Ипотека и недвижимость - Что нужно знать москвичам по вопросам переустройства помещений в жилых домах

Ипотека (кредитование под залог недвижимости) безусловно, эффективный финансовый инструмент. Но, как и в случае с любым другим инструментом, для достижения наилучшего результата необходимо, чтобы его правильно заточили и использовали.

К сожалению, нормативно-правовое регулирование этой сферы создавалось исключительно с жильем в уме и в результате в некоторых вопросах оказалось неприменимым к коммерческой недвижимости. В частности, у заемщика отсутствует возможность сделать то, что лежит в основе самой идеи ипотеки, использовать приобретаемую в кредит недвижимость в качестве обеспечения по этой сделке. Сегодня банки активно кредитуют юридических и физических лиц под залог объектов, в том числе и нежилых (так называемая ломбардная ипотека). А что же делать бездомным компаниям, не имеющим в собственности недвижимости?

Пустующая ниша
Все опрошенные нами участники рынка сошлись во мнении, что на сегодняшний день коммерческая ипотека в нашей стране не просто не развита, а находится в зачаточном состоянии, переживая те же сложности периода становления, что и ипотека жилой недвижимости несколько лет назад. Кредиты под залог нежилых объектов банки выдают давно и охотно, а вот случаи кредитования именно под приобретаемые площади единичны. Причин тому несколько: несовершенство законодательства, недостаток длинных и дешевых денег и трудности с рефинансированием займов, в частности, отсутствие на этом рынке государственной структуры, подобной АИЖК, меньшая по сравнению с жилищной ипотекой прозрачность и, наконец, нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам, особенно сейчас, когда к ним в буквальном смысле стоит очередь из покупателей с живыми деньгами.

Последнее, впрочем, стоит рассматривать скорее как следствие, поскольку низкий интерес к ипотечникам обусловлен отсутствием наработанных схем взаимодействия и высокими рисками. Ни рефинансирующие организации, ни продавцы с ипотекой связываться не любят, отмечает Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба, генеральный директор компании ЛАУРЕЛ-Ипотека, но если в закон будут внесены необходимые изменения, банки смогут быстро рефинансировать коммерческие кредиты так же, как сейчас жилищные, соответственно этот рынок начнет активно развиваться.

По мнению Татьяны Шваб, директора департамента ипотечного кредитования Национального банка ТРАСТ, еще одной актуальной проблемой рынка коммерческой ипотеки является тот факт, что многие потенциальные заемщики не готовы обелить свою финансовую отчетность, а банки не готовы принимать на себя дополнительные риски, связанные с выдачей кредитов компаниям с серым доходом.

Тем не менее очевидно, что услуга по предоставлению ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости будет востребована участниками рынка. Как отмечают эксперты, все сильнее проявляется тенденция перехода от аренды помещений к приобретению их в собственность. Из-за серьезного превышения спроса над предложением продолжают расти ставки, а наиболее лакомые объекты мгновенно исчезают из баз данных риелторов. Поэтому все больше компаний дальновидно задумываются о покупке помещения для ведения бизнеса. Другое дело, что выводить из оборота большие суммы могут позволить себе лишь крупные игроки. Выход найти альтернативные источники финансирования. Проблема в том, что поиск этих источников представляет наибольшую сложность как раз для тех, кто испытывает острую потребность в приобретении недвижимости, но не имеет для этого собственных ресурсов предприятий, относящихся к малому и среднему бизнесу.

К сожалению, ипотечные схемы, используемые в отношении жилой недвижимости, на коммерческую не распространяются. Причина отсутствие слова нежилой в соответствующих статьях Закона об ипотеке, в результате чего то ли по недосмотру, то ли, наоборот, по замыслу законодателя оформить закладную на объект до момента совершения сделки купли-продажи нельзя. То есть помещение надо сначала приобрести в собственность и только потом его можно обременять залогом. Данный дефект Закона об ипотеке существенно тормозит развитие этого рынка, однако есть мнение, что нынешняя форма закона неслучайна, поскольку благодаря ей банки в добровольно-принудительном порядке сосредоточивают свои усилия на развитии ипотечного кредитования в жилищной сфере, рассказывает Ирина Радченко. Действительно ли это так вопрос открытый, но ясно одно: в случае если других сопоставимых по стоимости активов у компании нет, возникает замкнутый круг, когда банк не рискует выдавать кредит без обеспечения, а объект, который может стать таким обеспечением, без привлечения средств со стороны заемщик купить не может.

