Ипотека и недвижимость - В поисках золотой середины

Несмотря на то, что число элитных новостроек в 2006 г. заметно сократилось, кризис предложения в элитном сегменте все же был не таким острым, как в бизнес- и экономклассе (последний с точки зрения цен практически исчез с поля зрения, да и сами застройщики уже не стесняются продвигать даже панельные типовые серии как бизнес-класс). Наибольшее число новых элитных домов, которые были представлены на рынке в 2006 году, как и в 2005 году, были расположены в традиционных районах элитной застройки: Остоженка, Пречистенка, переулки Арбата, Патриаршие пруды, улицы и переулки, прилегающие к Тверской (от Маяковской до Охотного ряда) и Плющиха.

В десяточку
Понятно, что говорить о доступности элитного жилья довольно странно, тем не менее, существует несколько предложений, которые позволяли в 2006 году попасть в элиту за относительно небольшие по сегодняшним меркам деньги (до 10 тыс. долл. за кв. метр), правда, таких предложений немного. Например, самые дешевые квартиры в доме по адресу Новый Арбат, вл. 27-29 можно было купить от 9 тыс. долл. за кв. метр. Также меньше 10 тыс. долл. за квадрат стоили квартиры в доме на Композиторской улице (Арбат), в Доме на Девичьем поле, в Большом Саввинском переулке (Хамовники) и ряд других. Правда, некоторые из дешевых предложений в течение года благополучно преодолели рубеж в 10 тыс. долларов.

Сегодня большинство элитных предложений уже взяли десятку. Что касается самых дорогих новостроек, то цены в них перевалили отметку 30-35 тыс. долл. за квадратный метр. Один из примеров - дом по адресу Хилков переулок, вл. 5/43, в котором продавались квартиры ходовых площадей - от 107 до 176 кв. метров. Нетрудно заметить, что площадь квартиры обратно пропорциональна цене квадратного метра, то есть в каждом доме самые маленькие квартиры продаются по самым высоким ценам квадратного метра и наоборот. Кроме того, на цену влияют этаж (чем выше, тем дороже) и, разумеется, степень готовности дома. Хотя вилка между ценами на ранней и поздней стадии строительства в 2006 году продолжала сокращаться, в домах, близких к сдаче, квартиры по-прежнему стоят дороже. При этом в 2006 году в полной мере проявилась тенденция, что застройщики на ранних стадиях, хотя и продают жилье дешевле, но стремятся выставить на продажу наименее ликвидные квартиры.

Возвращение городских усадеб
Активно продвигалась в массы идея, что элитное жилье может быть многоэтажным. В то же время на рынке стали появляться элитные новостройки в формате одноквартирных особняков. Например, несколько особняков продавалось в жилом комплексе Чистые пруды, возле дома на Большой Никитской, 45, в комплексе Остоженка Парк Палас. Представлены на рынке и элитные таунхаусы, например, семь таких объектов имеются в комплексе Три тополя.

Среди традиционных элитных новостроек можно назвать дома по таким адресам: Арбат, 31, стр. 2 (дом сдан), Арбатская усадьба в Трубниковском переулке. Наибольшее число новостроек было, по традиции, в районе золотой и серебряной мили (Остоженка и Плющиха). На Трубецкой улице началось строительство комплекса Фьюжн Парк (рядом с Усадьбой Трубецких). В жилом корпусе 236 квартир. Дом в Саввинском переулке состоит из трех корпусов разной этажности.

Также продавались квартиры в таких комплексах, как Парк Палас (Коробейников переулок, 1/2), Барашовский переулок, вл. 6, корпуса 1, 2, 3 (Басманный район). Довольно много предложений было в Пресненском районе: Большой Палашевский переулок, вл. 10, Большая Никитская, вл. 45, Леонтьевский переулок, вл. 11-13, Малый Козихинский переулок, вл. 7-9. В Замоскворечье было немного объектов: дом на Озерсковской набережной, также продавались оставшиеся квартиры в доме в Климентовском переулке.

