Ипотека и недвижимость - Строительство городов на деньги частных компаний "квартирный вопрос" пока не решит

Прошедший 2006 год стал для российского рынка недвижимости знаковым. С одной стороны, во многих городах и регионах страны и, прежде всего, в московском регионе случился беспрецедентный рост цен на жилье. По данным аналитического центра www.ирн.ru в Москве квартиры подорожали примерно в 2 раза, во многих других городах на 50%-70%-80%. С другой стороны, произошло переосмысление национального проекта Доступное жилье. Если раньше под ним понималось в основном развитие доступной ипотеки, то в 2006 году стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать. В итоге на рынке все чаще стали звучать заявления о грандиозных строительных проектах на много миллионов квадратных метров как в московском регионе, так и в ряде других регионов России, а также приниматься поправки в законодательство. И тем не менее, дефицит жилья в России пока продолжает сохраняться.

В начале 2007 года самое время сделать краткий обзор основных сегментов московского рынка недвижимости, а также рынков недвижимости регионов России, и постараться понять какие количественные и качественные тенденции следует ожидать в этом году.

Макро против микро
Произойдет ли в 2007 году снижение цен на жилье в Москве и других городах России и станет ли, наконец, жилье доступным, или напротив, оно продолжит дорожать далее основной вопрос, который волнует как профессионалов, так и обычных людей. Аргументов по этому поводу много, и сконцентрировавшись на одной их части можно очень убедительно доказать, что цены должны упасть, а на другой вырасти дальше. И какая группа факторов в итоге перевесит пока не очевидно.

По мнению специалистов аналитического центра www.ирн.ru в пользу снижения цен на жилье говорят, как минимум, две группы аргументов. Во-первых, достигнутый уровень цен, прежде всего, в московском регионе достаточно велик даже для среднего класса. Он стал таковым во многом благодаря ажиотажу, имевшему место в 2006 году, позитивной макроэкономической обстановке и доступной ипотеке. Но будут ли готовы люди покупать по таким ценам, когда ажиотаж закончился большой вопрос. Очевидно, что остановка роста цен привела к автоматическому оттоку от рынка недвижимости инвестиционных покупателей, да и реальные покупатели вряд ли будут торопиться с покупкой. Неудивительно, что уже в конце 2006 года многие московские застройщики предложили скидки, а и на вторичном рынке наметилась коррекция цен вниз.

В пользу пессимистичного прогноза говорит и макроэкономическая ситуация, возникшая в начале 2007 года. Наконец-то взлетевшие до небес цены на нефть стали снижаться, корректируя и макроэкономические прогнозы в отношении российской экономики. Первым отреагировал наиболее подвижный фондовый рынок новый провал индекса РТС. Это еще не повод для паники, так как связь рынка недвижимости с ценами на нефть очень запутанная и неоднозначная, но некоторый пессимизм такое положение дел все же нагоняет.

С другой стороны, основная причина роста цен на жилье в 2006 году кроется, в общем-то, даже не в макроэкономике, а в существенном дефиците жилья на душу населения, унаследованном еще с советских времен. И заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится. Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Другими словами, от начала принятия мер в этой области, раздачи распоряжений и изменений в законодательстве и нормативных актах до каких-то ощутимых результатов должно пройти не менее двух-трех лет таков строительный цикл. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 году как в Москве, так и в регионах, ожидать не стоит.

Есть и другой фактор, который вряд ли позволит ценам на квартиры упасть значительно. Специалисты аналитического центра www.ирн.ru называют его ипотечная подушка. Это уже запущенная программа доступной ипотеки, которая позволяет включиться в квартирный марафон гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В период ажиотажа в 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть.

