Ипотека и недвижимость - Эксплуатация коммерческой недвижимости: в поисках стандартов управления

Сегодня многие эксперты называют Новую Ригу одним из самых перспективных направлений Подмосковья и предрекают ему бурное развитие. Действительно, благодаря транспортной доступности, прекрасной экологии и уникальному природному ландшафту (леса, луга и живописные речки и озера, включая близость к большой воде Истринскому водохранилищу) недвижимость по Новорижскому шоссе пользуется большой популярностью среди покупателей.

Главным конкурентом Новой Риги является Рублево‑Успенское шоссе. Если отбросить в сторону такой субъективный фактор, как соседство со столичной и региональной элитой, то основной козырь Рублевки комфортность проживания, сопоставимая с городской, а порой и превосходящая ее. До недавних пор, рассуждая о настоящем и будущем Новорижского направления, специалисты указывали на его бедную инфраструктуру как на тот фактор, что тормозит развитие данной местности.

Жители, привыкшие к мегаполису, очень остро ощущают отрыв от города, и прежде всего потому что магазины, рестораны, школы, спортклубы и больницы расположены как минимум в районном центре. А если важно не только их наличие, но и качество, то за последним часто приходится ездить в Москву. Другая крайность перегруженная инфраструктурой (часто ненужной) концепция коттеджного поселка, обитателям которого в добровольно-принудительном порядке приходится содержать не только детский сад или фитнес-центр, но и, например, зоопарк.

Стремясь предоставить покупателям высокое качество загородной жизни по разумной цене, девелоперы используют различные подходы. Например, корпорация ИНКОМ-Недвижимость недавно представила идею инфраструктурного комплекса NovaRiga на Новорижском шоссе площадью 200 тыс. кв. м. Объем инвестиций в беспрецедентный по масштабам проект составят 500 млн долл. К 2010 году в 24 км от МКАД компания обещает возвести не просто ряд социально-бытовых объектов для жителей своих поселков Гринфилд, Риверсайд, Шервуд и Новорижский, а создать настоящий центр притяжения для всего района.

Разрабатывая концепцию проекта, инкомовцы во многом опирались на собственный практический опыт: на Новой Риге корпорация построила уже десять поселков. Было решено максимально полно воссоздать городскую инфраструктуру так, чтобы ее содержание не ложилось тяжким финансовым бременем на плечи жителей. Все объекты комплекса NovaRiga находятся вне жилых зон и сосредоточены вдоль Новорижского шоссе, что делает их доступными для посетителей-нерезидентов и не угрожает безопасности тех, кто живет в соседних поселках.

В составе первой очереди уже 1 сентября 2009 года ИНКОМ-Недвижимость введет в строй многопрофильный образовательный комплекс площадью 42 тыс. кв. м, включающий в себя детский сад на 80 человек и школу-гимназию, способную принять до 700 учеников, спортивные секции и клуб детского творчества. Современный медицинский центр, предоставляющий самый широкий спектр услуг (от консультаций специалистов до лечения в стационаре или наблюдения по системе домашний доктор), будет обслуживать население района в радиусе 50 км. Спортивный центр, создаваемый в партнерстве с компанией Планета Фитнес, конный комплекс, торгово‑развлекательный центр площадью 20 тыс. кв. м и аквапарк, один из крупнейших в стране, также ориентированы на многочисленных посетителей. Услуга по размещению домашних животных в специальной гостинице, редкая даже в Москве, тоже обещает стать востребованной не только обитателями соседних поселков. Таким образом, полная самоокупаемость комплекса сделает его для жителей не бременем, а преимуществом. Из особенностей проекта стоит отметить и первый на Новорижской трассе православный храм, способный вместить до 300 прихожан.

Если концепцию NovaRiga эксперты ИНКОМ-Недвижимость создавали сами, то к разработке архитектурного проекта школы, медицинского, спортивного и торгового центров, храма компания привлекла специалистов, имеющих опыт работы именно с такого рода объектами: масштабы строительства и размер вложенных средств не дают права на ошибку. По подсчетам аналитиков, срок окупаемости элементов комплекса составит от трех до семи лет (разумеется, объекты социальной инфраструктуры начнут приносить прибыль несколько позже коммерческой, а храм это и вовсе чистая благотворительность). Более того, ожидается, что в процессе освоения территории концепцию проекта будут корректировать, исходя из потребностей жителей поселка и требований рынка.

Однако планы девелопера не сводятся исключительно к возврату и преумножению инвестиций. Комплекс NovaRiga призван повысить привлекательность и конкурентоспособность Новорижского направления за счет создания развитой инфраструктуры для всего района.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в сфере эксплуатации работает не более 30 компаний. Под профессиональным управлением находится всего около 10 % объектов. Тем не менее собственники бизнес-центров и торговых комплексов уже начали осознавать, что привлечение внешней управляющей компании (УК) способствует росту доходности проекта. Но пока в Северной столице ниша профессиональных управляющих объектами коммерческой недвижимости свободна.

