Ипотека и недвижимость - Ипотека для человека

Московские власти приняли решение о сносе всех фенольных домов в столице.
На очереди - панельные девятиэтажки.

Строения эти появились в Москве на рубеже шестидесятых - семидесятых годов. Сегодня уже не вспомнить, кому из руководителей строительной отрасли пришло в голову морозным зимним днем добавить в незамерзавший бетон феноловые добавки для прочности. Эффект превзошел ожидания - бетон замерз действительно быстро и практически намертво. И все бы было хорошо, если бы не одно но. Дома с фенольной составляющей оказались малопригодными для проживания людей.

Новоселы первого же фенольного дома в поселке Метрогородок в районе Открытого шоссе стали жаловаться на головные боли и тошноту. Поначалу этому не придали значения, посчитав, как пелось в популярные в те годы песне, что это все пройдет, пусть через месяц, через год. Однако на деле и тут вышло все наоборот - головные боли и тошнота обернулись серьезными хроническими заболеваниями.

Далеко не все согласились тогда мириться с отведенным им уделом. На протяжении трех десятилетий жители фенольных домов пытались достучаться до властных инстанций. В последние годы ими были организованы митинги и пикеты у различных государственных учреждений, а также на Пушкинской площади. Таким образом они безуспешно пытались привлечь внимание к своей судьбе.

И вот наконец долгожданная победа.

В 2006 году московские власти не только признали проблему фенольных домов как реально существующую, но и немедленно приступили к сносу ядовитого жилья с предоставлением его жильцам новых благоустроенных квартир. В начале декабря было снесено первое из зданий фенольного фонда - тот самый дом в Метрогородке, открывший серию фенольных построек в столице.

Намертво спаянное фенольным варевом здание поддалось не сразу, продолжая стоять на стенах при полностью снесенном (!) первом этаже. Лишь со второй попытки пятиподъездный феноловый колосс был повержен в пыль.

Этот снос - пока лишь первый шаг в борьбе с феноловым наследством недалекого прошлого. Серьезность намерений в борьбе с отравой подтвердил и московский мэр Юрий Лужков. Феноловые дома мы сносим и будем сносить. Их не так много, и задачу эту мы решим. Есть соответствующее постановление правительства Москвы, мы обращаем внимание на заключения СЭС, а затем решаем этот вопрос, - подчеркнул он.

Снос фенольных домов, как известно, лишь часть более масштабной программы реконструкции московского жилого фонда, реализуемой не первый год в Москве. Подошел к концу и недолгий по архитектурным меркам век хрущевских пятиэтажек. В центральном административном округе с ветхим пятиэтажным фондом уже разобрались. Последняя классическая пятиэтажка была снесена здесь еще в самом начале 2006-го. Справедливости ради надо сказать, что объем пятиэтажного строительства в центре был несопоставим с объемами тогдашних городских окраин. А потому теперь в центре сносят уже не только классические пятиэтажки, но и все отслужившее свое жилье. В декабре 2006-го под реконструкцию ушло 40 домов Таганского района и 13 зданий Замоскворечья, откуда были выселены жители нестандартных пятиэтажек.

Однако главная волна переселения идет теперь из центра города в северо-восточном направлении. Волна эта позволяет горожанам улучшать собственные жилищные условия, не покидая при этом границ собственной малой родины.

На северо-востоке, в районе, примыкающем к Ярославской железной дороге, начата масштабная реконструкция жилых кварталов 44, 45 и 46. Изменения тут грядут действительно масштабные. Традиционные многоэтажки сносимых серий густо перемешаны здесь с 9- и 12-этажными домами. Поэтому специалисты Архитектурно-планировочного управления СВАО и НИИ Генплана Москвы не стали особо экспериментировать в этом случае с точечным строительством и перестройкой хрущевок, приняв кардинальное решение - снести все без разбора этажности и построить на этом месте современное жилье.

Однако, снося старое, московские власти всегда помнят и о будущем. Новая застройка на северо-востоке примечательна и тем, что специалистами Московского земельного комитета впервые поставлен вопрос о резервировании на территории нового района земельных участков под будущие муниципальные или государственные нужды. Делается это не только для того, чтобы упредить будущие протесты жильцов по поводу нового точечного строительства, но и для резервирования зоны зеленых насаждений. Строительство будет реализовано методом волновой застройки. Сегодня волна эта расходится по всем округам города. По словам столичного мэра Юрия Лужкова, Москва - единственный регион России, который избавляется от этого физически и морально устаревшего жилья. Эти пятиэтажки имеют физический износ, не говоря уж об отсутствии комфорта. В них все обветшало, коммуникации ржавые, дома пропускают холод, крыши текут, - сказал Юрий Лужков. Следующими на очереди после хрущевок будут панельные девятиэтажки того же времени постройки. Сносить их будут также методом волновой застройки, но волну эту обитатели панельного жилья давно ждут.
В 2007 году столичные власти будут одновременно развивать и ипотеку, и строительную индустрию. Это единственный способ улучшить жилищные условия москвичей и при этом избежать космического взлета цен на жилье.

Год неожиданностей - так большинство экспертов и участников характеризуют уходящий 2006 год на рынке недвижимости. Причем сюрпризы преподнесли и общенациональный и в особенности столичный рынки. С одной стороны, феноменальный рост показал рынок ипотечного кредитования. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, объемы ипотечного жилищного кредитования в 2006 году вдвое превысили планируемые. Они составили 220 млрд. руб. против запланированных нацпроектом Доступное жилье 108 млрд. руб. Если в начале 2006 года ипоте чные кредиты выдавали 395 банков, то теперь их уже 450, отметил глава Росстроя. А в общей сложности приобретение гражданами жилья кредитуют 662 банка.