В идеале российскому рынку стоило бы перенять западный опыт: заемщик, желающий приобрести нежилой объект по ипотеке, обращается в банк, открывает кредитную линию и после этого занимается поисками подходящего здания или помещения. Однако пока у нас представлены в основном ломбардные схемы, в которых недвижимость выступает в качестве залога. Для кредитора такой способ обеспечения исполнения обязательства удобен, ведь в залог принимается актив с очень высокой ликвидностью. Соответственно и процентная ставка по такому кредиту будет ниже.

Полученные средства можно потратить в том числе и на покупку другой недвижимости, однако здесь есть свои нюансы. Если объект приобретается с инвестиционными целями, например для сдачи в аренду, то банк гораздо охотнее выдаст кредит на эти цели, чем в случае когда компания делает это для собственных нужд. Логика кредитора понятна: в первом случае будущую платежеспособность заемщика спрогнозировать гораздо легче, чем во втором.

Большие маневры
Несмотря на молодость российского рынка ипотеки, его участниками уже изобретено немало квазиипотечных схем, позволяющих обойти установленное законодателем ограничение на оформление в залог нежилых помещений. В любом случае важную роль играет прежде всего позиция продавца, то есть согласен ли он пойти навстречу покупателю, считает Владимир Викулов, руководитель проекта Ипотечный консалтинг коммерческой недвижимости управления ипотеки компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Бывали случаи, когда владелец объекта до обращения к нему даже не подозревал о возможности использования ипотечной схемы и был очень заинтересован.

Самое простое действовать напрямую, другими словами, найти где‑нибудь необходимую сумму (взять в долг, изъять из оборота, получить кредит под залог другого имущества, например квартиры владельца компании), купить объект недвижимости, получить под это обеспечение кредит в банке, за счет которого восполнить оборотные средства или рассчитаться с предыдущими кредиторами. По договоренности с продавцом можно организовать продажу из‑под залога. Владелец объекта оформляет его в залог и берет в банке кредит. Затем он продает объект, уменьшив его цену на сумму находящегося на нем обременения. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется, он будет выплачивать кредит банку, как если бы с самого начала оформил его сам.

Широко анонсированные программы Московского ипотечного центра предлагают другие варианты оформления ипотечных сделок. Например, после заключения договора купли-продажи покупатель частично оплачивает объект из собственных средств, а банк выступает гарантом на оставшуюся сумму. Новый собственник оформляет приобретенную недвижимость в залог, получает кредит и производит окончательный расчет. После частичной оплаты стоимости объекта вместо гарантии продавец может получить от банка обязательство выплатить недостающую сумму в случае регистрации залога. После этого покупатель получает кредит, заключает договор купли-продажи и перечисляет остаток суммы на счет продавца.

Лизинг вместо ипотеки
Удачным решением жилищных проблем компании может стать приобретение недвижимости в лизинг. Лизинг явление на российском рынке тоже сравнительно новое, однако не имеющее таких законодательных препятствий для развития, как коммерческая ипотека. Более того, из тех немногочисленных банков, которые предлагают сегодня услуги по выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, два фактически действовали именно по лизинговой схеме.

Лизинг часто позиционируется как прогрессивная форма кредитования коммерческой недвижимости. Однако это не совсем так: несмотря на то что банк выступает участником такой сделки, а лизинговая компания часто является аффилированным с ним лицом, лизинг это не кредит, а долгосрочная финансовая аренда. В этом случае определенный объект недвижимости выкупается лизингодателем и сдается в аренду лизингополучателю, который посредством арендных платежей постепенно расплачивается с лизинговой компанией и в итоге получает объект в собственность.

Пожалуй, главное преимущество лизинга перед ипотекой его большая доступность. Финансовую ответственность перед банком несет лизингодатель, поэтому к лизингополучателю отношение будет скорее всего довольно лояльным. Главное условие бизнес компании-арендатора должен быть прибыльным, а сама она не менее одного года от роду. Важно, что все платежи по договору лизинга относятся к себестоимости, поэтому у лизингополучателя возникают основания для налогового вычета. Ипотечник же не платит налог только с процентов по кредиту.

