Ипотека и недвижимость - Новостройки догнали вторичный рынок

Крупнейший российский брокер Брокеркредитсервис вслед за другими инвесткомпаниями решил зарабатывать на рынке недвижимости. Компания намерена вложить 1 млрд руб. в строительство коммерческой недвижимости в 10 городах России.

Брокеркредитсервис (БКС) обслуживает почти 20 000 клиентов. В группу входят одноименная управляющая компания, НПФ Российский пенсионный фонд, BrokerCreditService (Cyprus), страховая компания Бастра. Совокупный оборот в 2006 г. превысил 5,4 трлн руб. БКС лидер по объему торгов на ММВБ. Основной владелец БКС президент Олег Михасенко.

В последние годы многие инвесткомпании заинтересовались инвестициями в недвижимость. Крупные фонды недвижимости сформированы Тройкой Диалог (1,9 млрд руб.) и Ренессанс Капиталом (1,5 млрд руб.). БКС занялся инвестициями в недвижимость в конце 2004 г. с создания ЗПИФ Фонд недвижимости БКС, рассказывает представитель компании Юлия Иванова. Туда вошло и здание на проспекте Мира, где находится московский офис БКС. Но компания занимает лишь 2500 кв. м, оставшиеся площади объемом 18 000 кв. м сдаются. Сначала БКС покупал здания, а в прошлом году начал приобретать инвестпроекты с нуля и строить коммерческую недвижимость. По словам Ивановой, сейчас в Москве БКС строит офис площадью 3000 кв. м на Новой Басманной улице. Строительство коммерческой недвижимости БКС ведет также и в Уфе, на подписании находятся проекты в Иркутске и Новосибирске. В прошлом году для управления недвижимостью в группе БКС была создана отдельная управляющая компания БКС Фонды недвижимости. Ей сейчас доверены три закрытых ПИФа недвижимости: Фонд недвижимости БКС, Таганай-Инвест, Первый Сибирский. В них аккумулировано 375 млн руб.

В 2007 г. БКС вложит более 1 млрд руб. в коммерческую недвижимость в крупных городах России, рассказал финансовый директор компании Виталий Шелиховский. 500 млн руб. составят собственные средства БКС и средства акционеров, другая половина будет привлечена через ЗПИФы существующие и новые, говорит он. На эти средства компания планирует построить или приобрести не менее 10 офисных помещений в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Тольятти, Красноярске, Иркутске, Калининграде, Астрахани, Воронеже, Томске. Площадь каждого составит около 5000 кв. м. Из них около 1500 кв. м компания планирует использовать для размещения собственных сотрудников, а остальное сдавать в аренду или продавать, добавляет Шелиховский. Покупать помещения он считает не очень выгодным: в декабре БКС участвовал в аукционе по продаже двух крупнейших в Новосибирске магазинов Товаров для детей и универмага Железнодорожный, однако цены (173 млн руб. и 214 млн руб. соответственно) показались слишком высокими. Компания была готова отдать за каждое помещение не более 150 млн руб., а при сложившейся цене подобные объекты выгоднее построить, говорит Шелиховский. Для реализации девелоперских проектов создана компания БКС-стройинвест, которая занимается подбором и анализом проектов. Шелиховский ожидает получить от инвестиций не менее 30% годового дохода. По его мнению, этот доход более стабилен и гарантирован, чем доход от вложений в ценные бумаги.

