Ипотека и недвижимость - “елисеевский” гастроном закроется на год

Как стало известно Ведомостям, приборостроительный завод, занимающий 12 га земли рядом с Большим Сити, сменил хозяина. Совладельцы Продимекса продали контрольный пакет предприятия структуре Олега Дерипаски и Mirax Group.

Первый московский приборостроительный завод (МПЗ № 1) создан в 1942 г. для выпуска сложных изделий авиационной техники. В 1963 г. начал выпуск медицинской аппаратуры. Убытки в 2005 г., по данным СПАРК-Интерфакс, составили 8,7 млн руб.

В октябре подконтрольное Базэлу Олега Дерипаски ООО Альтиус Девелопмент приобрело на аукционе Российского фонда федерального имущества 15% акций Первого московского приборостроительного завода им. В. А. Казакова. При начальной цене 110 млн руб. госпакет МПЗ № 1 был продан за 5 млрд руб. Высокая цена объясняется хорошим расположением завода он занимает около 12 га земли по соседству с Большим Сити, на пересечении Кутузовского проспекта с Третьим транспортным кольцом, его территория примыкает к Москве-реке. Сейчас завод в небольшом количестве производит медицинскую наркозно-дыхательную аппаратуру, а часть помещений сдает в аренду.

Выиграв аукцион, Альтиус Девелопмент получил в качестве партнера совладельцев сахарной компании Продимекс. Появление нового акционера чуть не завершилось скандалом. Победитель аукциона обнаружил, что из-за прежних решений акционеров доля Альтиус Девелопмента может снизиться менее чем до 1% голосующих акций, а пакет партнеров увеличиться до 90%.

Однако в конце прошлого года совладельцы Продимекса продали свою долю структуре Базэла и Mirax Group, которые намерены развивать проект на паритетных условиях, рассказал источник в мэрии. По его словам, компаниям удалось консолидировать около 86% акций приборостроительного завода, а гендиректором назначен Дмитрий Герасев, до этого работавший в Mirax Group. Эту информацию Ведомостям подтвердили несколько источников, близких к компаниям. Официально комментировать сделку представители Mirax Group и Базэла отказались. Связаться с основным владельцем Продимекса Игорем Худокормовым не удалось.

Сумму сделки собеседники Ведомостей не раскрывают. Эксперты оценивают землю под заводом в $120-150 млн. Размер сделки не превысил $70 млн, полагает один из собеседников Ведомостей.

Девелоперы проекта собираются построить на месте завода жилой комплекс со всей необходимой инфраструктурой (школой, детсадом и т. д.). Источник в правительстве Москвы рассказывает, что проекта планировки этой территории пока нет, но зона предусмотрена под общественно-жилое строительство.

Оценки экспертов рынка недвижимости относительно такого использования территории завода разошлись. На этом участке целесообразнее строить многофункциональный комплекс mixed-used (жилье, офисы, торговые комплексы). Можно построить от 300 000 кв. м недвижимости, инвестиции составят как минимум $450 млн, считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. А директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев полагает, что офисы в этом месте были бы большой ошибкой, так как рядом возводится деловой центр Москва-Сити. Кроме того, недалеко от завода им. Казакова (на пересечении Кутузовского проспекта и ул. Кульнева, напротив ММДЦ Москва-Сити) Mirax Group уже строит деловой комплекс Миракс-Плаза. Здесь нужно строить качественное жилье, которое на Кутузовском проспекте обладает высоким потенциалом. Выбор Mirax Group в качестве партнера определил именно эту стратегию, считает Шершнев. По его словам, на территории завода можно построить 500 000 кв. м жилья, а инвестиции превысят $500 млн.
Самый знаменитый из городских гастрономов Елисеевский закрывается на реставрационные работы, которые займут примерно год. После этого арендатор магазина холдинг Парнас намерен вновь открыть в нем продовольственный магазин. Эксперты считают, что выгоднее всего сделать там гастрономический бутик.

Здание гастронома Елисеевский построено в 1904 г. по проекту архитектора Гавриила Барановского. Инвестиции в его строительство составили тогда 5 млн руб. Здание является памятником федерального значения. В 1987-1988 гг. в нем проводились реставрационные работы. Помещения магазина арендует ЗАО Елисеевский магазин, принадлежащее холдингу Парнас.

