Ипотека и недвижимость - Тенденция создания крупных загородных поселков в подмосковье: в чем причина?

Что такое недострой и как с ним бороться? Ответ на этот вопрос хотят сегодня получить многие. Публикуем окончание нашей беседы на эту тему с заместителем генерального директора Группы Компаний СУ-155 Екатериной Непочатовой.

- Итак, по результатам предварительной экспертизы учесть все затраты по дострою невозможно. На деле эти затраты оказываются выше?

- Е. Непочатова: К сожалению, именно так. Причем по условиям распределительного документа, который выпустило Правительство Москвы по решению этого вопроса, СУ-155 достраивает за счет собственных средств. Компенсация от города идет уже потом. Кроме того, речь идет о доме, где уже проданы все квартиры. Таким образом, достраивающий дом инвестор ни копейки от продажи квартир не получает. Что же касается компенсации от города на сумму средств, которые инвестор затратил на дострой, то это продленная во времени процедура. Все затраты необходимо опять подтвердить через экспертизу. Случается даже, что не всегда возможно документально доказать эти прямые затраты.

- Так почему же все-таки компании берутся за дострой?

- Е. Непочатова: Не буду говорить за всех, но если речь идет о нашей организации, ответила бы так. Мы работаем в этом городе давно. Нам обидно за то, что из-за таких инвесторов, которые по разным причинам не смогли достроить свои дома, высказывается недоверие ко всем остальным компаниям. Мы - одна из крупнейших строительных компаний, и нам особенно хорошо видно, что от недостроя страдает весь строительный рынок. Реально страдает, потому что если люди не доверяют, они не покупают. От этого растут цены.

- Таким образом, вы, как Чип и Дейл, соглашаетесь помочь достроить, когда это поручает вашей компании правительство? Потому что обидно за всю стройку?

- Е. Непочатова: Действительно, когда нас просит администрация, не всегда мы можем отказаться. Тем не менее, все, действительно, не так просто, ведь мы же - коммерческая организация. Возьмем пример нашего достроя на Щелковской. Когда администрация попросила нас достроить там дома, мы согласились не сразу. В первый раз мы отказались, и администрация вела переговоры с другой фирмой, с Группой Компаний ПИК. В итоге, Группа Компаний ПИК взяла только два дома. Оставшиеся шесть домов все-таки вернулись к нам. Вся доля жилья в этих домах, т.е. порядка 100 тыс. кв. метров продана.

- Ситуация понятная: вопрос отношений с городом. Отсюда - и не всегда выгодная коммерция. По сути, речь идет о социальной нагрузке?

- Е. Непочатова: Конечно.

- А как быть с так называемыми двойными продажами, когда одна и та же квартира покупается два, а иногда и больше раз?

- Е. Непочатова: К сожалению, как раз на брошенных объектах такие ситуации встречаются. Это тоже относится к затратам, которые учесть невозможно. Перечень людей, которым должны предоставляться квартиры утверждается администрацией. Это логично: компания-достройщик по ряду веских причин не обладает правом принять решение о том, какой человек имеет право требовать квартиру, а какой нет.

- Это не в зоне вашей ответственности?

- Е. Непочатова: Безусловно. Судите сами: инвестор, скажем, три года назад заплатил только 70% от стоимости квартиры. Квартира недостроена. Спрашивается, по какой цене человек должен доплачивать оставшиеся 30 процентов? Согласно тому еще договору, заключенному с компанией, которая обанкротилась, или по сегодняшней цене? Мы не имеем права принимать решения по такому вопросу.

- И не хотим?

- Е. Непочатова: Да, не хотим. И это справедливо. Это правильно, потому что решение о том, что дом будет достраиваться, принимается администрацией. Хотя на практике мы привлекаем работающих в компании людей, чтобы проверить, кто претендует на получение квартир в этом доме, потому что у администрации не хватает сил, специалистов, чтобы это проверить. Заметим, эту работу достройщику никто не оплачивает.

- То есть, совсем никто?

- Е. Непочатова: Да. Так сложилось.

- Кстати, в газету приходит масса писем от возмущенных читателей о том, что, скажем, одну и ту же квартиру разным гражданам продавали по 4-5 раз. Что будет с таким вот образом обманутыми людьми, которых правительство отказывается обеспечить квартирами?

- Е. Непочатова: Вы знаете, на самом деле законы в России никто не отменял. Поэтому самый правильный способ для любого человека - это идти в суд. В суд - на признание права требования квартиры.

- Но ведь судиться - это такое нелегкое дело?

- Е. Непочатова: Да, но, по крайней мере, у вас появится еще судебное решение, которое надо будет исполнять...
Все чаще земли для загородного строительства используются для реализации крупных проектов. Это связано в основном с тем, что происходит либерализация земельного законодательства, а также с появлением инвесторов, которые готовы вкладывать свои деньги в течение долгого времени. В начале 90-х годов из-за недоверия к продавцам загородной недвижимости заключение инвестиционных контрактов было редким делом. Но в начале 2000-х годов стали вырастать первые коттеджные поселки. Они состояли всего из десятка личных домовладений и выделялись среди остальных одиночных коттеджей. И в скором времени появилась новая тенденция: создание больших поселков.

По словам Геннадия Левина, руководителя отдела продаж коттеджного поселка, за последние два года количество инвестируемых масштабных проектов за городом, превышает все предыдущие годы. Загородный рынок стал гораздо стабильнее и безопаснее, появляются люди с накопленным опытом и четкими схемами работы. Теперь и девелоперы стали вести себя смелее. Большинство крупных проектов реализуется при помощи строительных контрактов, при этом застройщику необязательно делать крупные капиталовложения. Реализовывать масштабные проекты стало гораздо легче и выгоднее, чем мелкие.

