Ипотека и недвижимость - Ввц вернут размах

Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и проблемах складского рынка Московского региона.

Количество
На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элины Заниной, последний показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. Из них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около 2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5 млн кв. м), уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она находится в разработке.

и качество
Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес спроса над предложением. Об интенсивности спроса говорят стабильно низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, соглашается Элина Занина. Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В не превышает 3-3,5%. Все новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства. Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году таких крупных проектов, как логистический парк Крекшино (РосЕвроДевелопмент), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК Томилино, логистический парк Пушкино (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим Шакиров.

Складывающаяся картина может показаться катастрофической, но здесь поводом для оптимизма послужит сравнение, например, с 2004 годом. За 2 года рынок вырос в 10 раз, подчеркивает небезнадежность ситуации Рубен Алчуджян. И если в 2004-м крупным называли проект в 20 тыс. кв. м, то сейчас никого не удивят комплексы и в 300, и даже в 700 тыс. кв. м. А это действительно крупные проекты, даже по западным меркам. Впрочем, справедливости ради надо сказать, что разрыв между заявленными и реализованными объемами в 2006 году только увеличился.

Впереди Европы всей
Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений сейчас практически не фиксируются поскольку предложение практически отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на сегодняшний день, по оценке Миэль-Недвижимость, этот показатель колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости строительства в $700-800).

Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе. Помимо арендной платы, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, уточняет Элина Занина. В результате полная арендная ставка по классу А может превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В $140-160 за кв. м в год. По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне $20-30, В-класса $15-25 в год.

Заглядывая в будущее
Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов вот портрет складского рынка-2006. Естественным образом возникает мысль: а изменится ли что-то в наступившем году? 2007 год не сильно изменит ситуацию, считает Рубен Алчуджян. Я бы прогнозировал постепенную сегментацию рынка, расслоение арендных ставок.

Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: На рынке складской недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов. До 2008 года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. Однако это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года, оценивает ситуацию Занина.

С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего вышеизложенного и это уже хорошо.
В конце января московские власти должны принять окончательный проект реконструкции Всероссийского выставочного центра (ВВЦ). Однако в общих чертах направление и размах предстоящих работ уже известны: в течение ближайших трех лет ВВЦ будет превращен в современный международный выставочный комплекс.

Многочисленные памятники архитектуры будут отреставрированы, транспортные пути и развязки на территории существенно модернизированы, а в запрудной части выставки появится территория спорта, развлечений и семейного отдыха.

Бывшая ВДНХ, а ныне ВВЦ обладает поистине гигантской площадью (свыше 200 га), на которой расположены не только павильоны и магазины, но и лесопарк, плодовый сад, цветники, пруды, фонтаны. Главной же достопримечательностью выставки была и остается, конечно же, архитектура всех ее павильонов. ВВЦ буквально напичкан символикой эпохи 1930 50-х годов, когда зодчество считалось одним из важнейших искусств и было подчинено идее строительства социализма в отдельно взятой стране.

В основу проекта ВДНХ был положен генеральный план архитектора В. К. Олтаржевского, однако он неоднократно дорабатывался под надзором правительства. Поэтому до нас первоначальный замысел, можно сказать, не дошел. К моменту открытия (в 1939 году) территория выставки была организована как система последовательно раскрывающихся площадей, вокруг которых группировались различные сооружения. Так, по периметру центральной площади Колхозов располагались павильоны союзных республик. Возводя каждый из них, архитекторы стремились как можно ярче показать национальное зодчество, и это желание сыграло с ВДНХ странную шутку: выставка наполнилась образцами архитектурного гротеска.

В 1941 году выставка закрылась и не работала до 1954 года. К ее второму открытию было реконструировано и построено заново более 70 павильонов, а парадный характер и нарочитая декоративность архитектуры достигли поистине гипертрофированных размеров: несчетное количество колонн, позолоченные фонтаны, алебастровые фрукты, скульптуры По иронии судьбы, все работы были завершены за несколько дней до принятия постановления Об устранении излишеств в проектировании и строительстве, поэтому сразу же после сдачи в эксплуатацию постройки ВВЦ подверглись жестокой критике и многие годы считались образцом китча и безвкусицы. Между тем облик ВВЦ бесспорный памятник эпохе. С годами это признали и власти. Сегодня на территории выставки числится 46 объектов, обладающих статусом памятника архитектуры федерального значения. Но все они находятся, мягко говоря, в удручающем состоянии.

Впервые о необходимости реконструкции ВВЦ заговорили в начале 1990-х, когда выставка буквально на глазах превратилась в хаотичный торговый центр. Но властям в то время было не до памятника советской эпохи, так что ВВЦ долгих пятнадцать лет был предоставлен самому себе и развивался по законам рынка в постсоветском его понимании. В результате торговля шла там очень бойко, а вот износ инфраструктуры составил от 70 до 100%. Фонтаны дышат на ладан, штукатурка отваливается, фасады покрыты трещинами.

В 2002 году московским властям пришла в голову идея провести на территории ВВЦ всемирную выставку ЭКСПО-2010. Расчет чиновников был очень прост: под такое значимое и престижное мероприятие инвесторы охотно дадут деньги на реконструкцию бывшей ВДНХ. Однако выиграть право провести у себя ЭКСПО-2010 российской столице так и не удалось зарубежных экспертов испугало состояние предполагаемой площадки, и в возможность ее моментального возрождения они поверить отказались.

Теперь власти изменили тактику, решив сначала привести ВВЦ в порядок, а уж потом подавать на участие в конкурсе ЭКСПО-2015. Концепция развития территории выставочного центра была разработана ГУП Моспроект-4 при участии немецкой компании Обермайер Консульт. В частности, она предусматривает, что до 2012 года на территории ВВЦ будет построено 240 тыс. кв. м новых выставочных площадей со всей необходимой инфраструктурой, а также многофункциональный спортивный комплекс Спорт-Сити. Новые павильоны, объединенные в комплекс с патриотичным названием Россия, будут располагаться со стороны улицы Сергея Эйзенштейна.

Площадь Промышленности возле другого не менее знаменитого павильона Космос, согласно проекту, должна стать Городом науки, образования, инноваций, технологий и промышленности. Это своего рода интерактивный музей под открытым небом, в котором школьники смогут построить настоящий дом, провести научные исследования и даже снять про свою работу документальный фильм. В самом же Космосе будет создан кинотеатр, в котором вместо одного экрана будет целых шесть: четыре на стенах, один на полу и один на потолке. В общем, эффект присутствия в открытом космосе посетителям гарантирован.

В ходе комплексной реконструкции будет решена и транспортная проблема ВВЦ. Во-первых, монорельсовая дорога пройдет по всему периметру территории выставки, во-вторых, планируется расширить проезд с Сельскохозяйственной улицы. Предусмотрены и съезды со строящегося четвертого транспортного кольца. Скорее всего, появится у выставки и второй главный вход, который сделает более доступной для посетителей площадь Промышленности и запрудную зону. Не исчезнет полностью с территории ВВЦ и торговля. Единственное, против чего категорически выступают и чиновники города, и руководство самой выставки, это хаотичные лотки и палатки. После реконструкции торговля цивилизуется она будет сосредоточена в исторических павильонах, расположенных вдоль знаменитых фонтанов.