Лизинговые схемы популярны среди компаний, занимающихся самыми разными видами деятельности. Например, таким образом расширяются многие российские сетевые операторы, которые продают лизинговой компании свои объекты недвижимости с тем, чтобы тут же взять их в аренду (sale and lease back, или возвратный лизинг). Компании получают средства на развитие бизнеса и сохраняют за собой торговые помещения. Например, у одного из крупнейших продуктовых ритейлеров сети Копейка из 150 принадлежащих ей магазинов часть получена именно по лизинговым схемам, причем на весьма выгодных условиях. Впрочем, по мнению некоторых экспертов, чаще крупные сети предпочитают все‑таки брать кредит в лояльном им банке фактически под имя, предоставляя в залог, например, какое‑нибудь оборудование или товары в обороте.

Как бы ни был хорош лизинг как финансовый инструмент, ипотеку он никогда полностью собой не заменит. Во-первых, тот факт, что недвижимость до окончания срока действия договора находится в собственности лизингодателя, является серьезным психологическим препятствием для российских компаний, даже несмотря на то что в некоторых случаях отсутствие такого актива на балансе очень удобно для компании. Кроме того, в случае покупки по ипотеке недвижимость, даже обремененная залогом, может стать обеспечением для пополнения оборотных средств, рост цен на нее будет повышать капитализацию компании, добавляет Татьяна Шваб. Лизинг не принесет особых финансовых выгод и тем заемщикам, которые работают по упрощенной схеме налогообложения, ведь они и так НДС не платят.

Впрочем, как считают эксперты, выбор между лизингом и ипотекой следует начать с анализа того, нужно ли вообще приобретать недвижимость в собственность. Если компания давно и успешно работает, а ее финансовое положение стабильно, выкупить офис или склад для нее может быть значительно выгоднее, чем снимать его, ведь в большинстве случаев размеры выплат по кредиту и арендной ставки сопоставимы, полагает Владимир Викулов. Однако если арендатор нечетко представляет себе свое будущее и перспективы, то стоит тщательно взвесить все за и против, прежде чем решаться на ипотеку.

В продолжение темы о перепланировке и переустройстве квартир предлагаем вниманию читателей ответы руководителя Государственной жилищной инспекции г. Москвы Александра Стражникова на наиболее часто задаваемые вопросы.

Какие полномочия имеет Мосжил-инспекция в соответствии с новыми правилами согласования перепланировки?

Мосжилинспекция уполномочена не только принимать и согласовывать документы по переустройству, но и привлекать к административной ответственности тех, кто самовольно сделал перепланировку.

Можно ли согласовать перепланировку задним числом? Как дорого это будет стоить?

Можно, причем бесплатно. Если переустройство выполнено с соблюдением строительных и иных норм, не повлекло за собой негативных последствий или в действиях собственника помещения нет состава административного правонарушения (например, перепланировка выполнена прежним владельцем квартиры), то привлечение к административной ответственности не практикуют.

Можно ли застраховать переустройство помещения? Кто занимается таким страхованием?

Ответственность в случае причинения вреда третьим лицам при переустройстве можно застраховать в любой страховой компании, занимающейся вопросами страхования недвижимости.

Раньше в соответствии с законом для получения разрешения на переустройство помещения нужно было получить согласие не только контролирующих органов, но и соседей. Действует ли сейчас это правило?

По московским нормативам согласие соседей не требуется. Если переустройство затрагивает общедолевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, то согласно Гражданскому и Жилищному кодексам РФ необходимо согласие каждого из них.

Соседи убрали вентиляционный короб, и я хочу сделать то же самое. Могут ли быть проблемы с надзорными органами?

Вмешательство в систему вентиляции дома недопустимо.

По каким причинам может быть отказано в согласовании переустройства?

Основными причинами отказа в согласовании переустройства чаще всего являются некомплектность документов или ошибки в их оформлении. Реже встречаются проектные решения, идущие вразрез со строительными и иными нормативами. После устранения ошибок большинство заявок на перепланировку при повторном предъявлении в одно окно Мосжилинспекции получает одобрение.