Самым главным фактором, задающим правила игры на рынке загородного строительства, является земельный фактор. Возникло противоречие: земли в Подмосковье становится все меньше, но при этом количество мегапоселков, занимающих очень большие земельные участки, продолжает расти. Но, как говорит Г. Левин, сейчас земли открыты только для тех, кто стоит за большими проектами.

Теперь и большинство экспертов стали уверены в перспективности масштабных проектов в Подмосковье. Застройщики заинтересованы в долгосрочной конкурентоспособности своих проектов, поэтому намерены создавать коттеджные поселки, число которых может достигать 100 домов с развитой инфраструктурой, - сообщает заместитель генерального директора компании Vesco Group Андрей Федака. По его словам, форма реализации загородных проектов определяется совокупностью внешних условий и потребностей целевой аудитории. В настоящее время такая форма реализации не учитывается только на Рублевке, - отмечает Андрей Студеникин, руководитель департамента аналитики и маркетинга загородного комплекса Резиденции Бенилюкс.

Осуществление масштабных проектов на рынке загородной недвижимости предопределит формирование полноценного пригорода, характерного для нормального развитого европейского мегаполиса, - отмечает Евгений Редькин, директор департамента общественных связей Управляющей компании Масштаб.

Наверное, одно из главных преимуществ масштабных поселков - это экономия. Крупные проекты позволяют снизить и общие эксплуатационные расходы, и затраты на содержание объектов социального назначения. Как отмечает ведущий аналитик компании Северо-Запад Полина Иванова, доходными такие проекты становятся только тогда, когда в коттеджном поселке площадью 50-60 га количество участков не менее 200. При несоблюдении этого условия проживание в таких поселках становится очень дорогостоящим для его жителей. Сейчас сумма платежей в коттеджных поселках бизнес- и премиум-класса составляет не более $300 в месяц.

Проживание в мегапоселках является не только выгодным, но и очень комфортным. При планировке и создании больших проектов особое внимание уделяется управляющей и эксплуатационной компании, которая отвечает за все необходимые для нормального функционирования инженерно-коммуникационные сети, благоустройство территории, организацию удобного транспортного сообщения и многое другое.

Но, к сожалению, многие масштабные коттеджные поселки утратили идею загородной жизни, которая предполагает закрытое сообщество домовладельцев, когда каждый знает своего соседа и доверяет ему.

Примечательно еще и то, что при реализации масштабного проекта качество постройки может ухудшиться из-за привлечения нескольких подрядных организаций. Еще одним минусом загородных мегапоселков являются личные интересы граждан. Приходится сталкиваться с такими случаями, когда кто-то хочет огородить свой дом двухметровым забором, а еще кто-то хочет построить просторную баню в русском стиле, - говорит Максим Сухарьков, начальник отдела вторичных продаж загородной недвижимости Soho Realty. И, естественно, чем больше жителей, тем больше вероятность того, что каждый захочет сделать что-то в этом роде. Такие случаи плохо влияют на инвестиционную привлекательность всего поселка. Возникновение таких ситуаций увеличивается из-за отсутствия юридического регулирования

Кроме того, на изменение проекта могут повлиять рыночные тенденции, экономическая и даже политическая ситуация. Поэтому покупка дома на стадии строительства допускает возможность того, что поселок не будет достроен. Чтобы избежать этого, эксперты рекомендуют оценить статус застройщика и убедиться в его надежной репутации. Отслеживать сделку должны юристы, имеющие большой опыт работы с загородной недвижимостью.

Практически все масштабные поселки можно разделить на две категории. На проекты с площадью от 100 га и проекты, занимающие меньше 100 га, но насчитывающие более ста домов. По сведениям экспертов, в настоящий момент рынок загородной движимости насчитывает около 20 проектов с территорией под застройку больше 100 гектаров. Примером такого проекта может послужить поселок Плещеево, находящийся в 20 км от Москвы в престижном районе Рублевского и Новорижского шоссе. На территории в 594 га будет расположен элитный жилой комплекс с развитой социальной и спортивной инфраструктурой.

Скоро будет построен Рублево-Архангельский мегапоселок, площадью 430 га и находящийся в трех километрах от МКАД по Новорижскому шоссе. Проект Рублевка гольф-клуб, общей площадью 333 га предполагается разместить в 13 км от МКАД. Будут построены 300 тыс. кв. м жилья, а также торговые, развлекательные центры и многое другое.

На территории Подмосковья планируются еще два крупномасштабных проекта: поселок Гран-При общей площадью 313 га по Путиловскому шоссе в километре от столицы и коттеджный поселок Долина Козино общей площадью 524 га в пяти километрах по Пятницкому шоссе. В Долине Козино, кроме торговых центров, будут предусмотрены спортивные постройки: центр водных видов спорта, теннисные корты, конно-спортивная база.

Мегапоселок Agalarov Estate общей площадью 300 га класса de luxe с благоустроенными гольф-полями появится в 25 км от МКАД по Новой Риге.

Но самый гигантский проект - это Рузская Швейцария общей площадью 15 000 га разместится в 90 км от МКАД на берегах Рузского и Озернинского водохранилищ. Это будет огромная курортно-развлекательная зона с комплексом частных усадеб. Например, 56 усадеб в стиле модерн и неоклассицизма образуют комплекс Бухта Бунино.

Недалеко будут расположены 130 коттеджей мегапроекта Другие берега общей площадью 1200 гектаров. Планируется постройка гостиничного, развлекательного, спортивного комплексов, заповедно-парковой зоны, парусной станции.