Ипотека и недвижимость - Министерство финансов отказалось считать сдачу жилья внаем предпринимательством

С 8 по 11 июня в Центре международной торговли в Москве проходил очередной, уже шестой по счету, Национальный конгресс по недвижимости. Можно признать, что VI Конгресс не был похож на предыдущие. И не только потому, что рынок недвижимости за последние годы вырос и «повзрослел». Главные его отличия от прошлых конгрессов – большая рабочая программа, накал страстей между участниками и аудиторией профильных секций, громадный интерес к мероприятию со стороны как участников рынка недвижимости, причем из всех уголков России, так и высших чиновников и ведущих СМИ.

Земля и воля

Тон работе Конгресса задал президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский. В своем докладе «Перспективы развития рынка недвижимости» он основное внимание уделил главной на сегодня теме для бизнес-сообщества, недавно принятому Земельному кодексу РФ: «Сегодня в государственной собственности находится 92,4% земли, в частной – 7,6%… Таким образом, рынок недвижимости в качестве важнейшей составной части процесса воспроизводства материальных ресурсов в России до сих пор в полной мере не создан, особенно в сфере земельных отношений. Отсюда фрагментарность рынка недвижимости, вызванная отсутствием у собственников недвижимости пока прав на землю, а значит, отсутствием надежных правовых гарантий на недвижимость».

Работа над ошибками

И. Горский выделил основные проблемы, над которыми необходимо работать как профессионалам рынка недвижимости, так и государственным структурам. В первую очередь это проблемы законодательства о рынке недвижимости. Как позитивный момент И. Горский расценил работу над Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которую ведет Рабочая группа при Президенте России. Многие мысли и идеи авторов этой концепции созвучны позиции РГР.

И. Горский высоко оценил роль РГР в становлении российского рынка недвижимости. С помощью системы сертификации риэлторское движение удалось вывести на принципиально новый этап управления бизнесом. Он подчеркнул, что, несмотря на мрачные прогнозы, за период после отмены лицензирования Гильдии удалось увеличить свои ряды до 1200 членов.

Лучшие из лучших

Наш журнал «Мир и дом», старейший на рынке СМИ по недвижимости, выступил организатором конкурса «За информационную открытость», призванного назвать и поощрить тех, кто умеет работать со СМИ и проявляет готовность к общению.

Итоги конкурса подводились по трем номинациям: «Чиновник (депутат) федерального уровня», «Чиновник (депутат) регионального уровня», «Представитель бизнеса». Были разосланы письма журналистам, бизнесменам и чиновникам. Голосовавшим было предложено 5 кандидатур по каждой категории. Кандидатуры выдвигались экспертным советом, в состав которого вошли члены редсовета журнала «Мир и дом». При голосовании учитывалось умение профессионально комментировать события на рынке недвижимости, готовность к общению, работа пресс-службы, качество пресс-конференций и т.п.

Победителями конкурса стали депутат Госдумы Иван Грачев, руководитель ДИПС Леонид Краснянский и руководитель «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов.

На гала-ужине, которым завершилась работа VI Национального Конгресса по недвижимости, состоялось вручение призов победителям. Главный редактор журнала «Мир и дом» Александр Коваленко вручил победителям бронзовые статуэтки богини Фортуны. Было объявлено, что конкурс решено провести и на следующий год.

В последний день работы Конгресса были подведены итоги конкурса «Профессиональное признание 2003», проводившегося РГР. В одной из номинаций, «Лучший журналист по освещению рынка недвижимости», победителем стал Владимир Абгафоров, представлявший наш журнал «Мир и Дом». Стоит добавить, что два месяца назад он стал победителем в подобной номинации на конкурсе, проводившемся МАГР. Так держать!
Насколько более доходным занятием становится сдача в аренду квартир, настолько больший интерес это вызывает у контрольных органов. Министерство финансов хочет поставить точку в вопросе о налогообложении доходов, полученных от сдачи квартир внаем. Сдача жилплощади в аренду не предпринимательство, а значит, уплата налога должна проходить максимально просто для владельца квартиры, и налоговые органы не вправе заставлять собственников квартир становиться на налоговый учет в качестве предпринимателей.Такой вывод следует из письма Минфина, направленного в адрес Федеральной налоговой службы. Не исключено, что налоговые органы, до недавнего времени весьма либерально относившиеся к сокрытию доходов от сдачи квартир, вскоре начнут кампанию по выявлению недобросовестных налогоплательщиков, зарабатывающих на излишках жилплощади.

