Ипотека и недвижимость - Нижегородские новостройки дифференцируются по качеству

В 2006 г. цены на первичном рынке увеличились более чем на 100%. Петербургские строители ожидают, что в 2007 г. новостройки подорожают не менее чем на 25-30%. В пользу этого прогноза говорит сохраняющийся низкий уровень предложения и выход на первичный рынок ипотечных денег. Оценивая ситуацию на рынке недвижимости, банкиры ждут не только увеличения числа заемщиков, но и повышения доли невозвратных кредитов.

По данным администрации Петербурга, в 2006 г. было введено около 490 жилых домов. 186 из них относятся к новому строительству, 17 зданий было реконструировано. 287 это объекты индивидуального домостроения. Всего за прошлый год было введено около 2,37 млн кв. м жилья.

Итоги прошедшего года на строительном рынке Петербурга немало удивили его участников. Крупнейшим застройщиком города в 2006 г. стал санкт-петербургский комитет по строительству он выступил заказчиком 12 жилых домов на 2584 квартиры общей площадью чуть более 162 000 кв. м. Из бюджета города на строительство жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, было выделено 3,42 млрд руб.

Однако конкурентом для частных компаний город так и не стал. Можно говорить о том, что город становится заметным заказчиком на рынке подрядных работ, а также стройматериалов. Но конкуренции коммерческим операторам комитет не создает, ведь городские квартиры не попадают на рынок, а распределяются между очередниками и льготниками, говорит директор отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков.

По данным комитета по строительству, крупнейшие частные компании, такие как ЛенспецСМУ и ЛЭК Истейт, по итогам 2006 г. ввели соответственно 123 000 кв. м и 109 880 кв. м. Представители этих компаний отмечают погрешность в вычислениях комитета. По словам представителя ЛенспецСМУ, в прошлом году общая площадь введенных объектов компании составила около 240 000 кв. м.

В любом случае вводимого в 2006 г. жилья было явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса, в результате чего цены на первичном рынке выросли на 110-119%, отмечает гендиректор компании Петербургская недвижимость Сергей Дроздов. Пик роста цен пришелся на весну и лето 2006 г. К осени рост цен на жилье остановился на отметке примерно $2150 за 1 кв. м, а к концу года скидки и специальные акции застройщиков привели к небольшой коррекции цен примерно до $2100 за 1 кв. м.

Несмотря на установившиеся кусающиеся цены на новостройки, участники рынка и чиновники прогнозируют их дальнейшее увеличение и в 2007 г. Правда, предварительные оценки различаются на порядок. Цены могут вырасти на 10-15% в год, и то только в сегментах повышенного спроса, например на элитное жилье, считает вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. По его словам, квартиры массового спроса могут даже несколько подешеветь. Вахмистров не видит никаких предпосылок для сохранения дефицита новостроек и дальнейшего роста цен на них по его данным, в процессе строительства находится около 14 млн кв. м нового жилья.

Гендиректор инвестиционно-строительной компании Петрополь Марк Лернер, напротив, считает, что квартиры в сегменте массового жилья все же подорожают на 25-30% и 1 кв. м будет стоить в среднем $2700-2800.

По мнению Дроздова, законодательные нововведения пресловутый 214-ФЗ о дольщиках и требование выделять землю под жилищное строительство только через аукционы привели к существенному снижению предложения. Дефицит новостроек усугубил рост спроса, который заметно увеличился в том числе из-за развития ипотечного кредитования, считает он.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, за 2006 г. в Петербурге было выдано около 9500 кредитов, что вдвое больше показателя предыдущего года. В 2007 г., по прогнозу агентства, может быть выдано 14 000-19 000 кредитов. Если раньше ипотека была задействована в основном на вторичном рынке, то в прошедшем году банки начали кредитовать и покупки на первичном рынке.

Из-за ажиотажа среди покупателей квартир кредитование на вторичном рынке было существенно затруднено, говорит главный специалист сектора ипотечного кредитования петербургского офиса Банка Москвы Татьяна Иорданова. По ее словам, банки были вынуждены запускать новые программы кредитования, ориентированные на первичный рынок.

Банки охотнее кредитуют покупку готового жилья и настороженно относятся к новостройкам, но развитие ипотеки и рост конкуренции заставляют их все активнее работать на первичном рынке, отмечает Дроздов. В 2006 г., по его оценке, доля покупок в кредит на первичном рынке сравнялась с аналогичным показателем на вторичном и составила примерно 27% от общего объема сделок.

Банки вынуждены идти на риски, связанные не только со строительным бизнесом, но и со снижением требований к потенциальным кредиторам. Конкуренция между банками ведет к их неразборчивости в клиентах, что может стать причиной роста невозвращенных кредитов, считает один из экспертов ИЦ Рейтинг. По его оценке, в группу риска могут попасть до 40% заемщиков, которые получают сейчас кредиты на покупку жилья.

Прецедент изъятия ипотечной квартиры и продажа ее на аукционе в Петербурге уже состоялся. В середине января Фонд имущества реализовал через аукцион двухкомнатную квартиру на Октябрьской набережной. Квартира площадью 56 кв. м досталась по стартовой цене в 2,234 млн руб. частному лицу.

Пока это единичный случай, хотя европейская практика показывает, что дефолт по кредитам наступает примерно в 1% случаев, говорит гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. Аналогичный прогноз дает начальник отдела методологии и развития банка КИТ Финанс Антон Карелин.