Получается, что сейчас для большей части рынков недвижимости российских городов локальные процессы оказываются более значимыми, нежели макроэкономическая ситуация. Дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх, будет в 2007 году определяющим для большинства российских городов. Там, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется, и в течение года будут оставаться на примерно постоянном уровне. В других городах, где рост стоимости жилья происходит с задержкой по отношению к Москве, процесс подорожания еще будет происходить. Заметное снижение стоимости жилья возможно лишь для депрессивных регионов, а также для городов с маленькой емкостью рынка и относительно неплохими объемами строительства.

Пути разошлись
Переход рынка недвижимости, в частности столичного, в стадию стабилизации, вовсе не означает, что снижения цен не происходит вообще. Обычно в таких условиях заметно усиливается дифференциация рынка цены в разных сегментах и даже цены на отдельные квартиры ведут себя по-разному. Связано это, во-первых, с адекватностью начальной стоимости квартиры. Так в Москве осенью 2006 года немало квартир предлагалось по очевидно завышенным ценам в расчете на дальнейший рост рынка, которого не произошло. В итоге стоимость на такие квартиры сейчас может корректироваться вплоть до 10%-15%, похожие скидки дают и некоторые застройщики. Однако следует понимать, что так ведет себя не основная масса квартир, а лишь часть, поэтому общерыночные показатели корректируются в меньше степени от долей процента до нескольких процентов. По мнению специалистов www.ирн.ru процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться, однако в масштабный обвал цен не перерастет.

Однако не все сегменты рынка одинаково подвержены стагнации, а в первую очередь, низкокачественное недорогое жилье. Примечательно, что за год с небольшим средний рост цен на московские квартиры составил около 100%. При этом жилье эконом-класса подорожало на 120%-130%, то есть обогнало рынок, а бизнес-класс и элита напротив отстали и прибавили за тот же период только 70%-80%. Причина более быстрое вымывание с рынка недорогого жилья в условиях ажиотажа по сравнению с менее ликвидным и инертным дорогим жильем. При этом в периоды стагнации ситуация меняется: переоцененное низкокачественное жилье может скорректироваться по цене на 5%-10%-15%, в то время как дорогое жилье, менее подверженное колебаниям рынка, напротив не спеша на 10%-15% подорожать. В итоге показатель среднего уровня цен на рынке будет оставаться примерно постоянным. И если в условиях ажиотажа края рынка недвижимости сближались, то теперь они будут удаляться. А значит, сейчас бизнес-класс и элитное жилье становятся более перспективным для инвестиций.

Квартира на время
Ажиотажное подорожание квартир привело еще к одному перекосу. В то время как цена квадратного метра повысилась вдвое, стоимость аренды квартир выросла всего на 15%-25%. Это связано с тем, что покупатели квартир более эластичны по цене, нежили арендаторы, которые, как правило, куда больше стеснены в средствах. В результате если еще год-полтора назад аренда приносила 8%-10% годовых, то теперь этот показатель упал до 5% годовых. Получается, что выгоднее становится просто продать квартиру и положить деньги на депозит в банк под 7%-8% годовых, не говоря уже о том, чтобы вложить их в акции или паевой инвестиционный фонд.

Это означает, что в 2007 году дисбаланс между стоимостью жилья и стоимостью аренды должен постепенно восстановиться. Частично это может произойти за счет коррекции цен на жилье, но в первую очередь следует ждать роста ставок аренды жилья. В течение 2007 года они могут вырасти на 20%-40%, вернув доходность от сдачи квартир в аренду хотя бы на уровень банковских депозитов.

Ближе к земле
В 2006 году имела место и еще одна аномалия впервые за последние годы рост цен на рынке квартир в Москве оказался больше роста цен за загородное жилье коттеджи, загородные дома, таунхаусы. В предыдущие годы обычно бывало наоборот.

Отчасти в этом можно усмотреть продолжение принципа о том, что в периоды ажиотажа дорогое жилье дорожает медленнее, но потом отыгрывает это отставание. Это означает, что загородный рынок, включая коттеджные поселки и рынок земли, в 2007 году продолжит рост и прибавит традиционные 20%-40%, сокращая отставание по сравнению с рынком городских квартир.

