Ипотека и недвижимость - Ипотека для молодых

Владимир Пушкин, ведущий консультант по коммерческой недвижимости Penny Lane:

— Сейчас основной спрос наблюдается в классе В, причем не в центре, а в районе третьего транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки. Даже иностранные компании сейчас понимают, что арендовать офис класса А слишком накладно, и «рабочий» (не представительский) офис может находиться и в классе В. Например, в бизнес-центре на 2-й Звенигородской, 13 недавно разместились зарубежные компании «Сити Банк», Saint-Gobain Isover, в бизнес-центре «На Войковской» — компания «Рамэнка».

В принципе, класс В предоставляет арендаторам те же услуги, что и класс А, но более «потребительского» уровня: например, вместо подземного паркинга предлагаются охраняемые наземные парковки с достаточным количеством парковочных мест. Кстати, зачастую здания класса В предлагают большее количество парковочных мест. Как пример — успешность бизнес-центра «На Войковской», предлагавшегося в аренду летом этого года, определилась в том числе его просторной парковкой, рассчитанной на 200 мест при 7000 кв. м офисных площадей.

В последнее время класс В все чаще «происходит» из реконструированных зданий в промзонах Москвы, активно превращаемых в новые деловые районы. Так, два последних эксклюзива Penny Lane — на ул. Бакунинской, 71 и на ул. Ибрагимова, 37/50 — получило на востоке столицы, где пока нет больших бизнес-центров (кроме бизнес-центра «На Спартаковской» с общей площадью офисов около 12000 кв. м, который успешно сдан в аренду). Поэтому ставки аренды в этом районе пока не высоки, хотя он активно осваивается в плане бизнес-недвижимости.

Реконструируемые объекты имеют преимущество перед новым строительством прежде всего в достаточности территории, которая позволяет обеспечивать арендаторов необходимым количеством парковочных мест, а также возводить надземные многоуровневые паркинги (как в офисном центре на 3-й ул. Ямского поля, который активно сдавался в аренду в течение 2002 г., на 4000 кв. м офисных площадей арендаторам предлагалось 300 мест в надземном многоуровневом паркинге; другой пример — рядом с новым офисным центром на Бакунинской ул. возводится многоуровневый паркинг, которым смогут пользоваться арендаторы нового здания).

Увеличение спроса на класс В непрерывно наблюдается в течение всего последнего года. Например, такие летние предложения в классе В, как бизнес-центры на 2-й Звенигородской, 13, на Шарикоподшипниковской, 13, бизнес-центр «На Войковской» на Ленинградском шоссе, 16, стр.9, на Летниковской ул., 10 общей площадью около 20000 кв.м были успешно сданы в аренду уже к концу лета. На оставшийся свободный этаж (площадью около 800 м) в бизнес-центре «На Войковской» в настоящее время претендуют несколько компаний, в числе которых ведущие мировые корпорации.

Учитывая большой спрос, многие инвесторы, приобретая здания, преобразовывают их в класс В. По сравнению с новым строительством это требует минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов.

Арендные ставки в классе В в ближайшее время составляют от 350 до 450$ в зависимости от местоположения объекта. В настоящее время крупных объектов класса В на рынке нет, но имеется много предложений небольших помещений (от 50 до 300 кв.м) в различных офисных зданиях.

Поэтому строится и реконструируется много объектов. В ближайшие полгода в классе В будут введены в строй следующие объекты:

— на ул. Бакунинская, д. 71: общая площадь 6700 кв. м, Арендная ставка 350$ за кв. м в год, включая НДС. Охраняемая парковка на 100-120 машин. Парковка вдоль фасада здания рассчитана на 70 машин. Офисный центр располагается в непосредственной близости от третьего транспортного кольца, в 10-12 мин. ходьбы или в трех троллейбусных остановках от станций метро «Бауманская» и «Электрозаводская»;

— на ул. Ибрагимова, д. 37/50: офисный центр располагается в 10 минутах пешком от метро «Семеновская». Общая площадь 18000 кв. метров. Предлагаются в аренду площади от 150 до 18000 кв.м. Строительство ведется в 2 очереди: 1 очередь (3-7 этажи и мансарда) общей площадью 11000 кв. м будут готовы под отделку в феврале 2003 года. Охраняемая наземная парковка на 70 машино-мест; 2 очередь (1-2 этажи) общей площадью около 5000 кв. м будут готовы под отделку в апреле 2003 года. Охраняемая наземная парковка на 150 машино-мест.

