Ипотека и недвижимость - Baltic property trust покупает первый торговый центр в россии

От собственников жилья в многоквартирных домах требуют определиться с эксплуатирующей компанией. Но неэффективность реализации реформы ЖКХ вынуждает жильцов оставить все как есть - в руках ДЕЗов, считает D`.

С1 января 2007 года все жилые дома в нашей стране должны были перейти на новую систему управления, а каждый российский собственник жилья - ощутить на себе качественные перемены, привнесенные вялотекущей реформой ЖКХ. Но в последний момент депутаты Госдумы отсрочили час икс еще на один год.

Реформа требует от жильцов определиться, будут ли они управлять своим домом самостоятельно (общим собранием), организуют ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) или наймут ли частную управляющую компанию (УК).

Те дома, жители которых проигнорируют возможность самостоятельного выбора, будут переданы в ведение УК по конкурсу, организованному муниципалитетом, и совсем не обязательно что дом останется под крылышком до боли знакомого жильцам ДЕЗа. Новая система потребует от жильцов не только демонстрации гражданской ответственности, но и увеличения затрат на ЖКХ.

Своим решением депутаты признали, что пока в России нет условий для поголовного сноса традиционно сложившийся системы. В частности, год был взят на выработку требований к уравляющим компаниям, а также опять на просвящение жителей.

Новый Русский коллективизм
Основная идея ТСЖ - помочь жильцам самоорганизоваться и таким образом облегчить процесс принятия решений и управления, - поясняет замглавы компании Новая площадь Евгений Якубовский. Пока, однако, по данным фонда Коммунальная культура жизни, из 34-39 тыс. существующих в столице жилых домов только в 1,5 тыс. собственники решились на создание товарищества.

Теоретически, согласно новому Жилищному кодексу, люди могут и не создавать ТСЖ, а управлять домом самостоятельно, решая все вопросы на общем собрании, или заключить договор с частной УК. Но если ТСЖ не создано, то по любому, самому мелкому вопросу придется созывать общее собрание собственников - представьте себе эти хлопоты, - объясняет президент фонда Коммунальная культура жизни Владимир Янцен. Даже если по решению жильцов дом перешел под опеку частной УК, товарищество все же имеет смысл создавать. ТСЖ вправе контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять ее, - поясняет сопредседатель НП Управдом Евгения Юнисова. - И неорганизованным жителям это делать гораздо сложнее.

Другой стимул для создания ТСЖ - возможность бесплатно оформить в долевую собственность нежилые помещения: подвалы, чердаки. Они могут использоваться самими жителями - допустим, для организации детского клуба, спортзала - или сдаваться в аренду и быть стабильным источником дохода, который, в свою очередь, можно направить, например, на ремонт или благоустройство территории. Новый ЖК также предоставил товариществам право получить в свое распоряжение земельный участок, на котором расположен данный дом и все сопутствующие ему объекты. Даже если не учитывать коммерческие возможности (а в Москве каждый клочок земли сейчас на вес золота), то, по крайней мере, это дает гарантию, что никто не построит у вас под носом, там, где полагается быть детской площадке, торговый павильон.

К сожалению, большинство достоинств ТСЖ пока остаются лишь теорией - в отличие от недостатков, которые уже демонстрируют себя на практике.

Продолжение достоинств
Одна из главных проблем ТСЖ - сложности с реализацией тех его прав, которые предусмотрены законом. В первую очередь речь идет об оформлении собственности на нежилые помещения и землю. По отзывам, размещенным на специализированных сайтах в интернете, можно сделать вывод, что процесс приватизации товариществом, например, подвала зачастую затягивается. А пока бумаги лежат в ящиках чиновничьих столов, префектура успевает сдать его в аренду.