Рынок в конце 2007 года
Резюмирую все сказанное выше можно сделать ряд интересных выводов в отношении того, как прогнозировать развитие рынка недвижимости или одного из его сегментов в московском регионе или в другом городе России в 2007 году. К концу 2006 года рынок квартир в Москве полностью отыграл рост цен и уперся в свой потолок. Не принимая во внимание локальные колебания цен на отдельные квартиры и типы жилья наиболее вероятно ожидать сохранения сложившегося уровня цен в 2007 году. За период существенного подъема рынка в 2005-2006 годах средний уровень цен на квартиры в Москве вырос чуть более, чем на 100%, и согласно прогнозу www.ирн.ru будет сохраняться в течение 2007 года в коридоре 4.000$ - 4.300$ за квадратный метр.

Величина прироста цен на квартиры в Москве задает своеобразный потолок для всех остальных рынков. Если говорить о других сегментах рынка недвижимости московского региона, то они с 2005 года также должны вырасти примерно на те же 100%. Исходя из того, что загородный рынок или рынок аренды вырос пока меньше, то разница с темпами роста цен на квартиры в Москве оставляет потенциал для остаточного роста. Дополнительный потенциал может быть больше, пожалуй, только у городов Подмосковья, которые все активнее интегрируются в рынок недвижимости московского региона, но начинали с меньшей ценовой планки.

Если говорить о недвижимости регионов России, то их следует разделить на 2 группы. Города и регионы, близкие и приближающиеся по уровню жизни и экономическому развитию к московскому региону должны отыграть похожий в пропорциональном выражении рост цен. Если за последние полтора-два года он уже составил около 100%, значит такой рынок как и московский, близок к своему потолку. Если нет, значит, рынок этого города или региона развивается с задержкой по сравнению с московским и еще имеет потенциал роста.

Если же регион относится к депрессивным или плохо развивающимся, то потенциал для роста цен на нем, очевидно, ниже, чем в Москве и активно развивающихся регионах. Он может составлять за аналогичный период не порядка 100%, а 20%-30%-50% - более точную оценку можно получить в процессе детального анализа. Соответственно, итоговый ценовой потолок в таких регионах расположен ниже и подорожание жилья на 30%-50% уже может означать исчерпание потенциала.

В 2005-2006 годах рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в Российскую экономику, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. К 2007 году период взрывного роста и заметное подорожание жилья, как реакция на положительный тренд в российской экономике, во многом уже отыграли, особенно на рынках активно развивающихся регионов. Это означает, что в обозримой перспективе, и в частности в 2007 году, следует ожидать более умеренного развития рынка недвижимости и ценовой стабилизации.
В ближайшие семь лет четыре российские компании инвестируют в строительство так называемых частных городов не менее $15-20 млрд. Они намерены реализовать проекты Большое Домодедово, Рублево-Архангельское и А101 в Подмосковье, а также Академический в Екатеринбурге. В общей сложности ими будет возведено 20,5 млн. кв. метров жилья. Все названные проекты, за исключением А101, претендуют на место в национальной программе Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Однако эксперты считают, что появление на рынке этих объектов не сможет кардинально изменить ситуацию. В том, с какими проблемами столкнулись инвесторы частных городов, разбирался корреспондент Интерфакс-Недвижимости.

Трудности комплексного подхода
Сама по себе мысль, что успешное решение жилищной проблемы во многом зависит от комплексного подхода к застройке, не нова. Однако последние полтора десятка лет квартирный вопрос не только в Москве с ее дефицитом свободных земельных участков под строительство, но и по всей России, решался лишь путем точечной застройки. Одной из главной причин этого парадокса собеседники ИФ-Недвижимость назвали неурегулированность земельных отношений в России вообще и трудность получения стройплощадки от муниципальных властей в частности.