Налоговый кодекс обязывает платить налоги со сдачи квартир внаем, но не говорит, как именно это делать. В южных регионах, где население традиционно занимается сдачей жилья отдыхающим, региональные власти переводят такую деятельность в единый налог на вмененный налог (ЕНВД), в рамках которого владельцы квартир уплачивают фиксированную сумму. Там, где доходы с квартир и комнат не облагаются вмененным налогом, закон требует уплачивать с таких доходов подоходный налог. Проблема, однако, в том, что даже если и находились честные налогоплательщики, желающие заплатить налоги и спать спокойно, в налоговой инспекции им сначала предлагали оформить свидетельство предпринимателя без образования юридического лица. То есть собрать необходимые документы для регистрации индивидуального предпринимателя, отстоять очередь и заплатить госпошлину; а после прекращения сдачи квартиры проделать то же самое в обратном порядке, чтобы сняться с налогового учета.

Федеральная налоговая служба еще в августе выпустила дополнительные разъяснения по налогообложению подобных доходов, подтвердив, что готова работать только с теми квартиросдатчиками, кто зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Этим разъяснением налоговики фактически отсекли от уплаты налога тех немногочисленных добровольцев, кто готов, не отягощая себя оформлением ненужных свидетельств, просто платить 13% полученного от квартирантов в рамках обычной декларационной кампании как подоходный налог.

Минфин с такой трактовкой не согласился. Как говорится в письме департамента налоговой и таможенно-тарифной политики министерства, сдача квартир внаем не обязательно приравнивается к предпринимательской деятельности, Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Таким образом, самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют предпринимательской деятельности. Предпринимательская же деятельность, исходя из гражданского права, должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли, поясняют чиновники Министерства финансов.

Как говорится в письме, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: устойчивые связи с продавцами и покупателями, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок, а также изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. А доказать, что сдача квартир является бизнесом, практически невозможно. Ведь подавляющее большинство тех, кто ищет квартирантов, отнюдь не покупал жилье оптом для сдачи внаем.

Только при наличии достаточных оснований считать, что все признаки предпринимательства имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, подчеркивает в своем письме Министерство финансов. При отсутствии же таких оснований с полученных доходов необходимо уплачивать подоходный налог в качестве физического лица. Правда, если налогоплательщик зарегистрируется в качестве предпринимателя, он получит за это право пользоваться льготами. Например, вычитать из налогооблагаемой базы расходы на коммунальные услуги.

Проблема квалификации доходов, получаемых со сдачи квартир, в первую очередь, конечно, в южных городах, вовсе не надуманна, уверяют эксперты. Если заплатить налог за сдачу квартиры будет технически просто, если налоговые инспекции не будут заставлять открывать квартирный бизнес или требовать при подаче декларации предъявлять договор найма, а ограничатся лишь распиской, подтверждающей факт уплаты денег, желающие добровольно заплатить налоги найдутся, считают в администрации Краснодарского края. Упростив уплату налога, можно начать активнее привлекать к ответственности за сокрытие доходов, полученных от сдачи жилплощади, полагают в Минфине.

Правда, выявить квартирных налогонеплательщиков, пользуясь информацией участковых, совсем несложно. Гораздо сложнее доказать факт сдачи жилья, если только сам квартирант не согласится дать показания в суде. Но это налоговикам, похоже, не помеха. И тому подтверждение -- проводимая кампания по борьбе с серыми зарплатами, доказать существование которых можно лишь в суде. Еще три года назад налоговые органы считали конвертные зарплаты личной проблемой работника, а сегодня проводят показательные порки работодателей, подозрительно мало платящих сотрудникам. Инструментом устрашения пока выступают беседы на комиссиях, состоящих из налоговиков, милиционеров и представителей местной администрации. Не исключено, что за неимением доказательных аргументов на такие же беседы вскоре начнут приглашать и владельцев квартир