Ипотека и недвижимость - Ограничить нельзя строить

Как стало известно Бизнесу, частный оператор ЖКХ - ОАО Евразийский- планирует принять участие в строительстве в окрестностях Ростова-на-Дону целого города площадью 12 млн. кв. м. По подсчетам экспертов, объем инвестиций в этот проект составит около $6 млрд. Участники рынка сомневаются, что оператору удастся снизить стоимость жилья.

На рынке коммунальных услуг Евразийский дебютировал в сентябре 2004 года. Сегодня самым крупным проектом компании стало управление ОАО ПО Водоканал Ростова-на-Дону, обслуживающим 1,3 млн. человек в самом областном центре и в городах Батайск и Аксай. В Ростове-на-Дону мы строим водозабор.Ввод его в эксплуатацию позволит подготовить площадки для застройки 12 млн. кв. м жилья,- сообщил Бизнесу генеральный директор Евразийского Станислав Светлицкий. Местные власти намерены выставить эти площадки на аукцион, в котором примет участие и частный оператор ЖКХ.

Строительство 12 млн. кв. м жилья в Ростове-на-Дону может стать крупнейшим проектом на юге страны. По подсчетам ростовских застройщиков, себестоимость строительства квадратного метра жилья в городе колеблется от $500 до $650. В таком случае объем инвестиций в этот проект составит в среднем $6 млрд. Светлицкий рассчитывает, что Евразийский выиграет аукцион на застройку всей площади, и убежден, что компания сможет минимизировать издержки на создание инженерных сетей, что позволит снизить себестоимость строительства.

Опрошенные Бизнесом девелоперы скептически отнеслись к ростовскому плану Евразийского. Приход частного оператора ЖКХ в сектор жилого строительства никак не отразится на цене квадрата",- убежден вице-президент RIGroup Павел Лебедев. По его мнению, затраты на строительство инженерных сетей в любом случае закладываются в себестоимость, независимо от того, кто выполнял эти работы - сам девелопер или привлеченная компания. Для массовой застройки создание сетей по водоснабжению - это только половина дела. В большинстве регионов проблема для девелоперов - дефицит энергомощностей,- добавляет первый заместитель гендиректора М.О.Р.Е плаза Михаил Михайлов.

По словам же Станислава Светлицкого, проект в Ростове-на-Дону изначально предусматривает строительство всей коммунальной инфраструктуры, в том числе и проведение электросети. Кроме того, мы готовы выкупить энергосбытовую компанию Ростова-на-Дону, о чем мы сообщили в официальном письме главе РАО ЕЭС Анатолию Чубайсу,- отметил гендиректор Евразийского. Впрочем, пока ростовский актив не вошел в семерку предприятий, одобренных недавно к продаже советом директоров энергохолдинга.

Представитель другой частной компании, работающей в сфере ЖКХ, на условиях анонимности отметил, что финансовые ресурсы Евразийского не позволят потянуть такой масштабный проект.

Однако в самом Евразийском считают, что часть долгосрочного финансирования удастся привлечь благодаря партнеру - Внешэкономбанку, который в конце прошлого года выкупил почти 20% в уставном фонде оператора.

Как выяснил Бизнес, Евразийский уже реализует девелоперские проекты. Так, во Владимире компания строит социальное жилье на 6 тыс. кв. м с объемом инвестиций $5,7 млн. Там же оператор намерен построить коттеджный поселок на участке в 13 га. В Петербурге компания инвестирует $12,3 млн. в возведение бизнесцентра. Кроме того, как сообщил Светлицкий, сейчас согласовывается проект строительства в Новосибирске малоэтажных домов на 240 тыс. кв. м наряду с объектами социального и культурно-бытового обслуживания площадью 122 тыс. кв. м.
Центр Москвы должен оставаться жилым и туристическим, решили на очередном градсовете в префектуре ЦАО и направили столичному градоначальнику Юрию Лужкову проект документа, ограничивающий строительство в округе офисов и других нежилых помещений. Может, конечно, еще и не отправили, но скорее всего со дня на день отправят.

И на это письмо префектуры обязательно ответят, возможно, по телевидению или очередным постановлением правительства Москвы, где черным по белому будет написано загадочное и пугающее инвесторов слово ограничить. Не запретить, а именно ограничить, потому что это слово куда более емкое и понятное для строителя.