Еще сложнее обстоит дело с землей. По словам адвоката коллегии адвокатов Московской области Центр Альфии Какабековой, прецеденты успешной передачи земли в собственность ТСЖ есть, но процедура достаточно сложная. Неясным остается и вопрос с прилегающей к дому территорией. Например, председатель ТСЖ Чертаново-17 Анатолий Иванов сетует: В Москомземе считают, что до закрепления территории за каждым домом необходимо провести межевание, поделить Москву на кварталы. А пока этого не произошло, никто не может дать гарантию, что на следующий день после того, как жители облагородят территорию вокруг дома, к ним не придут коммерсанты и не начнут возводить тут дом.

Создание ТСЖ как самостоятельной управляющей организации в большинстве случаев означает повышение расходов для жителей дома. Затраты на непосредственное обслуживание здания могут и не увеличиться. Однако у ТСЖ появляется правление, председатель и бухгалтерия, а этим людям необходимо платить зарплату. На товарищество ложатся те же обязательства, что и на любое юридическое лицо. Например, если ТСЖ нанимает на работу людей, оно обязано платить подоходный и единый социальный налог, - поясняет начальник управления по надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаил Евраев.

Есть и еще одна малоприятная особенность жизни в ТСЖ - коллективная ответственность за неплатежи. Если кто-то из жителей не платит, сумма выплат распределяется на других жильцов дома, поскольку ТСЖ от своего имени заключает договор с поставщиками услуг, и, соответственно, спрос также идет со всего товарищества, а не с его отдельных нерадивых членов.

Из этой же серии и другая проблема - льготники. Почти в каждом старом доме есть хотя бы несколько человек, пользующихся льготами по оплате услуг ЖКХ (пенсионеры и т. п.), чьи привилегии могут стать бременем для других жильцов. По закону эта разница должна возмещаться из муниципального бюджета. На практике, как рассказывает Евгения Юнисова, ТСЖ часто сталкиваются с нежеланием города возвращать разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги.

Сложности у членов ТСЖ возникают и в тех домах, где живут люди разных социальных категорий. Бывает трудно найти компромисс между их запросами: если одни готовы платить больше за повышенный комфорт, то для других это непозволительная роскошь. В таком случае меньшинству придется подчиниться решению большинства собственников.

Надо обладать выдающимися организаторскими способностями, чтобы отладить процесс жизнедеятельности такого сложного организма, как дом, - замечает Евгения Юнисова. - А затем избрать это сложнейшее дело своим основным занятием и круглосуточной работой без отпусков и выходных не менее чем на два года. При этом большинство соседей будут проявлять равнодушие, непонимание и зачастую нежелание участвовать в процессе управления домом и, что совсем не редко бывает, в расходах на его содержание.

Опыт работы компании MiraxService в Тропареве-Никулине показывает, что такие попытки кое-где уже закончились неудачей. Представители соседних ТСЖ приходят к нам и просят взять их дома в профессиональное управление, потому что сами они не могут подготовиться к зиме, - рассказывает член совета директоров Mirax Group Максим Привезенцев. - У них не хватает ресурсов просто потому, что смету на этот год многие ТСЖ составляли, ориентируясь на прошлогодние цены без учета резкого роста затрат на энергоносители, увеличения фонда оплаты труда и так далее. И фактически на сентябрь этого года ТСЖ оказались без денег и ресурсов. А повысить квартплату они не могут, поскольку это утверждает только общее собрание собственников. И кредит в банке они не получат, поскольку для этого нужно заложить общее имущество, для чего опять-таки необходимо получить разрешение общего собрания.

Впрочем, часть перечисленных проблем снимается, если ТСЖ организовывается изначально с целью найма управляющей компании. По-моему, это идеальный вариант, - считает Михаил Евраев, - ТСЖ создается, но без открытия счета в банке. От его имени правление заключает договор на обслуживание дома с частной управляющей компанией. То есть все контакты с поставщиками коммунальных услуг, все хлопоты по обслуживанию дома берет на себя УК. А ТСЖ в данном случае лишь способ взаимодействия с ней жильцов.

Недоверчивые и несговорчивые
Хотя до определяющего момента осталось всего ничего, пока не более 10% москвичей (данные НП Управдом) выбрали способ управления своим домом, и вряд ли их количество до начала года заметно вырастет. Торможение процесса все - начиная от властей и заканчивая представителями частных УК - объясняют в первую очередь безынициативностью жителей. Самое сложное - убедить собственников в необходимости этого действия, - считает Евгений Якубовский.

