Ипотека и недвижимость - Евгений родионов: «я уверен, что в 2007 году никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет»

Последнее в 2006 году заседание Международного ипотечного клуба (МИК) посвящалось подведению итогов. Руководители ведущих российских и зарубежных банков, инвестиционно-финансовых, строительных, ипотечных, риелторских, страховых, оценочных компаний, а также специалисты из регионов анализировали события рынка недвижимости в уходящем году и строили прогнозы на будущее.

Вполне понятно, что главной темой встречи стал небывалый скачок цен на жилье, поразивший в этом году и профессионалов, и любителей рынка недвижимости. Всего за девять месяцев 2006 года цены выросли в среднем на 100 %, а то и больше. Но потом вдруг остановились как вкопанные. Анализируя события последнего года, участники встречи пытались ответить на сакраментальные вопросы: Почему? Кто виноват? Что делать?

Причинно-следственные связи
Какую-то одну причину столь стремительного роста цен выделить трудно. Свою роль здесь сыграли многие факторы, а точнее, их комбинация. Руководитель аналитического центра и портала Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU) Олег Репченко охарактеризовал ситуацию как усиление дисбаланса спроса и предложения. Мы наблюдаем, по его словам, с одной стороны, рост денежной массы у трудоспособного населения, с другой стороны недостаточные объемы строительства. Растущий дисбаланс и привел к такому ценовому скачку.

Почему строят мало? Многие винят в снижении темпов возведения жилья законы, прежде всего Закон о долевом строительстве. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года, но так и не заработал. Оказалось, застройщикам проще обойти его, чем следовать перечисленным там требованиям. По мнению Ивана Грачева, президента МАИН, председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья, система контроля, воздвигнутая этим законом, оказалась столь жесткой, что привела к остановке производства. Хотя, может быть, дело не в жесткости, а в отсутствии необходимых механизмов и условий для реализации закона. К нему были не готовы ни застройщики, ни инвесторы, ни банки, ни муниципалитеты, ни население. От первых робких опытов выгоды не почувствовал никто. Если бы закон вступил в действие позже, года через два, такого бы не было, считает Валерий Казейкин. Министры успели бы принять необходимые подзаконные акты. Но их нет до сих пор.

Впрочем, ругать законы легко, а можно ли написать такие, которые устроили бы всех и кардинально изменили ситуацию? На этот вопрос, заданный депутатом Госдумы и президентом МИК Александром Коганом, Иван Грачев ответил утвердительно. Такой пакет законов принять несложно, сказал Грачев, многое для этого уже есть. Внесены изменения в законы о дольщиках, о ЖСК, Земельный и Градостроительный кодексы, наконец, в очередной раз подготовлен законопроект о строительно‑сберегательных кассах. Законодателям только надо последовательно и оперативно принимать эти документы.

Среди других причин дефицита жилой недвижимости участники заседания назвали отсутствие подготовленных земельных участков, нехватку энергетических мощностей и строительных материалов, нерасторопность муниципальных и региональных властей в составлении генеральных планов развития территорий.

Объемы строительства, безусловно, решающий фактор в ценовой ситуации на рынке недвижимости, но, как уже говорилось, не единственный. Все больше рост цен на жилье связывают с потоком нефтедолларов. Сегодня этот параметр многие аналитики включают в свои расчеты. Когда в 2006 году цены на нефть росли, росла вслед за ними и стоимость квадратных метров.

Бурно развивающаяся ипотека тоже в какой-то степени подтолкнула цены вверх, поскольку способствовала повышению платежеспособного спроса населения. За 2006 год количество банков, занятых в ипотечном жилищном кредитовании, увеличилось в два раза. Эти данные аналитического исследования представила Генеральный директор МАИН Татьяна Никитина. Число ипотечных программ уже превысило тысячу. Среди них увеличилась доля кредитования покупки загородной недвижимости, в том числе и земельных участков. Появились программы бизнес-ипотеки. Банки активно шли навстречу своим клиентам, снижая процентные ставки по кредитам и уменьшая первоначальный взнос. Однако цены менялись столь стремительно, что потенциальный ипотечный спрос так и не перешел в реальный. Тогда московский рынок застыл на отметке чуть более 4000 долл. Эту планку, по мнению О. Репченко, не смогла взять основная масса платежеспособного населения.