В поиске новых площадок
Значительную часть предложения составляли квартиры в домах, построенных еще в 2005 году. Один из примеров - Новослободская ул., вл. 7. Также в районе Тверской продавались квартиры в комплексе Петров дом в Дмитровском переулке, в Итальянском квартале (Долгоруковская ул., вл. 21). Это было одно из самых больших по числу квартир предложений, к тому же по весьма демократичным ценам. В районе Таганский можно было купить квартиры в домах разной степени готовности: Крутицкое подворье (4-й Крутицкий переулок), Котельническая набережная, вл. 21, Николямская ул. вл. 11, Народная ул., вл. 7.

В качестве объекта элитной недвижимости продвигались дом на Мосфильмовской и несколько других объектов за пределами исторического центра. По мнению ряда экспертов, район между улицами Мосфильмовская, Косыгина и Пырьева постепенно повышает свой уровень и может составить конкуренцию традиционным центральным районам размещения элитных объектов.

Среди нетрадиционных форматов можно отметить начало активного выхода на рынок апартаментов в отелях и многофункциональных комплексов. В их число вошли объекты в деловом центре Москва Сити (в комплексах Федерация, Город столиц), реконструкция Красного Октября, комплекс на Софийской набережной, гостиница Интурист, Баркли-плаза. Стоимость таких апартаментов достигла примерно той же отметки, как и в обычных элитных квартирах, - 10 тыс. долл. за кв. м и выше.

В целом по элитному сегменту объем предложения сократился, по разным оценкам, на 30-40 процентов. Наибольший дефицит наблюдался в высшем ценовом диапазоне. Границы этого диапазона расширились и постепенно приближаются к отметке в 40 тыс. долл. за кв. метр.
Наиболее активно застройщиками осваивается сегмент эконом-жилья - в ценовой категории от $900 до 1500 за 1 кв. м. Как правило, это монолитные дома с кирпичной облицовкой, свободными планировками или готовыми вариантами квартир. У такой недвижимости широкая зона "прописки", охватывающая такие престижные районы, как Сокол, Щукино, Кунцево, Новые Черемушки, Крылатское, Университет, Проспект Вернадского и пр. Наиболее востребованными и "ликвидными" являются жилые комплексы, возведенные в зеленой зоне, рядом с парками и водоемами. Как правило, эконом-жилье располагается на охраняемой огороженной территории, где предусмотрен минимальный набор объектов инфраструктуры.

Экономный вариант

По словам вице-президента агентства недвижимости "Домострой" Ольги Меньших, итоги первого полугодия "еще раз подтвердили прослеживающуюся на рынке тенденцию к смещению потребительского спроса в сторону более качественного жилья". В компании отмечают существенный рост темпов продаж жилья с индивидуальными планировками. По мнению аналитиков компании, подобная ситуация объясняется тем, что при довольно незначительной разнице в цене между домами эконом-класса и панельным жильем, весьма ощутимыми оказываются различия в качественных показателях. В компании "Домострой" отмечают, что большое количество жилья покупается по договорам инвестирования еще на стадии строительства. Такой способ приобретения недвижимости, по мнению многих, позволяет покупателям, во-первых, выбирать жилплощадь из максимального числа вариантов и, во-вторых, экономить средства.

Перспективность вложений в жилье в монолитно-кирпичных домах с развитой инфраструктурой в обустроенных районах очевидна, если учитывать уже упоминавшийся постоянный рост цен в этом сегменте. Его, кстати, можно подтвердить конкретными примерами. Так, в доме, расположенном в районе Серебряного бора, квадратный метр на стадии строительства стоит $1050. Однако к моменту его сдачи госкомиссии, согласно прогнозам, цена может возрасти до $1500 за 1 кв. м, а после оформления прав собственности квартиры выйдут на вторичный рынок по цене от $1700. Таким образом, доходность вложений в квартиры в этом доме может составить до 65%.
Факторы спроса

Не секрет, что в случае приобретения типовой новостройки в спальном районе для потенциального покупателя определяющим фактором является ее стоимость. При выборе более дорогостоящей и качественной недвижимости в расчет принимаются качество застройки, местоположение дома и комплекс предоставляемых услуг. Далеко не любой нетиповой проект, выведенный на рынок, сразу же найдет своего покупателя.

