Ипотека и недвижимость - Ипотечная квартира ушла с молотка

Прошлогодние прогнозы аналитиков о грядущем падении цен на жилье начинают сбываться. За прошлую неделю аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru) впервые с осени 2004 года зафиксировал снижение средней стоимости московского жилья. Впрочем, цены упали всего на 0,1%, и эксперты не ждут их серьезного падения.
По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, с 8 по 15 января средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 0,1% и составила $4210. Это первое падение индекса начиная с осени 2004 года, указывает руководитель центра Олег Репченко.

Индекс ирн.ru учитывает стоимость первичного и вторичного жилья в Москве. Аналитики центра разделяют жилье на шесть сегментов: плохая панель (пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней), обычная панель (9-14 этажей), современная панель (от 16 этажей и квартиры увеличенных площадей), плохой кирпич (пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней), сталинки и типовой кирпич (6-11 этажей и другие квартиры небольших площадей) и современный монолит-кирпич. Элитное жилье в индексе не учитывается, так как, по мнению аналитиков центра, цены на него не отражают общих тенденций рынка и могут исказить выборку.

В конце прошлого года аналитики уже фиксировали постепенное замедление темпов роста цен на квартиры эконом- и бизнес-класса. Если летом 2006 года они, по разным данным, повышались на 4-6% в месяц, то в декабре рост не превысил 1-2%. В сегментах панельного жилья отрицательный прирост цен мы фиксировали уже в декабре, говорит Олег Репченко. Однако за счет продолжающегося роста цен на более дорогое кирпичное и монолитное жилье средняя по всем сегментам величина не снижалась. А за прошлую неделю, по данным ирн.ru, подешевели квартиры во всех панельных домах и плохих кирпичных, жилье в сталинских домах осталось на уровне прошлой недели, а подорожало лишь монолитное жилье, но всего на 0,4%. Снижение индекса в целом говорит о том, что дешеветь стало уже более половины квартир на рынке, поясняет господин Репченко.

Господин Репченко объясняет снижение цен их слишком резким ростом за последние полтора года. По данным ирн.ru, средняя стоимость квадратного метра в московских квартирах за этот период выросла более чем вдвое. Рынок выдохся. Покупать квартиры по столь высоким ценам люди не хотят, и спрос снизился, объясняет господин Репченко.

Другие эксперты рынка также констатируют незначительное падение цен. Так, по данным аналитического отдела бюро недвижимости Агент 002, средняя стоимость жилья за прошлую неделю снизилась только на 0,01%. Сильнее всего, по словам директора по маркетингу агентства Ольги Побединской, подешевело жилье в Южном и Восточном административных округах столицы на 0,3%. В то же время на западе и севере Москвы жилье подорожало на 0,1-0,2%. Как и Олег Репченко, она отмечает снижение цен в первую очередь на квартиры в устаревших панельных и кирпичных домах, а в монолитных и качественных кирпичных, по данным госпожи Побединской, цена квадратного метра, напротив, выросла на 0,3-0,5%. Например, за минувшую неделю квадратный метр в однокомнатной квартире в девятиэтажном панельном доме в Бирюлеве подешевел с $3580 до $3560, а в монолитном доме в районе метро 'Академическая', 'Университет', 'Профсоюзная' жилье подорожало в среднем с $5978 до $6005 за квадратный метр, уточнила она.

Впрочем, не все участники рынка недвижимости фиксируют снижение цен. По данным руководителя аналитического консалтингового центра Миэль-недвижимости Владислава Луцкова, за две недели января цены на столичное жилье выросли на 0,65%, в Московской области на 0,4%. Однако такие колебания он называет не ростом, а стагнацией.

Средние показатели изменяются в пределах погрешности 0,4-0,5%, но это только подтверждает, что цены стабильны, а не растут или падают, рассуждает он. В ближайшие недели господин Луцков и руководитель аналитической службы МИАН Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев прогнозируют стагнацию рынка с небольшими колебаниями как в большую, так и меньшую сторону. А Олег Репченко считает, что средняя стоимость квадратного метра будет снижаться и дальше, но не более чем на 1-2% в месяц. Впрочем, говорить о тенденциях наступившего года пока рано в силу недостатка информации о сделках, считает господин Кудрявцев. В январе было еще мало рабочих дней, а часть потенциальных покупателей просто не вышли из отпусков, говорит он.
В Петербурге продана первая квартира, собственник которой не смог выплатить ипотечный кредит. Двушка на Октябрьской набережной ушла по стартовой цене примерно по $1500 за кв. м. По оценкам экспертов, доля невозвратов будет расти вместе с развитием ипотечного рынка и через год-два может составить до 5%.