Подразумевается, что комплексное освоение земельных участков оптимально и для бизнеса, и для государства, так как бизнес получает гарантированное право на дальнейшую застройку освоенного участка, а государство или муниципалитет избавляется от необходимости разрабатывать всю необходимую документацию, - говорит юрист-аналитик Адвокатского бюро Юрлов и партнеры Мария Китайчик. В то же время она отмечает, что хотя закон и устанавливает выделение земельных участков под комплексное освоение только на аукционе, данное требование законодательства часто нарушается.

Либо требование законодательства попросту игнорируется и земельные участки предоставляются под комплексное освоение без аукциона, либо аукционы не проводятся из-за незавершенности процесса разграничения федеральной и муниципальной собственности на землю, - утверждает эксперт.

Опрошенные Интерфакс - Недвижимость специалисты подчеркивают, что в настоящее время масштабный проект комплексной застройки на государственной или муниципальной земле (особенно если участки заняты жилыми домами) зачастую невозможен.

В идеале власти должны выставлять на торги участки, свободные от прав третьих лиц. Естественно, расселение жителей, предоставление компенсаций требует много времени, терпения, такта, финансовых и иных ресурсов. Как правило, власти не располагают всем этим в достаточной мере, да и, похоже, не очень в этом нуждаются, - говорит партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

В результате, отмечает он, выходящие на такие площадки девелоперы и инвесторы сталкиваются с существенными правовыми рисками - ведь в случае конфликта собственники недвижимости могут оспорить договор аренды земли и, как минимум, заморозить строительство на неопределённый срок.

Эксперты подчеркивают, что компаниям-застройщикам значительно проще и безопаснее осваивать земли, находящиеся в их собственности. Однако далеко не все компании могут себе позволить приобретение больших участков для комплексной жилой застройки. Именно поэтому пионерами в деле строительства частных городов стали крупные компании.

Так, в Подмосковье проект Большое Домодедово реализует КОАЛКО-Девелопмент, за которой стоят финансовые ресурсы совладельца холдинга Металлоинвест Василия Анисимова. За проектом Рублево-Архангельское стоит Нафта-Москва, чьим бенефициаром считается Сулейман Керимов. Проект А101 ведет управляющая компания Масштаб, созданная совладельцем Собинбанка Сергеем Кириленко.

Реализацией проекта Академический в Екатеринбурге занимается Ренова СтройГруп, принадлежащая Виктору Вексельбергу.

Наша компания проводила анализ востребованности девелоперских услуг на рынке и анализ компаний, которые подобные услуги предоставляют, - отмечает генеральный директор компании МИАН-Девелопмент Анатолий Морозов, констатируя, что, как правило, основная масса девелоперских компаний связана с теми или иными финансовыми структурами.

Консолидация земель
Вместе с тем, даже у крупных компаний уходит несколько лет, чтобы собрать земли, пригодные для масштабного строительства. Как правило, им приходится скупать у частных лиц отдельные участки земли, которые еще не переведены в категорию земель под поселения.

Например, владелец компании Масштаб, управляющей проектом А101, С. Кириленко на презентации признавался, что на консолидацию земельных активов и разработку концепции ему пришлось потратить пять лет - в общей сложности проектом охвачено 13 тыс. га в Ленинском районе Подмосковья, строительство будет вестись на 5 тыс. га, предусмотрено возводить ежегодно 300 тыс. кв. метров жилья.

По словам С.Кириленко, в это время строительство в Ленинском районе если и не остановилось, то шло заметно медленнее, поскольку около трети пригодных для застройки земель района оказалось или в собственности, или под управлением Масштаба.

Компании КОАЛКО-Девелопмент и ЗАО Рублево-Архангельское (аффилировано с компанией Нафта-Москва) также являются собственником земель, где будут реализовываться их проекты - Большое Домодедово и Рублево-Архангельское. Первой из них принадлежит 18 тыс. га в трех подмосковных хозяйствах - Барыбино, Повадино и Заря Подмосковья, второй - 460 га в Красногорском районе Подмосковья.