С одной стороны, так оно и есть, что ярко продемонстрировал пилотный проект компании MiraxService, которой было дано на откуп тринадцать домов в районе Тропарево-Никулино. Из тринадцати домов нам удалось провести легитимные собрания только в шести. Остальные дома сегодня все еще не могут собрать кворум, - рассказывает Максим Привезенцев.

Можно сколько угодно говорить об инфантильности русского характера, но, чтобы выбрать, человек должен хотя бы иметь представление о том, что и зачем он выбирает. У нас пока если жители дома и осведомлены о существовании альтернативы ДЭЗу, то на практике найти ему достойную замену не так легко. Во-первых, не все хотят увеличивать свои коммунальные платежи, а при найме частной УК это почти неизбежно. К старым расценкам придется сразу добавить двадцать-тридцать процентов, - считает Евгения Юнисова. - Да и УК не каждый дом возьмется обслуживать, им выгоднее обслуживать многоквартирные высотки. Например, стоимость обслуживания одного квадратного метра 25?этажной высотки общей площадью 25 тысяч квадратных метров составляет 10-13 рублей, жителям 17?этажного дома с площадью, в полтора раза меньшей, придется платить по 15-17 рублей, а жителям девятиэтажки - по 25-30 рублей. Но платить более 20 рублей за квадратный метр жильцы типовых домов редко бывают в состоянии, вот и достаются УК в основном элитные объекты.

Второй вопрос: где искать профессиональных управляющих? По данным фонда Коммунальная культура жизни, в Москве сейчас работает 30 частных УК. Однако человеку, не осведомленному о специализированных источниках, сложно найти о них информацию. Даже поисковые системы в интернете на сочетание управляющие компании выдают по больше части информацию, не имеющую отношения к ЖКХ. Тем более не факт, что все компании, заявившие о себе как об УК, обладают необходимым опытом и квалифицированными сотрудниками.

Основным доказательством профессионализма, на которое могут опираться жильцы, делая выбор, является репутация и опыт. Как и в случае со строительными фирмами, дабы не попасться в мышеловку с заманчиво дешевым сыром, стоит посмотреть на то, что уже сделано. Если под управлением этой компании уже есть дома, стоит съездить туда, посмотреть, как они выглядят внешне, в каком состоянии территория, поговорить с жильцами, - рассуждает Михаил Евраев. Излишняя дешевизна услуг - тоже повод для подозрений. Например, затраты на капитальный ремонт в нашей сегодняшней квартплате и так занижены, что приводит к ветшанию жилья. Поэтому, если вам предлагают еще меньшую сумму, - это явно не профессиональный подход.

Прежде чем заключать контракт с УК - вечный совет всех юристов! - стоит показать договор специалистам или воспользоваться типовым образцом. Существует несколько вариантов типового договора, разработанных муниципалитетами, общественными организациями, консалтинговыми фирмами. Посоветоваться по поводу формы контракта и тарифов можно и в различных общественных организациях, занимающихся поддержкой и консультированием собственников жилья. Например, в НП Управдом, Союз, ТСЖ-Центр и др.

Альтернатива промолчавших

Если жители не примут никакого решения, то судьба их дома будет решена на конкурсе. Михаил Евраев уверен, что это позволит наконец избавиться от монополизма в сфере ЖКХ. Сейчас ходят разговоры о том, что на этих конкурсах муниципалитеты будут проталкивать свои компании. Это абсолютно несостоятельные версии, - утверждает он. - Постановление написано таким образом, чтобы обеспечить полноценные конкурсы с реальной конкуренцией. Главный критерий, по которому будет выбираться управляющая компания, - максимальный объем услуг по фиксированной цене.

