Ипотека и недвижимость - Ипотека с черного хода: можно и погореть

Рост цен на рынке жилья подогрел интерес крупных девелоперских компаний к петербургскому рынку недвижимости. За последние два года сразу пять компаний объявили о проектах квартальной застройки общим объемом около 4 млн. кв. м. И по мнению экспертов, в ближайшие годы доля квартальной застройки будет только расти.Уплотнение отменяется

До последнего времени самым популярным в северной столице был термин уплотнительная застройка. Это была вынужденная необходимость. Стоимость земли и недвижимости растет, поэтому приходилось изыскивать новые участки под застройку путем редевелопмента депрессивных территорий, занятых бывшими складами, гаражами и т.п. Дома, построенные на участках уплотнительной застройки, пользовались, да и сейчас пользуются большим спросом. Ведь сделав подобное приобретение, покупатель получает квартиру в обжитом районе, а значит, доступ к развитой инфраструктуре.

Сам термин уплотнительная застройка появился в 2002 году. Владимир Яковлев, в то время губернатор Санкт-Петербурга, наложил вето на принятый депутатами Законодательного собрания закон О порядке информирования о градостроительной деятельности. Закон гарантировал право граждан на отмену уплотнительной застройки в конкретном месте, если определенное количество жителей окрестных домов будет против подобной инициативы.

Кроме того, до последнего времени петербургские строители просто не имели ресурсов для квартальной застройки, ведь нельзя построить целый микрорайон, рассчитывая только на привлеченные от реализации квартир деньги. Квартальная застройка - показатель финансового состояния компании, ее репутации среди банковских институтов.

Строить на свободных территориях, инженерно подготовленных, гораздо выгоднее, чем лезть в уплотнительную застройку, - это факт. В уплотнительную застройку строители идут не столько потому, что там есть инженерно подготовленные коммуникации, а потому, что город не готовит инженерно подготовленные территории, - считает генеральный директор корпорации Строймонтаж Сергей Филиппов. С ним согласен вице-президент корпорации Петербургская Недвижимость Вячеслав Семененко. И в центре города, и в спальных районах потенциал уплотнения практически исчерпан. В течение двух-трех ближайших лет доля уплотнительных проектов в объеме рынка еще будет большой за счет земельных запасов застройщиков. Однако все дальнейшие перспективы городской застройки связаны либо со вновь осваиваемыми территориями, либо с редевелопментом земель внутри города, - говорит он.

Стратегические проекты

В начале этого года в Петербурге был принят новый Генеральный план. Согласно его концепции жилищная политика Петербурга будет развиваться в двух направлениях: наращивания ввода жилья за счет освоения новых районов, а также реконструкции старых кварталов - домов первых массовых серий. То есть за счет квартальной застройки.

Первым крупным застройщиком, вышедшим на петербургский рынок, стала Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания (ШЗОИК), реализующая нашумевший проект Балтийская жемчужина. Проект сразу получил название стратегического. Ориентировочный объем всех инвестиций в Балтийскую жемчужину составит около $2 млрд. И расположится она в Красносельском районе Петербурга недалеко от Петергофского шоссе. Общая площадь территории Балтийской жемчужины - 205 га, полезная площадь застройки - 1.73 млн. кв. м, реализация проекта позволит обеспечить жилой площадью 35 тыс. человек и создать 15 тыс. рабочих мест.

В августе с похожим по объемам строительства проектом выступила израильская компания Industrial Building Corporation (IBC). Компания представила на рассмотрение губернатора Петербурга проект строительства на Пулковском шоссе многофункционального комплекса, который будет включать в себя около 1 млн. квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости (жилье - 600 тыс. кв. м, торгово-развлекательная недвижимость - 200 тыс. кв. м, офисная недвижимость - 150 тыс. кв. м, еще 50 тыс. кв. м составят объекты социального назначения, которые будут построены за счет инвестора и в дальнейшем переданы на баланс города). Этажность комплекса - 25-27 этажей. Земельный участок площадью 40.8 га, на котором будет построен комплекс, ранее принадлежал фирме Лето и был куплен в собственность IBC у учредителей фирмы. По оценкам экспертов, стоимость участка составила около $38-41 млн. По словам владельца компании Элизера Фишмана, объем инвестиций составит около $900 млн. По предварительным данным, реализация проекта рассчитана на 8 лет и предполагает очередность строительства, то есть приблизительно 5-6 очередей застройки емкостью 160-180 тыс. кв. м. Проектирование, согласование и утверждение проектно-сметной документации компания планирует завершить к середине 2007 года, а первые дома будут готовы уже во втором полугодии 2008 года.

