Ипотека и недвижимость - Управляй и властвуй

Эта пословица про элитный сектор рынка недвижимости. Девелоперы охотно проектируют дорогое жилье, поскольку оно самое доходное. Однако число богатых людей даже в столице не бесконечно, а большинство москвичей (да и власти) хотят, чтобы строилось доступное жилье. Как же примирить эти противоречия? Свои мнения высказывают специалисты аналитических агентств, наблюдающие рынок не первый год.

Всем ли досталось?
Москва, как известно, принадлежит к числу самых дорогих городов на планете, и московское жилье, особенно элитное, держит эту марку. Хотя в настоящий момент граждане богатеют не так стремительно и массово, как, скажем, в 1990-е, но состоятельные люди все же появляются. За счет них поддерживается спрос на элитную недвижимость, который, по словам Надежды Архиповой, руководителя управления по рекламе и PR ГК КРТ, остается стабильно высоким. Действительно, достойных площадок становится все меньше, а количество потенциальных покупателей, напротив, только растет. Клиенты, приобретающие квадратные метры в домах класса de luxe, как правило, тратят не последние деньги.

А вот в бизнес- и экономклассе, свидетельствует Надежда Архипова, происходит некоторый застой. Если раньше квартиры распродавались еще на этапе котлована, то сейчас, с ростом цен, продажи затормозились, и в домах, уже сданных Госкомиссии, говорит она, есть свободные квартиры. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU, также отмечает смещение спроса в сторону элитного жилья не только в Москве, но и в регионах, объясняя это хорошими макроэкономическими показателями последних лет и стабильностью нашей экономики. Посмотрим теперь, какими видятся аналитикам ближайшие перспективы элитного сектора. Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, считает, что горизонт прогноза в современной России не превышает 3 5 лет; на этом отрезке времени, считает он, спрос на элитное жилье удовлетворен не будет. Этому способствует ряд объективных причин. Во-первых, элитного жилья не может быть много, в противном случае оно уже не будет элитным. Во-вторых, само это понятие находится в процессе постоянного изменения (меняются количественные и качественные критерии). Поэтому определенная доля дефицита элитного жилья будет существовать на рынке всегда.

Цены же на него не упадут никогда в этом единодушны все эксперты. И не только по причине высокого спроса. Если под дорогой недвижимостью рассматривать малоквартирные дома, говорит Надежда Архипова, то место их строительства ЦАО, где нет возможности возводить 30-этажные башни. Застройщики, может быть, и рады построить на Золотой миле какой-нибудь 15-этажный дом на 10 подъездов, но этого же никто не даст сделать. По той же причине и недвижимость в этих районах такая дорогая, поскольку это штучный товар, а чем эксклюзивнее объект, тем он дороже ценится.

Драгоценные проценты
Рынок жилья в нашей стране еще очень молод, и некоторые понятия пока не определены до конца или попросту размыты. В наибольшей степени это касается элитной недвижимости. Аналитики приводят разные цифры процентной доли элитного жилья на рынке. Если подходить жестко и с мировыми критериями, то, по мнению Олега Репченко, это будет около 1 2% по Москве. Если оценивать менее строго и с учетом местных представлений, то цифра может возрасти до 5%. Александр Крапин называет 0,5% для московского региона. Также он считает, что в целом по России этот показатель еще ниже. Тем не менее, отмечает он, во многих государствах со сложившимся рынком недвижимости этот процент тоже невысок и, как правило, не превышает 1 2% от жилого фонда.

Как и все на свете, недвижимость подвержена старению и физическому, и моральному. Время вымывает из элитного сегмента отдельные объекты, перемещая их разрядом пониже, а на их место приходят новые проекты. Хотя и их пребывание на верхней ступеньке пьедестала, в свою очередь, не вечно. Казалось бы, что могло быть элитнее высотки на Котельнической набережной на момент ее постройки в 1950-е годы? Но сейчас, по оценке Олега Репченко, этот объект можно причислить только к бизнес-классу ввиду физического и морального старения: например, там отсутствует система центрального кондиционирования, тогда она не применялась. Та же участь постигла и дома high-класса 1980-х. Строения на Мосфильмовской, в Кунцево или Черемушках (Царское село) уже не отвечают современным критериям, применяемым к элитному жилью, и вся эта кирпичная рать мирно перекочевала под знамена хорошего бизнес-класса.

