Ипотека и недвижимость - Развлечь провинцию готовится бывший сотрудник альфа-банка

Москва не будет принимать летнюю Олимпиаду 2012 г. Но участки, выделенные под строительство спортивной инфраструктуры, без инвесторов не останутся. Как стало известно Ведомостям, территории НПО Гелиймаш и Авиамоторного научно-технического комплекса Союз застроят Mirax Group и группа Абсолют.

Mirax Group создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежат президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. Оборот Mirax Group в 2005 г. $300 млн. В управлении компании около 1 млн кв. м недвижимости, в работе около 5 млн кв. м.

Предприятия НПО Гелиймаш и Союз, расположенные в центре столицы на пересечении Комсомольского проспекта и Третьего транспортного кольца (ТТК), занимают 14 га. К Олимпиаде там должен был появиться офисно-гостиничный центр Третий Рим с апартаментами для спортсменов, рассказал Ведомостям источник в правительстве Москвы. Когда надежды на проведение Олимпиады не оправдались, проект переделали.

Новую концепцию застройки Гелиймаша и Союза общественный градсовет при мэре Москвы планирует рассмотреть в ближайшее время. Разработчиками проекта стали Mirax Group и инвестиционная группа Абсолют. Проектную документацию будет разрабатывать Гелиймаш.

Руководители Гелиймаша долго искали партнера. Весной 2005 г. собственники предприятия провели закрытый конкурс на выбор генподрядчика и соинвестора, который выиграла Mirax Group, рассказал Ведомостям вице-президент этой компании Максим Темников. Первый заместитель гендиректора Гелиймаша Владимир Писарский подтвердил эту информацию. В этом строительстве мы предполагаем сохранение института и его научной базы, говорит он.

Концепцию застройки разработал Моспроект-4. Планируется, что на территории предприятий построят офисы, гостиницы и апартаменты. Рядом проходит ТТК, концентрации вредных выбросов и шумовые характеристики не подходят для строительства жилья, объясняет Темников. Сотрудник Mirax Group считает, что близость Кремля и Воробьевых гор, Москвы-реки и спортивной инфраструктуры Лужников делают комплекс привлекательным для деловых людей. Строительные работы планируется начать в следующем году, а весь объект сдать в 2010 г.

На земле Гелиймаша в 5,2 га будет построено 175 000 кв. м коммерческой недвижимости, подземная часть составит около 100 000 кв. м. Около 114 000 кв. м будет отдано под апартаменты, остальную часть займут офисы класса А. Mirax Group оценивает свои инвестиции в $500 млн.

Союз занимает около 8,7 га. Изначально Абсолют Банк кредитовал Союз, в прошлом году его владельцы (бывший топ-менеджмент) пригласили нас заняться девелопментом данной территории, рассказал Ведомостям председатель правления инвестиционной группы Абсолют Андрей Косолапов. По его словам, Союз является действующим предприятием (производит компоненты тормозных систем для самолетов), которое будет перебазировано на Рябиновую улицу. А здесь будут построены апартаменты и офисы, наземная часть составит 230 000 кв. м, инвестиции более $500 млн.

Территория для девелопмента достаточно проблемная, считает руководитель отдела исследований CB Richard Ellis / Noble Gibbons Ирина Флорова. Для офисов большой минус в том, что далеко до метро. Для гостиницы местоположение более приемлемо, но это будет гостиница 3-4 звезды для туристических групп. С этим соглашается партнер компании Knight Frank Константин Романов. По его мнению, негативное влияние ТТК можно снизить, расположив офисное здание и отель по внешнему периметру участка и создав естественную защиту для жилых домов, которые могут находиться внутри квартала застройки.

В центре города практически нет мест, обладающих высокой транспортной доступностью, соседствующих с рекой и имеющих превосходные видовые характеристики. Любая недвижимость в этой части города пользуется стабильным спросом, рассказывает Александр Крутов, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International.
Бывший вице-президент Альфа-банка Михаил Печерский решил заняться недвижимостью. Созданная им Advantage Group собирается потратить до $900 млн на строительство в российских регионах торгово-развлекательных центров общей площадью порядка 1 млн кв. м. Эксперты говорят, что ставка на регионы вполне оправданна.

Сейчас в портфеле Advantage Group четыре объекта, рассказывает Григорий Печерский, вице-президент компании. Из них построен только один торгово-развлекательный комплекс (ТРК) Калининград Плаза на 39 000 кв. м в Калининграде (инвестиции $35 млн). Еще четыре ТРК компания собирается построить в Астрахани (74 000 кв. м), Брянске (30 000 кв. м) и Новосибирске (130 000 и 60 000 кв. м); участки под них уже куплены. По словам Печерского, общие инвестиции в пять проектов составят примерно $400 млн. Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, которая разрабатывала концепцию проектов Advantage Group в Новосибирске и Калининграде, подтвердил эту информацию.

Компания также намерена вложить $500 млн в строительство еще шести объектов (в основном ТРК) в Омске, Сочи, Липецке, Кирове, Уфе и Тюмени, сказал Печерский. До конца года будут приобретены земельные участки, и мы начнем реализацию проектов, добавил он. Региональный рынок пока не насыщен современными ТРК, поэтому возможностей для выбора достойных площадок под строительство там больше. Кроме того, сроки реализации проектов там меньше, а административные барьеры ниже, объясняет свой выбор Печерский.

В пресс-службе Advantage Group говорят, что для строительства компания использует как собственные деньги, так и средства крупных российских компаний и западных инвестиционных фондов, но назвать конкретные источники финансирования отказываются. Печерский привел только один: Сбербанк прокредитовал строительство Калининград Плаза на $22 млн. Представитель крупной консалтинговой компании утверждает, что Advantage Group кроме собственных денег привлекает кредиты Альфа-банка и Сбербанка. На данный момент банк в финансировании проектов, реализуемых Advantage Group, не участвует, заявляют в пресс-службе Альфа-банка. Официальный запрос в Сбербанк остался без ответа.

Эксперты считают, что Advantage Group поступает верно, делая ставку на регионы. Директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова отмечает, что выбор городов под строительство ТРК хорошо продуман. Города с населением 300 000-

700 000 недостаточно охвачены торговыми объектами. Большинство городов-миллионников уже заняты, а те, которые не заняты, могут не подойти девелоперам из-за низких доходов населения. Выбранные Advantage Group города перспективны и с точки зрения конкуренции, и с точки зрения доходов населения, считает она. С ней согласна и руководитель отдела исследований CB Richard Ellis/Noble Gibbons Нина Новикова, по мнению которой города второго эшелона вызывают все больший интерес у девелоперов и торговых сетей.

По мнению директора по маркетингу компании ОАО Регионы (строит ТРК в Уфе, Волгограде, Красноярске) Игоря Кашлакова, выход в регионы сопряжен для девелопера с двумя основными рисками: один связан с отрицательным отношением местных властей к экспансии московских компаний, другой с недостатком квалифицированных кадров. Кроме того, в региональный ТРК трудно привлечь крупных арендаторов, так как там нет достаточного количества складов, добавляет он.