Застройщики, стремящиеся максимально эффективно отработать проект, часто даже на этапе строительства вносят в проект существенные коррективы, касающиеся потребительских качеств жилья. И это при том, что, перед тем как приступить к реализации своих задумок, большинство из них предварительно проводят маркетинговые исследования, вплоть до мелочей выясняя пожелания потенциальных покупателей.

Специалисты считают, что с каждым годом покупатели недвижимости все больше обращают внимание на вопросы удобства планировки и оптимальной организации жилого пространства. В домах бизнес-класса их привлекают жилплощади с оптимальным метражом: "однушка" - до 70 кв. м, "двушки" - до 100 кв. м, "трешки" - до 150 кв. м. Помимо этого желательны высокие потолки (от 3 м), огороженная охраняемая территория и подземная автостоянка.

В пресс-службе ДИПСа отмечают, что наибольшим спросом пользуются монолитно-кирпичные дома, предполагающие "многовариантность" планировок квартир. Причем все шансы на успех имеют проекты, в которых предусмотрен оптимальный набор элементов инфраструктуры. В последнее время многие застройщики пытаются решить дилемму: как избежать значительного повышения стоимости жилья и эксплуатационных услуг и ускорить темпы продаж своих объектов. Поэтому они считают экономически нецелесообразным предлагать будущим жильцам полный комплекс внутренней инфраструктуры, включающий в себя рекреационную зону (спорткомплекс, бассейн, тренажерный зал и т. д.) и предприятия торговли и сферы обслуживания (магазины, кафе, салон красоты, пункты приема химчистки и т. д.).

Для них гораздо более разумной оказывается практика предоставления минимально необходимого для данного класса жилья уровня сервиса. А возможность инженерно-технического обустройства квартир они отдают на откуп жильцам, которые смогут по своему усмотрению моделировать жилое пространство. Как правило, застройщики жилья повышенной комфортности стараются планировать на первых этажах домов места под нежилые помещения, причем нередко с уже заложенным в проектах их целевым использованием. Сдача в дальнейшем в аренду этих площадей различным организациям позволяет инвесторам несколько сокращать сроки окупаемости проектов и проводить более гибкую ценовую политику в отношении жильцов.

Богатство выбора

Все сколько-нибудь интересные объекты эконом-класса, возведенные за последние годы в столице, в общем-то известны. Достаточно лишь перечислить несколько проектов, "прописанных" в наиболее экологически благополучном и престижном западном секторе города. Это жилые комплексы "Квартал 32-33" ("Квартал"), "Виктория" (ДИПС), "Олимпия" ("Крост"), "Корона" ("Строймонтаж"), "Изумрудный город" ("Кунцево-инвест"), "Алые паруса" ("ДОН-Строй"), "Аркада-Хаус" ("ДЕКРА"), "Соколиное гнездо" ("Капитал-Груп"), "Дом на Карамышевской набережной" ("Астиком") и пр. Что касается новых объектов повышенной комфортности, то их ежегодно в столице появляется не один десяток.

Одним из крупных игроков на столичном рынке в сегменте жилья повышенной комфортности является Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Наиболее примечательные новостройки этого застройщика - жилые комплексы "Наука" (просп. Вернадского, 37-39) и "Серебряный бор" (Карамышевский пр., 66), в которых средняя цена реализации квартир составляет $1,37 тыс. за 1 кв. м.