Планы на пригород

В ближайших пригородах Петербурга в скором времени будут реализованы три больших проекта Промышленно-строительного банка, решившего застроить обширные территории в окрестностях Пушкина, правда, пока по данному проекту идут только предварительные проработки и подробностей проекта компания не разглашает. Также недалеко от Пушкина компания Балтрос планирует создать к 2008-2010 годам жилой район Славянка (около 1.8 млн. кв. м). Общий объем инвестиций, по оценкам экспертов, составит около $2.3 млрд.

Национальный резервный банк (НРБ) в данный момент застраивает 35 га в районе поселка Янино (Всеволожский район). Все работы по проектированию, строительству и дальнейшей эксплуатации поселка будет вести дочерняя компания банка - Национальная жилищная корпорация (НЖК). На территории в 35 га планируется возвести 250 индивидуальных домов площадью 100-150 кв. м и 100 секций таунхаусов площадью 80-100 кв. м каждая. Помимо этого в поселке будут созданы торговая зона, а также медицинский кабинет, аптечный киоск и частный детский сад. Завершить проект планируется в конце 2007 года. Кроме того, по данным из информированных источников, проект после завершения первой стадии будет расширен еще на 120 га, что в итоге позволит построить еще около 1200 малоэтажных домов.

Надежды на город

По оценкам специалистов, за счет больших объемов застройки затраты на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций в расчете на один квадратный метр квартала будут дешевле, чем аналогичные работы для одного точечного объекта. Кроме того, квартальная застройка дает возможность повысить управляемость и контроль над строительными работами, сконцентрировав производственные и управленческие ресурсы в одних руках, следовательно, существенно повышается качество строительства.

Теоретически земель для квартальной застройки в Петербурге много, но практически - не очень. Для подготовки таких кварталов нужна огромная работа, проводимая городом (расселение, снятие и учет обременений и т.п.). Сложности могут возникнуть с неучтенными обременениями и ограничениями, длительными сроками согласований, высокими затратами, с отсутствием четкой концепции, - считает Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики компании Бекар.

Крупным проектом проще заинтересовать и проектного инвестора, например, крупную западную девелоперскую компанию. Под хороший инвестиционный стратегический проект, который имеет небольшие риски, легче привлечь инвестиции, - уверен генеральный директор ЗАО М-Индустия Денис Тихонов. При привлечении крупных инвестиций для иностранного, да и вообще крупного стратегического инвестора важны имущественно-правовые гарантии. То есть земля должна быть юридически закреплена за тем, кто запрашивает инвестиции, даже если этот участок и не стоит тех денег.

Петербургские власти неоднократно заявляли о том, что будут поддерживать инициативы строителей по освоению новых территорий. Так, председатель комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов рассчитывает, что до 2011 года в городе будет построено от 11 млн. до 13 млн. кв. м. Для этого власти готовят необходимую инженерную инфраструктуру. В ближайшее время будет построена Юго-Западная ТЭЦ, сдана подстанция в районе Лахты. Кроме того, мы готовим большие участки для торгов в северо-приморской части Петербурга, практически готовы к продаже кварталы 15-18 в Красносельском районе, большой жилой район будет построен на севере города на землях совхоза Ручьи. Каждый из этих проектов принесет примерно по 3-3.5 млн. кв. м.
В последнее время на рынке появилось много предложений помочь с ипотечным кредитом тем, кому в нем было отказано. Различные брокерские компании берутся пролоббировать в банках интересы отказников граждан с неподтвержденными доходами и другими финансовыми проблемами.

Подобные брокерские компании действуют вполне легально, арендуют офисы в дорогих районах в центре Москвы и, судя по всему, не намерены кидать своих клиентов. Как было сказано корреспонденту Газеты.Ru в одной из таких фирм, банковский процент будет зависеть от сложности ситуации, но в среднем колеблется от 9 до 12%. Доля фирмы-посредника составляет 3-5% от стоимости квартиры. Расходы на страховку, оценку и нотариальную регистрацию не отличаются от средних по Москве. От самого же клиента требуется только платить и слушаться.

Газета.Ru расспросила специалистов ипотечного рынка о том, насколько законна деятельность подобных фирм, и чем рискует обратившийся к ним клиент.

По мнению опрошенных экспертов, в принципе в услугах ипотечного брокера, как и в любой посреднической деятельности, нет ничего противозаконного. Однако, содержание деятельности компаний, берущихся пролоббировать интересы отказников, может быть самым разнообразным.

