Ипотека и недвижимость - Какой будет москва через десять лет? а через двадцать?

В последний день старого года введены в действие поправки*, уточняющие порядок выборов собственниками квартир формы управления домом и конкурсов, которые должны будут провести муниципалитеты, если собственники так с выбором и не определятся.

Напомним: в соответствии с Жилищным кодексом РФ владельцы помещений в многоквартирных домах наделены правом самим - на общем собрании - решать, кто будет управлять их домом: ТСЖ, управляющая организация или собственники жилья непосредственно. Какие подарки принесли поправки в закон определившимся и неопределившимся квартировладельцам и что их ждет в новом году? Разбираемся вместе с юрисконсультом Института экономики города Дмитрием Гордеевым.

Цифры
Около 60% собственников помещений, по уточняющимся данным, определились со способом управления домом в столице к концу 2006 года. По некоторым округам цифры гораздо ниже. Скажем, согласно официальным данным по Центральному округу определившиеся там составляли всего 43%.
(По данным фонда Институт экономики города.)

Ситуация 1
В вашем доме собственники квартир никаких собраний не проводили и никого выбирать не собираются

С 1 января этого года муниципальные власти столицы должны начать конкурс по отбору управляющих организаций для таких неопределившихся домов. Крайний срок проведения конкурсов определен новыми поправками - до 1 мая 2008 г. (ст. 2 Закона от 29.12.2006). После проведения конкурса ваш дом окажется под крылышком той организации, которую и выберет за вас муниципалитет.

До этого момента все будет оставаться как есть сейчас - дом будет обслуживать ваш нынешний ДЕЗ.

Важно!
Несмотря ни на что, за собственниками квартир остается право передумать и самим определиться со способом управления своим домом. В соответствии с дополненной ч.3 ст. 161 Жилищного кодекса они это могут сделать в любое время - основанием для перемен будет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (Что будет в этом случае с выбранной местной администрацией управляющей организацией, см. ситуацию 2.)

Ситуация 2
Местные власти выбрали вам управляющую организацию. Однако она не понравилась, и вы хотите другую

Предположим, после муниципального конкурса, например, с 15 марта этого года за ваш дом стала отвечать выбранная не вами управляющая организация. А вам она не понравилась. Скажем, расценки на ее услуги слишком высоки или перечень работ, указанный в договоре, как вы со временем поняли, вас не устраивает.

Вы вправе все-таки провести общее собрание собственников квартир и переиграть ситуацию.

Важный момент: созвать собрание вы можете в любой удобный вам момент. А вот перейти под крыло другой управляющей организации или сменить способ управления домом тут же не получится. Выбранный на муниципальном конкурсе управляющий должен отработать до конца очередного года с момента заключения договора (ч. 81 обновленной ст. 162 ЖК).

В нашем примере управляющая организация доработает до 15 марта 2008 года. И только тогда созданное собственниками ТСЖ или нанятая ими новая управляющая организация смогут приступить к своим обязанностям.

Важно!
Определившиеся собственники также имеют право передумать и сменить способ управления домом. Скажем, ликвидировать ТСЖ и нанять управляющую организацию напрямую или перейти на непосредственное управление.

Ситуация 3
Новая управляющая организация - выбранная вами или назначенная по итогам конкурса - работает из рук вон плохо

Если управляющая организация не выполняет обязательства, оговоренные в договоре, то согласно новым поправкам договор управления может быть расторгнут собственниками квартир по решению их общего собрания (ч. 82 ст. 162 ЖК) - ждать, пока УО доработает год, в такой ситуации не надо.

Существенный момент: речь здесь должна идти именно о нарушении условий договора. Если вы недовольны самим договором (скажем, заложенными там расценками на услуги УО) - см. ситуацию 2.

В чем разница между управленцами

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
Собственники помещений в доме создают эту организацию, избирают правление и через него распоряжаются своими деньгами. Нужно зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, оформить документацию в Пенсионном фонде и Фонде социального страхования, Фонде медицинского страхования, открыть счета в банке и пр. Потом по желанию можно привлечь управляющую организацию, которая будет заключать договоры с обслуживающими и коммунальными организациями и контролировать их выполнение. В противном случае все придется делать самим.

