Ипотека и недвижимость - Города будущего

Каждый год рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты своего развития. При столь тесной конкуренции, любая, пусть даже незначительная ошибка при проектировании, выборе места расположения будущего объекта, а также арендаторов, могут стоить жизни объекта. Ведь в наши дни покупатели очень требовательные и разборчивые.

Всему свое место

Ошибки не дремлют. Они могут подкрасться на любом этапе проектирования и строительства торгового комплекса (ТЦ). Но сегодня речь пойдет не об ошибках, а о том, как их избежать и сделать так, чтобы покупатель пришел в новый торговый комплекс не один раз.

Как утверждают специалисты, залог успеха будущего объекта - удачный выбор места для строительства. Чтобы будущий торговый центр не пустовал, важно найти площадку под строительство в густонаселенном районе.

Как показывает западный опыт, целесообразнее для начала провести маркетинговое исследование будущего продукта: на какого покупателя будет ориентирован объект, какие торговые сети собственник желает видеть в качестве арендаторов, какой будет формат торгового центра. А исходя из этих данных, уже выбирать площадку для строительства.

К сожалению, этот наиболее логичный вариант мало используется в России.

Девелоперы получают под застройку определенное пятно, а исходя из его плюсов и минусов уже делается вывод, что здесь можно построить.

Основными критериями при выборе площадки под строительство ТЦ являются удачное географическое положение, хорошая транспортная доступность, близость к крупным транспортным артериям, а также близость городских коммуникаций, высокая плотность населения, - говорит директор департамента маркетинга коммерческой недвижимости Группы Компаний RIGroup Янис Жуков.

С ним соглашается и руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН-Агентство недвижимости Сергей Лобкарев, который добавляет, что будущие арендаторы обращают внимание на все вышеперечисленные характеристики местоположения объекта. Также арендаторы уделяют внимание количеству и качеству соседей, так как чем больше компаний, тем больше покупателей, - считает С. Лобкарев.

Важно отметить, что ошибка, допущенная при выборе местоположения объекта, будет видна спустя год, а то и гораздо позже.

Верный якорь

Подбору арендаторов не всегда уделяется должное внимание, а зря, ведь каждая минута пребывания человека в торговом центре должна сопровождаться прибылью, поэтому выбор арендаторов и их расположение в ТЦ подчиняются определенным законам.

Подбор арендаторов, особенно якорных, нужно начинать еще до начала строительства, когда выбрано месторасположение и формат ТЦ, определена его целевая аудитория. Для этого обязательно проводятся комплексные маркетинговые исследования там, где планируется строительство, - говорит Я. Жуков.

По его словам, для того чтобы ТЦ успешно функционировал, нужно выбрать верный якорь. Делается это обычно на самой ранней стадии проекта. Как правило, в качестве якоря выступает крупная компания с раскрученным брендом, продукция которой пользуется спросом у широкого круга покупателей. Именно на якорь должен быть ориентирован будущий ТЦ: учитываются все пожелания и требования ключевого арендатора при проектировании объекта.

Сегодня в Москве наметилась тенденция превращения ТЦ в торгово-развлекательные комплексы, - говорит Я. Жуков, - поэтому в числе арендаторов успешного ТЦ обязательно должны присутствовать мультиплекс, ресторанный дворик.

Кроме того, в обязательный список арендаторов можно включить и многопрофильный детский центр развлечений, в котором родители смогли бы без опасений оставить свое чадо и смело отправиться за покупками.

Неправильно подобранный пул арендаторов создаст отрицательную репутацию объекта в глазах покупателей, а также не будет приносить абсолютно никакой прибыли как арендаторам, так и собственнику торгового комплекса.

Искусство управления

Сделать ТЦ привлекательным для покупателей может помочь управляющая компания. В искусство управления входит маркетинг, работа с арендаторами, грамотная эксплуатация здания.

Несмотря на то, что российский рынок управления еще очень молод, управляющие компании все больше и больше пользуются популярностью среди собственников ТЦ, которые, в свою очередь, нередко создают свои подобные структуры.

