Ипотека и недвижимость - Столичные власти выкупили у ифк "метрополь" больше половины территории завода

Ипотечные программы со все более льготными условиями кредитования с каждым днем сильнее внедряются в умы россиян. Здесь и щадящие ставки, и длительные сроки погашения, и минимум необходимых документов, и отсутствие кредиторов Казалось бы, все довольны. Развитие ипотеки выгодно всем. Банки получают свои деньги по ставке 12-13 проц, нередко без права досрочного погашения кредита в течение 10-15 лет. Клиенты получают жилье прямо сейчас, и платят за него в рассрочку по фиксированной цене, без учета возможных скачков инфляции и рыночной конъюнктуры. Польза и государству граждане решают жилищную проблему за свой счет, не обременяя бюджет огромными очередями.

Конечно, потенциальных клиентов предупреждают о том, что у ипотеки могут быть подводные камни. Прежде, чем брать такой кредит, необходимо все тщательно просчитать и взвесить уверены ли вы в стабильности своих заработков на столь долгий срок, снизится ли доход семьи после рождения ребенка или при необходимости помощи пожилым родителям. Также в договоре ипотеки прописана процедура продажи квартиры, владелец которой не сумел расплатиться, однако кредиторы пока предпочитают решать проблемы с должниками мирным путем. При этом банки, привлеченные возможностью сорвать куш на самом динамичном на сегодняшний день ипотечном рынке, подчас уделяют недостаточно внимания проверке заемщиков. Аналитики уже предупреждали о том, что вслед за бумом сферу кредитования может ожидать массовый дефолт.

На рынке потребкредитования такие тенденции уже просматриваются. Данных по 2006 г пока нет, но, по прогнозам аналитиков рейтингового агентства Эксперт РА, темпов прироста образца 2005 г нам не видать. Исчерпав высокодоходную группу клиентов, банки вынуждены обращаться к широким слоям населения и подчас закрывать глаза на нестыковки в виде неподтвержденного дохода или сомнительной кредитной истории. Итог рост числа неплательщиков. По официальным данным ЦБ, на 1 ноября 2006 года уровень просроченной задолженности частных лиц приблизился к 3 проц от всех выданных кредитов. Экспертная оценка в 5-6 раз превышает официальную. С ипотекой ситуация схожая, и, по мнению аналитиков рынка, массовые неплатежи вовсе не исключены.

В этой связи показательным может стать недавний случай в Санкт-Петербурге. 16 января здесь была продана первая квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. Двушка на Октябрьской набережной площадью 56 кв м ушла с аукциона по весьма выгодной цене в 2,234 млн рублей. Новый владелец купил жилье по 1,5 тыс долл за кв метр, тогда как средняя стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге составляет от 2 до 2,5 тыс долл за кв м. Должник не платил по кредиту несколько месяцев, и, купив квартиру полгода назад, расстался с ней весьма оперативно.

С одной стороны, особенно жалеть незадачливого заемщика не за что, рассказывают лица, причастные к сделке. Эта квартира была не единственным жильем, а инвестицией, причем, весьма выгодной. По закону, разница между долгом и итоговой суммой сделки поступает в распоряжение заемщика. Таким образом, он еще остался в выигрыше. С другой стороны, возникает вопрос можно ли говорить о выселении неплательщиков по ипотеке, как о тенденции? Не получится ли так, что граждане, набравшие кредитов и не рассчитавшие своих возможностей, попросту останутся на улице с чадами и домочадцами? ПРАЙМ-ТАСС задал эти вопросы экспертам рынка.

Случай в Петербурге далеко не прецедент, рассказывает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. В Москве в прошлом году за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пени и штрафов. И это оправданное решение. Ведь будущему собственнику квартиры придется самому заниматься выселением этой семьи, а это довольно непросто. Впрочем, в этой ситуации налицо некоторая неадекватность заемщицы ведь при покупке квартира стоила бы порядка 80 тыс долл, а продать ее на тот момент можно было бы не менее, чем за 280 тыс долл.

