Ипотека и недвижимость - Больше, чем отель, но меньше, чем квартира

Администрация Московской области не оставляет попыток распределить замороженные площадки между новыми застройщиками. Как стало известно Бизнесу, получить самый крупный незавершенный квартал - Овражный в городе Щербинка - может московский девелопер СУ-155. Участие компании в этом проекте, по подсчетам экспертов, обойдется чиновникам в приличный инвестконтракт на строительство более 30 многоэтажек.Строительство квартала Овражный в Щербинке начинала компания Стройметресурс еще в 2002 году. Тогда компания считалась крупнейшим подмосковным застройщиком, реализующим проекты почти в 20 городах Московской области. Уже в 2004 году у Стройметресурса возникли проблемы с финансированием, и многие объекты просто были заморожены. Впоследствии на большинство проектов подмосковным властям удалось привлечь инвесторов, однако самый крупный микрорайон Овражный в городе Щербинка так и не нашел нового девелопера.

В Овражном запланировано возведение восьми домов высотой 14-17 этажей. Строительство двух из них, где процент готовности был наиболее высок, завершает группа компаний ПИК. На остальные шесть, включающих около 1500 квартир, где строительство было заморожено на уровне первогоседьмого этажей, подмосковные власти уже больше года не могут найти инвестора.

Этой весной предполагалось, что инвестором проекта выступит группа компаний ПИК. Однако с ней власти Подмосковья не смогли договориться об условиях передачи: по информации источников, близких к сделке, в качестве компенсации ПИК затребовала до 30 га земли в Подольском районе, и власти Подмосковья сочли такие условия невыполнимыми.

В ГК ПИК отказались комментировать эту ситуацию.

Сейчас, как сообщили Бизнесу сразу несколько информированных источников, этим кварталом может заняться СУ155. Пресс-секретарь Министерства строительства Московской области Александр Молодых заявил, что не может комментировать этот проект до подписания официальных документов. Заместитель главы управы Щербинки Николай Денисов заявил Бизнесу, что переговоры с СУ-155 действительно ведутся. В пресс-службе СУ-155 заявили, что не располагаютсведениями о проведении переговоров.

На данный момент в микрорайоне продано около 80% квартир. Проект с такими параметрами опрошенные Бизнесом эксперты называют малопривлекательным. Соотношение проданных квартир к оставшимся в этом объекте не позволит окупить затраты на строительство,- говорит первый заместитель генерального директора компании М.О.Р.Е.-плаза Михаил Михайлов. По его словам, привлечь нового инвестора можно при условии, что тот получит либо дополнительное финансирование из бюджета, либо дополнительный участок под коммерческое строительство.

Руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов указывает, что в Подмосковье доля администрации района в проекте составляет, как правило, 10-15%. Если предположить, что долей администрации являются проданные квартиры в Щербинке, то новый инвестор в обмен на достраивание этих домов может запросить землю под возведение такого количества площадей, чтобы проданные 80% квартир в шести домах составляли от 10-15% от объемов строительства по новому инвестконтракту.- рассуждает он.- Это более 30 многоэтажек. Даже для крупного инвестора это проект на 12-15 лет.
В 2006 году все больше московских девелоперов стали настойчиво интересоваться форматом апартаментов. Кто-то объявил о своих планах по строительству отдельных апарт-отелей, кто-то же, чтобы подстраховаться, просто решил добавить новую составляющую в концепцию планируемых многофункциональных комплексов.Назвать формат апарт-отелей и апартаментов для столичного рынка недвижимости новым нельзя. Однако долгое время он практически не рассматривался профессиональными девелоперами как интересный сегмент для инвестирования. Под апартаментами, говорит генеральный директор Accord management group Екатерина Гаранина, стоит понимать номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиная / столовая, спальня) и имеющий кухонное оборудование.

История и современность
В принципе, первые апарт-отели начали строиться в Москве еще в начале 1960-х годов, правда, их называли тогда гостиницами квартирного типа, рассказывает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Один из наиболее известных - отель Южный (1961 года постройки).

Также среди старых апарт-отелей столицы гендиректор Orange Ring Hotel Management Сергей Колесников выделяет гостиницу Волга на проспекте Мира. По его словам, также по системе сдачи апартаментов работают гостиницы Колос, Ярославская, Останкино, однако назвать их современными и полноценными апарт-отелями из-за низкого качества услуг нельзя. Помимо советских гостиниц квартирного типа были еще и дома гостиничного типа - в них, в отличие от гостиниц, жили на постоянной основе, добавляет Смирнова.

Постсоветские застройщики - российские и зарубежные компании - до недавнего времени настороженно относились к апарт-отелям. Многие управляющие компании, знакомые мне и известные на рынке гостиничных услуг Москвы, практически не используют такую категорию номеров во вновь построенных гостиницах,- уверяет Екатерина Гаранина. Возьмем, к примеру, компанию Intercontinental, представляющую марку Holiday Inn и запустившую в Москве за последние годы несколько гостиниц с общим объемом номерного фонда примерно 1292. Из них всего 17 апартаментов: они представленытолько в одной гостинице на Лесной,- добавляет Гаранина.