Все могут короли
Со стартом амбициозной государственной программы Доступное жилье все чаще с высоких трибун раздаются призывы строить больше дешевых площадей. Однако воз и ныне там. Не могут ли власти начать регулировать рынок, применяя к застройщикам какие-либо санкции, побуждая их строить вместо элитного жилья доступное? Рынок жилья важнейший из потребительских рынков, его состояние является ключевым индикатором эффективности власти. Понятно, что рынок недвижимости не может оставить равнодушным российских чиновников, подтверждает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель.

Мнение Александра Крапина на этот счет таково: С теоретической точки зрения власть может начать регулировать рынок, но на практике этого не произойдет, поскольку строительство элитного жилья является наиболее доходным видом бизнеса на рынке недвижимости, а национальный проект по доступному жилью пока является по совокупности показателей скорее декларативным, чем реальным. Вице-президент Группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов так же категоричен и заявляет: Прямое регулирование цен на недвижимость возможно, но в таком случае уже нельзя говорить о рыночной экономике. Это будет вариант плановой экономики, когда цены устанавливаются директивно. И если строительным организациям предложат реализовать жилье по цене $1300 за квадратный метр, они не смогут строить настолько качественные объекты, как возводятся сегодня. Олег Репченко полагает, что власти не могут препятствовать возведению элитного жилья, они лишь могут ужесточить, скажем, архитектурные требования к возводимым объектам. Например, в пределах Садового кольца строительство типовых объектов давно невозможно.

Надежда Архипова образно проиллюстрировала свою позицию: Это все равно, что производителей Bentley обязать штамповать Жигули, причем только одной модели. Вы представляете, что начнется тогда на автомобильном рынке? Ведь у каждой компании, занимающейся элитным строительством, есть свой покупатель, свои риэлторы, с которыми выстраивались отношения от объекта к объекту, свои талантливые архитекторы и прочее. Никто не позволит перечеркнуть все, что было достигнуто за последние 10 15 лет.

Договоримся по-хорошему
Роман Рыжков допускает компромисс между властью и девелоперами. Строительство муниципального жилья, говорит он, это своего рода дополнительная социальная нагрузка для застройщика, не ориентированная на получение прибыли. С этой точки зрения взятие под государственный контроль сферы строительства муниципального жилья видится вполне логичным. У властей имеется много рычагов влияния или давления на рынок недвижимости налоговые и инвестиционные льготы, нормативные акты. В качестве примера он приводит жесткие меры Федеральной антимонопольной службы по урегулированию ситуации с произвольной раздачей, без аукциона, земельных участков под строительство. Однако необходимо сохранять баланс интересов, продолжает эксперт, оставляя за строительными организациями право на извлечение прибыли из участия в проектах элитной застройки. К тому же на рынке недвижимости существует множество проблем, требующих государственного внимания и незамедлительного решения, в частности, проблема обманутых дольщиков. Анонсировав реализацию программы Доступное жилье, власть оставила без внимания не только эту проблему, но и многие другие.

