Ипотека и недвижимость - Рынок элитной недвижимости пополняется жильем нового формата

С наступлением осени рост цен на жилье заморозился, однако многих волнует вопрос: перерастет ли стабилизация в стагнацию? Очевидно, что такие высокие темпы роста, как в 2006 году, не могут держаться долго, рынку нужна передышка, считает заместитель генерального директора по организации продаж ЗАО М.О.Р.Е.-Плаза Алексей Медведев. Впрочем, он убежден, что стабилизация для элитного сегмента явление временное: Думаю, что после небольшой передышки рост цен возобновится теми же темпами. Предложение в этом сегменте ограниченно, площадок под застройку все меньше, а развитие экономики России позволяет считать, что платежеспособный спрос будет и дальше расти.

По мнению заместителя генерального директора группы компаний Дон-Строй Тимура Баткина, до конца года темпы подорожания элитного жилья будут на уровне 3 5% в месяц, причем максимальный подъем придется на декабрь. В следующем году, по его оценкам, прирост составит примерно 20 25%, рынок элитной недвижимости достигнет насыщения к 2010 году, а основной спрос сконцентрируется в сегменте De Luxe.

Осеннее торможение, по словам директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, связано с цикличностью в развитии любого рынка: абсолютного роста быть не может, и после периода стремительного увеличения всегда наступает некоторое затишье. Кроме того, свою роль сыграл и психологический фактор. Однако экономических предпосылок к снижению темпов роста цен пока еще нет: рынок до сих пор характеризуется серьезным дефицитом предложения, убеждена Екатерина Тейн.

По словам маркетолога корпорации Инком-Недвижимость Ирины Егоровой, повлиять на ценообразование могут налоговые изменения. Если будут созданы налоговые механизмы давления на собственников недвижимости, рост цен не будет таким интенсивным, считает она.

По мнению коммерческого директора холдинга Капитал Групп Алексея Белоусова, на сегодняшний день рынок недвижимости регулируется двумя механизмами: чисто экономическим и неэкономическим. Первый связан с реальным ростом себестоимости строительства. Ведь стройматериалы по некоторым позициям с начала года подорожали в разы, постоянно увеличивается стоимость земельных участков, растет себестоимость энергоресурсов. Исходя из этого прогнозировать понижение цены на недвижимость не приходится. В подобных условиях рост цен будет неуклонно идти вверх, убежден он. К неэкономическим механизмам регулирования он относит процедуры согласования, принятие различного рода решений и т.д. Что касается неэкономических механизмов, их последствия более непредсказуемы и глобальны, а ситуация зимы 2005 2006 гг. это только подтверждает, уточняет Алексей Белоусов.

Свое влияние на рынок недвижимости может оказать и вышедшее в июне этого года постановление мэра Москвы с распоряжением резервирования застройщикам 15% от общей площади квартир при реализации инвестконтракта. Предполагается, что данная мера должна обеспечить защиту потребителей, но одним из ее последствий, по мнению экспертов, может стать дальнейшее сокращение объема предложения и рост цен. При таком искусственном изъятии 15% строительной площадей с рынка очевидно, что создается дополнительный дефицит предложения, считает Екатерина Тейн.

Сегодня рынок элитного жилья многослоен. Помимо элитных особняков и клубных домов все большей популярностью пользуются многоквартирные комплексы. Для их строительства выбирают зеленые районы с хорошей экологией и развитой инфраструктурой. Так, компания Дон-Строй возводит по проекту известного архитектора Сергея Скуратова первый в Москве небоскреб класса De Luxe Дом на Мосфильмовской. Такой формат давно существует на мировом рынке недвижимости, достаточно вспомнить роскошные небоскребы Манхэттена или знаменитые дубайские башни, в России же это первый проект подобного уровня.

Другая тенденция появление в столице целых элитных районов. Удачный пример Золотой мили нашел своих последователей. Скоро подобные кварталы возникнут и в других частях Москвы например, на Озерковской набережной, на набережной Тараса Шевченко. Несомненно, застройка кварталов более перспективна, чем точечная, считает маркетолог корпорации Инком-Недвижимость Ирина Егорова. Основной минус точечной застройки для покупателей элитного жилья неоднородность социального окружения. В качестве перспективных районов для подобной застройки она выделяет Замоскворечье, Якиманку, Мещанскую.

Что касается элитного загородного жилья, то конкуренцию уже существующим коттеджным поселкам составят проекты нового формата крупномасштабные, с единой концепцией. Один из них реализует корпорация Инком-Недвижимость на Новорижском шоссе. Корпорация уже построила здесь 10 коттеджных поселков, в планах еще столько же. По замыслу, все они будут объединены в своеобразный коттеджный город единым инфраструктурным комплексом NovaRiga. Проект предполагает строительство современного медицинского центра, школы, детского сада, православного храма,торгово-развлекательного и спортивного комплексов. Здесь будет конный клуб, аква-парк и даже гостиница для животных. Строительство полноценного инфраструктурного комплекса еще больше повысит привлекательность NovaRiga и позволит жителям наших резиденций наслаждаться загородной жизнью и привычным городским комфортом высочайшего уровня, считает президент корпорации Инком-Недвижимость Сергей Козловский.

Новый для России формат элитного жилья апартаменты. В связи с предстоящей реализацией офисно-гостиничных комплексов, на рынок столицы выходит все больше проектов, предлагающих апартаменты на продажу в гостиничных комплексах и комплексах многофункционального назначения, уточняет директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. В Москве апартаменты проектируются в самых престижных районах на Красной площади, дом 5, на Софийской набережной, на территории фабрики Красный Октябрь, в районе Москва-Сити. Причем уже начались первые продажи. Пионерами стали комплексы, находящиеся на территории Москва-Сити, Городе столиц (Капитал Групп) и башня Федерация (Mirax Group).

По мнению экспертов, возможно, скоро вслед за пентхаусами на нашем рынке появится другой модный на Западе тип элитного жилья лофты. В английском понимании лофт это верхний этаж промышленного помещения, например, фабрики или склада. Такое жилье пользуется спросом в Нью-Йорке и Лондоне у обеспеченных бизнесменов, звезд шоу-бизнеса, актеров и представителей Fashion-индустрии. Для Москвы это абсолютно новый продукт элитного жилья, уточняет Екатерина Тейн. Давать точные прогнозы относительно коммерческого успеха лофтов, возможно, еще рано. Однако очевидно, что сегодня наша столица развивается очень динамично, а по количеству модных мест мы не уступаем европейским столицам. Я не исключаю, что вслед за заимствованием модного образа жизни московская публика через некоторое время сформируют высокий спрос и на модное современное жилье.