Как рассказал PR-директор холдинга Парнас Алексей Блинов, в конце января гастроном Елисеевский планируется закрыть на реставрацию. Предполагается отреставрировать помещения площадью около 900 кв. м в здании по адресу: Невский проспект, 56, в том числе главный торговый зал.

По словам Блинова, речь идет о плановой реставрации помещений гастронома. Ранее компания реставрировала фасад здания. Недавно мы получили архитектурно-реставрационное задание Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) и теперь можем начать работу на внутренних интерьерах, говорит Блинов.

По его словам, работы могут занять около года, после их окончания Парнас продолжит управлять магазином. Мы не планируем никаких изменений, магазин останется гастрономом и будет продавать продукты, сообщает Блинов.

О том, что арендатор и профиль магазина сохранятся, также заявил в субботу Ведомостям председатель КУГИ Игорь Метельский. Смольный настаивает на сохранении профиля Елисеевского, а по условиям арендного договора передать кому-либо право аренды магазина без ведома КУГИ невозможно.

Стоимость работ Блинов не называет, ссылаясь на то, что расчеты не завершены. Гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин оценивает их в $2-3 млн. Реставрация может оказаться довольно дорогой для продуктового магазина. Но, если арендатор поработает над форматом, возможно, переведет магазин в премиальный торговый сегмент за 6-8 лет проект может окупиться, объясняет эксперт. Средний срок окупаемости продуктовых магазинов, по его словам, составляет от двух до четырех лет.

Елисеевский один из известнейших петербургских брендов, где место продает само себя, так же как, например, в Доме книги, отмечает Козин.

Консультанты по торговле в обморок падают при виде кетчупа в дешевых пластиковых бутылках на фоне зеркал [Елисеевскогомагазина], говорит гендиректор компании Торговые решения Алексей Крамарев. В интерьерах Елисеевского сам бог велел сделать гастрономический бутик, замечает он, добавляя, что это наиболее эффективное использование помещения при условии сохранения профиля.

Крамарев предполагает, что Парнас не сделал этого до сих пор, поскольку никогда не специализировался на торговле продуктами в сегменте суперпремиум.

Административный директор Столичной торговой компании (управляет сетью магазинов Глобус Гурмэ) Александр Гендельсман говорит, что его компания интересовалась возможностью открытия точки в Елисеевском и даже вела переговоры с Парнасом.

Однако, по его словам, компанию смутила высокая стоимость реконструкции, которая, по предварительной оценке, составит не менее $6 млн. Кроме того, там не очень большая, по его словам, торговая площадь около 450 кв. м и полное отсутствие возможности сделать парковку. Это значит, что средний чек будет составлять меньше необходимых нам $70-100, полагает Гендельсман. А создавать такой объект только ради престижа мы тоже пока не готовы.

Арендовать такое помещение может позволить себе только оператор, который будет дотировать этот проект за счет успешной работы магазинов в других районах города, считает Арина Сендер из компании Colliers International, которая консультирует в том числе сеть гастрономических бутиков Азбука вкуса.

В этом случае магазин на Невском будет играть роль флагмана и способствовать повышению престижа бренда, говорит она. Ставка на такие знаковые помещения на Невском может составлять до 1800 евро за 1 кв. м в год. Это слишком дорого для магазина, не входящего в сеть, даже если это гастрономический бутик.

Только гастроном
В 2005 г. магазин стал объектом пристального внимания властей. Летом арендатор помещения гастронома Елисеевский вел переговоры о продаже права аренды московской сети парфюмерно-косметических магазинов Арбат Престиж. Но губернатор Петербурга Валентина Матвиенко выступила против перепрофилирования знаменитого гастронома. Губернатор сочла недопустимым утрату Елисеевским своего привычного статуса. Это неотъемлемое достояние Петербурга, часть культурных традиций города, кроме того, сохранение магазина необходимо с социальной точки зрения, заявила тогда Матвиенко. После этого КУГИ пересмотрел условия арендного договора с Елисеевским.