Но возникает другая проблема. Как признают в ФАС, частные управляющие компании предпочитают брать под опеку новые дома. Что касается старого фонда, то, возможно, у ДЕЗов и не появится конкурентов. Неудивительно, что во многих районах уже сейчас жителям приносят анкеты для так называемого голосования по выбору УК. Правда, список компаний-претендентов, как правило, ограничивается одной строчкой, в которой указан местный ДЕЗ. А собственнику квартиры предлагается лишь поставить галочку в одной из трех граф: за, против, другой вариант.

Чем-то эти выборы неуловимо напоминают свободную выборную систему советских времен, не правда ли?
Датская инвестиционная компания Baltic Property Trust готова совершить свою первую сделку на российском рынке. Как стало известно Ведомостям, она купит первую очередь торгового центра Глобал Сити (16 000 кв. м). По словам участников рынка, сумма сделки составит до $60 млн.

Датская Baltic Property Trust управляет шестью фондами, участниками которых являются скандинавские пенсионные фонды. Общий размер фондов составляет около 1,2 млрд евро. В управлении Baltic Property Trust более 230 000 кв. м коммерческой недвижимости.

Baltic Property Trust появился в России в 2005 г., создав фонд BPT Arista. В течение трех лет компания планирует приобрести примерно 150 000 кв. м коммерческих площадей в Санкт-Петербурге, Москве и городах-миллионниках, говорит гендиректор Baltic Property Trust Ларс Онемус. Он рассказал, что в 2007 г. на эти цели будет потрачено порядка 200 млн евро, всего планируется вложить 410 млн евро.

Впрочем, несмотря на большую активность на рынке, до последнего момента фонд не заключил ни одной сделки. В частности, как говорится в отчете фонда за II квартал 2006 г., BPT Arista вела переговоры о покупке складского комплекса Америм-1 (11 000 кв. м) на Ленинградском шоссе. Александр Полыковский, член совета директоров ЗАО Америм-1, сообщил, что переговоры о продаже комплекса действительно дошли до определенной стадии, но в конечном итоге были прекращены. В качестве объекта для инвестиций BPT Arista рассматривала и офис McDonald's (7800 кв. м) в Газетном переулке, но он был куплен Eastern Value Partners Limited (российское подразделение инвестиционной компании Exelor Limited).

Первая сделка может быть заключена уже на этой неделе. Сразу два участника рынка сообщили, что BPT Arista пришла к соглашению о приобретении первой очереди торгового комплекса Глобал Сити (16 000 кв. м), расположенного на Кировоградской улице. Вторая очередь (43 000 кв. м), строительство которой еще ведется, пока не продается, но в дальнейшем она также может быть выставлена на продажу, уточнил представитель консалтинговой компании. В Property Management Company, которая управляет торговым центром, эту информацию опровергают. Впрочем, Ларс Онемус говорит, что сделка будет завершена, возможно, уже завтра. Найти собственников комплекса не удалось. Ранее им считалось ООО Глобал Сити, владельцами которого были частные лица. Однако в Property Management Company говорят, что структура собственности изменилась и ООО Глобал Сити уже не существует.

Директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила оценил сделку примерно в $45 млн, еще один представитель консалтинговой компании говорит о $50-60 млн. Глобал Сити представляет интерес для инвесторов благодаря удачной концепции и качественному составу арендаторов. Это значит, что будущие владельцы всегда могут рассчитывать на стабильный денежный поток от арендной платы, говорит Иван Вашурин, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank. Константин Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle, отмечает, что иностранным компаниям становятся интересны маленькие комплексы в различных районах Москвы. В ближайшее время будет введена вторая очередь центра, с сильной развлекательной составляющей, напоминает Вашурин.

Фондовый ритейл
Baltic Property Trust далеко не первый инвестиционный фонд, скупающий российские торговые центры. В июне этого года австрийский фонд Immоеast стал владельцем двух ТЦ Золотой Вавилон, а позже он докупил и комплекс Пятая авеню. Еще один австрийский холдинг Meinl European Land стал владельцем части площадей ТРЦ Парк-Хаус в Волгограде, Екатеринбурге и Казани. А позже он купил за 400 млн евро у Шалвы Чигиринского действующие и строящиеся помещения торговых центров Молл Гэллари.