Ипотека и недвижимость - Доступность ипотеки</a>: что планируют банки?

Ипотечный кредит обременителен. Обременяют его не только проценты, комиссии, справки-проверки, но и страхование. В стандартный пакет сопутствующих услуг входят: во-первых, страхование жизни и трудоспособности заемщика; во-вторых, страхование приобретаемой недвижимости; и очень часто в-третьих, так называемое титульное страхование (на случай потери права собственности). И все в пользу кредитора. В совокупности взносы, которые придется платить до полного взаиморасчета с банком, составляют 0,8 2% от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%. При среднем кредите по Москве в $100 тыс. первый страховой год обходится в сумму до $2 тыс. Но среднее средним, а индивидуальное индивидуальным. Стоимость каждого вида страхования, входящего в пакет, рассчитывается для клиентов персонально. Взять, к примеру, жизнь (на нее, кстати, приходится больше всего выплат). Для расчета тарифа страхователю предлагается заполнить подробнейшую анкету. Лгать нельзя компания получит право расторгнуть договор или отказать в выплате. Кроме всего прочего в анкете просят указать такие детали, как рост и вес заемщика, подтвердить или опровергнуть наличие тех или иных заболеваний, вспомнить, сколько и какого алкоголя еженедельно потребляется, сколько выкуривается сигарет. Данные анкеты проверяются специалистами страховщика. Они могут, к примеру, позвонить в поликлинику, где обслуживается заемщик. А если размер кредита превышает $100 250 тыс., компании зачастую настаивают на прохождении медкомиссии.

На стоимость имущественного полиса влияют год постройки здания, материалы, из которых сделаны его стены и перекрытия, наличие газопровода, некоторые другие технические особенности. Собственно, стандартный договор ипотечного страхования защищает только конструктивные элементы квартиры. Сюда не входят отделка и движимое имущество мебель, бытовая техника. Ибо предметом залога они не являются.

Титульное же страхование особенно актуально при покупке жилья на вторичном рынке, когда за так называемую юридическую чистоту квартиры поручиться трудно и есть риск потерять право собственности. Размер тарифа зависит от срока кредита чем он больше, тем выше поправочный коэффициент.

Некоторые аналитики отмечают, что расценки на ипотечные страховые программы с каждым годом снижаются из-за обостряющейся конкуренции. Так, по оценкам специалистов Стандарт-резерва, за последние два года они упали примерно на 20%.

Редкий случай страховой. Что же касается убыточности ипотечного страхования, то ее анализировать крайне затруднительно. Опрошенные Ф. страховщики говорили и об 1%, и о 40%. Статистика практически отсутствует (для более или менее точного ее отображения нужны данные за 5 лет, а договоры ипотечного страхования активно заключаются только последние 2 3 года). По словам заместителя директора департамента имущественного страхования компании Макс Александра Агапова, гибель хотя бы одного заемщика существенно изменит названную цифру.

Как отмечают в Росгосстрахе, около 80% всех ипотечных выплат приходится на риски, связанные со смертью заемщика или потерей им трудоспособности. По имуществу платить приходится значительно реже, ведь, напомним, страхуются конструктивные элементы, они исключительно редко уничтожаются пожарами. Ну а поскольку ипотечные сделки тщательно проверяются риэлтером, банком и страховщиком, титул также не слишком убыточен.

Ипотечный треугольник. Вообще же, чьи риски страхуются банка или заемщика, вопрос дискуссионный. Пока банки больше заинтересованы в ипотечном страховании, утверждает руководитель управления методологии компании Гута-страхование Олег Полетаев. Они рассматривают полис как меру обеспечения своих интересов. Более того, квартиры страхуются в силу закона (об ипотеке), который гласит буквально следующее: Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Если же по какой-то причине соответствующие пункты остались за рамками кредитной сделки, то по общему правилу заемщик должен страховать недвижимость за свой счет на сумму, не ниже обеспеченного ипотекой обязательства.

Собственник квартиры может обезопасить себя от тех же рисков, что и банк, но лишь частично. Договор ипотечного страхования, заключенный в соответствии с требованиями кредитора, не защищает на 100% интересы заемщика, утверждает директор управления по реализации страховых программ группы АльфаСтрахование Андрей Рассветаев. Конечно, в случае его смерти компания погасит банку остаток задолженности и избавит семью от необходимости освобождать заложенную квартиру. Однако если, например, в результате пожара купленный в кредит дом уничтожен, страховщик не компенсирует той части средств, которые заемщик вложил самостоятельно и уже направил на погашение кредита.

Страховые и кредитные организации идут на взаимные уступки в нелегком ипотечном деле. По словам руководителя отдела ипотечного страхования Стандарт-резерва Маргариты Степанян, для банков и их клиентов действует система более низких тарифов. Во-первых, заемщики приходят к нам, преодолев уже несколько уровней андеррайтинга они и их имущество прошли проверку. Это снижает вероятность махинаций. Во-вторых, сотрудничество с банками подразумевает приток клиентов. Мы воспринимаем заемщиков как корпоративных страхователей, для которых всегда действует ряд скидок. К тому же договор заключается на несколько лет это тоже понижает его стоимость.