Однако это еще не говорит о том, что массовые дефолты по ипотеке неминуемая реальность, считают эксперты. По крайней мере, в ближайшем будущем. На сегодняшний день я не вижу оснований для этого, - считает директор Департамента партнерских программ МИЭЛЬ-Брокеридж Елена Панова. - Мы можем говорить о единичных случаях, которые можно буквально пересчитать по пальцам. Эти дефолты происходили в разные периоды и не были связаны каким-либо одним трендом, поэтому выделить общие тенденции, сроки, после которых заемщик осознает свою неплатежеспособность, выделить закономерности не представляется возможным. Для этого еще прошло мало времени, рынок молод. Самих заемщиков первой волны характеризуют добросовестность по отношению к банкам и взятым на себя обязательствам. Те, кто брал кредиты делали это осознано, просчитывая различные варианты и учитывая свои возможности. Люди брали кредиты с целью приобретения квартиры именно для жилья, а не с инвестиционными или иными целями. Когда клиент собирается отказаться от кредита, то все вопросы решаются непосредственно с банком.

Дело в том, что любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому он готов идти на уступки. Ведь дефолты могут возникать по разным причинам. Например, если ситуация связана с временной потерей здоровья заемщика, то банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случилось непоправимое смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира.

Для того, чтобы понять, каким должен быть идеальный выход из этой ситуации, обратимся к опыту стран, где ипотека распространена давно и широко. По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. Как считает И.Радченко, в Европе процент дефолтов по ипотеке составляет 1-3 проц, что является самым низким показателем, особенно в сравнении с потребительскими кредитами. В России процент пока гораздо ниже, однако причина этого не в добросовестности наших заемщиков, а, скорее, в стечении обстоятельств. Во-первых, это резкое подорожание жилья, а во-вторых благоприятная экономическая ситуация. Сейчас на рынке жилья стагнация, поэтому какие-то случаи дефолта вполне возможны.

Вряд ли уместно проводить сравнение с Европой, - считает директор по маркетингу ГК МИАН Михаил Тонков. Дело в том, что кредитование на покупку жилья в разных странах имеет различные, порой несравнимые, формы, также различен и менталитет населения. В западных странах особый подход. Например, в США население привыкло жить в кредит, и случаи банкротства там распространены настолько, что к ним не относятся как к чему-то из ряда вон выходящему. Для наших граждан недвижимость является основой благополучия, и большинством не рассматривается как финансовый актив. В связи с этим, приобретение недвижимости является значимым событием в жизни, а потеря становится настоящей трагедией.

Свести риски к минимуму заинтересованы и банки, и сами заемщики. Основной задачей банков видится развитие системы андеррайтинга, т.е. внимательный контроль над каждым, кто просит о выдаче ипотечного кредита, считает И.Радченко. Если банки будут стремиться увеличить количество заемщиков любыми путями, то вполне вероятно, что массовые неплатежи случатся. Если же внимание будет уделяться качеству заемщиков, то такие ситуации маловероятны, считает И.Радченко.

Что же касается заемщиков, то они не должны прятать голову в песок, говорит Е.Панова. Если человек попадает в сложную ситуацию, в результате чего не может выплатить кредит, то лучше как можно раньше обратиться в банк, где честно и откровенно изложить все как есть, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения вполне реально договориться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры. Если же, например, заемщик теряет работу и долгое время безуспешно пытается трудоустроиться, то продать квартиру один из выходов, но банк может сделать это, лишь предварительно договорившись с заемщиком. Заложенную квартиру продают либо посредством торгов, либо через агентство недвижимости.

В качестве рецепта от массового банкротства И.Радченко называет, прежде всего, необходимость страхования заемщиков от риска потери работы. В Европе банки требуют именно такую страховку, у нас же в качестве основной выступает страхование жизни. В этой связи было бы оптимальным, чтобы государство включилось совместно со страховщиками в подобные программы, хотя бы частично компенсируя риски потери работы заемщикам. Как минимум, работающим в бюджетных организациях. Сейчас же банковские каникулы составляют порядка двух месяцев, и за этот срок не все могут кардинально решить проблему с работой.