В принципе, Надежда Архипова теоретически не исключает возможности привлечения к строительству доступного жилья застройщиков элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса, если застройщикам массового жилья не будет хватать собственных мощностей. Но с небольшой оговоркой если девелоперам и будут выгодны такие проекты, то, скорей всего, под них будут созданы дочерние структуры с абсолютно новыми или схожими названиями. Реализацию национального проекта можно провести мирными методами, уверены застройщики. Влияние государства на ценовую политику на рынке недвижимости возможно, говорит Вячеслав Тимербулатов, но не посредством прямого регулирования или фиксирования конечной цены на квадратный метр. Это влияние возможно лишь за счет снижения налоговой нагрузки на строительные компании, увеличения прозрачности бюрократической системы, связанной с выделением участков под застройку и согласованием строительной документации. Надежда Архипова видит решение проблемы доступности в массовом строительстве квартир небольших метражей. Это хоть как-то поможет воплотить в реальность мечту молодых семей об отдельном жилье. При этом необходимо создавать условия ипотеке для молодежи. На сегодняшний день подавляющее большинство молодежи арендует жилье, причем налоги с этих денег никто не платит, так что и государство остается внакладе, заключает руководитель управления по рекламе и PR ГК КРТ.
Государственная инициатива, связанная с выбором жильцами домов управляющих компаний, сегодня поддержана фактически только собственниками квартир элитных комплексов. Но и у них выбор невелик: чаще всего управляющую компанию создает застройщик жилого комплекса, а независимых профессиональных УК мало, да и те жилыми объектами почти не интересуются

Кодекс мы должны чтить
Прошло уже более полугода с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором среди прочих содержатся постановления, призванные урегулировать проблемы управления жилыми домами. Теоретически до 1 марта этого года все жители многоквартирных домов должны были выбрать себе форму управления домом и управляющую компанию. Однако позже федеральные власти, не успев принять постановление о проведении конкурсов по допуску управляющих компаний на рынок, отодвинули час икс на 1 января 2007 года.

Что же произошло за отпущенное на размышление собственникам жилья время? Появились ли новые управляющие компании на российском рынке, готовые предоставить широкий спектр услуг жильцам? Были ли выработаны механизмы взаимодействия управляющих и товариществ собственников жилья? Все эти вопросы, как оказалось при ближайшем рассмотрении, по-прежнему остаются без ответов. Управляющих компаний, работающих в сфере жилой недвижимости, катастрофически не хватает, да и сами жильцы не торопятся подписывать контракты с управленцами, предпочитая по традиции обращаться в ДЕЗы и РЭУ (если речь идет о типовом жилье) или самостоятельно привлекать рабочих для ликвидации той или иной проблемы (в элитных домах).

Специалисты утверждают, что основной причиной такого положения вещей стало отсутствие информационной поддержки реализации нового закона. До сих пор многие собственники жилья не всегда знают, как юридически оформить ТСЖ или как провести тендер среди управляющих компаний, какие пункты должны быть обязательными в договоре, подписываемом с управленцами, и на каком основании контракт может быть расторгнут.

Вопросы по регламенту
Начнем с самого начала с создания ТСЖ. Сегодня, приобретая квартиру в новом доме, новоиспеченный собственник жилья фактически сразу же становится членом товарищества, организатором которого чаще всего выступает строительная компания. С момента регистрации товарищества обычно застройщик сохраняет за собой всю полноту власти в ТСЖ, только он имеет право на заключение договоров с эксплуатирующей организацией вплоть до того момента, когда 50% жильцов оформят свои права собственности, говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти. Далее собственники квартир выбирают председателя ТСЖ из числа жильцов и правление, и уже оно принимает все решения, которые в дальнейшем передаются остальным жителям дома через управляющего.

Все вопросы, связанные с управлением и обеспечением использования объекта недвижимости (включая земельный участок, жилой дом и другие объекты), решаются на общем собрании. Стоит отметить, что в законе не прописаны механизмы голосования на собраниях ТСЖ. Поэтому собственники жилья сами должны установить, каким образом определяется один голос: пропорционально доле в праве собственности на общее имущество, количеству квартир или количеству членов ТСЖ, рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век. Подчеркну, что принимать участие в собраниях имеют право только собственники жилья. Интересы квартир, в которых проживают на условиях социального найма, представляет Департамент жилищного фонда и жилищной политики.

