Ипотека и недвижимость - "военторг" класса люкс

Пока часть столичных девелоперов осваивают подмосковные земли, остальные рассматривают проекты в регионах. И необязательно в новомодном Сочи. Потенциальные города, где предлагаются проекты с прибылью выше, чем в столице, совсем рядом. Среди них Ярославль.

Государство в помощь
По данным рейтингового агентства Эксперт, Ярославская область уже третий год занимает 1-е место в России за лучшие законодательные условия для инвестирования и 6-е место за стабильно низкий инвестиционный риск. Эксперты добавляют, что данный регион отличается большой эластичностью инвестиционного климата, есть большая вероятность повышения места в рейтинге инвестиций. В настоящее время в регион привлекаются вложения двух видов.

Муниципальные инвестиции. Московское правительство считает Ярославскую область приоритетным регионом для инвестирования в жилищное строительство: 4 млрд руб. задействовано для масштабного строительства жилья и гостиниц европейского класса в Ярославле и городах области, входящих в туристический маршрут Золотое кольцо России. Заметим, что это самая крупная жилищная программа, реализуемая московским правительством в регионах.

Коммерческие инвестиции. Ключевым звеном экономической политики региона является так называемый Перечень приоритетных инвестиционных проектов сюда ежегодно попадают более 70 крупных и средних проектов. В соответствии с законами Ярославской области, наиболее востребованным проектам оказывается господдержка в форме налоговых льгот, гарантий, информационного сопровождения, участия в разработке, экспертизе и реализации.

Справка. Территория Ярославля занимает 20,6 тыс. гектаров. Город поделен на 6 районов: Кировский, Дзержинский, Заволжский, Красноперекопский, Фрунзенский и Ленинский, в которых проживает 605 тысяч человек. Население в трудоспособном возрасте составляет 62,7%, старше трудоспособного возраста 22,9%, дети до 15 лет 14,4%. Ярославская область по качеству жизни занимает 6 место среди 89 регионов России и 2-е место в Центральном федеральном округе РФ. Впечатляет экономическая стабильность здесь Ярославская область входит в тройку лидеров среди регионов ЦФО, уступая только Москве и Московской области. Второе место по объёму промышленного производства: в области сосредоточены десятки тысяч крупных предприятий, более трехсот из них крупные, имеющие общероссийское значение. Внешнеторговый оборот предприятий области составляет около миллиарда долларов в год. В информационной базе областной администрации более двухсот инвестиционных проектов и более ста целевых программ.

Ипотека поможет
Актуальная для Ярославской области проблема ограниченное предложение при значительном спросе на рынке жилья. По данным официальных документов, к началу 2005 года площадь жилфонда области составила 29,3 млн кв. м, около 4800 семей сейчас проживают в аварийных помещениях. Для выхода из такой ситуации действует целевая программа администрации области, осуществляемая департаментом экономического развития приобретение жилья с помощью ипотеки. Основным ресурсом программы выступает областной бюджет, в который привлечены инвестиции различных компаний 830 млн руб., плюс госсредства 170 млн руб. Средства предназначены для ипотечных кредитов: в прошедшем году на 300 семей, в 2007 году 700 семей. Таким образом, по словам Галины Логиновой, заместителя руководителя территориального органа Федеральной службы государственной статистики, за 11 месяцев 2006 года на территории Ярославской области было построено 146,6 тыс. кв. м жилья. Из них 93,2 тыс. кв. м (64%) построено в Ярославле, 6,5 тыс. кв. м в Рыбинске.

Я бы офис там построил
Особо привлекательный сегмент для инвестиций в Ярославле это строительство коммерческой недвижимости, отмечает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость. Такое утверждение основано на проведенном компанией маркетинговом исследовании рынка коммерческой недвижимости во время реализации проекта Ярославль-Сити. Уже сейчас можно заметить большой интерес арендаторов при недостатке качественных площадей в городе: потенциальные клиенты на офисы класса А крупные местные компании, а также представительства московских фирм. Они имеют четкое представление о том, что такое хороший офис вариант аренды помещения в бывшем НИИ или на первом этаже жилого дома (класс С) их не устраивает принципиально. Такому развитию ситуации благоприятствуют и свободные денежные средства арендаторов, которые направляются на развитие и расширение деятельности в связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300-400 кв. м.

Как и везде, в Ярославле спрос формируется с учетом месторасположения офисных площадей. Основная масса перспективных помещений находится в Кировском районе историческом центре города, соответственно, здесь арендные помещения пользуются наибольшим спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Однако девелоперы начинают активно осваивать новые территории, приближенные к центру. Наиболее привлекательными являются Московский проспект и прилегающие к нему улицы. Эту тенденцию наглядно демонстрирует карта расположения строящихся и построенных офисных и торгово-офисных центров.

Пока на ярославском рынке коммерческой недвижимости не существует единого стандарта установления ставок арендной платы для зданий одного и того же уровня она может различаться в несколько раз. Тем не менее есть основные критерии ценообразования: тип здания (бизнес-центры, административные здания, неспециализированные помещения) и местоположение. Таким образом, арендная ставка на офисные помещения площадью 100-250 кв. м в центральной части города составляла в 1-м полугодии 2006 года $300-400 за кв. м в год. Но таких предложений было крайне мало. На офисные площади класса В арендные ставки достигли диапазона $280-400, а в самом низшем классе С $55-270. Заметим, что арендные ставки на офисные площади более чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост ставок на офисные помещения наблюдался в Кировском и Красноперекопском районах города.