В настоящее время площади предлагаются по 290$ за кв. м в год (включая НДС и операционные расходы). Помещения предоставляются в состоянии «под отделку» (ShellCore). Планировка помещений производится в соответствии с пожеланиями арендатора, стоимость стандартного пакета отделки включена в арендную плату;

— на ул. Дубининской бывшее заводское административное здание, реконструкция. Общая площадь 27000 кв. метров. Первая очередь — реконструкция административной части здания площадью 6000 кв. м — будет запущена в апреле 2003 года. В течение последующих полутора лет будет проведена реконструкция заводской части здания, которая требует больших капиталовложений и строительных мощностей. Ориентировочная ставка аренды составит 450$, включая НДС и операционные расходы;

— на ул. Т.Фрунзе реконструкция, около 20000 кв. м. Введение в строй — в марте 2003 г. Собственник предлагает несколько вариантов решения ценового вопроса для арендаторов: если ремонт проводится за счет владельца, то ставка аренды составит 350-380$ без НДС; если арендатор принимает участие в реконструкции здания, то ставка аренды составит 340-360$, включая НДС.

В классе А сейчас наблюдается стабильный спрос, и ставки аренды составляют от 500$ и выше в зависимости от местоположения объекта и оказываемого в нем сервиса.

В классе А сейчас активно рассматриваются арендаторами бизнес-центры, которые будут введены в строй в ближайшие полгода:

— на Кузнецком мосту, 17 офисные площади от 248 до 2525 кв. м по 560$ без НДС. Подземная автостоянка и гостевая парковка;

— на 2-й Звенигородской ул. площадью 16000 кв. м, с подземным и наземным паркингом. Введение в эксплуатацию — в ноябре 2002 г. Арендная ставка $530, включая НДС, коммунальные платежи и услуги охраны;

— на Мясницкой ул. офисные площади от 122 до 3307 кв. м по 550$. Ставка аренды (без НДС) включает операционные расходы. Подземный и наземный паркинг;

— бизнес-центр «Западный мост» на Ленинградском пр-те офисные площади от 378 до 4850 кв. м по 550$ без НДС, включая операционные расходы. Наземная охраняемая парковка на 300 мест;

— «Энка» предложит рынку свое новое здание «Башня на Павелецкой» 35000 кв. м коммерческих площадей. Из инвестиционных проектов укажем офисный центр класса А на ул. Викторенко, вл. 3. Penny Lane эксклюзивно ищет соинвестора для реализации этого проекта. (9-этажный офисный центр класса А будет выстроен в непосредственной близости от станции метро «Аэропорт», в 140 метрах от Ленинградского проспекта.

Общая площадь здания: 11457 кв.метров. Площадь подземной части: 2080 кв. метров.

В двух подземных этажах будет расположена автостоянка на 52 автомобиля.

Профессиональное управление зданием. На первом этаже предполагается размещение отделения банка. На втором этаже будут размещены конференц-зал на 120-150 посадочных мест, ресторан, кафе.

Сумма соинвестиций — до $8 млн. Пропорционально вложенной сумме соинвестор приобретает площади до 6000 кв. метров. Продолжительность строительства — 18 месяцев с момента заключения договора. Вся документация на земельный участок и строительство готова.

Среди последних тенденций рынка отметим увеличение спроса на большие площади (от 1000 кв. м) у крупных сырьевых компаний и других российских фирм, которые стараются объединить свои разрозненные структуры в одном здании. В последнее время мы получили несколько таких заказов: от компаний «Юкос» и «Славнефть», которые уже работали с нами; от «Independent Media», которая рассматривает вопрос о переезде с ул. Выборгской (м. «Водный стадион») поближе к центру.

Кредит НИКОМ "Молодежный" предназначен для заемщиков в возрасте до 33 лет включительно. Впрочем, как сообщил ГАЗЕТЕ один из сотрудников банка, отвечающий за прием заявок на кредитование, на пару лет превышения положенного возраста внимание обращаться не будет. Согласно этой схеме размер первоначального взноса составляет 5% или 10% от стоимости квартиры, а ставка кредита - 13-16% годовых в долларах. При этом, пока заемщик не оплатит 20-25% от стоимости жилья, погашать кредит придется по повышенной процентной ставке - 15-16% годовых в валюте, после чего она снизится до 13%. Кредит также рассчитан на 10 лет.

Те россияне, которые не имеют собственных денежных средств для первоначального взноса, но являются собственниками квартиры, которую хотели бы поменять на большую, могут получить в НИКОМ ипотечный кредит по схеме «улучшения жилищных условий». В этом случае они получают два кредита: краткосрочный и долгосрочный. Первый выдается на год под 16% в валюте в размере не более 50% от рыночной стоимости имеющийся квартиры. Второй кредит выдается на 10 лет для приобретения новой квартиры. Причем нужно рассчитать так, чтобы эти 50% от старой квартиры составляли не менее 30% стоимости новой.

До момента погашения краткосрочного кредита нужно будет платить повышенные проценты - 16% годовых в валюте. Следует учесть, что в этот момент времени две квартиры будут находиться в залоге.