Собственникам квартир очень важно соблюсти все процедуры при создании ТСЖ. Иначе у жильцов, недовольных тем или иным его решением, будет возможность оспорить его, заблокировав по формальным процедурам законность организации самого ТСЖ.

Связанные одной целью
Первостепенная задача любого ТСЖ управление коллективной собственностью жильцов дома. Будут ли они сами нанимать рабочих либо обратятся в профессиональную управляющую компанию, услуги которой жильцы будут оплачивать пропорционально количеству своих метров, это вопрос уже второй. Однако именно он и становится самым важным.

Если говорить о типовом домостроении, то здесь, по оценкам специалистов, кардинальные изменения будут видны очень и очень нескоро. Во-первых, потому что жильцы домов экономкласса не готовы тратить дополнительные деньги на их содержание, а во-вторых, потому что самим эксплуатационным компаниям неинтересны подобные объекты, где все проблемы может решить любой штатный сотрудник ДЕЗа. Время от времени в телевизионных программах нам рассказывают о том, как жильцы того или иного объекта осознали преимущества профессионалов перед нерадивыми работниками ДЕЗа и решили подписать договор с управляющей компанией. Свежо предание Такое, конечно, возможно, но чаще всего подобные сюжеты это попытка ликбеза населения и пропаганда. Что само по себе не так уж и плохо.

В сегменте элитного жилья вопрос управления уже давно вышел из ряда риторических. Совершенно очевидно, что покупатель дорогих апартаментов не поскупится и на содержание всего дома в целом. Вообще, в нашей стране опыт управления жилым комплексом возник именно в связи с появлением подобных объектов. Ведь современные дома класса de luxe сложно себе представить без сложной технической начинки, которая создается с применением сложных инженерных систем, а работники и ДЕЗов, и РЭПов сегодня не имеют достаточной квалификации для обслуживания такой техники. Кроме того, в отделке домов и ландшафте придомовой территории используются дорогие материалы, так что и уход за местами общего пользования должен быть соответствующим.

Именно поэтому владельцы дорогого жилья чаще всего обращаются к профессиональным компаниям с тем, чтобы передать им права на управление, эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости. В этом случае собственники поручают заключение договоров с подрядчиками и определение размера оплаты на содержание дома управляющей компании. В необходимый минимум услуг УК входят: содержание и эксплуатация инженерных систем дома в круглосуточном режиме; уборка зон общего пользования, придомовой территории, вывоз мусора, озеленение двора и т.п. Естественно, в каждом конкретном случае этот список может быть расширен.

Зачастую управляющая компания создается на базе строительного холдинга. Например, дома, построенные компанией Квартал, обслуживаются единым коммерческим ДЕЗом ООО Кварт-Сервис (организацией, входящей в состав холдинга Квартал).

По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ОАО Квартал, основным направлением деятельности компании является комплексное техническое обслуживание зданий и сооружений.

Особого внимания заслуживают популярные сегодня многофункциональные комплексы, в которых наряду с жилой частью функционируют и коммерческие объекты, будь то гостиница, торговый центр или офисы. Управление всем комплексом в данном случае целесообразнее осуществлять одной компании, считает Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar Commercial Property. Во-первых, потому что все коммуникации в подобных объектах объединены, и отслеживать их состояние удобнее специалистам одной организации. Кроме того, работа УК на территории всего многофункционального комплекса выгодна с экономической точки зрения как для жильцов, так и для обслуживающей компании.

