Ипотека и недвижимость - Цены на жилье в москве: рост, стагнация или откат

Как стало известно Бизнесу, компания Промсвязьнедвижимость планирует построить около 500 тыс. кв. м жилья под Зеленоградом. По оценкам экспертов, только в строительство придется инвестировать около $500-600 млн.

О новом проекте Бизнесу рассказал генеральный директор ЗАО Промсвязьнедвижимость Владимир Аристархов.

По его словам, у компании в собственности есть крупная площадка, примыкающая к Зеленограду. Сейчас разрабатывается концепция проекта,- рассказал Аристархов.- Аналитики, знакомые с этой территорией, говорят, что там можно построить около 0,5 млн кв. м жилья. Он добавил, что это будут многоэтажные жилые дома, скорее всего, эконом-класса.

Промсвязьнедвижимость входит в единый холдинг с Промсвязьбанком, акционерами которого являются братья Дмитрий и Алексей Ананьевы.

Проект под Зеленоградом для Промсвязьнедвижимости уже второй в сегменте многоэтажного жилья. Первый - на территории таможенного терминала Мосстройснаб в Марьине, где на паритетных условиях с Главмосстроем компания планирует возвести 325 тыс.

кв. м. Владимир Аристархов отметил, что сейчас идет подготовка документации по этому проекту. Кроме того, в инвестпортфеле Промсвязьнедвижимости строительство восьми коттеджных поселков площадью 400 тыс. кв. м, в основном на севере и северо-востоке от Москвы.

Маркетолог-аналитик управления новостроек компании Миэль-недвижимость Алексей Кобяков убежден: в Зеленограде имеет смысл строить жилье эконом-класса. Жилье повышенной комфортности на этой территории вряд ли будет пользоваться спросом,- считает он.- Основная проблема Зеленограда - плохая транспортная доступность, хотя территориально он относится к Москве.

По оценкам Пересветгрупп, стоимость строительства составит $500-600 млн. Эта цифра может варьироваться в зависимости от инфраструктуры, технологий строительства и инженерных коммуникаций,- указывает ведущий специалист по связям с общественностью Пересветгрупп Софья Сонина. По ее словам, жилье в этом районе будет пользоваться высоким спросом. На северо-западе Москвы острая нехватка предложений, тогда как спрос на жилье в этих районахвсегда был высоким,- говорит она.

По словам директора по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольги Побединской, на начальном этапе квартиры в этом комплексе можно будет продавать по $1,5-2 тыс. за кв. м.

Софья Сонина прогнозирует проекту быструю окупаемость: При хорошей маркетинговой политике проект окупится за пять-шесть лет. С ней не согласен Алексей Кобяков. Он указывает, что у Промсвязьнедвижимости будет сильный конкурент в лице компании Интеко, которая планирует построить в близлежащем Молжанинове 1 млн кв. м жилья.

Молжаниново расположено ближе, чем Зеленоград, и в ближайшие годы спрос на квартиры там будет перебивать спрос на жилье в Зеленограде,- констатирует Кобяков.- Если весь объем жилья в Зеленограде выйдет на рынок в течение ближайших одного-двух лет, то срок окупаемости будет достаточно долгим.

Новоспасский двор принял первых арендаторов

Вчера Промсвязьнедвижимость объявила, что сдала в аренду около половины площадей первой очереди бизнес-парка Новоспасский двор на Дербеневской набережной. Общая площадь бизнес-парка, в который после капитального ремонта и перепрофилирования превратятся здания бывшей Московской ситценабивной фабрики, составляет 100 тыс. кв. м. Площадь первой очереди - 20 тыс. кв. м. Самыми крупными арендаторами первой очереди стали ФГУП Главный радиочастотный центр (5,95 тыс. кв. м), Сильверстоун (730 кв. м), UPS (700 кв. м) и Рост-Лайн (320 кв. м). Всего договоры аренды заключены с восемью компаниями сроком от трех до шести лет с последующей пролонгацией. Размер арендных ставок составляет $550 без НДС и расходов на эксплуатацию, а при аренде менее 100 кв. м- $630.

Промсвязьнедвижимость является собственником Московской ситценабивной фабрики и девелопером проекта реконструкции. Размер инвестиций в проект компания оценивает в $120 млн, из которых $81 млн - целевой кредит МДМ-банка, остальное - собственные средства компании.

Проект планируется окупить в течение двух с половиной-трех лет.
За последние две недели темпы роста цен на жилье в Москве упали как минимум вдвое. Инвестиционный спрос на квартиры снижается. Своими мыслями о том, чего следует ожидать в ближайшее время, каким будет рост цен, возможна ли стагнация или откат цен назад, с Газетой.Ru поделились ведущие специалисты рынка недвижимости.

Более оптимистичный взгляд на будущее рынка московского жилья демонстрируют риэлтерские компании. У независимых аналитиков прогнозы не столь радужные.

В целом, действительно можно отметить, что на рынке появились признаки стабилизации, - заявила Газете.Ru генеральный директор агентства недвижимости МИАН Нина Кузнецова. По ее мнению, это проявляется как в более прогнозированном росте цен на фоне все еще высокого спроса на недвижимость Москвы и Подмосковья, так и в появлении новых объемов предложений.

В том, что касается инвестиционного спроса, можно отметить некоторое снижение. В общей массе сделок доминируют те, которые связаны именно с удовлетворением потребностей. Из-за стабильного спроса, а также, принимая во внимание ограниченность предложения новостроек, удорожание материалов, энергоресурсов и земли, можно предположить, что стоимость кв. м столичных квартир будет также расти. Однако темпы роста, скорее всего, составят не более 4% в месяц, - сообщила Нина Кузнецова.