Вчера состоялся первый в Петербурге аукцион по продаже квартиры должника, не выплатившего ипотечный кредит. Во вчерашних торгах приняли участие три физлица. Двухкомнатная квартира на Октябрьской набережной площадью 56 кв. м досталась по стартовой цене в 2,234 млн руб. покупателю, который представился Ярославом Кузьминым. О торгах он узнал из объявления в Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга. Фонд был организатором торгов. Меня привлекла цена, которая ниже среднего уровня цен на рынке, говорит Кузьмин. Квартира досталась ему по $1500 за кв. м, а средняя стоимость жилья массовых серий $2000-2500 за кв. м.

Как пояснил Андрей Степаненко, гендиректор Фонда имущества, квартира была приобретена около полугода назад на ипотечный кредит одного из петербургских банков при посредничестве Санкт-Петербургского ипотечного агентства. После того как ее владелец несколько месяцев не вносил платежи, квартира была выставлена на торги, рассказал гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

Назаров отказался назвать бывшего владельца квартиры и банк, выдавший кредит. У предыдущего владельца есть свой бизнес, с которым что-то не сложилось. Человек осуществил вложения, которые себя не оправдали, говорит Назаров. По его словам, в Петербурге было несколько случаев, когда ипотечные квартиры приходилось продавать из-за неплатежеспособности заемщика. Однако публично такая квартира пошла с молотка впервые, говорит он.

В банках тоже не помнят таких прецедентов. Это единичный случай, говорит генеральный управляющий петербургского филиала Международного московского банка Александр Конышков.

Назаров не сомневается, что такие ситуации будут возникать и в будущем. Европейская практика показывает, что около 1% покупателей не могут выполнить своих обязательств по кредиту. У нас ситуация также усугубляется ажиотажем лета 2006 г., когда из-за ценовой гонки [на рынке недвижимости] люди покупали все подряд, не всегда при этом рассчитывая свои силы, объясняет Назаров.

Управляющий петербургским филиалом Кредит-Москвы Елена Угрюмова считает, что в 2007 г. невозврат кредитов по ипотеке может составить 3-5%. С развитием ипотеки такие случаи будут учащаться, согласен аналитик Advanced Research Петр Минин. На ближайшие годы при условии отсутствия макроэкономических потрясений и роста цен на недвижимость уровень дефолта по ипотечным кредитам будет в пределах 1%, прогнозирует начальник отдела методологии и развития инвестбанка КИТ Финанс Антон Карелин.

Рынок ипотечных кредитов растет. Банкам выгоднее выдавать ипотеку, чем заниматься корпоративным кредитованием. Ставки по ипотеке в рублях от 12-13%, а по кредитам корпоративным клиентам от 8-9%, объясняет Минин.

Бурный рост этого рынка приводит к неразборчивости банков, что может стать причиной роста невозвратов, полагает один из экспертов ИЦ Рейтинг. По его оценке, в группу риска попадают около 40% клиентов, которые получают сейчас кредиты на покупку жилья. Население также не особо задумывается, сможет оно выплачивать проценты по кредиту или нет, и слишком уверено в себе. Отмена первоначального взноса тоже вызовет рост доли невозвратов, уверен эксперт. Однако на банковскую систему это повлияет мало. Все страховки по кредиту в пользу кредитора, говорит он.

При росте цен на недвижимость банк может покрыть все свои расходы за счет продажи квартиры, при стагнации рынка могут быть и потери, считает Карелин. Вернуть долг можно с помощью коллекторских агентств с точки зрения минимизации трудозатрат это хороший способ, но он достаточно дорог, добавляет он. Снизить риски банка может продажа пула ипотечных кредитов или их секьюритизация, говорит Конышков из ММБ.

Впрочем, пока беспокоиться рано, уверен Конышков. По опыту стран с развитым ипотечным рынком бум невозвратов по ипотеке наступает на четвертый-пятый год ее развития, говорит он. Один случай не тенденция, и заранее его не предотвратить, полагает Конышков. Он считает, что невозвраты по ипотеке могут прийтись на 2008-2009 гг.

Утроение ипотеки
По данным ЦБ РФ, ипотечные кредиты физическим лицам (кредиты, обеспеченные жильем, без учета кредитов на первичном рынке) в рублях и валюте выросли в Петербурге за девять месяцев 2006 г. в три раза до 11,7 млрд руб.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в 2006 г. в Петербурге было выдано около 9500 ипотечных кредитов, прогноз на 2007 г. 14 000-19 000 кредитов.