Ипотека и недвижимость - Специфика эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

Один из самых известных сельскохозяйственных рынков Москвы - Ленинградский - скоро будет снесен. Столичные власти приняли решение построить на его месте современный торговый комплекс и поручили реализацию проекта стоимостью $30 млн девелоперской компании, частично принадлежащей администрации Калужской области. Однако новому торговому объекту будет нелегко конкурировать с торгцентрами проходящего неподалеку Ленинградского проспекта.

Постановление, предписывающее ликвидировать ГУП "Ленинградский рынок", а все его имущество - более 7500 кв. м помещений на Часовой улице - передать ЗАО "Калужская управляющая компания", мэр Москвы Юрий Лужков подписал в конце июля. Согласно инвестиционному контракту, который будет заключен между правительством Москвы и Калужской управляющей компанией, до 2006 г. рынок в результате реконструкции должен превратиться в современный торговый комплекс. При этом власти требуют, чтобы торговля во время реконструкции не прекращалась. В соответствии с постановлением 65% построенного комплекса перейдет в собственность Калужской управляющей компании, а 35% - в собственность города.

По данным агентства AKM, ЗАО "Калужская управляющая компания" учреждено год назад ООО "Эдельгейс М" (50% акций) , ООО "РИЛИФ" (26% ), ЗАО "Калужская сельскохозяйственная инициатива" (12% ) и ГУП "Калужская продовольственная корпорация" (12% ). К настоящему моменту, как утверждают в корпорации, принадлежавшие ей акции перешли к Департаменту имущества Калужской области.

Сотрудник префектуры Северного округа, на территории которого расположен "Ленинградский", сообщил "Ведомостям", что конкурса на право реконструкции рынка не проводилось. По его словам, калужская компания сама обратилась в городское правительство с предложением инвестировать средства в реконструкцию рынка.

Член совета директоров Калужской управляющей компании Валерий Яковлев рассказал "Ведомостям", что сейчас решается, как будет выглядеть комплекс. "У нас есть около 20 эскизов, и мы надеемся, что на этой неделе пройдет встреча с Александром Кузьминым [председателем Москомархитектуры], на которой будет выбрано примерное архитектурно-планировочное решение проекта. Яковлев говорит, что его компания планирует увеличить площадь торгового комплекса до 20 000 - 25 000 кв. м. Стоимость проекта он оценивает приблизительно в $30 млн. Компания будет инвестировать как собственные, так и привлеченные средства.

Яковлев говорит, что существующее здание придется снести - использовать обветшавшие конструкции нецелесообразно. С этим согласно и нынешнее руководство "Ленинградского". По словам заместителя гендиректора ГУП "Ленинградский рынок" Валерия Катенина, рынку давно требовалась масштабная реконструкция: ее не было с момента открытия в 1963 г. Кстати, грядущая ликвидация ГУПа Катенина не смущает. Он полагает, что в будущем в торговом центре может быть два директора: один подчиняющийся Калужской управляющей компании, второй - правительству Москвы, которое сохранит в будущем предприятии 35% акций. "Во всяком случае, ни я, ни [директор рынка] Владимир Шелепов увольняться не собираемся", - заявил вчера Катенин. Без работы руководители ликвидируемого ГУПа в любом случае не останутся: в постановлении, посвященном рынку, городскому Департаменту потребрынка и услуг отдельно предписано ". .. обеспечить соблюдение прав увольняемых работников ГУП "Ленинградский рынок" в части их трудоустройства".

"Ленинградский" - не первый проект Калужской управляющей компании в столице. Яковлев рассказал, что уже шесть лет компания управляет сельскохозяйственным рынком около метро "Теплый стан", а в 2004 г. приступит к его реконструкции. Сейчас компания достраивает торговый центр "Калужский" площадью 59 000 кв. м на пересечении улицы Профсоюзной и улицы Обручева. По словам Алексея Голобородько, начальника отдела внешнеэкономической деятельности, межрегиональных связей и туризма Департамента регионального развития Калужской области, там планируется продавать сельхозпродукцию и промтовары только из Калужской области. Калужские товары должны занять ключевые позиции в ассортименте обновленного рынка на Часовой. По данным чиновника из префектуры САО, на первом этаже комплекса останется сельхозрынок, на втором - промышленные товары.

Александр Тишков, партнер компании "Магазин магазинов", уверен, что на Часовой улице нужно сохранить именно продовольственный рынок: "Если тут попытаться сделать торговый центр, он не сможет конкурировать с удобно расположенными торговыми комплексами на Ленинградке". С этим мнением согласен и Леонид Левин, директор по маркетингу сети магазинов белья "Эстель Адони". "У меня есть сомнения, что в это место, расположенное довольно далеко от метро, можно привлечь арендаторов, предлагающих товары выше средней ценовой категории", - считает он.