Директор по работе с корпоративными клиентами AG Capital Геннадий Талдыкин считает, что 30% годовых получить от инвестиций в девелоперские проекты с коммерческой недвижимостью в крупных городах вполне реально около 20% девелопер может заработать собственно на строительстве, а еще около 10% за счет роста рынка. Правда, успешность инвестиций во многом зависит от выбора объектов, оговаривается он. Директор управления регионального развития Финама Андрей Шульга отмечает, что в центральной части городов сложно найти места под застройку из-за жесткой конкуренции за них, а офис в спальном районе для брокерской компании плохой вариант. Сам Финам не строит офисную недвижимость, но покупает земельные активы, говорит Шульга. Объем земельного ПИФа сегодня невелик около 20 млн руб., а его доходность за второе полугодие 2006 г. составила 11,52%, отмечает он. У Регионгазфинанса около 10 рентных ПИФов (компания не строила, а покупала недвижимость, а сейчас сдает ее в аренду), их активы составляют около 300 млн руб., доходность по ним в 2006 г. варьировалась с 18% до 25%, рассказал замгендиректора управляющей компании Регионгазфинанс Алексей Пузанков.
По итогам прошлого года на московском рынке жилья произошло беспрецедентное событие - из-за роста стоимости квартир в новостройках ценовая разница на рынке первичного и вторичного жилья сократилась почти в шесть раз. Причиной этого стали стремительное развитие ипотечного кредитования, введение Закона о долевом строительстве и увеличение числа покупателей инвестиционных квартир.

Ценовой перекос на рынке первичного и вторичного жилья во многом был вызван ситуацией с обманутыми дольщиками. Большинство потенциальных новоселов, пытаясь избежать рисков, связанных с возможным банкротством застройщиков, предпочитало покупать уже готовые к переезду квартиры. В результате высокого спроса резко подскочила стоимость квадратных метров на вторичном рынке. Похоже, теперь ситуация меняется.

В компании Vesco Realty утверждают, что по итогам прошлого года цены на рынке первичного и вторичного жилья выравнивались. Сейчас разница между средней стоимостью предложения в новостройках и в старых домах составляет $60 за кв. м, что в 6,5 раза меньше показателей января-февраля, когда разрыв достигал $380-400,- сообщила глава департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. По ее словам, в феврале прошлого года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигала $2500 (в декабре $4200-4300), а на вторичном рынке - $3000 ($4140-4240 соответственно).

К нивелированию цен привели сокращение в первом полугодии 2006 года объемов новостроек, рост ипотечного кредитования и вступление в силу нашумевшего Закона о долевом строительстве, который, по мнению экспертов Vesco Realty, позволил сократить риски при нулевом цикле строительства.

С такими выводами согласны не все участники рынка.

Сейчас уровень ипотечных сделок не превышает 3-5%, так что говорить о значительном влиянии заемных средств на рынок жилой недвижимости не приходится,- сокрушается директор по маркетингу агентства недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. По ее мнению, при нестабильности фондового рынка многие состоятельные граждане предпочитают вкладывать свои накопления в жилую недвижимость. В свою очередь глава департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина считает, что говорить о влиянии Закона о долевом строительстве на цены преждевременно: В 2006 году 70% застройщиков работали по старым контрактам, не попавшим под действие этого нормативного акта.

Возможно, в сегменте эконом-класса ценовой разрыв и сократился, но в элитарном жилье разница все еще существенная,- отметила заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. С ней согласна и Анжела Кузьмина, которая прогнозирует в этом году 30-40-процентный рост цен на элитарное жилье в новостройках.

Как считают в Vesco Realty, еще одной причиной, вызвавшей подорожание квартир в новостройках, стала активность покупателей инвестиционных квартир. По нашим данным, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом цикле, приходилось на конечных потребителей, тогда как остальное жилье скупалось для последующей перепродажи,- констатирует Вера Лукина. Это тревожный сигнал,- добавляет Ольга Побединская.- Снижение числа конечных покупателей приведет к тому, что из-за падения платежеспособного спроса инвесторы не смогут реализовать свои активы в недвижимости. Однако, по данным IntermarkSavills, не все так критично. В 2006 году в сегменте элитарного жилья больше было конечных покупок, поскольку многие застройщики, работающие в премиум-классе, уже на начальном этапе выставляют цены, сопоставимые с ценами на готовые дома,- утверждает представитель компании Анжела Кузьмина.

Москва попала в элитарную десятку
По версии Global Property Guide, Москва вошла в десятку самых дорогих столиц мира по стоимости элитарного жилья.

Квартира класса люкс площадью 120 кв. м в столице России будет стоить 751,9 тыс. евро. Аналогичная квартира в Монако обойдется в 2,98 млн евро, а в Лондоне - в 1,74 млн евро. Эти города и стали лидерами рейтинга.