После того как будет продана старая квартира и выплачен краткосрочный кредит (кстати, его можно гасить досрочно), проценты снижаются до 13-15% годовых в валюте.

Стоит отметить, что затраты по кредиту процентами не ограничиваются: необходимо будет потратить 40 долларов на рассмотрение кредитной заявки, 1,8% от суммы кредита за открытие и ведение ссудного счета, 1,2% от размера кредита, увеличенного на 10%, за оплату страховки. Также не стоит забывать про нотариальную и регистрационную пошлину и аренду депозитной ячейки.

Кстати, НИКОМ уже подписала соглашение с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По словам президента НИКОМ Елены Клепиковой, компания постарается договориться с агентством о сотрудничестве напрямую, минуя регионального агента, то есть Московское ипотечное агентство. Это означает, что в ближайшее время НИКОМ станет выдавать рублевые ипотечные кредиты по стандартам агентства (под 15% годовых в рублях на срок от года до 20 лет).

Банки охотятся на заемщиков
Не только НИКОМ заинтересована в потенциальных заемщиках. О существенном расширении своих ипотечных программ уже заявили Внешторгбанк (в сентябре банк представит несколько ипотечных продуктов), Райффайзенбанк, DeltaCredit, Московское ипотечное агентство, Фора-банк и другие.

В частности, Фора-банк начал выдавать ипотечный кредит «Молодая семья» на следующих условиях: первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры, на срок до 10 лет под 14% годовых в валюте (сбор за рассмотрение кредитной заявки - 1 тыс. рублей, пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от стоимости жилья, госрегистрация договора - 2127 рублей, сбор за проведение кредитной сделки - 120 долларов и плата за снятие наличных - 0,5% от суммы кредита). Программа «Фора-инвест супер» предназначена для покупки строящегося жилья: сумма кредита - до 70% от стоимости квартиры, срок до 10 лет под 16% годовых в валюте до момента оформления прав собственности и 12% годовых с момента оформления прав собственности и залога. Накладные расходы по этой программе складываются из сбора за рассмотрение кредитной заявки (1000 рублей), стоимости оценки квартиры (100 евро), госрегистрации права собственности заемщика и залога банка (1800 рублей), сбора за проведение кредитной сделки (200 долларов) и платы за снятие наличных (0,5% от суммы кредита). В обоих случаях заемщик обязан застраховать свою жизнь и приобретенную квартиру: страховая премия составляет в среднем 1% в год от остатка задолженности по кредиту, увеличенной на 10%.

Кредиты для бюджетников
Президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов предложил принципиально новый подход к реализации программы ипотечного жилищного кредитования в России без предварительного взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

По мнению Тимербулатова, «российская ипотека должна иметь социальное лицо. Ипотека сегодня наиболее актуальна для так называемых социально незащищенных слоев населения: молодежи, работников бюджетной сферы, военных. Для этих категорий граждан необходимо строить жилье со стоимостью не более 220 долларов за квадратный метр, тогда при среднемесячном суммарном доходе семьи в 300 долларов граждане смогут инвестировать в свое жилье от 9000 до 15 000 долларов в течение 10-15 лет. В случае стоимости ипотечного кредита 7-9% в год сумма ежемесячных платежей по ипотечному кредиту составит от 75 до 100 долларов».

Пилотные проекты по этой программе будут реализованы в Московской и Калужской областях, где «ипотечные» дома будут построены на собственные средства компании.

Государственную программу развития ипотечного кредитования разработал Госстрой РФ. Председатель Госстроя Николай Кошман считает, что в рамках государственной ипотеки жилье должны получить те, кто не имеет возможности купить квартиру, накопив на нее: учителя, врачи, работники культуры, военнослужащие. Схема их обеспечения жильем выглядит следующим образом: люди с низкими доходами будут пользоваться жильем на условиях срочного найма, постепенно его выкупая. Они будут рассчитываться за свое жилье в течение 15-20 лет, погашая кредит и выплачивая банку проценты.

Кроме того, между АИЖК и Госстроем недавно подписано соглашение о совместной деятельности.

В соответствии с соглашением, пояснил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, Госстрой выступит организатором инвестиционно-строительных проектов, включая проведение их юридической и экономической экспертизы и организацию кредитных линий. АИЖК, в свою очередь, будет рефинансировать привлеченные кредиты.

Прогноз
Генеральный директор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Александр Семеняка считает, что увеличение объемов ипотечного кредитования позволит 3 млн. российских семей улучшить жилищные условия. Он пояснил, что сегодня средний размер жилищного займа составляет 300-500 тыс. рублей. При стоимости одного квадратного метра жилой площади около 10 тыс. рублей ежемесячный взнос по кредиту составляет около 4 тыс. рублей (15% годовых на 20 лет). По расчетам Семеняки, к 2010 году объем жилищного ипотечного кредитования в России может составить 5% ВВП.