Состояние рынка недвижимости
Описывая сегодняшний рынок недвижимости, руководитель ирн.RU отметил его мозаичность. Сейчас основная тенденция это дифференциация рынка. Есть ряд явно переоцененных квартир и в новостройках, и на вторичке. Цены на них назначались как бы на вырост. Теперь начинается корректировка вниз. Такую динамику можно чаще всего увидеть в сегменте типового дешевого жилья. При этом цены на квартиры, которые относятся к сегменту качественного жилья, могут продолжать ползти вверх.

О метаморфозах рынка недвижимости рассказал в своем докладе генеральный директор СканРиалти Алексей Иванов. Он отметил, что с рынка совсем исчез ценовой сегмент жилья экономкласса до 100 тысяч долл. Теперь квартир по такой цене в Москве просто нет как в новостройках, так и на вторичке. Но поскольку ничего не исчезает бесследно, объекты экономкласса перешли в более дорогой сегмент. Правда, там они не интересны покупателям, потому что не соответствуют жилью бизнес-класса по своим качественным характеристикам. В результате рынок остановился. Как заметила, поддержавшая обсуждение Елена Дворяшина, руководитель компании Ризолит, цена отсечения достигнута практически во всех сегментах, кроме элитного. Если раньше любая квартира улетала со свистом, то сейчас они стоят в продаже значительное время.

Сделать прогноз и не ошибиться
Вице-президент МИК, его постоянная ведущая Ирина Радченко объявила о старте премии Нострадамус за самый точный прогноз. В этом году ее мог бы получить И. Грачев, чья оценка в меньшей степени противоречила реальности. В 2007 год он предсказал для рынка недвижимости плавное повышение цен в пределах 20 %.

Серьезного снижения цен и обвала рынка вряд ли можно ожидать, заметил О. Репченко, так же как и существенного взлета цен. Вероятно, сохранится ценовой рост темпами примерно на уровне инфляции. Вы меня можете спросить: так все‑таки вверх или вниз? Но ситуация действительно неоднозначная. Я не исключаю такой возможности, что отдельные классы жилья могут корректироваться вниз вплоть до отдельных домов‑новостроек или отдельных квартир. В то время как другие объекты могут ползти вверх. Такое было уже в 2004 году, в период стагнации. Общегородской индекс стоял на месте, при этом дешевый низкокачественный край жилья примерно на 1 % в месяц полз вниз, а дорогое жилье примерно на 1 % в месяц ползло вверх. Вот такие противоречивые тренды, заключил О. Репченко. Известный аналитик предрек колебание цен примерно возле достигнутого уровня в диапазоне порядка 10 15 %, добавив, что многое сейчас на рынке зависит от объемов строительства. Если Москва или Московская область (эти рынки сегодня стали очень связаны) станет строить больше, вряд ли цены смогут ползти дальше. Наоборот, если жилья будет больше, но оно в меньшем объеме будет доходить до рынка за счет реализации социальных программ, то не исключаю, что с весны рост цен порядка 1 2 % в месяц может возобновиться.

Свои прогнозы на 2007 год дали и руководители компаний жилищного ипотечного рынка. В целом все сошлись на вероятном дальнейшем росте цен на московскую и региональную недвижимость. Скорее всего, активизация рынка начнется в феврале марте 2007 года, считает гендиректор Столичного ипотечного агентства Лариса Брыкса. Рост цен составит приблизительно от 1 до 3 % в месяц по ликвидным объектам. Непонятно влияние кампании по выборам Президента РФ, поэтому прогноз приблизительный и не учитывает резкое колебание цен на нефть, курс доллара и политическую ситуацию. Также может отличаться рост цен на загородную и коммерческую недвижимость.

По мнению Алексея Теребкова, руководителя компании Лаурел-ипотека, стагнация продлится до середины февраля, а затем рост. До конца года средний рост цен (на вторичном рынке) составит 28 % в Москве и 32 % в ближнем Подмосковье.