Вперед, в будущее
По прогнозам маркетологов компании Миэль-Недвижимость, объемы строительства офисных площадей в ближайшие 2-3 года будут сохраняться на уровне 10-15 тыс. кв. м в год, чего явно недостаточно для насыщения рынка. Это подтверждает и высокий спрос на качественные офисы он продолжит существенно превышать предложение. Не спадет спрос и на востребованный класс С как следствие развития местного малого и среднего бизнеса. Соответственно, и снижения арендных ставок с увеличением новых (качественных) площадей не предвидится.

Еще одна характерная черта привлекает потенциальных инвесторов: отсутствие в Ярославле торгово-развлекательных комплексов с боулингом, фитнес-клубами и большими фуд-кортами. Связано это с тем, что существующие объекты 3-4-летней давности не позволяют создать подобного рода инфраструктуру. В этом сегменте рынка недвижимости Ярославля нет ни одной крупной московской или петербургской сети кинотеатров, боулинг-залов и фитнес-клубов. Поэтому совершенно логичным явлением за последнее время становится девелопмент новых многофункциональных комплексов. На стадии строительства находится целый ряд современных торгово-развлекательных центров: Вернисаж, Альтаир, Калейдоскоп-3. В результате реализации этих проектов общий объем площадей составит около 205 тыс. кв. м. К сожалению, в настоящее время далеко не все крупные московские компании имеют представление о потенциале Ярославля. А ведь не за горами 1000-летие города, которое может стать хорошим поводом для размещения или создания в Ярославле офисов и магазинов, прогнозирует Элина Занина. Так, например, в России уже имеется опыт того, как в свое 1000-летие Казань существенно подняла развитие рынка недвижимости города, тем самым и увеличила количество московских и зарубежных инвестиций.
В июне под своды нового московского Военторга явятся члены госкомиссии, которой предстоит принимать новостройку, и новоселы-арендаторы торговых и офисных площадей. В истории сноса и реинкарнации легендарного здания будет поставлена точка.

Пожалуй, ни одну из многочисленных архитектурных утрат не оплакивали так отчаянно, как Военторг, снесенный осенью 2003 года. Тогдашний министр культуры Михаил Швыдкой чуть ли не с трапа самолета надиктовывал мэру столицы Юрию Лужкову правительственную телеграмму, в которой называл происходящее актом государственного вандализма. Числу коллективных писем от общественности потерян счет. Зарубежные журналисты, работающие в Москве, посвятили этой теме специальную пресс-конференцию. Спустя год после сноса несколько сотен человек окружили руины Военторга поминальными свечами.

Сегодня по адресу улица Воздвиженка 10/2 выросло здание, отчасти напоминающее старый Военторг. Но, на взгляд профессионалов, сходство обманчиво.

Вместо элегантного модерна, архитектурной гордости Москвы, возводится заурядное сооружение в старинном стиле, негодует Давид Саркисян, директор Государственного музея архитектуры им. Щусева, расположенного через улицу от Военторга, обреченный на ежедневные эстетические страдания из-за этого соседства. Совмещение чудовищной трехэтажной мансарды, круглого купола по новой московской моде и элементов модерна вопиющая безвкусица, провинциальная гадость. Извините, других слов у меня нет. Но они и этих не понимают.

Они это архитекторы из мастерской № 7 института Моспроект-2, выполнившие заказ нового владельца здания группы компаний АСТ во главе с Тельманом Исмаиловым. Многоликий холдинг (гостиницы, несколько ресторанов, включая Прагу, Черкизовский и Варшавский рынки и др.) в 2002 году завершил процесс аккумулирования акций Военторга, который, по данным московских властей, нуждался в срочной реконструкции и даже представлял опасность. Было известно по крайней мере о двух несчастных случаях, связанных с техническим состоянием здания. При этом старым его назвать сложно.

Пятиэтажный комплекс зданий Экономического общества офицеров Московского военного округа был построен в 1913 году по проекту архитектора Сергея Залесского еще в 1910 году сенсационный проект получил премию Московской городской думы. В 1935 году Военторг подвергся реконструкции, в результате которой вырос на один этаж. В 2007 году здание с прежним названием благодаря мансарде станет уже 8-этажным.

В новом здании воссоздан исторический портал центрального входа, скульптуры и панно на фасаде, кованое ограждение, рассказал Известиям Дмитрий Киритопуло, старший консультант компании Jones Lang LaSalle, эксклюзивного агента по сдаче в аренду Военторга. Воссозданы многосветное пространство центрального атриума, его ограждающие конструкции и центральная лестница.

Элементы, перечисленные Дмитрием, по мнению экспертов, обладают художественной ценностью. Накануне сноса представители столичных властей говорили о сохранении большинства подлинных элементов фасада, включая памятных многим павлинов и рыцарей. Но эти существа также погибли хотя, как считает Давид Саркисян, их-то, в отличие от архитектурного облика здания, воссоздать несложно. Но облицовывать фасад гранитом, к чему уже приступили строители, придавая ему тем самым богатый бронзовый оттенок, по мнению директора архитектурного музея, ни к чему.

Возможно, поклонников старого Военторга примирит с действительностью внутреннее пространство 1-го и 2-го этажей (судя по эскизам, похожее на то, что было), где, как и на минус первом этаже, расположится торговая галерея. Торговать будут исключительно бутики класса люкс. Еще четыре подземных этажа отведены под паркинг. Начиная с третьего этажа разместятся офисы. Всего в результате разрушения старого Военторга и строительства нового владелец получил 70 тысяч кв. метров общей площади против 18 тысяч. А сентиментальные поборники культуры, помимо собственно модернового здания с рыцарями, потеряли сводчатые палаты начала XVIII века и флигель 1828 года, входившие в комплекс Военторга.

500-метровая близость к Кремлю по закону должна была защитить Военторг от покушений как объект исторической застройки, расположенный в зоне охраны Кремля. Но не защитила, а, напротив, обрекла на насильственный апгрейд с лучезарными коммерческими перспективами.