ДОЛГОСТРОЙ: Другой масштабный проект реконструкции колхозного рынка в Москве грозит остаться долгостроем. "Седьмой континент", в 2001 г. купивший здание Центрального колхозного рынка на Цветном бульваре за $5,4 млн, до сих пор не может приступить к его реконструкции. Представители "Седьмого" утверждают, что не могут договориться с городскими властями о разделе прав собственности на еще не построенный торговый комплекс. Ранее компания заявляла о планах вложить в строительство 6-этажного комплекса не менее $15 млн.
Большинство собственников недвижимости по-прежнему предпочитают эксплуатировать здания собственными силами, тем не менее, спрос на услуги профессиональных эксплуатационных компаний растет. Отечественная модель эксплуатации по факту, когда техническая служба реагирует только на аварийную ситуацию или устраняет последствия аварии (причем, не всегда эффективно) постепенно уступает место западной превентивной модели, для которой характерно профилактическое обслуживание объекта недвижимости и снижение аварийности в целом. Собственники и девелоперы недвижимости хотят покупать услугу эксплуатации качественную и технологичную. Для того чтобы ускорить переход услуг эксплуатации на новый профессиональный уровень, владельцу недвижимости необходима информация об этих услугах, озвученная опытными специалистами поскольку многие тонкости эксплуатации можно постичь только на практике. Данная статья открывает цикл публикаций о специфике эксплуатации инженерных сетей и систем на разнопрофильных коммерческих объектах.

Эксплуатация бизнес-центров
Высшее проявление комфорта в здании это безопасность жизни находящихся в нем людей.
Отличие бизнес-центров от других зданий - это большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях наибольшую опасность для жизни людей, находящихся в здании, представляет огонь. Поэтому приоритетным направлением в эксплуатации бизнес-центров является плановое техническое обслуживание противопожарных систем и оборудования, а также комплексная работа по информированию людей, находящихся в бизнес-центре.

Техническое обслуживание
В основе технического обслуживания систем ОПС (охранно-пожарной сигнализации) и СПТ (систем пожаротушения) лежит ежедневная проверка работоспособности всех элементов. Часто самое простое оказывается наиболее сложным для исполнения. Практика показывает, что такая элементарная процедура как проверка исправности противопожарных систем часто выпадает из списка ежедневных процедур по техническому обслуживанию бизнес-центров. Ужасная трагедия, произошедшая в начале 2006 года в Приморском отделении Сбербанка во Владивостоке, подтверждает это. Тогда пожар унес жизни 9 человек. Последующие проверки показали, что в здании Сбербанка годами не проверялось противопожарное оборудование, все осмотры были формальными, для отчетностиВы видите противопожарные извещатели под потолком своего офиса но где гарантия, что они работают? Кто и как их проверяет? Когда в последний раз происходила проверка? Как показывает практика, самое распространенное нарушение правил противопожарной безопасности, которое может определить даже неспециалист это загроможденные аварийные выходы и отсутствие планов эвакуации на стенах. Знаете ли вы как вести себя на случай возникновения пожара? Как проверяют противопожарную систему в вашем бизнес-центре? Существует ли возможность дистанционной проверки? Спросите у директора по эксплуатации или управляющего вы имеете право знать.

Поддержка отечественного производителя
Современное отечественное противопожарное оборудование по своим техническим характеристикам не уступает иностранным аналогам, оно удобно в монтаже и эксплуатации, а его стоимость ниже в 1,5-2 раза.

Интеграция повысит безопасность
За обнаружение пожара на объекте отвечают системы ОПС. В состав ОПС входят извещатели, системы охраны периметра, приемно-контрольные приборы, интегрированные системы безопасности, системы передачи тревожных сообщений и мониторинга, системы оповещения и управления эвакуацией, вспомогательное оборудование.

В бизнес-центрах используют следующие виды извещателей:
- дымовые видеоизвещатели (видеокамера в качестве датчика реагирует на дым, скапливающийся под потолком);
- фотоэлектрические дымовые извещатели (более эффективны в выявлении крупных частиц дыма, относительно невосприимчивы к изменениям окружающей среды, хотя могут давать ложные срабатывания);
- тепловые извещатели (реагируют на возрастающую и фиксированную температуру);
- мультисенсорные многопрофильные извещатели (обычно сочетают в себе газовые детекторы, дымовые и тепловые устройства).