Однако если у Рублево-Архангельского земли переведены в разряд земель под поселения, то перед КОАЛКО-Девелопмент встала сложная задача перевода своих участков из разряда сельхозземель.

На пресс-ланче еще в ноябре прошлого года генеральный директор компании Виктор Барулин отмечал, что хотя КОАЛКО постепенно переходит от агробизнеса к девелопменту, все же половину земель пока планируется использовать под сельскохозяйственные нужды - хотя бы там, где строительство жилья и других объектов невозможно по коммерческим соображениям. Такой, по утверждению главы КОАЛКО-Девелопмент, является территория, расположенная рядом с аэропортом на востоке города. Коровам будет все равно, если над ними будут постоянно летать самолеты, а вот жителям наших будущих домов это вряд ли понравится, - подчеркнул он.

Однако территориальное планирование - это достаточно сложная проблема, и справиться с ней непросто даже крупной компании с большими финансовыми резервами. На разработку планов прежде всего требуется время. На сегодняшний день, в соответствии с решениями, принятыми правительством Московской области, завершена разработка генерального плана города Домодедово. В 2006 году также удалось закончить разработку комплексной схемы энерго- и водоснабжения проекта, а к маю этого года мы собираемся завершить планировку двух из девяти микрорайонов, - уточнил собеседник агентства из пресс-службы компании КОАЛКО-Девелопмент.

Найти союзника
Компания Ренова СтройГрупп, занимающаяся проектом Академический в Екатеринбурге, столкнулась с серьезными трудностями, связанными с земельными отношениями. По словам генерального директора компании Вениамина Голубицкого, общая площадь земельного участка Академического составляет 2,5 тыс. га, однако под застройку пригодно только 1,3 тыс. га - эти земли в сентябре прошлого года удалось перевести в категорию земель поселений. Остальные территории являются лесопарковыми зонами и находятся в собственности Свердловской области.

Основная часть территории проекта, говорит В.Голубицкий, принадлежит Ренове СтройГруп, но при этом земли под строительство первой очереди Академического распределены между компанией и муниципалитетом в соотношении пятьдесят на пятьдесят. Кроме того, по его признанию, некоторые небольшие участки земли, попадающие в планировочный район, также принадлежат третьим лицам.

В.Голубицкий рассказывает, что администрация Екатеринбурга намерена самостоятельно проводить конкурсы и вести застройку принадлежащих ей участков. Но представителей Ренова СтройГрупп это обстоятельство не смущает. Единый уникальный архитектурный стиль при этом обязательно сохранится, уверен глава компании. Это будет обеспечиваться за счет авторского надзора французского архитектурного бюро Valode Pistre, которое разработало и градостроительную концепцию района и проект планировки Академического, - подчеркнул В.Голубицкий.

Так что пример Академического является пока единственной иллюстрацией успешного сотрудничества частной компании и местной администрации.

Доступность цен на жилье зависит от партнерских отношений с властями
Интерес частных компаний к комплексной застройке, безусловно, стал знаковым событием прошлого года. Однако сейчас эксперты предпочитают говорить не о количестве квадратных метров, которые будут возведены в частных городах, а о качестве нового жилья и ценах.

Сенсацией на рынке стало заявление КОАЛКО-Девелопмент, что компания намерена продавать жилье эконом-класса (на его долю приходится порядка 90% от общего объема жилья в Большом Домодедове) по цене около $1000 за кв. метр.

Однако, даже по словам самих инвесторов проекта, такая цена на постоянно растущем рынке Подмосковья возможна только в том случае, если компании-девелоперу не придется нести расходы по возведению инженерных сетей и социальных объектов. Сети должны возводиться за счет длинных кредитных денег, - считает, в частности, глава КОАЛКО-Девелопмент В.Барулин.

Если нам придется строить сети за свой счет, то цена квадратного метра может вырасти в 1,4 раза, - отметил он на брифинге в ноябре прошлого года, сообщив, что в настоящее время его компания ведет переговоры с РАО ЕЭС и Газпромом.