Однако приятные неожиданности идут рука об руку с неприятными: 2006 год побил все прогнозы роста цен на жилье. К концу года стоимость строительства одного квадратного метра жилья в России, по данным Минрегиона, составила 32 тысячи рублей, увеличившись более чем на треть по сравнению с началом года. В результате, по расчетам министерства, если в начале года семья со средними доходами могла накопить на среднюю квартиру за 4,7 года, то в декабре - только за 6 лет. А в Москве квартиры за год подорожали едва ли не вдвое.

Впрочем, обе эти новости - и хорошая, и плохая - по большому счету, стороны одной медали. Дело в том, что удешевление ипотечных кредитов и упрощение процедуры их выдачи делают эти займы доступными все большему числу людей. А это озна- чает, что платежеспособный спрос на жилье резко растет. Ведь не секрет, что улучшить свои жилищные условия на протяжении многих лет меч- тает большинство россиян, и лишь теперь у них появляется такая возможность. Однако если спрос на товар растет (неважно, какой - будь то жилье, нефть или соль), а коли чество этого товара ограни чено, цены начинают безудержно расти. Это и произошло с рынком недвижимости, причем не только в Москве, но и по всей стране.

Каким образом найти баланс между доступностью ипотеки и доступностью самого жилья? Ведь если цены будут расти без конца, то покупка квартир по-прежнему будет оставаться привилегией лишь самых обеспеченныых, и смысл жилищного нацпроекта будет утрачен. Решение этой проблемы - серьезный тест на мудрость для властей всех уровней, ведь в каждом регионе ее решают по-разному. Например, московские власти планируют решать жилищный вопрос сразу по двум направлениям. Глава столич- ного стройкомплекса Владимир Ресин подчеркивает, что доступность жилья не означает только его дешевизну. Он считает одной из главных зада ч национального проекта разработку механизма, при помощи которого новая квартира будет доступна более широкому кругу покупателей.

Один из наиболее эффективных способов сделать жилье не дешевле, но зато доступнее для среднего класса - это ипотека. Однако коммер ческие кредиты пока остаются доступны лишь россиянам с доходом выше среднего. Поэтому столичные власти разработали программы, создающие особые условия для тех москвичей, которым обычные рыночные кредиты не по карману. В первую очередь это социальная ипотека.

Столичному правительству удалось добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, а в перспективе - снижение процентной ставки по кредитам до 6-7 процентов годовых, - отме- чает Владимир Ресин.

Впрочем, соль социальной ипотеки - не только в низкой процентной ставке. Участники программы могут купить жилье не только на открытом рынке, но и из числа новостроек, построенных по спецзаказу города и продаваемых по себестоимости. Кроме того помимо социальной ипотеки действуют и другие механизмы помощи самым незащищенным москвичам. Среди них купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья по программе Молодой семье - доступное жилье. Очевидно, что ипотека, особенно ее социальные разновидности, будет охватывать все более и более широкий круг москвичей. Как при этом избежать стремительного роста цен? Ответ прост - строить больше. По итогам 2006 года в Москве, согласно данным Комплекса экономической политики и развития Москвы, будет введено в эксплуатацию около 5 млн. квадратных метров жилья. Таким образом, жилищная программа Москвы на 2006 год будет выполнена в полном объеме. Не меньше жилья, по прогнозу мэрии, будет построено и в 2007 году. Но у московских властей есть фирменный рецепт не только для развития специальных видов ипотеки, но и для блокирования их влияния на цены.

Противоядием для роста цен должен стать резкий рост строительства по специальным программам, рассчитанным на конкретных участников конкретных социальных программ. Первые шаги эта методика сделала уже в этом году. Так, в 2006 году построено 1,87 млн. квадратных метров именно социального жилья. Причем был существенно увеличен объем жилья по программе Молодой семье - доступное жилье (с 200 тыся ч до 270 тысяч квадратных метров) и по социальной ипотеке - с 50 тысяч до 200 тыся ч квадратных метров. В будущем же году объем социального строительства вырастет до 2,2 млн. квадратных метров. Из них на социальную ипотеку будет направлено 477 тысяч квадратных метров, а в 2008 году - уже 550 тысяч.

Таким образом, растущий спрос со стороны участников социальных программ будет разведен со спросом по обычным, коммерческим ипоте чным схемам. То есть, с одной стороны, ни один человек с улицы, не имеющий права на льготы, не сможет купить жилье по специальным, льготным ценам. С другой, социальные жилищные программы не будут увеличивать общий спрос на коммерческом рынке. Таким образом, надеются московские власти, разные категории граждан смогут покупать жилье по разным ценам - сообразно своим доходам. А жилье будет стоить по-разному, но при этом будет одинаково доступно всем.

Не исключено, что усиление социального строительства внесло свою лепту в прекращение роста цен на жилье в конце осени - начале зимы 2006 года. Мэр Москвы Юрий Лужков надеется, что цены застопорились неслу чайно, и недвижимость не будет серьезно дорожать и в следующем году. Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья, - сказал столичный градона- чальник в недавнем интервью Первому телеканалу. - Когда мы говорим о жилье и о ценах на жилье, то увеличение производства жилья, строительство жилья - это всегда условие для снижения цен на жилье, особенно когда мы говорим о массовом жилье, о жилье для основного количества москвичей.