Комплекс "Наука" общей жилой площадью 27 тыс. кв. м, находящийся в непосредственной близости от Удальцовских прудов и парка 50-летия Октября, строится ДИПСом совместно с Московским государственным университетом. Проектом предусмотрено возведение двух 17- и 30-этажных жилых башен с индивидуальной планировкой квартир. Комплекс располагается на огороженной и охраняемой благоустроенной территории, будет иметь подземную автостоянку, а также торговый и спортивный центры. Хотя ввод объекта в эксплуатацию намечен на IV квартал 2004 года, на апрель уже продано около 13% квартир. Цены - в пределах от $1,06 тыс. до 1,6 тыс. за 1 кв. м.

Комплекс "Серебряный бор" расположен в живописном и экологически чистом районе Хорошево-Мневники и представляет собой жилой дом переменной этажности (от 5 до 17 этажей) с площадью квартир 36 тыс. кв. м, "смотрящий" на Москву-реку. Проектом предусмотрена подземная автостоянка на 260 машин, спортивно-оздоровительный клуб, бассейн, теннисные корты, зоны отдыха, ресторан, детский сад и школа. Комплекс планируется сдать в эксплуатацию в следующем году. Цена реализации квартир - в пределах $1,17-1,86 тыс. за 1 кв. м.

"ДОН-Строй" приступил к реализации нового проекта - дома бизнес-класса "Северная Звезда", расположенного в окружении собственных, уже заселенных элитных комплексов. В "Северной звезде" предусмотрены квартиры различной площади, имеющие свободную планировку, а также вся необходимая инфраструктура - от подземного гаража и многоуровневой системы охраны до спортивного центра с прекрасно оснащенным тренажерным залом и фитнес-центром. Стоимость квадратного метра начинается от $1,1 тыс.

Проекты компании "Алые паруса" - "Воробьевы горы" и "Триумф-Палас" позиционируются в более дорогом ценовом сегменте - $1,4-2,5 тыс. за 1 кв. м. Кстати, сейчас компанией ведется строительство второй очереди "Алых парусов" на Авиационной улице. К 2004 году там планируется построить 5-й и 6-й корпуса комплекса, что позволит говорить о формировании престижного квартала в районе Строгино, содержащего полный комплекс объектов инфраструктуры: аквапарк с тремя бассейнами, спортивные залы, салон красоты, боулинг, фитнес-клуб, рестораны, кафе и пр.

Компания "ДЕКРА" строит в непосредственной близости от Белого дома, делового центра "Москва-Сити", Экспоцентра и Центра международной торговли корпуса жилого комплекса "Трианон" (3-я Красногвардейская ул., вл. 3). Это монолитный пятисекционный дом с переменной этажностью (1-я, 3-я и 5-я секции - 24-этажные; 2-я и 4-я - 10-этажные), с нежилыми помещениями на первом этаже и двухуровневым подземным паркингом. Метр жилплощади в "Трианоне" стоит от $1,25 тыс. до 1,3 тыс.

Ценовая динамика

В последнее время в сегменте жилья повышенной комфортности прослеживается положительная ценовая динамика. Ценовой прирост составляет порядка 10-15% в год. По мнению директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталии Тихоновской, вполне очевидно, что цены будут расти, пока не приостановятся темпы продаж. Однако предпосылок для снижения спроса пока не наблюдается. Без сомнения, дорожать будут преимущественно ликвидные объекты, на которые существует стабильный спрос. Застройщикам менее удачных объектов придется либо умерить свои финансовые аппетиты, переведя дом в более низкую ценовую нишу, либо, в ожидании менее искушенных и разборчивых клиентов, увеличивать сроки экспозиции своих объектов на рынке.

Хотя нельзя не учитывать тот факт, что в последнее время все чаще говорят о насыщении рынка нетипового жилья повышенной комфортности. По данным компании Penny Lane Realty, только в прошлом году на рынке жилья для среднего класса было представлено более 70 проектов. Поэтому остается открытым вопрос о том, насколько долго удастся соблюдать хрупкий баланс между растущим предложением и умеренным избирательным спросом.