Большинство участников заседания сошлись во мнении, что элитное жилье и качественные новостройки будут дорожать. Е. Дворяшина предположила, что до 35 45 % к концу года, а на вторичное жилье экономкласса (квартиры и комнаты) до 10 30 %. В регионах цены будут повторять московскую тенденцию с некоторым запаздыванием. Малоэтажное жилье в сельской местности значительно понизит там среднюю стоимость квадратного метра.

А. Коган был осторожен в плане прогнозов, обратив внимание присутствующих, что в 2007 году существенного увеличения объемов строительства ожидать не приходится, а потому дефицит жилья сохранится. Однако машина запущена. Предпринимаемые сегодня действия создают предпосылки для последующего роста жилищного фонда. Поэтому цены будут продолжать расти, но не такими темпами, как в 2006 году.

Ушедший 2006 год внес немало перемен в ситуацию на рынке недвижимости, в том числе в его загородном сегменте. Особенно много хлопот он доставил девелоперам поселков элит- и бизнес-классов: усилилась конкуренция, стал более искушенным и разборчивым покупатель, произошли знаковые изменения в земельном законодательстве, появились новые форматы, а жители мегаполисов потянулись в предместья. О перспективах развития загородного рынка Московского региона и о том, как застройщикам работается в сложившихся условиях, мы беседуем с Евгением Родионовым, генеральным директором инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP.

Как бы вы охарактеризовали ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день в сегменте загородной недвижимости: как рынок покупателя или как рынок продавца?

Сегодня рынок загородной недвижимости развивается неравномерно. Сегмент поселков экономкласса, ориентированных как на временное, так и на постоянное проживание, остается ненасыщенным, в то время как более 40 % спроса не удовлетворено, а цены растут на уровне 30 35 % в год. Здесь пока налицо рынок продавца.

Напротив, элитный сегмент пребывает в стадии насыщения, можно даже сказать, что здесь наблюдается явное затоваривание: на экспозиции находятся объекты на общую сумму более 3 млрд долл. Естественно, между девелоперами существует жесткая конкуренция, идет борьба идей и концепций. В категории элитной загородной недвижимости сложился явный рынок покупателя, и продавцам приходится прилагать усилия, чтобы привлечь клиентов.

Другими словами, наблюдается кризис стандартных концепций?

Да, как только формируется рынок покупателя, стандартные концепции перестают действовать. Именно поэтому в последнее время девелоперы загородной недвижимости все чаще обращаются в известные архитектурные мастерские, а маркетинговые бюджеты компаний ежегодно увеличиваются на 15 20 %. Покупатель стал разборчивым, и работа с ним требует более тонкого подхода.

В своих проектах вы довольно часто делаете упор на великорусский колорит. Что это дань моде или тщательная настройка на аудиторию?

Одно неразрывно связано с другим. Мы потратили много времени и сил на выяснение предпочтений целевой аудитории. И то, что наши проекты пользуются спросом, является наилучшей оценкой избираемых нами концепций. Вот, например, дачный поселок Славенка на Новой Риге был отмечен премией Поселок года 2006.

Способны ли выжить на рынке небольшие клубные поселки или будущее все-таки за мегапроектами, в которых девелопер может создать развитую инфраструктуру и обеспечить жителям городской комфорт?

На наш взгляд, будущее загородного малоэтажного строительства именно за мегапроектами. Прежде всего это связано с постоянно растущей ценовой конкуренцией. Строительство масштабных поселков дает девелоперу возможность предложить покупателю максимально полный набор объектов инфраструктуры, содержание которых не ляжет бременем на плечи жителей. В небольших проектах реализовать такую идею нельзя. Кроме того, в сложившейся ситуации предложить рынку конкурентоспособный продукт с идеальным сочетанием цены и качества в состоянии, как правило, крупные игроки, вертикально-интегрированные структуры, способные извлекать экономию из самой масштабности деятельности.

Может ли развитие рынка загородного жилья решить проблему дефицита квартир в Москве? Есть ли у государства ресурсы для того, чтобы параллельно вести массовое жилое строительство и создавать развитую инфраструктуру?