Дымовые извещатели способствуют обнаружению пожара на ранней стадии возгорания, при этом количество ложных сигналов у них минимально. При этом видеоизвещатели способны обнаружить дым на более ранней стадии возгорания, чем обычные, поскольку частицы дыма могут быть выявлены до того, как они поднимутся к потолку. В недавнем прошлом системы пожарной сигнализации состояли, как правило, из дымовых и тепловых извещателей. В настоящее время в основном используются комбинированные извещатели, совмещающие дымовой и видеодатчики. Комбинированные модели минимизируют ложные сигналы тревоги, при этом время обнаружения пожара также уменьшается. Еще более эффективная, интенсивно внедряемая технология мультисенсорное устройство, объединяющее газовый детектор, фотоэлектрический и тепловой датчики. Они лучше справляются с поставленными задачами, а коэффициент ложных срабатываний у них существенно ниже.

Удобство в эксплуатации
В современные извещатели встраивают дистанционное программирующее устройство, которое позволяет техническим специалистам считывать следующие показания: последнюю дату проведения технического обслуживания, уровень загрязнения оптической камеры, параметры термоэлемента, а также устанавливать нужный порог срабатывания и производить дистанционную проверку исправности прибора. Это облегчает техническое обслуживание противопожарной системы и экономит время при введении устройства в эксплуатацию.

Общие требования к ОПС и СПТ в бизнес-центрах
Системы пожарной безопасности должны быть испытаны и сертифицированы на работу в соответствующих условиях. Кроме того, следует обратить внимание на их совместимость с прочими технологическим системами, установленными в бизнес-центре (например, с датчиками, контролирующими работу систем водо- и электроснабжения). Также обязательно должна быть нормативная документация от разработчика этих систем и установок.

Обязательным требованием к системам ОПС в бизнес-центрах является обнаружение возгорания на самой ранней стадии. Для того, чтобы повысить чувствительность дымовых извещателей без риска увеличения ложных срабатываний, необходимо, чтобы на объекте поддерживалась нормальная температура и влажность, а из атмосферы отфильтровывалась пыль.

В случае, если в бизнес-центре установлены автоматические системы пожаротушения, следует помнить о высокой цене ошибки при ложных сигналах тревоги у таких систем. Любое фиктивное срабатывание может привести к выбросу активных средств тушения пожара, например, таких, как пены, порошки. После такой учебной тревоги надо будет проводить огромную работу по устранению ее последствий, которая может растянуться не на одну неделю и принести серьезные убытки.

Информационная работа
Помимо ежедневного технического обслуживания систем ОПС и СПТ необходима комплексная информационная работа с людьми, находящимися в бизнес-центре. Это проведение инструктажей по противопожарной безопасности и тренировок, призванных отработать алгоритм действий во время пожара у технических специалистов и арендаторов помещений в бизнес-центре. Люди должны знать, как вести себя в случае, если пожар все-таки возник: куда звонить в первую очередь, где находятся аварийные выходы, какую технику выносить и т.п. Помимо указанных мероприятий обязателен контроль соблюдения внутреннего противопожарного режима, который подразумевает наличие планов эвакуации, действующего аварийного освещения, указателей путей эвакуации и свободных аварийных выходов.

Эксплуатация торговых центров
Доходность торговых центров напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть светло и комфортно в любое время года. Поэтому приоритетом в эксплуатации торговых центров является техническое обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования и освещения.

Комфорт во многом зависит от температуры внутри здания. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции, а летом он связан с бесперебойной работой систем кондиционирования и вентиляции.

Поскольку система вентиляции в торговом центре должна обеспечивать необходимую кратность воздухообмена в помещениях с большим количеством людей, требования к ее безотказности и безаварийности более высокие. Достичь высоких показателей надежности системы вентиляции возможно за счет строгого соблюдения следующих параметров эксплуатации:
• обеспечение заданных условий и параметров работы, указанных в инструкциях производителя;
• проведение профилактических работ;
• обеспечение изделий запасными деталями, узлами и элементами (как минимум, двойное увеличение нормативного количества ЗИПа запасных частей и принадлежностей для системы вентиляции на объекте);
• регулярный диагностический контроль.