Идея префектуры не нова. Документ, ограничивающий строительство на территории ЦАО офисных зданий площадью более 5000 кв. м, существует, но вот по каким-то неведомым причинам не работает. Но почему? Работает, просто не для всех. Именно подобным документом руководствовалась префектура ЦАО, отзывая согласования у фирмы Контус, которая построила в Колокольниковом переулке (рядом со ст. м. Цветной бульвар) офисного монстра на 10 000 кв. м. Как же так? Да как она могла? Не бывать такому произволу в самом гуманном и справедливом городе Москве, кичились чиновники, почему-то не вспомнив, что они или их коллеги когда-то ставили автографы под этими согласованиями. Да и когда решалась судьба комплекса, сносить было велено вовсе не до законных 5000 кв. м, а до 8000 кв. м.

Вот почему не покидает ощущение, что с появлением нового документа в градостроительной политике в центре города мало что изменится. И этот документ не даст скорее всего ясного ответа на вопрос, что, где и кому можно будет строить. Не стоит думать, в конце концов, что тот же Юрий Михайлович встанет утром, поцелует любимую супругу да и скажет: Знаешь что, Елена Николаевна, с завтрашнего дня строить офисы в центре Москвы не смей. Строй жилье и гостиницы, и всем от этого будет счастье.

Вряд ли такое произойдет. А раз можно одному, значит, можно и другому. Вот почему ограничить, а не запретить. Главное найти подход к труднодоступному, но все же доступному нужному чиновнику. А то, что строители это делать умеют, ни у кого сомнений не вызывает.

Хотели как лучше, а получилось как всегда неотъемлемый принцип большинства инициатив российских чиновников. Можно вспомнить хотя бы ситуацию с гостиничной программой города, на которую также собирается в этот раз делать ставку префектура ЦАО. Это программа была принята несколько лет назад, и даже были выделены площадки под строительство отелей, но вот построили на этих площадках совсем другие вещи: жилье, офисы, но только не гостиницы. Не будет ли и в этот раз так же?

Не стоит забывать, что строительство большинства крупных коммерческих объектов уже запланировано на многие годы вперед; в эти проекты задолго до их появления вложены серьезные деньги, поэтому задача ограничения строительства нежилых помещений в центре хоть и реальна, но трудновыполнима. Только в период 2007-2008 гг. в центре Москвы, по данным Jones Lang LaSallе, планируется построить 320 000 кв. м офисных помещений, из которых 90 000 кв. м класса А и 230 000 кв. м класса В. К примеру, третья очередь комплекса Аквамарин (33 000 кв. м) на Озерковской набережной или Романов двор III (5800 кв. м).

А загадывать в такой ситуации даже на два года вперед бессмысленно, так как власть к этому времени уже сменится. А что придет в голову ограничить новой власти один бог знает.

Впрочем, если говорить серьезно, то идея ограничения строительства именно нежилых помещений не так уж и плоха. Эта инициатива наверняка получит одобрение у некоторых инвесторов и многих потенциальных арендаторов. Во-первых, проблема транспортной доступности большинства центральных офисных комплексов сегодня сводит на нет практически все их преимущества. А по статистике, именно наличие удобного подъезда к офису играет одну из главных ролей при принятия решения арендаторами. Во-вторых, высокие арендные ставки (по данным Jones Lang LaSalle, Москва заняла 2-е место в Европе по стоимости базовой арендной ставки в центре) также делают центр столицы малопривлекательным. В-третьих, свободных площадок под строительство с каждым годом все меньше и меньше. Да и не стоит забывать, что центр города действительно все больше становится нежилым, что неправильно, так как это нарушает сложившийся баланс по сравнению с другими районами города.

Попробуйте пройтись зимой вечером, к примеру, по Малой Бронной, вдоль Патриарших прудов. Жутко. Не потому, что холодно и поздно, а потому, что людей на улице нет. Все из офисов разъехались.

Впрочем, в этом ограничении есть и обратная сторона медали. Рост российской экономики приводит к тому, что на рынок начинают выходить толпы международных компаний, для которых наличие офиса именно в центре и желательно поближе к Кремлю, несмотря на дикие ставки и отсутствие парковки, играет чуть ли не главенствующую роль.

Честолюбие вот карта, которую с успехом разыгрывают владельцы престижных помещений в центре города. Уже сейчас управляющие некоторых офисных центров, таких как Di Fronte de la Casa и Балчуг-Плаза, устраивают показательные конкурсы по выбору арендаторов, тем самым стимулируя рост ставок аренды. Площадей не так уж много, а спрос на них сохраняется. С ограничением строительства новых офисов такие торги станут обычным делом, а там, глядишь, по ставкам аренды Москва не только Лондон обгонит, но и Токио и Гонконг. Вот только сомнительное это первенство будет на, так сказать, чемпионате мира.

Пожалуй, имело бы смысл вместо ограничений прибегнуть к мягкой стимуляции интереса инвесторов к возведению других типов зданий и в других местах. Например, предлагая более дешевые площадки в других районах Москвы или в Подмосковье.