ТСЖ может принять решение о создании резервного фонда на случай аварий и прочих бедствий. Распоряжаться взносами будут правление и председатель. Размер платы на капитальный ремонт и обслуживание дома устанавливают органы управления ТСЖ, а не мэрия.

Управляющая организация (УО)
Собственники могут решить привлечь по договору частную или муниципальную управляющую организацию. Частных управляющих пока немного, в основном они муниципальные - ДЕЗы.

Управляющая организация по договору управления будет отвечать перед собственниками за все работы и услуги по обслуживанию дома и за все коммунальные услуги.

Условия договора предлагают претенденты на управление, а собственники должны их внимательно изучить и, если с ними согласны, проголосовать на собрании. Выбирать управляющего, не понимая, что он будет делать и за какие деньги, неосмотрительно. Лучше не торопиться, а показать проект договора юристам, проконсультироваться в обществе по защите прав потребителей, обсудить с опытными и продвинутыми соседями. Тарифы на коммунальные услуги, как и прежде, будут устанавливать органы власти. А вот размер платы за содержание общего имущества (подвалы, крыши, стены, балконы, внутриподъездное оборудование) будет устанавливать общее собрание собственников.

Непосредственное управление
Можно командовать домом самим. Но непосредственное управление целесообразно в небольших домах, например, до 20 квартир. При этом ни ТСЖ, ни управляющей организации не будет. Собственники сами должны будут заключать договоры со всеми организациями, обслуживающими общее имущество (внутридомовые сети, крышу, стены и т. д.) и предоставляющими коммунальные услуги.
Для того чтобы увидеть и почувствовать будущий архитектурный облик российской столицы совсем не обязательно изобретать машину времени или моделировать ситуацию на сверхмощном компьютере. Достаточно хоть раз побывать на общественном градостроительном совете при мэре Москвы, где обсуждается что, где и как строить в Москве в ближайшие годы.

По большому счету ответ на этот вопрос давно сформулирован в активно реализуемой на практике градостроительной политике города. Российская столица должна быть и по многим параметрам уже является современным комфортным пространством для проживания жителей, городом для живущих в нем людей, а не для создавших его архитекторов. Все остальное в конечном счете лишь детали.

Разработкой и уточнением этих, прямо скажем немаловажных деталей, и занимается общественный градостроительный совет при мэре Москвы, определяющий по существу будущий облик российской столицы.

В отличие от лица человека лицо города может с годами не только стариться, но и молодеть. Секрет молодости российской столицы в приоритетном внимании к новым архитектурным концепциям, адаптированным к уже существующей городской среде. При этом в отличие от многих других мировых столиц при определении судьбы того или иного нового строения в Москве главной была и остается архитектурная концепция, а не инвестиционная привлекательность объектов.

Некоторые критики обвиняют при этом московских архитекторов в искажении исторически сложившегося городского ландшафта. Другие же, напротив, склонны видеть в общественном совете душителей архитектурного прогресса - своего рода консервативное лобби, противостоящее общемировым тенденциям развития архитектуры. На самом деле главная цель городских властей - совместить в городе новое и старое таким образом, чтобы он стал не только красивым, но и комфортным для жителей самых разных возрастов и эстетических предпочтений, каждому из которых предоставляется возможность найти здесь близкие себе по духу архитектурные строения и любимые уголки своей Москвы. Любые непродуманные решения здесь не проходят. Всякое строительство, способное хоть как-то нарушить сложившуюся в городе архитектурную среду в районах сложившейся застройки обречено на неудачу.