Непростой выбор
Что касается выбора управляющей компании, то как раз его-то и лишены российские собственники жилья. Дело в том, что профессиональных УК, работающих в жилом сегменте, очень мало. Подобным организациям гораздо выгоднее работать с коммерческой недвижимостью, ведь доход от торгово-развлекательного или бизнес-центра несоизмеримо выше, нежели от жилого комплекса даже с очень широкой инфраструктурой. К тому же жилищно-коммунальное хозяйство, как наиболее неподъемная отрасль, находится под пристальным взором государства и это, безусловно, пугает бизнес-структуры. Большинство участников рынка считают, что ситуация с дефицитом профессиональных управляющих компаний в скором времени должна измениться, и те организации, которые сегодня охотно занимаются управлением коммерческими объектами, все же повернутся в сторону жилья. Возможно, тогда, благодаря здоровой конкуренции, и качество выполняемых работ, а также их стоимость станут более привлекательными для собственников жилья. Однако пока об этом говорить преждевременно

Если управлять, то профессионально
Серьезную заявку на решение проблемы управления многоквартирными домами сделала компания MiraxService, входящая в корпорацию Mirax Group. Управлявшая до сих пор жилыми домами и бизнес-центрами, построенными корпорацией, она начала в августе этого года пилотный проект по управлению жилыми многоквартирными домами московского района Тропарево-Никулино.

Профессиональные компании необходимы для управления домом, считает член совета директоров Mirax Group Максим Привезенцев, так как сами жильцы, как показывает практика, ни о чем совместно договориться не могут, а тем более заниматься таким сложным делом, как управление домом. MiraxService осуществляет обслуживание по существующим расценкам на коммунальные услуги, то есть жильцы домов платят столько же, сколько до этого платили ДЕЗу. Однако качество работ УК на порядок превосходит прежнее. Компания предлагает перечень необходимых услуг, входящих в фиксированные платежи, и предоставляет дополнительные, которые жильцы могут заказать индивидуально за отдельную плату. Также в обязанности УК входит ежегодный мониторинг вверенных ему зданий. Она проводит и экспертизы тех или иных параметров дома, когда считает это нужным. УК делает уборку внутри зданий, осуществляет ремонт и содержание строительных конструкций, эксплуатацию инженерии, следит за состоянием территории дома и своевременным вывозом мусора, контролирует энергообеспечение и энергосбережение. Компания следит и за соблюдением законности проводимых жильцами перепланировок.

Вообще, перечень тарифов и услуг должно устанавливать правительство Москвы, говорит Максим Привезенцев, нужно спустить механизм регулирования сферы ЖКХ с федерального до регионального. Необходимо изменить и систему тарифов. Сейчас для ТСЖ они установлены ниже, чем для управляющих компаний, хотя все должно быть наоборот, так как УК осуществляет работы по эксплуатации дома, т.е. несет определенные затраты.

Технология перехода коммунальной сферы в руки частных управляющих компаний также не отработана. В MiraxService считают, что необходим закон об управлении многоквартирными домами. В нем должны быть прописаны не только права и обязанности жителей и УК, но и стандарты управления, и механизм смены одной компании другой.

В случае неудовлетворительной работы компании ТСЖ могут применять к ней административные взыскания (штрафы) либо принимать решение о смене УК. Конкуренция является главным стимулом поддержания качества услуг. Однако и к замене компании нужно подходить осторожно. В законе следует прописать, что ее нельзя проводить в отопительный сезон, т.к. в случае аварий будет неясно, к кому предъявлять претензии к старой компании или к новой.

На рынке Москвы должно быть 5 10 управляющих компаний, из которых будут выбирать жители, продолжает эксперт. Только крупные организации в состоянии договориться с монополистами и держать уровень предоставляемых услуг. Если будет 500 УК это уже будут формы ТСЖ, и ни о каких стандартах не будет и речи.

Сейчас в новостройках нередки ситуации, когда еще не образовались ТСЖ и домом управляет структура, образованная застройщиком дома. Часто она не обеспечивает должной работы всех систем, не производит уборку и т.д., при этом требуя плату от жильцов. Привезенцев предлагает прописать в законе нормы, регламентирующие работу таких компаний. О соответствии работе УК нормам должны судить надзорные органы. Подобные органы контролируют все виды сервиса, они должны курировать и управление домом. Нужно развивать жилищную инспекцию, считает член совета директоров Mirax Group.