коммерческая стоимость собственности повышается только в Токио и других главных городах Японии, но в целом по стране цены остаются неизменными.

Самые низкие цены на недвижимость были зафиксированы в Израиле. Падение на 4% обусловлено военными столкновениями в Ливане и общей политической нестабильностью в регионе.

В некоторых странах, среди которых Польша, США и Новая Зеландия, было зафиксировано снижение темпов роста на рынке, хотя фактических падений в цене при этом не было. В целом в 2006 году цены на рынке недвижимости стали расти медленнее по сравнению с 2005 годом.

России в рейтинге Global Property Guide не оказалось, хотя в прошлом году цены на недвижимость на внутреннем рынке резко подскочили. Так, за год цены на квартиры в Москве выросли в среднем вдвое.

Основными причинами стали инфляция и ограниченные объемы строительства жилья в столице. Если значение общегородского индекса стоимости жилья в конце 2005 года составляло 2,232 тыс. долларов за квадратный метр, то в 2006 году значение этого показателя достигло отметки в 4,193 тыс. долларов за метр.

По прогнозам экспертов в 2007 году общий рост цен на рынке жилой недвижимости составит порядка 10 30%. При этом основной рост придется на второе полугодие. В первой половине будущего года рынок будет догонять макроэкономические показатели инфляцию и рост доходов.
Госдума в ходе весенней сессии 2007 года предполагает рассмотреть законопроект О строительных сберегательных кассах (ССК). ССК по версии Госдумы будут банковскими организациями, в которых государству предлагается субсидировать накопления граждан на жилье, и должны дополнить систему ипотечных банков. В банках, занимающихся ипотекой, сильной конкуренции со стороны ССК не ожидают.

Внесенный в Госдуму председателем Совета федерации Сергеем Мироновым и депутатом Госдумы Оксаной Дмитриевой законопроект О строительных сберегательных кассах призван увеличить число потенциальных покупателей жилья за счет граждан с невысоким доходом. Разработчики, ориентирующиеся на модель ССК, реализованную в Германии, Австрии, Чехии, Словакии, рассчитывают, что за срок от двух до семи лет граждане со средним уровнем доходов в регионах с помощью ССК способны при поддержке государства накопить в ССК 30-50% стоимости квартиры и получать от ССК недостающие средства в виде долгосрочного кредита на 7-15 лет.

Оксана Дмитриева пояснила Ъ суть схемы ССК: В развитых странах через систему ССК финансируется до 50% приобретаемого жилья. При этом система ССК не является конкурентом системе ипотечных банков напротив, эти системы эффективно дополняют друг друга. В тех странах, где есть обе системы, граждане используют для покупки жилья примерно такую схему: 30-40% стоимости жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40% получает в виде кредита от ССК, а остаток в 20-40% получает в виде кредита от ипотечного банка. По мнению депутата, накопления через ССК приведут на ипотечный рынок тех граждан, которые сейчас не могут получить ипотечный кредит из-за невысокой зарплаты. Например, в Москве для получения ипотечного кредита необходимо иметь зарплату 32-33 тыс. руб., что на 12-13 тыс. руб. выше средней зарплаты в Москве.

Предлагаемый законопроект регламентирует всю деятельность ССК как специализированного банка. Все параметры (сумма вклада, сумма процентов по нему, размер кредита и т. д.) устанавливаются договором между ССК и вкладчиком. При этом для удешевления кредитов в законе установлено, что процентная ставка по кредиту не должна превышать процентную ставку по вкладу более чем на 3%. Кредиты будут выдаваться под залог не более 80% от приобретаемой или принадлежащей вкладчику кассы недвижимости. Без залога ССК смогут выдавать кредиты в размере до 200 тыс. руб.

Привлечь граждан в ССК должно и госсубсидирование. Государство по предложению разработчиков документа будет начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. руб., и только в одной ССК максимум 14 тыс. руб. в год. Вкладчик может забрать свои накопления в любое время с процентами, но проценты от государства можно будет получить только при сроке накопления вклада более пяти лет. Важно и то, что все вклады в ССК подпадают под систему гарантирования вкладов в банках. В Госдуме полагают, что число вкладчиков ССК в 2012-2013 годах может составить 500 тыс., госсубсидии на их вклады потребуют от бюджета расходов в 7 млрд руб. в год в нынешних ценах.

Эксперты позитивно оценивают шансы законопроекта на принятие. Однако, судя по всему, вокруг него развернутся бурные дискуссии. По мнению зампреда банковского комитета Госдумы Павла Медведева, проект имеет шансы на прохождение по политическим причинам, но в нем необходимо четко описать отличие стройсберкасс от обычных банков.

Банкиры также не возражают против ССК. При дефиците банковского финансирования строительства появление нового инвестора в лице сберкасс можно только приветствовать, сообщили Ъ в пресс-службе Банка жилищного финансирования. Не думаю, что появление стройсберкасс обострит конкуренцию на рынке, соглашается директор департамента клиентских отношений 'Абсолют банка' Виталий Караваев. Финансирование строительства интересно и выгодно банкам за счет высоких ставок (в среднем по рынку 14-16%), но и юридические риски банка в этой области очень велики, поэтому банковских игроков на рынке немного. В связи с этим, по его мнению, при организации стройсберкасс особое внимание стоит уделять разработке и реализации их рисковой политики. Начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар, напротив, менее оптимистичен: он полагает, что ни создание института стройсберкасс, ни какие-либо другие схемы не решат проблему доступности жилья, пока доходы населения не станут адекватны ценам на него.