Характерный пример - рассмотрение на очередном градостроительном совете в декабре проекта строительства на Никитском бульваре офисно-гостиничного комплекса. Представленный проект был хорош всем, кроме размеров. Несмотря на полезность и нужность городу, принимающему все большее количество гостей, проект был отвергнут. Причем отвергнут по прямому указанию московского мэра Юрия Лужкова, назвавшего нагромождение в центре города крупных объектов архитектурной вакханалией. Соблюдение пропорций, соответствующих историческому облику московских районов, - приоритет городского строительства в центре. Не менее важно и другое - умелое приспособление любой архитектурной мысли и решения к нуждам городского развития на длительную перспективу. Именно этим и занимаются сегодня тысячи специалистов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы в практике своей ежедневной работы. Любое архитектурное решение здесь многократно просчитывается в контексте общей градостроительной политики применительно к конкретному району города. Делается это с учетом не только архитектурной составляющей, но и плотности застройки и функционального назначения конкретного объекта.

Многоцветное архитектурное полотно столицы находится сегодня в постоянном развитии. Практически ежемесячно на это полотно наносятся все новые штрихи и краски.

Только на последнем градостроительном совете, помимо упомянутого отвергнутого проекта строительства на Никитском бульваре, три других предложения, предлагавшие строительство с правильными целями и на правильных местах, на градостроительном совете прошли, пусть и с оговорками. Все три проекта продуманы авторами досконально на предмет соответствия основной градостроительной концепции, а также транспортной составляющей. Случайное ли это совпадение или заранее продуманное решение, чтобы не вызвать очередного повода для зависти болельщиков, но проекты строительства стадионов извечных противников ЦСКА и Спартака обсуждались на совете в один день. Оба проекта были утверждены после многочасового комплексного обсуждения с участием экологов, транспортников и других специалистов. Теперь на месте, где сегодня находится стадион клуба ЦСКА с небольшим количеством трибун, появится ультрасовременное сооружение, рассчитанное на тридцать тысяч зрителей. Для проезда сюда автотранспорта на Ленинградском проспекте будет построена специальная автомобильная развязка. На расстоянии примерно 500 метров от входа на стадион располагается один из входов станции метро Полежаевская. Стадион будет находиться в кольце природной зоны Березовая роща, но не выйдет за пределы пятна застройки. Не все прошло гладко при обсуждении и этого проекта. Критику московского мэра Юрия Лужкова вызвала не только попытка создателей проекта увязать строительство стадиона с некой коммерческой составляющей в виде двух жилых домов и торгового центра, но и само архитектурное решение объекта, над которым еще предстоит немало поработать. Но в целом многомиллионную армию болельщиков клуба огорчать не стали - новому стадиону быть.

Если считать этот день радостным для болельщиков армейцев, то что. же говорить о радости болельщиков Спартака, выстрадавших новый стадион ожиданиями многих поколений болельщиков. Теперь местом прописки нового современного футбольного комплекса станет тушинское поле. Строительство будет включать и открытую футбольную арену с козырьком над зрительным залом, а также малую трибуну для проведения концертов и общественных мероприятий. Авторами проекта продуманы все аспекты, связанные с новым строительством, его сочетаемость с окружающим архитектурным ландшафтом. Что касается автотранспорта, то работы по строительству третьего уровня автотрассы у станции метро Сокол, запланированные в рамках реконструкции большой Ленинградки, позволят частично разгрузить Волоколамское шоссе и обеспечить подъезд любителей футбола к стадиону на личном автотранспорте. Болельщиков-пешеходов помимо Тушинской смогут принять и новые станции метро Строгино и Митино.

Третий из утвержденных проектов - о перепрофилировании промышленных зон заводов НПО Гелиймаш и АМТК Союз. Здесь теперь начнется совсем другая жизнь. Совет поддержал превращение территории в большую зеленую зону со скверами и даже возведение здесь зданий с озелененными кровлями и зимними садами. Реконструкция территории предполагает также возведение многофункционального комплекса с офисными помещениями и объектами инфраструктуры, спортивно-выставочного и торгового залов. За предложенным проектом чувствовался не только профессионально проработанный замысел архитекторов, но и комплексный подход. Так и должно быть - ведь градостроительная политика столицы базируется не на точечном строительстве, а на продуманной концепции развития города на историческую перспективу. При проектировании каждого объекта необходим учет целого комплекса вопросов. Именно по этим законам обустраивают Москву сегодня ее архитекторы, реконструкторы и строители. А значит, такой же красивой и удобной для проживания будет она в будущем.