Но в 2006 году формат апарт-отелей получил второе дыхание. Помимо проектов самих московских девелоперов- апартаменты в реконструируемой гостинице Москва, в строящейся в ММДЦ Москва-Сити башне Федерация под управлением Hyatt и в комплексе Кремлевский на Красной площади - на столичном гостиничном рынке появилась профессиональная международная сеть апартотелей Orco Group. Летом этого года для открытия своего первого отеля под брэндом MaMaison оператор приобрел гостиницу на Покровке у девелоперской компании Система-Галс. В октябре стало известно еще об одном проекте: в Малом Козихинском переулке близкая к Олегу Дерипаске девелоперская компания БЭЛ девелопмент совместно со студией Тритэ Никиты Михалкова построит апарт-отель площадью более 8 тыс. кв. м.

Основной клиент
В целом апарт-отели ориентированы на клиентов, которые заинтересованы в длительном проживании. Апартаментами обычно пользуются топ-менеджеры корпораций, которые имеют долгосрочные связи с московскими или российскими компаниями. В апарт-отелях объединяются все достоинства, присущие жилой недвижимости, и, кроме того, такие дополнительные опции, которые предоставляют традиционные гостиницы: например, room-service, уборка помещения и т. д., что особенно ценится подобными клиентами. Спрос на них возрастает прежде всего в городах, где наблюдается деловая активность,- это Москва, СанктПетербург, крупные промышленные центры и другие города-миллионники,- говорит директор департамента гостиничного бизнеса Becar Николай Демидов. Выгода апартаментов в том, что они сдаются в аренду полностью, независимо от того, сколько человек там будет жить.

Плюс дополнительные услуги: охрана, заказ билетов и прочее,- поясняет гендиректор Hotel, Consalting and Development (HCD-group) Александр Лесник.

Из-за отсутствия четкой классификации Марина Смирнова поясняет, что на столичном рынке недвижимости существует два основных формата апарт-отелей: апарт-гостиницы и сервисные апартаменты. Первые работают как гостиницы и сдают номера на посуточной основе: цена определяется за номер и фиксируется на сутки проживания. Здесь предлагается полный цикл обслуживания в зависимости от классности заведения,- объясняет разницу Смирнова.- Сервисные апартаменты - единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев. Ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату. Основное отличие от квартир, говорит Смирнова,- общий ресепшн, чистый подъезд, меры безопасности, единые стандарты.

Преимущество формата
Причины, по которым инвесторы вновь обратились к формату апарт-отелей, во многом связаны с активным развитием гостиничного рынка столицы, а также с высокими темпами роста цен на московское жилье. Сначала девелоперы были заинтересованы в реализации торговых и офисных проектов, теперь пришла очередь гостиничного бизнеса, от особенно инвестиционно привлекательных пятизвездных объектов до четырех- и трехзвездных отелей и апартотелей,- говорит Сергей Колесников. Инвесторы уже поняли, что сроки окупаемости гостиниц составляют от пяти до семи лет (иногда меньше, иногда больше указанных сроков, что зависит, в том числе, от схемы финансирования), соглашается Марина Смирнова. Также они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками: нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене,- объясняет Марина Смирнова.- Сдача же части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу снимает одну из таких проблем - риск недозагрузки. Апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность, добавляет генеральный директор управляющей компании Росевроотель Кирилл Иртюга.

Многих в квазигостиничном формате прельщает и некая свобода с выбором площадки для подобных проектов: не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание - центральная часть города, отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей требуется меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому эти проекты можно развивать там, где обычный отель построить сложно,- соглашается Марина Смирнова. Александр Лесник добавляет, что, конечно, такие проекты лучше строить в деловых кварталах, но только чтобы не было транспортных ограничений.

Консультанты констатируют, что порой некоторые девелоперы не совсем понимают, что такое апарт-отель. Они полагают, что, построив его, смогут продавать поквартирно.

В этом случае речь идет о совсем другом продукте - кондоотеле,- предупреждает Марина Усенко.- Это уже инвестиционный продукт, где люди приобретают номера в гостинице, которая управляется оператором. Впоследствии они не живут там, они их сдают.

Экономика апартаментов
Хотя столичные девелоперы обычно делают выбор в пользу шикарных апарт-отелей, эксперты рынка стандартно приравнивают их по уровню к гостиницам бизнес-класса.

В Европе цены на проживание в апарт-отеле несколько ниже, чем в традиционных гостиницах, утверждают они. Так, по словам Николая Демидова, площадь номера в апарт-отеле сопоставима с площадью номера в гостинице категории четыре звезды. Однако стандарт номера в апарт-отеле (обустройство кухни, общий дизайн) не требует отделки такого качества, как в четырехзвездной гостинице. Таким образом, можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д.,- рассуждает эксперт.

Некоторые игроки рынка скептически относятся к формату апарт-отелей, отмечая, что хотя они и управляются несколько проще, чем полноценные гостиницы, но обеспечивают более высокие сроки окупаемости. В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 за день, в то время как стоимость апарт-отеля сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около $3 тыс. в месяц,- настаивает заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его словам, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, а апарт-отель- за 15 лет.