Из 5,4 млн семей Москвы и Московской области 3,2 млн нуждаются в улучшении жилищных условий, при этом лишь 10 12 % ячеек общества способны приобрести квартиру самостоятельно или с помощью ипотечного кредита. Поэтому возникла и набирает силу тенденция переселения москвичей и жителей областных городов в собственные дома. Согласно данным исследования, проведенного фондом Общественное мнение, 59 % опрошенных заявили, что предпочли бы такой дом городской квартире.

Таким образом, потенциальный спрос очень велик. Загородное строительство отличная альтернатива городским многоэтажным домам, и за счет наращивания его объемов можно заметно снизить дефицит жилья. Современный дом в предместье обладает всеми характеристиками комфортной квартиры и вдобавок имеет ряд преимуществ. Во-первых, за счет разницы в стоимости квадратного метра покупатель за те же деньги в состоянии приобрести жилье, которое по площади в два-три раза больше квартиры. Во-вторых, дом за городом это отсутствие соседей, независимость, возможность чувствовать себя хозяином своей территории, лучшая экология, низкий криминогенный уровень Этот перечень нетрудно продолжить.

Сложно ли сегодня найти подходящий участок под застройку? Какие требования вы как девелопер предъявляете к земле?

Найти подходящий участок земли крайне сложно, поскольку приходится принимать во внимание гораздо больше способных повлиять на платежеспособный спрос факторов, чем при строительстве в черте города. Нужно учесть степень транспортной доступности, отсутствие обременений на территории и в непосредственной близости от нее (например, пролегание кабелей связи, газопровода, наличие рядом свалок мусора, пролегание над участком воздушных коридоров и т. п.). Безусловно, будет просто великолепно, если окажется, что земельный надел имеет протяженную границу с лесом и выход к воде и что в этих местах низкий шумовой фон. Разумеется, найти объект, сочетающий в себе все положительные характеристики без каких-либо ограничений, непросто. Добавьте к этому возможные административные барьеры. В среднем девелопер должен осмотреть около ста участков, чтобы в итоге купить один.

Везде ли девелоперы сталкиваются с нежеланием местных властей расставаться с землей? Не верится, что представители администрации не понимают пользы от притока инвестиций в область.

Местные власти действительно часто являются сдерживающим фактором развития загородного малоэтажного строительства. Пытаясь приобрести участок, девелопер сталкивается со множеством сложностей, связанных в первую очередь с отсутствием нормального оборота земли.

Администрации районов обладают колоссальными ресурсами. Прежде всего это земля и коммуникации. От 20 до 25 % в стоимости конечного продукта на загородном рынке вот то, что могут контролировать органы власти, что позволит решить проблемы обеспечения россиян доступным жильем. Другими словами, эти ресурсы допустимо предоставлять конкретному застройщику в обмен на квадратные метры готового жилья, однако данный вариант никто почему-то не рассматривает. Кстати, вести строительство разрешено и на землях из фондов перераспределения районов.

Если закон разрешит возводить жилье на землях сельскохозяйственного назначения без перевода их в другую категорию, не приведет ли это к злоупотреблениям и росту количества махинаций с земельными участками?

Уже сегодня на землях сельскохозяйственного назначения можно возводить жилье, однако нужно изменить вид разрешенного к использованию участка под дачное строительство. Такая процедура занимает от шести до восьми месяцев и требует больших денежных затрат. В идеале было бы неплохо упростить процесс перевода земель из одной категории в другую это для застройщиков, чтобы дать развитие национальному проекту Доступное и комфортное жилье гражданам России. К махинациям такие действия не приведут в том случае если государство разработает критерии, которым должна соответствовать организация для получения соответствующих преференций. Более того, объемы и перечень льгот по согласованию исходно-разрешительной документации должны быть переменными, зависеть от степени вовлеченности застройщика в приоритетный национальный проект. Одновременно следует разработать и жесткий регламент освоения территорий инвесторами, пользующимися льготами.

Расскажите немного о холдинге. Почему вы занялись недвижимостью, причем именно загородной?

В начале 90‑х о полноценном загородном жилье в современном представлении не могло быть и речи. Массовое предложение, как правило, сводилось к строительству домиков на шести сотках в дачных кооперативах без необходимых коммуникаций, охраны и прочих неотъемлемых условий комфортной жизни. Столкнувшись с такой проблемой, мы с другом и сослуживцем Петром Овдиенко решили построить загородные дома для своих семей. А вскоре нам пришла в голову мысль: почему бы не превратить это в бизнес? В звании подполковника я уволился в запас. Так в 1994 году и началась история нашей строительной компании Строймонтажсервис, впоследствии преобразованной в многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг полного цикла RODEX GROUP.