Впрочем, по мнению большинства специалистов, беспокоиться нам пока рано. Настоящий бум невозвратов может ожидаться не раньше, чем на четвертый-пятый год развития ипотечной системы. Иными словами, мы можем ожидать кризиса не раньше, чем в 2008-2009 гг. Трудно сказать, каким тогда будет тренд на рынке недвижимости. Если квартиры и дальше будут дорожать, то заемщик после выплаты всех долгов еще что-то получит. В случае стагнации рынка даже продажа квартиры по максимальной цене не покроет всех расходов. А по мнению ряда экспертов, в ближайшем будущем российская экономика начнет падать: к 2012 г темпы роста ВВП могут снизиться до 5 проц в год, а цены на нефть упадут ниже отметки 40 долл за баррель. Будут ли тогда все те, кто может похвастаться сегодня немаленькими нефтяными зарплатами все так же на коне?
Столичные власти и ИФК Метрополь поделили территорию обанкротившегося завода Москвич, которую Метрополь приобрел в декабре на аукционных торгах. Компания продала городу права аренды 50 га из 94 га территории предприятия за 3,6 млрд руб. На выкупленной территории город планирует развивать производство завода Автофрамос, а Метрополь застроит свой участок офисами, гостиницами и торгово-развлекательными центрами.

Аукцион по продаже территории Москвича состоялся 4 декабря прошлого года. Победителем стала ИФК Метрополь, предложившая 5,552 млрд руб., что всего на 48 млн руб. превышало стартовую цену. Компания получила права аренды четырех участков на Волгоградском проспекте общей площадью 94 га, на которых расположено 54 объекта недвижимости общей площадью 750 тыс. кв. м. Но конкурс закончился скандалом: одного из крупнейших московских девелоперов Mirax Group не допустили к участию в торгах, и сейчас компания оспаривает это в суде. Тогда источники Ъ предполагали, что компанию не допустили к участию в конкурсе столичные власти, которые хотели за счет территории Москвича вдвое расширить автомобильное производство завода Автофрамос, где городу принадлежит 5,9%, остальное у французской Renault. В декабре глава департамента промышленности Москвы Евгений Пантелеев оценил возможные инвестиции Renault в проект как $150-200 млн. Продажи части территории предприятия в беседе с Ъ не исключал и президент ИФК Метрополь Михаил Слипенчук.

В конце прошлого года московские чиновники договорились с Метрополем о покупке части территории завода. Как рассказал вчера глава департамента имущества столицы Владимир Силкин, город выкупил около 50 га производственных территорий завода, на которых расположено 23 объекта недвижимости. Это 540 тыс. кв. м производственных площадей ОАО Автофрамос и 18 тыс. кв. м Дома культуры АЗЛК. Владимир Силкин заявил, что часть купленной территории, как и предполагалось, будет задействована для нужд завода Автофрамос. Сумма сделки составила 3 млрд 621 млн руб. ($136,5 млн). Компания продала объекты городу фактически по себестоимости, то есть по цене, заплаченной за эту долю имущества на декабрьских торгах, признался вчера Ъ Михаил Слипенчук. То, что компания не смогла заработать на перепродаже, он объяснил тем, что у города изначально были планы задействовать территорию под автомобильное производство. Это был здоровый компромисс, пояснил он. Себе Метрополь оставил площадку 44 га на пересечении Волгоградского проспекта с третьим транспортным кольцом. Этот участок компания планирует застроить офисами класса В, В+, гостиничными и торгово-развлекательными площадями. Пока предварительно согласовано строительство около 400 тыс. кв. м, но мы бы хотели построить до 1 млн кв. м, отметил господин Слипенчук. Метрополь готов вложить в застройку своего участка до $1 млрд. Президент Mirax Group Сергей Полонский вчера отказался от комментариев. Арбитражный суд Москвы должен рассмотреть иск Mirax 21 января.

СП ОАО 'Автофрамос' принадлежит Renault (94,1%) и правительству Москвы (5,9%). Выпускает модель Renault Logan. По данным Ассоциации европейского бизнеса, модель Logan в 2006 году стала второй по популярности моделью в России после Ford Focus. Объем производства за 2006 год 60 тыс. машин.

Если мощности Автофрамоса удвоятся, сборка Renault в Москве станет вторым по размеру проектом сборки иномарок в России. Более крупный проект анонсировал лишь Ford, который к лету может принять решение об удвоении мощностей своего завода Форд-Всеволожск до 150 тыс. машин. Но французская компания еще не определилась, где будет развивать производство в Москве или в Тольятти. Сейчас Renault ведет переговоры с АвтоВАЗом о создании СП по производству автомобилей. В понедельник пресс-секретарь Автофрамоса Ольга Сергеева заявила Ъ, что решение об удвоении мощностей пока не принято и руководство Renault даст окончательный ответ властям Москвы в феврале.