Если одна стена комнаты выходит на лестничную клетку, что можно сделать для ее шумо- и теплоизоляции? И будет ли это считаться переустройством?

Возможно устройство гипсокартонной облицовки стены с заполнением внутренних полостей звукопоглощающим материалом. Но надо учесть, что если утеплитель имеет значительную толщину, после обмера БТИ на плане помещений новые контуры стены могут быть обозначены красными линиями (пунктир по линии утеплителя). В этом случае выполненные работы посчитают перепланировкой.

Проживаем на последнем этаже старинного дома, есть возможность устроить мансарду в чердачном помещении. Как к этому относится закон?

Устройство мансарды является реконструкцией, регулирует ее особое Положение, утвержденное Распоряжением мэра Москвы от 02.07.96 г. № 49/1‑РМ. В функции Мосжилинспекции согласование работ по реконструкции не входит. Для решения вопроса надо обратиться в префектуру своего административного округа.

Прочитал, что сейчас жильцы при перепланировке могут обратиться к государственному консультанту. Эта услуга платная?

Нет, услуга бесплатная.

В результате ремонта, затеянного соседями сверху, на потолке моей квартиры появились трещины. Как можно воздействовать на соседей, если на мои обращения они не реагируют?

Для начала следует обратиться в свою управляющую компанию. Также вы можете апеллировать к Мосжилинспекции, сообщив свои имя, отчество, фамилию, адрес и номер телефона (городского) для связи. Ваша жалоба обязательно будет рассмотрена.

Насколько я понял, теперь для проектной документации не требуется заключение Мосгорэкспертизы. Это значит, что экспертиза упразднена или ею занимаются другие организации?

Экспертиза не упразднена. Она необходима в случаях, когда переустройство затрагивает несущие конструкции или предусматривает увеличение нагрузки на перекрытия. Если проект перепланировки/переустройства выполнен организацией, проектировавшей этот дом (дома данной серии), то экспертиза не нужна. Если проект выполнен иной проектной организацией, он должен пройти экспертизу в организации, проектировавшей дом (дома этой серии). При отсутствии организации, разработавшей проект жилого дома, а также для домов старой постройки (до эпохи типового проектирования), проект следует согласовать в институте МосжилНИИпроект.

Какие сейчас действуют расценки на услуги по согласованию перепланировки?

Согласование перепланировки Мосжил-инспекция осуществляет бесплатно.

Нужно ли получать разрешение для надстройки капитального козырька над балконом?

Все работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада, выполняют по проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой.

Собираемся заменить старые радиаторы новыми, с большим количеством секций. Надо ли сообщать об этом в ДЭЗ?

Замену отопительных приборов на модели, отличающиеся по параметрам от установленных проектом дома, необходимо производить по специальному проекту, содержащему расчеты (Постановление правительства Москвы от 08.02.2005 № 73‑ПП (ред. от 15.11.2005). Проект следует согласовать в Мосжилинспекции. Не требуются проект и разрешение для замены приборов аналогичными по параметрам и техническому устройству.

Нужно ли согласовывать укладку теплых полов в квартире?

Да, такие работы должны быть выполнены по проекту, согласованному в Жилищной инспекции. Не допускается устройство полов с подогревом от общедомовых систем центрального отопления и горячего водоснабжения.

Раньше для получения разрешения на переустройство требовалось полгода. Какова сейчас продолжительность согласования?

Максимальный срок согласования в Мосжилинспекции 45 суток. Конечно, для эскизных вариантов он значительно меньше.

С чем связано требование согласовывать установку кондиционеров и параболических антенн?

Это требование связано с тем, что устройства, размещенные на фасаде, меняют архитектурный облик дома. Кроме того, в конструкциях фасадов зданий предусмотрены специальные места для установки антенн и кондиционеров. И если вы их поместили там, где конструкция дома этого не допускает, то существует большая вероятность, что они просто упадут.

Разрешает ли закон устанавливать дополнительные антресоли?

Без оформления специального разрешения можно выполнять следующие виды работ:

1) ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
2) устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
3) замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.

Мы собираемся приобрести новую сантехнику, а также стиральную машину повышенной мощности. Надо ли будет узаконивать прокладку подводящих и отводящих труб?

Замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству согласовывать в Мосжилинспекции не нужно. Замену или установку дополнительного оборудования (инженерное, технологическое) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей выполняют по проекту. Стиральная машина не относится к инженерному оборудованию и является бытовой техникой. Для увеличения выделенной мощности на квартиру необходимо обратиться в Мосэнергонадзор.

Что нужно для получения разрешения на расширение существующего проема в несущей стене?

Для таких работ необходим проект, разработанный автором проекта дома или прошедший у него экспертизу.

В каких районах действует система одного окна? Где можно узнать их адреса?

Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах, где и находится одно окно, есть в каждом административном округе столицы. Адреса и другую информацию о переустройстве можно узнать на официальном интернет‑сайте Мосжилинспекции: http://mzhi.ru в разделе Переустройство помещений.

Какими законами и нормативными документами сейчас регулируют перепланировку?

Вопросы переустройства регулируют Жилищный кодекс РФ (гл. 4) и нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ. В частности, в Москве действует Постановление правительства Москвы от 08.02.2005 № 73‑ПП О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы (в редакции Постановления правительства Москвы от 15.11.2005 № 883‑ПП).

Какие документы нужно представить, когда обращаешься в одно окно? Какие услуги там платные, а какие бесплатные?

Консультацию жителей и согласование Мосжилинспекция осуществляет бесплатно. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции: http://mzhi.ru в разделе Переустройство помещений. В обязательном порядке представляют заявку на бланке установленной формы, правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию помещений из БТИ, проект или эскиз (в зависимости от сложности работ).

Дома-новостройки сейчас сдают без внутренних стен, без косметической отделки и часто без сантехнического оборудования. Очевидно, что переустройства в таких домах не избежать. Как Мосжилинспекция относится к этому вопросу?

По мнению Мосжилинспекции, квартиры в таких домах фактически являются недостроем и не пригодны для проживания. В домах, построенных по инвестиционным проектам, любое конструкторское решение по желанию будущего владельца квартиры должно быть осуществлено на стадии строительства, еще до заселения дома.

Почему введены ограничения на стяжку полов?

Вопрос задан некорректно. Не допускается переустройство помещений, при котором увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Почему требуется согласование при установке гидромассажной ванны? Мы хотим поставить небольшую ванну, которая не увеличит нагрузку на межэтажные перекрытия. Должны ли мы получить разрешение?

Так как гидромассажная ванна не предусмотрена проектом дома, ее установку придется согласовать. В вашем случае согласование делают по эскизу. Не требует согласования замена (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству. Замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерное, технологическое) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей выполняют по проекту.

Зачем нужно согласовывать снос некапитальных стен, если это не создает опасности для состояния дома?

Так может показаться неспециалисту. Часто перегородки, не являясь несущими, выполняют другие функции, в том числе разгрузочные. Их демонтаж может привести к деформации и появлению трещин в конструкциях смежных квартир.

Нужно ли согласовывать замену всей электропроводки в квартире?

Такие работы не являются перепланировкой, поэтому согласования с Мосжилинспекцией не требуется. Однако в соответствии с Инструкцией по проектированию учета электропотребления в жилых и общественных зданиях, утвержденной и введенной в действие с 1 октября 1997 г. указанием Москомархитектуры от 06.08.97 № 31, при переоборудовании и при перепланировке квартир жилых домов и нежилых помещений владелец должен обеспечить разработку проекта электрооборудования квартиры или нежилого помещения, предварительно получив технические условия по организации учета, разрешение на использование электроэнергии для термических целей и разрешение на присоединение мощности в энергоснабжающей организации.

Раньше запрещали остеклять балконы и объединять их с жилыми помещениями, хотя данный запрет повсеместно нарушали. Как теперь решают вопрос присоединения лоджий и балконов к комнатам?

Для объединения необходим проект, содержащий теплотехнический расчет. Больше шансов согласовать проектные решения, предусматривающие установку раздвижной перегородки на месте окна и демонтируемого подоконного блока. Проект переустройства должен быть выполнен автором проекта дома и согласован Москомархитектурой. Вынос отопительных приборов центрального отопления дома на лоджию или балкон согласовать нельзя.

По материалам портала информационного центра правительства Москвы.