По ее мнению, до конца 2006 года цены на вторичном рынке жилья в Москве будут расти следующим образом:

элитное жилье 1-2% в месяц,
бизнес-класс 4-5%,
эконом-класс 5-6% в месяц.

В Подмосковье эти цифры будут выглядеть чуть иначе:

бизнес-класс 3-4%,
эконом-класс 5-6% в месяц.

В 2007 году рост цен на жилье в Москве, по прогнозам Нины Кузнецовой, будет несколько ниже: элитное жилье - 0-1% в месяц, бизнес-класс 2-3%, эконом-класс 4-5% в месяц. В Подмосковье в 2007 году: бизнес-класс 2-3%, эконом-класс 4-5% в месяц.

Начальник аналитического отдела Корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев считает, что заметное снижение темпов роста цен на рынке вторичного жилья связано с довольно стремительным ростом объема предложения.

Очень большая вероятность того, что торможение роста цен будет непродолжительным и спрос начнет постепенно увеличиваться -- заявил Газете.Ru господин Матвеев.

По его мнению, эпизодическая стагнация цены предложения в отдельных округах столицы не может носить длительный характер и, тем самым, существенно изменить долю потенциальных покупателей жилья в Подмосковье, где со спросом наблюдается примерно аналогичная ситуация.

Опираясь только на фактические данные, можно с большой долей вероятности ожидать еженедельного прироста цены предложения не более 0,2 - 0,3%, но, принимая во внимание также большую степень вероятности ожидаемого постепенного увеличения спроса, ежемесячный прирост цены в ближайшее время составит 0,5-2%, считает аналитик Инком-Недвижимости.

С ним не согласен глава аналитического центра ирн.ru Олег Репченко: по его мнению, в ближайшее время роста цен на московскую недвижимость не предвидится.

Скорее всего, наступит стагнация, похожая на 2004 год, по крайней мере - в ближайшие месяцы. Остается определенная вероятность отката цен назад, но пока не понятно, будет он или нет.

Но такую возможность мы рассматриваем. Если и откатится - то не сразу и не сильно, может быть, порядка 15-20%, - заявил Олег Репченко корреспонденту Газеты.Ru.

В ближайшее время, по мнению господина Репченко, статистика покажет какой-то остаточный рост. Видно, что рост цен практически закончился. Но практика такова, что еще некоторое время люди пытаются повышать цены на квартиры или продолжать держать их завышенными. Поэтому по базам данных получается остаточный рост показателей, сообщил Олег Репченко в беседе с Газетой.Ru. По октябрю такой остаточный рост составил около 3%. Я думаю, что в ноябре такой остаточный рост может быть порядка 1%. И дальше мы увидим уже примерно постоянный уровень цен, плюс-минус какие-то колебания. До конца года цены заметно вниз не пойдут, так как у рынка есть инертность.

в следующем году наиболее вероятный сценарий - это примерно постоянный уровень цен.

Хотя, опять же, не исключаю возможность отката цен назад. Что-то более определенное можно будет сказать лишь к концу этого года, - считает господин Репченко.

О снижении роста цен до нуля и даже их возможном откате говорит и независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

Думаю, что снижение темпов роста цен вплоть до нуля будет наблюдаться год-полтора

- заявил он Газете.Ru. По его словам, вероятность снижения цен на жилье в Москве есть, но снижение это не будет длительным (три-четыре месяца), и не будет глубоким (до 5-10%). По мнению Геннадия Стерника, цены на жилье в Москве к концу года будут не выше 4800 $/кв. м. В 2007 году он прогнозирует тот же уровень с откатом на $500-600 долларов и возвращением на этот уровень к концу 2007 года.

В последующие 10-15 лет устойчивый рост со средним темпом 20-25% в год и колебаниями темпов в диапазоне от 0 до 40%, - заявил Газете.Ru Геннадий Стерник.

Факторы, которые могут повлиять на изменение ситуации на рынке московской недвижимости, по мнению господина Стерника, таковы: существенное снижение цен на нефть, стимулирование государством объемов строительства в соответствии с замыслом проекта Доступное жилье, стимулирование государством спроса (за счет ипотеки), отвлечение с рынка жилья для социальных нужд, а так же приближение избирательного марафона.

В свою очередь, независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что на изменение ситуации на рынке жилья в данный момент могут повлиять лишь глобальные факторы. По его словам, сейчас рынок балансируется в текущей экономической ситуации.

Рост цен на недвижимость в Москве господин Бекетов связывает с наступающим балансом платежеспособного спроса и предложения. По его мнению, это будет продолжаться до нового витка вливания ненужных денег в экономику. Прогнозируя изменения на рынке столичной недвижимости, Андрей Бекетов назвал следующие цифры:

прирост на 2-4% в месяц до конца 2006 года и чуть меньший рост, на 1-3% в месяц, в 2007 году.

По мнению первого вице-президента корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаила Гороховского, до конца 2006 года цены поднимутся максимум на 5%.

Если же говорить о периоде-2007, то, учитывая, что рост цен сейчас уперся в платежеспособность (также не забываем о произошедшем падении роста ВВП и общем замедлении экономики, что, по законам рынка, через 3-4 месяца не замедлит сказаться на кармане потребителя), рост цен за этот период составит не более 15%, заявил Газете.Ru Михаил Гороховский.

По его словам, на изменение ситуации на рынке жилья в настоящий момент могут повлиять лишь законодательные меры, а именно увеличение налогового бремени на недвижимость.