По мнению президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ивана Грачева, внутренние регламенты банка, не позволяющие выдачу кредита тому или иному клиенту, можно обходить и законным путем.

Так, брокерская компания может давать свои гарантии банку за счет собственных резервов. Это правильный бизнес, считает господин Грачев, и риск здесь не превышает прибыль - собирая по 3-5% с каждого клиента, брокер вполне может договориться с банком о дополнительных гарантиях. И даже при провале нескольких клиентов, его маржа будет перекрывать убытки.

Тем не менее, велика вероятность того, что брокер может оказаться не посредником, а мошенником.

Компания потребует с клиента первоначальный взнос, а затем пойдет обычным путем, изображая при этом какую-то деятельность, отмечает господин Грачев. То есть клиент мог бы и без всякого посредника прийти в банк и ему не отказали бы, и 3-5% от стоимости квартиры были бы целы.

Лоббирование в банках это зачастую всего лишь приманка для клиентов и по мнению известного эксперта рынка недвижимости, профессора РЭА им. Плеханова Геннадия Стерника. Часть банков четко разделяет (в том числе по уровню процентных ставок) клиентов с подтвержденными и неподтвержденными доходами и принимают и тех, и других. Но им удобнее делать это через ипотечного брокера, считает господин Стерник.

Между тем, по мнению генерального директора компании Лаурел, эксперта Госдумы и Совета Федерации по вопросам развития ипотечного кредитования Ирины Радченко, банки, изначальная политика которых давать кредиты всем подряд, с заемщиками особо не церемонятся: у них хуже условия, выше первоначальный взнос и процентная ставка. Клиенту может быть предложен и ломбардный кредит - под другую квартиру. Кроме того, у банка есть масса способов для манипуляций. К примеру, на предварительных переговорах брокер будет уверять, что все хорошо, и процент по кредиту составляет 11% годовых, говорит Ирина Радченко. Однако в итоге в договоре может оказаться пропечатанный микроскопическим шрифтом 1% ежемесячно за обслуживание кредита. А это еще 24% в год.

Есть на рынке и черные брокеры, занимающиеся откровенным мошенничеством, делающие из клиента-полуфабриката легального заемщика.

Такие фирмы подделывают дипломы и трудовые книжки, штампуют фирмы-поганки, у них есть специальные технологии создания видимости того, что человек солидный клиент, рассказывает госпожа Радченко. От некоторых банков я слышала байки о том, как некоторые брокерские конторы приводят к ним клиентов сплошь из одной фирмы Лютик. А когда в Лютике заканчиваются должности топ-менеджмента, появляется новая фирма-поганка.

Кроме хорошей кредитной истории черные брокеры подстраховываются своими андеррайтерами (человек, проверяющий кредитоспособность) в банках. Подкупленный андеррайтер закрывает глаза на сфабрикованное дело.

Многие банковские аналитики сходятся во мнении, что в значительной части банков процветает подпольный бизнес, и за хороший откат принимаются любые дела -- говорит госпожа Радченко.

Тем не менее, банки пытаются бороться с этим явлением. И велика вероятность того, что сфабрикованный клиент будет разоблачен и получит черную метку.

Если клиент видит объявление о том, что кто-либо может решить все его вопросы с кредитом, то стоит задуматься, и не раз -- считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Предоставление ложной, подкорректированной под требования банка информации чревато возможностью остаться без услуги и уплаченных за нее денег, а также попаданием в черный список. По мнению господина Жигунова, обращаясь к ипотечным брокерам, клиенту, прежде всего, необходимо удостовериться в наличии у компании аккредитации по программе того или иного банка, соглашения о взаимодействии и опыта работы с ним.

Что же касается отказников, то, как уверяют эксперты, даже если клиенту было отказано в одном банке (из-за несоответствия каким-либо критериям его программы), он вполне может получить кредит в другом месте. Более того, за последние 1,5 - 2 года серьезно изменилась ситуация на рынке и вынужденные учитывать сегодняшние реалии банки начали либерализацию своих ипотечных программ.

В 2006 году произошел резкий скачек цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, говорит PR-директор ГК Пересвет Ирина Наумова, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов.

Нетрудно догадаться: для человека, которому отказали в кредите в 2005 году, сейчас вполне можно подобрать подходящие предложения. Только не все об этом знают.

Думаю, что именно на этих прошлогодних отказников и рассчитан рекламный слоган таких брокерских компаний. Просто брокеры умело пользуются рыночной конъюнктурой.