Определиться с выбором помогут профессионалы
В случае привлечения профессиональной эксплуатационной компании на стадии проектирования торгового центра, существует возможность анализа предлагаемых проектных решений всей его инженерной инфраструктуры. Кроме необходимости соблюдения различных норм и правил, установленных при проектировании объектов, важно учитывать следующие параметры:
- стоимость расходных материалов и их замены;
- периодичность проведения профилактических работ;
- надежность и срок службы,
- ремонтопригодность;
- совместимость с аналогичным оборудованием других производителей;
- доступность сервисных центров и т.п.

Другими словами, специалисты в области эксплуатации предложат оптимальные технические решения, приспособленные под конкретный проект. В торговых центрах имеет место деление площади на отдельные элементы небольшие магазины, крупные торговые залы, кинозалы, фуд-корты. В больших торговых залах, как правило, устанавливают централизованные системы кондиционирования, а для небольших помещений подойдут децентрализованные, с вентиляторными доводчиками. При проектировании торгового центра необходимо предусмотреть возможность модернизации систем кондиционирования поскольку в связи с увеличением потока покупателей возрастает нагрузка на эти системы.
Системы вентиляции обязательный элемент инженерной инфраструктуры, требования к ним прописаны в соответствующих нормативных документах.

Кадры решают все
Существенная трудность в обслуживании систем вентиляции и кондиционирования нехватка квалифицированных специалистов. Единственный ВУЗ, где готовят работников этой сферы Санкт-Петербургский государственный университет низкотемпературных и пищевых технологий (факультет криогенной техники и кондиционирования), получить среднее специальное образование в данной области можно в Санкт-Петербургском колледже холодильной промышленности. Другая проблема необходимость регулярного повышения квалификации уже имеющихся специалистов по обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования, в связи с постоянным обновлением технологий в данной области. Решением проблемы поиска и повышения квалификации трудовых ресурсов для обслуживания систем кондиционирования и вентиляции на объекте является технология аутсорсинга. Знание особенностей эксплуатации систем вентиляции и кондиционирования позволяет правильно сориентироваться при выборе подрядной организации, предоставляющей сервисные услуги по обслуживанию данных систем. УК Система для обслуживания систем вентиляции и кондиционирования на объекте на конкурсной основе привлекает трудовые ресурсы профильных организаций, у которых имеются собственные учебные центры для подготовки квалифицированных кадров. В среднем обучение новичка может длиться от нескольких дней до 1 месяца, давно работающие специалисты регулярно проходят курсы повышения квалификации.

Таким образом, технология аутсорсинга позволяет экономить трудовые и финансовые ресурсы, а также получать конкурентные преимущества за счет высококвалифицированных специалистов.

Тепло требует поддержки
Обеспечение успешного функционирования системы теплоснабжения торгового центра складывается из следующих составляющих.
1.Комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния системы теплоснабжения, заданных параметров режимов ее работы.
2.Планово-предупредительные и регламентные работы, которые включают в себя комплекс работ по поддержанию исправного состояния системы теплоснабжения и заданных параметров режимов работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность как правило, после окончания и перед началом отопительного сезона.

Да будет свет!
Оригинальный внутренний дизайн торгового центра значительно увеличивает его посещаемость. Важнейшим элементом внутреннего дизайна является свет. Для придания неповторимого стиля используется огромное количество разнообразных приборов освещения и ламп. Их своевременная замена без ущерба для комфорта посетителей торгового центра зависит от постоянного наличия на объекте полного ассортимента запасных ламп. Второе после оперативности требование к услугам эксплуатации в торговых центрах это незаметность. Достичь вышеуказанных характеристик возможно за счет сетевого графика, разработанного в соответствии с особенностями конкретного объекта. Помимо этого можно порекомендовать использование энергосберегающих ламп и установку датчиков автоматического включения/отключения освещения.
При выборе и монтаже освещения важно помнить о дальнейшем обслуживании светильников их доступности, удобстве эксплуатации, стоимости расходных материалов.

Резюме
Основой профессиональной эксплуатации на любом объекте недвижимости является ежедневное комплексное обслуживание всей инженерной инфраструктуры. Проблема заключается в том, что бюджет эксплуатации всегда лимитирован и часто - ниже необходимого. В связи с этим специалисты эксплуатационной службы собственной или привлеченной на аутсорсинге - при планировании своей деятельности должны уметь правильно расставлять приоритеты в обслуживании инженерных сетей и систем объекта недвижимости. При этом важно помнить, что приоритеты меняются в зависимости от профиля здания. Программа эксплуатации, составленная с учетом специфики объекта недвижимости, поможет снизить затраты на обслуживание за счет эффективного распределения средств и систематизации работ, что, в конечном итоге, повысит безопасность и сервис на объекте.

Евгений Якушин, генеральный директор УК Система