Плюсы от передачи объекта управляющей компании очевидны: здание будет находиться под постоянным контролем и в приличном состоянии, - утверждает С. Лобкарев. Кроме того, собственник не лишится доходов даже в том случае, если кто-то через суд вознамерится отобрать здание, а экономия ресурсов и грамотная эксплуатация помогут избежать ненужных трат на замену оборудования и электроэнергию.

Однако минусы передачи здания в управление наемной организации тоже очевидны. Во-первых, собственник теряет единоличное влияние на техническое состояние и доходность объекта недвижимости. Во-вторых, в некоторых случаях собственник теряет контроль и личные отношения с арендаторами.

Несмотря на минусы, между собственником и управляющей компанией должны складываться доверительные отношения, ведь чем больше работы у обслуживающей компании, тем меньше забот у девелопера.

На шопинг в Подмосковье

Учитывая высокую привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, количество свободных площадок под строительство в Москве стремительно сокращается. Поэтому девелоперы обратили свои взоры на города ближнего Подмосковья: Химки, Мытищи, Реутов, Одинцово, КрасногорскСегодня на границе Москвы образовался целый ряд крупных торговых центров, которые пользуются стабильным спросом у покупателей.

Интерес девелоперов к созданию ТЦ в области обусловлен не только сильной конкуренцией и дефицитом участков в столице, но и востребованностью торговых помещений в области потенциальными арендаторами и покупателями, - говорит Я. Жуков.

Естественно, в области меньше доля затрат на разработку и реализацию архитектурных и инженерно-технических решений при строительстве ТЦ, а также разумная доля социальных обременений.

Сегодня города в Московской области с населением в 100 тыс. имеют такой же экономический потенциал, как крупные города в отдельных регионах, а уровень доходов населения Подмосковья растет. Поэтому в выходные дни жителям хочется культурно отдыхать и делать покупки в своем городе, а не тратить два-три часа на дорогу до Москвы, - считает Я. Жуков.
В начале месяца стало известно об очередном масштабном проекте на рынке недвижимости строительстве в ближайшем Подмосковье целого города на средства частного инвестора. Сегодня мы поговорим о том, на кого рассчитаны подобные проекты и насколько они перспективны.

Что такое частный город?

Надо сказать, что словосочетание частный город, употребленное в беседе без сопроводительного комментария, как правило, все еще вызывает у собеседника вопрос: А что это?. Этот формат для отечественного рынка пока что в новинку, традиционен он для США государства с огромной территорией (каковое определение можно отнести и к России). Впрочем, несколько подобных проектов к сегодняшнему дню заявлены и в нашей стране. Так, проект компании Ренова (строительство первого в России частного города под Екатеринбургом) широко освещался в СМИ летом прошлого года. Впрочем, нас больше интересует именно столичный регион здесь первопроходцем выступила Нафта-Москва со своим проектом строительства города на Новорижском направлении, недалеко от МКАД. Согласно озвученным в 2005 году планам компании, на 430 га в пойме Москвы-реки должны в течение 5 лет появиться 2,7 млн кв. м жилья, а также сопутствующая инфраструктура (офисы, торговые площади, образовательные учреждения).

Недавно стало известно об очередном подобном проекте, на этот раз на Калужском направлении. Как пишут Ведомости, на 12 тыс. га земли структуры, подконтрольные предпринимателю Вадиму Мошковичу, построят свыше 9 млн кв. м жилья (и 2 млн кв. м коммерческих площадей). Предполагается, что на территории, расположенной вдоль Калужского шоссе (удаленностью от 3 до 23 км от МКАД), смогут проживать порядка 300 тыс. человек. Проект оценивается в $7 млрд (для сравнения отметим, что город, заявленный Нафтой, стоит $3 млрд), а полностью реализован он будет не раньше чем через 20 лет (впрочем, первая очередь строительства уже начата).