Карманные компании

Качественное управление залог того, что объект будет востребован покупателями. Эту задачу владельцы коммерческой недвижимости решают по‑разному: кто‑то предпочитает обратиться к специалистам со стороны, а кто‑то создать собственную управляющую компанию. Последний вариант пока наиболее распространенный, однако передача объекта в ведение внутренней УК порой влечет за собой ряд сложностей.

По мнению Елены Афиногеновой, генерального управляющего УК Бекар, карманная УК может работать весьма эффективно. Часто ее возглавляет приглашенная звезда профессионал, который приходит со своей командой или набирает ее специально для управления данным объектом. При этом собственник должен понимать, что привлечение директора УК со стороны серьезный риск, поясняет Е. Афиногенова. Если конкуренты предложат ему лучшие условия, он может уйти и увести за собой команду.

Минусом карманных УК Константин Козловский, генеральный директор ЗАО Менеджмент компания ПСБ, считает отсутствие мотивации для экономии ресурсов. По словам эксперта, таким компаниям не нужно стараться быть конкурентоспособными, что часто приводит к большим накладным расходам. В качестве примера К. Козловский приводит случай, когда уборка мусора на строительной площадке, организованная внешней УК, обошлась почти вдвое дешевле, чем пришлось бы заплатить за выполнение той же работы персоналу компании-застройщика.

Помимо этого управление недвижимостью своими силами требует больших затрат на персонал. Для организации качественного обслуживания объекта необходимо привлечь главного инженера, энергетика, наладить клининговую службу, а также приобрести необходимое оборудование, говорит Е. Афиногенова. Получается, что создавать внутреннюю УК для объектов площадью менее 100 тыс. кв. м неэффективно. В этом отношении показателен опыт компании Бизнес Линк. Мы создали свою управляющую компанию для того, чтобы совместить деятельность по девелопменту и управлению коммерческой недвижимостью, рассказывает Дмитрий Птащук, заместитель генерального директора ООО Бизнес Линк. Это позволило сократить наши расходы еще на стадии проектирования объекта. Однако после ввода его в эксплуатацию работы у сотрудников УК стало гораздо меньше. Платить персоналу оклад фактически за неполный рабочий день не хотелось, а отказаться от услуг УК было невозможно. В подобной ситуации обращение в профессиональную управляющую компанию самое оптимальное решение проблемы, резюмирует Д. Птащук.

Единые стандарты и индивидуальный подход

Главное отличие внешней УК от внутренней заключается в гибкости подхода и способности использовать различные схемы работы на основе собственного богатого практического опыта. Чем шире и разнообразнее круг проектов, в которых участвовала компания, тем больше у нее возможностей добиться максимально эффективного функционирования конкретного объекта.

Традиционные приемы управления периодически необходимо дополнять нестандартными ходами. Возьмем такую ситуацию: давно вышедшие на рынок офисные центры в течение долгого времени остаются на высоте по своим техническим характеристикам, но вызывают определенный дискомфорт у сотрудников поднадоевшими за несколько лет интерьерами. Чтобы исправить положение, вовсе не обязательно разрабатывать новый дизайн помещений. УК предложила сменить ресторанного оператора или форму одежды обслуживающего персонала. Такие меры обеспечат лояльность старых арендаторов и помогут привлечь новых. Разумеется, подобный креатив может прийти в голову и новичкам в сфере управления коммерческой недвижимостью, однако грамотная реализация самых смелых идей, безусловно, напрямую зависит от богатого практического опыта и глубокого знания рынка.

К сожалению, единых стандартов качества, которыми должна руководствоваться УК, неважно, собственная или приглашенная, пока нет. Этот сегмент рынка недвижимости еще находится на стадии формирования, поэтому ему присущи определенная закрытость и хаотичность. Каждая компания разрабатывает свои стандарты, как правило, на основе собственного опыта, и по понятным причинам она не хочет ими делиться, замечает Людмила Родина, генеральный директор ООО Супер‑Сервис. Проперти Менеджмент.

Другая проблема нежелание собственников привлекать профессиональную УК уже на стадии проектирования. Возможно, оплата услуг по управлению объектом, существующим пока только на бумаге, представляется им излишними затратами. Достаточно часто клиенты обращаются к нам на средней или завершающей стадии строительства, рассказывает Дмитрий Ханжин, генеральный директор компании МТЛ. Эксплуатация недвижимости. Однако если бы они пришли к нам еще раньше, на этапе разработки проекта, это позволило бы им значительно уменьшить расходы на его реализацию.

По словам Е. Афиногеновой, задачи УК на стадии проектирования связаны прежде всего с оптимизацией затрат на строительство объекта. Некоторые инженерные решения вынуждают девелопера на серьезные расходы, но будут ли они необходимы для данного проекта большой вопрос. Профессиональная управляющая компания поможет определить, насколько те или иные затраты при возведении объекта оправданы с точки зрения его последующей эксплуатации. Все это в конечном итоге ведет к увеличению прибыли застройщика, подчеркивает Е. Афиногенова. По нашим подсчетам при прочих равных условиях участие профессиональной УК во всех этапах реализации проекта позволяет повысить ее рентабельность на 10 15 %.