Управляющий петербургским филиалом Кредит-Москвы Елена Угрюмова считает, что в 2007 г. невозврат кредитов по ипотеке может составить 3-5%.
В 2006 г. спрос на строящееся жилье рос гораздо быстрее предложения. Начиная с весны жилье стало остро дефицитным товаром и цены на новостройки выросли, по разным оценкам, на 80-100%.

В 2004 г. в Нижнем Новгороде было построено 365 000 кв. м жилья, в 2005 г. 365 000 кв. м, в 2006 г. 448 000 кв. м.

В начале 2006 г. цены почти не росли, застройщики поднимали их на 1-2% в месяц, в соответствии с инфляцией. Начиная с марта-апреля покупательная активность значительно повысилась, и новостройки стали дорожать очень быстро. Для 2006 г. я прогнозировал рост цен на уровне 25-30%, а они выросли на 80%, удивляется Сергей Иванов, генеральный директор компании Выбор.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), отмечает, что на некоторых объектах цена 1 кв. м за год увеличилась на 120-150%. Нужно учитывать, что росла не только рыночная цена жилья: на нулевом этапе покупатель традиционно платит меньше это премия за риск. Чем ближе к сроку сдачи дома, тем меньше риск и выше цена, рассуждает эксперт. По ее словам, некоторые новостройки были недооценены и подорожали на общей волне повышения цен. По оценкам Романчевой, в среднем рост цен составил 80-100% за год.

Причиной такого значительного роста эксперты считают резкое увеличение спроса при сокращении предложения. По итогам 2006 г. жилья сдано на 22% больше, чем в 2005 г., но его значительная часть была распродана еще на этапе строительства.

Дефицит предложения на первичном рынке был связан с нововведениями в предоставлении земли под застройку. Переход к продаже земли на аукционах требует времени. Сейчас эти процедуры отрабатываются, говорит Наталья Корнеевец, директор по договорным отношениям риэлторской фирмы Содружество-НН.

Обычно на рынке предлагается жилье на разных стадиях строительства. Но в 2006 г. в домах, готовых к сдаче, свободных квартир не осталось, их можно было купить разве что у частных инвесторов по договору об уступке прав, объясняет дефицит предложения Иванов. Нового предложения на рынке в 2006 г. практически не появлялось. Дома строятся, но квартиры в них пока не продаются. Застройщики стали реже продавать жилье на нулевой стадии, начинают продажи на уровне 3-4-го этажа или позже, говорит Романчева. Например, компания Нобетек, строящая дом в микрорайоне Мещерское озеро, начала продавать жилье на уровне 7-го этажа. Автобан в 2006 г. строил сразу четыре дома на проспекте Гагарина, но квартиры в них не продавал. Еще одна причина дефицита, по мнению Романчевой, инвестиционные покупки. Известны примеры, когда дом полностью скупал крупный инвестор. Когда и по какой цене это жилье попадет на рынок, неизвестно, говорит она.

Увеличению спроса на жилье способствовало и развитие ипотечного кредитования в регионе. Но все-таки основную лепту внесли, по мнению Натальи Корнеевец, частные инвесторы. У нижегородских застройщиков все скупается сразу, даже до получения разрешения на строительство, по предварительным договорам. К иногородним застройщикам доверия меньше, говорит она. По оценкам Романчевой, доля частных инвесторов в 2006 г. выросла с обычных 10% до 30-40%.

В январе 2007 г. ситуация на рынке новостроек повторяла тенденции прошлого года. За месяц цены выросли примерно на 5%, предложений на рынке по-прежнему мало, говорит Корнеевец.

Выход на рынок новых проектов эксперты ожидают в марте. Но более или менее ощутимое пополнение предложения, по словам риэлторов, покупатели смогут почувствовать не ранее второй половины года.

По мнению Романчевой, особенностью наступившего года станет изменение структуры предложения. Сейчас для Нижнего Новгорода характерно отсутствие четкого деления жилья по типам: типовое жилье часто предлагается как жилье бизнес-класса (его и строится мало, и оно достаточно дефицитно), жилье бизнес-класса как элитное, а по-настоящему элитного жилья практически нет.

Оценивая выделенные под строительство площадки (они на окраине города), можно говорить о том, что на рынок в 2007 г. в основном выйдет типовое жилье, прогнозирует Романчева. Например, в районе ул. Штеменко большой участок площадью 9 га получила компания Нижегородкапстрой. Ее учредители правительство области и СУ-155. Компания заявила о строительстве девяти высотных домов (общей площадью около 100 000 кв. м).

Романчева ожидает, что увеличение предложения в сегменте типового жилья несколько замедлит темпы роста цен на него. А вот элитное жилье и жилье бизнес-класса, по мнению эксперта, в 2007 г. будет дорожать быстрее. Различия между разными типами жилья станут более четкими, что отразится на ценах, прогнозирует Романчева. Увеличению цен будет способствовать и изменившееся поведение застройщиков. Сейчас строительные компании предпочитают взять кредит в банке, чем продавать жилье на ранних стадиях частным соинвесторам, объясняет Иванов. По его словам, выплату процентов по кредитам застройщикам помогает отбивать значительный рост цен на готовые квартиры.

Вытеснение с рынка мелких строительных компаний, которые чаще готовы продавать жилье по доступным ценам, тоже, по мнению Андрея Чуранова, менеджера риэлторской фирмы Монолит, приведет к удорожанию строящегося жилья. Корнеевец полагает, что дополнительными факторами подорожания новостроек станут дефицит стройматериалов и квалифицированной рабочей силы последний будет особенно очевиден вследствие изменения миграционной политики.