Скидки весьма уместны в нынешних условиях. Ипотечное страхование обещает стать одним из самых динамичных видов бизнеса. Его объемы увеличились за прошлый год в два с лишним раза. Вот и директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании Росгосстрах Руслан Сатюков уверяет, что темпы роста ипотеки в портфеле страховщика самые высокие по сравнению с другими видами и составляют более 300%.
Летом банки порадовали москвичей снижением ставок по ипотеке, а сейчас, когда растет предложение квартир и падает спрос, самое время продвигать новые ипотечные предложения. А потребителям имеет смысл следить за предложениями, которые делают ипотеку более доступной.Развитие новых тенденций на рынке ипотеки происходит, как правило, по определенному сценарию: один из банков, решая задачу привлечения новых клиентов, делает предложение, которое все остальные называют сумасшедшим. Через полгода это предложение уже можно встретить в десятке-другом, а через год на вооружении практически всех банков. Так было с процентными ставками, когда Сбербанк заявил об их снижении; так было с понижением первого ипотечного взноса сначала до 20%, потом до 15%, а потом и до 10%. Сейчас есть и программы с нулевым взносом, которые называют пока сумасшедшим предложением. Те банки, которые позволили первыми указывать заниженную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи недвижимости, тоже удостаивались подобного эпитета . Однако сейчас эти условия, по словам Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), предлагаются многими банками.

Банковская кухня
Часто бывает так, что небольшие банки следуют в фарватере за крупными, но последние внимательно следят за действиями самых продвинутых небольших специализированных банков, чтобы подсмотреть какие-то новые, привлекающие клиентов приемы. Впрочем, банковское сообщество в первую очередь внимательно следит все-таки за крупнейшими банками, ведь они в значительной степени через рекламу и пиар влияют на настроения потенциальных заемщиков. Отметим тенденцию, которую нам принес 2006 год: на рынке активизировались российские банки, и впервые за три года на первую позицию по объемам ипотечных кредитов вышел главный российский банк Сбербанк РФ, а вторую позицию занял Москоммерцбанк, и лишь на третьем оказался бывший лидер предыдущих трех лет ДельтаКредит, сообщила Татьяна Никитина на первом специализированном форуме Ипотечное и потребительское кредитование в РФ. Со второй позиции на четвертую был оттеснен Внешторгбанк. Крупные зарубежные банки, ранее занимавшие место в первой пятерке, BSGV и Raiffeisenbank, оттеснены на 7 и 9 позиции соответственно.

Однако не исключено, что в следующем году расклад серьезно поменяется, поскольку, по словам Георгия Тер-Аристокесянца, начальника отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24, российский рынок розничных услуг сильно фрагментирован, на нем не выделяется явных лидеров кроме Сбербанка. Зарубежные банки сейчас пытаются значительно усилить позиции, предпринимая для этого либо агрессивную маркетинговую политику (Citybank, BSGV), либо сделки слияния и поглощения (Raiffeisenbank, OTP, Home Credit). Очевидно, что усилившаяся конкуренция будет заставлять банки серьезно смягчать условия кредитования, а поэтому клиенты, которым ранее кредиты были недоступны, смогут получить разрешение на их выдачу.

Кому может стать доступным ипотечное кредитование?
Для начала приведем пару цифр, прозвучавших на форуме. В России розничное кредитование, к которому относится и ипотека, является самым доходным и динамично развивающимся сегментом банковского бизнеса. За 2004 2005 годы темпы роста по кредитам составили 84%. Это существенно превышает темпы роста как российской экономики в целом, так и корпоративного бизнеса (25% по кредитам). Планируется, что в 2010 году граждане возьмут в долг $220млрд (на конец 2005 года россияне были должны банкам $41млрд), и таким образом объемы кредитования вырастут более чем в 5 раз. Причем самым быстрорастущим сектором будет именно ипотека, которая сейчас в общем объеме кредитования занимает 10,5% от всего рынка (это сопоставимо с рынком автокредитования 10,1%), а через четыре года объемы должны вырасти до 27% от всего рынка потребительского кредитования. При этом доля ипотеки в ВВП должна увеличиться до 3,7% (в этом году 0,9%). Произойдет это за счет уменьшения объемов экспресс-кредитования. А вот с точки зрения условий произойдет следующее.

Продолжится процесс снижения процентных ставок и уменьшения величины первоначального взноса, а также увеличения сроков кредитования. Некоторые банки уже сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщиков не только супругов; некоторые могут для своих клиентов сделать левую прописку, которая нужна для получения кредита. Многие уже сейчас намного быстрее принимают решение о кредите благодаря автоматизации банковского процесса (кстати, ВТБ сейчас предпринимает шаги, чтобы увеличить число кредитов, полученных через Интернет, и решает вопрос о создании Кабинета клиента для нашего общества процесс более чем неконсервативный).

Возможность включения в собственники несовершеннолетних детей (которое сейчас на рынке Москвы предлагает лишь пара банков) позволила бы вовлечь в ипотечный процесс миллионы людей, которые приватизировали квартиру в том числе и на детей. Увеличение максимального возраста заемщика тоже актуальная тенденция, особенно в Москве, где средний возраст выхода на пенсию растет с каждым годом.

Тер-Аристокесянц прогнозирует, что кредитная маржа банков будет постепенно снижаться, что уменьшит операционные расходы заемщиков. Однако в ближайшие годы ее уровень по-прежнему будет превышать аналогичные показатели для других европейских рынков.

Приятной новостью для потенциальных заемщиков станет развитие непрямых и альтернативных каналов продаж ипотечных кредитов (только в течение 2006 года доля обращений через такие каналы продаж в ВТБ был увеличена с 5% до 14 15%, а к 2010 году ожидается увеличение до 40 50%). Планируется также увеличение числа отделений, которые работают по ипотеке. Банки будут предлагать полный ряд ипотечных кредитов, охватывающий все сегменты рынка (готовое жилье, строящееся жилье, под залог недвижимости, рефинансирование, улучшение жилищных условий).

А после того как доля находящегося в залоге жилого фонда достигнет 50 60%, начнется активное развитие рынка рефинансирования именно так происходило на зарубежных рынках. И конкуренция банков в этом случае сместится в сторону предложения наиболее удобных и комфортных схем обслуживания ипотечных кредитов, прогнозируют специалисты ВТБ.

Доступность ипотеки: что планируют банки?