Сегодня в структуре холдинга насчитывается более 30 профильных подразделений, обеспечивающих комплексную реализацию крупных девелоперских проектов начиная со стадии разработки концепции и заканчивая этапом сдачи готовых поселков с объектами инфраструктуры под ключ, а также их последующей эксплуатацией. Таким образом, нам удалось сконцентрировать все в одних руках и полностью контролировать каждый этап реализации проекта.

Не возникало ли у вас желания попробовать силы в других сегментах рынка? Или выйти в другие регионы?

В 2007 году мы планируем начать активное освоение региональных рынков, в частности в Самаре, Санкт-Петербурге и Уфе. В ряде областей будут созданы управляющие компании, которые станут работать по тем же уникальным технологиям реализации инвестиционных проектов, которые мы применяем в Подмосковье.

Понимаю, что ваши поселки для вас как дети все любимые. Но есть ли какой-то проект, которым вы особенно гордитесь?

С момента закладки первого камня нашего первого проекта и до настоящего дня мы придерживаемся основного правила в работе строить так, будто делаешь это для себя. Поэтому мы действительно гордимся всеми своими объектами.

После успешной реализации проекта Голицыно-7 на Минском шоссе мы вышли на Рублевку, создали поселки Лесные Горки, Горки-1 и Изумрудный век. Была интересная работа на Сочинском побережье, я имею в виду Южное Голицыно, которое и по сей день является одним из лучших в регионе в своем классе. Также следует отметить проект Ранчо уникальный усадебный комплекс с крупным землевладением и инфраструктурой для отдыха у воды. В 2005 году мы вывели на рынок недвижимость нового формата современные дачные поселки повышенной комфортности Аистово и Славенку. А 2006 год ознаменовался для нас началом строительства поселков Маяк на берегу Можайского водохранилища и Монастырское озеро на Новой Риге.

В августе 2006 года закончилось формирование ЗПИФН РОДЭКС Недвижимость Первый. В связи с чем было принято такое решение?

Инвестиционный портфель закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) РОДЭКС Недвижимость Первый был сформирован за счет нового поселка Маяк, расположенного на Можайском водохранилище. Стоимость имущества фонда составляет 873 млн руб. Эта форма хороша еще и тем, что фонд не платит налог на прибыль, а НДС вносит только после продажи имущества. В будущем году мы планируем продолжить работу с ЗПИФН, ведь такие фонды на деле доказали свою перспективность в качестве эффективного инструмента привлечения средств для строительства новых поселков.

Каковы ваши ближайшие и далеко идущие, стратегические, планы?

Согласно утвержденной стратегии развития до 2010 года мы планируем наращивать производство не менее чем на 35 % в год. В планах холдинга также значатся выход на российский фондовый рынок и привлечение портфельных инвесторов посредством первичного публичного размещения акций (IPO).

В 2007 году мы начинаем реализацию собственными силами еще семи проектов загородной недвижимости, в частности строительство поселка премиум-класса у большой воды Сосновые берега, поселка на 500 домов в Можайском районе, поселков на Новой Риге и в Домодедовском районе, а также в некоторых регионах.

И в завершение разговора: каков ваш прогноз на 2007 год, то есть каковы, по-вашему, наиболее вероятные сценарии развития рынка загородной недвижимости Московского региона?

В 2007 году загородное жилье еще больше упрочит свои позиции как альтернатива городской квартире. Рынок вырастет не менее чем на 20 %, однако этот рост будет неравномерным: в элитном сегменте продолжится стагнация, а категория поселков экономкласса для временного проживания станет стремительно развиваться. Усилится наметившаяся в прошлом году тенденция, связанная с переходом инвесторов, зарабатывающих на спекулятивных сделках с имущественными правами, со столичного рынка на подмосковный. В целом я абсолютно уверен: никаких потрясений на рынке загородной недвижимости не будет.