Целевая аудитория

Знакомство с проектами, над которыми уже сегодня ведется работа, оставляет место для вопросов, и прежде всего интересует целевая аудитория подобных проектов. Так, город Мошковича рассчитан на семьи с доходом от $5 тыс. до $10 тыс. (строиться будет жилье именно для состоятельных граждан, с небольшими вкраплениями микрорайонов экономкласса). Проект Нафты малоэтажные жилые кварталы, разбавленные виллами и коттеджами. Все это рассеивает последние сомнения в том, что города явно не подойдут под категорию доступного жилья. Вероятнее всего, проекты рассчитаны на тех наших обеспеченных сограждан, которые, не имея возможности приобрести жилье высокого класса в столице, обращают внимание на ближайшее Подмосковье. Все-таки, жилье в частном городе звучит намного престижнее, чем элитная квартира в Балашихе.

Несмотря на всю амбициозность новых проектов, участники рынка сомневаются, что жилье в строящихся городах можно отнести к категории элитного. При определении класса жилья первоочередное значение имеет сегодня именно местоположение по-настоящему элитным может считаться только жилье, расположенное в центральном округе столицы, считает директор отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма. По мнению эксперта, строящееся в рамках частных городов жилье по-настоящему насытит, скорее всего, бизнес-класс. С ним согласен и генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов: По доступным сведениям, город будет в основном застроен жильем бизнес-класса. Впрочем, реализация подобных проектов, без сомнения, изменит саму классификацию недвижимости, уверен Кайдо Каарма. По его мнению, для того чтобы жилье в новых городах могло быть отнесено к категории элитного, необходимо, чтобы в местах нового строительства сосредоточивался крупный бизнес, что сделало бы возможным возникновение новых деловых районов: Необходим некий магнит, привлекающий сюда бизнес, который на сегодняшний день сосредоточен в центре Москвы. Если бы в город Мошковича перебрался, скажем, Газпром, это бы изменило ситуацию.

Перспективы

Однозначно оценить перспективы подобных проектов достаточно сложно, уверен Тимур Сайфутдинов: С одной стороны, проект г-на Мошковича своевременный и логичный. Этим путем уже прошли многие западные столицы: в благоустроенные пригороды перебираются состоятельные жители. Здесь они могут и жить, и работать. Кроме того, данный город, даже при своем открытом статусе, сможет гарантировать более или менее однородную социальную среду. В то же время в нашей стране частные инвесторы еще не привыкли загадывать далее чем на 2 3 года. А в свете грядущих президентских выборов прогнозы делать становится еще сложнее. Заявленный структурами Мошковича срок в 25 лет это целых 6 президентских сроков, напоминает эксперт. Кстати говоря, комментируя данный проект, эксперты ссылаются на пример нашумевшего Рублево-Архангельского компании Нафта-Москва. Однако ходят слухи, что структура Сулеймана Керимова продала свою долю и вышла из проекта.

Надо помнить и о том, что строительство города на пустом месте неминуемо столкнется с проблемой отсутствия коммуникаций и транспортной доступности. Пробки на въезде в столицу и сейчас, мягко говоря, заметны следовательно, без создания новых развязок и дублирующих трасс можно себе представить, во что превратится поездка в столицу из такого города. И здесь девелоперам явно не обойтись без помощи государства. Если обратиться к опыту западных стран, мы увидим, что практически всегда в развитии пригородов, так или иначе, участвуют власти разных уровней, от муниципальных до федеральных. А в реалиях нашей страны помощь госорганов сложно переоценить: 12 тыс. га земель требуют колоссальных вложений в строительство дорог, прокладку коммуникаций, считает Тимур Сайфутдинов. В то же время, по мнению эксперта, государство вряд ли поддержит подобный проект, когда основное внимание уделяется выполнению национальной программы Доступное жилье.

Впрочем, на прошлой неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев, говоря о том, что перспективы точечной застройки в столице практически исчерпаны, предложил в качестве выхода и строительство новых городов, назвав пионерами нового направления такие компании, как Ренова и Нафта-Москва, о проектах которых речь шла выше. Складывается впечатление, что частные города все-таки получат поддержку властей или по крайней мере не столкнутся с их противодействием.