Если бы такие условия были осуществимы в Большом Домодедово, то, естественно, это могло бы помочь выполнению программы Доступное жилье, - рассуждает А.Морозов. - Кто-то же должен строить эти коммуникации, чтобы обеспечить 12 млн кв. метров заявленных площадей электричеством и водой.

С ним согласен и руководитель исследовательского центра управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Борис Флексер. Обычно затраты, непосредственно связанные с инфраструктурой комплекса, ложатся на плечи застройщика и отражаются на стоимости жилья, - говорит он. При этом Б.Флексер считает, что в Большом Домодедово планка в $1000 за кв. метр слишком низка, потому что со строительством инфраструктуры даже себестоимость квадратного метра в проекте выше заявленной.

На государственную помощь в проекте рассчитывает и Ренова СтройГрупп. Мы прекрасно понимаем, что строительство инженерной и социальной инфраструктуры является дополнительной нагрузкой на стоимость объектов недвижимости, поэтому Академический изначально задумывался как проект государственно-частного партнерства, - говорит В.Голубицкий.

По его словам, государственное и муниципальное участие в создании инженерной инфраструктуры, дорожной сети, строительстве социальных объектов и отказ от взимания платы за подключение к сетям и 10-процентных отчислений от стоимости строительно-монтажных работ муниципалитету позволили бы снизить стоимость объектов недвижимости на треть.

Руководитель компании подчеркивает, что понимание этой ситуации демонстрируют не только бизнес, но и органы государственной и муниципальной власти. В настоящее время компанией Ренова СтройГруп отправлены соответствующие заявки о государственной поддержке в органы власти всех уровней, - рассказывает он.

Вместе с тем, пока ничто не указывает на то, что государство готово становиться партнером компаний, реализующих масштабное строительство частных городов. Все заявления чиновников с обещанием снять инженерное обременение с девелоперов сделаны только на региональном уровне или на уровне чиновников второго уровня, а в каком состоянии находятся переговоры таких инвесторов, как КОАЛКО-Девелопмент и Ренова СтройГруп с газовыми и энергетическими монополистами, неизвестно.

Фактом остается только то, что проект постановления правительства, подготовленный Росстроем и посвященный четкому описанию обязанностей всех заинтересованных сторон, принимающих участие в пилотных проектах комплексной застройки, еще осенью прошлого года был направлен на согласование во все заинтересованные министерства, но так и не получил одобрения правительства.

Можно привести еще один пример так и не состоявшегося альянса. Еще летом 2006 года Интерфакс-Недвижимости стало известно о планах участия израильской компании Tahal Group B.V. в реализации национального проекта Доступное жилье в Брянской области.

Речь в первую очередь идет о застройке территории старого аэропорта в Брянске. Там предполагается построить микрорайон с развитой социальной инфрастуктурой, где будет жить около 200 тыс. человек. Израильская фирма намерена не только строить жилые дома, но и вложить средства в проведение первоначальных работ - прокладку инженерных сетей, - рассказал тогда заместитель губернатора Брянской области Евгений Кузавлев.

Однако этот проект повис на этапе подготовки генплана пустующих территорий. Источник в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ (Росстрой), которое занимается координацией деятельности строительных компаний в рамках национального проекта, рассказал корреспонденту ИФ-Недвижимости на условиях анонимности, что причина задержки с выходом брянского проекта - в разногласиях между возможным инвестором и местными властями по поводу раздела будущей прибыли.

Быстрого решения этой проблемы не ожидает и руководитель Росстроя Сергей Круглик, заявивший на брифинге, посвященном подведению итогов 2006 года, что ему неизвестно ни о каких продвижениях по этому вопросу.

Рыночные отношения
В отличие от социальных проектов Академический и Большое Домодедово, два других - А101 и Рублево-Архангельское - позиционируются как рыночные.

В частности, как отмечает заместитель генерального директора проекта Рублево- Архангельское Виктор Новичков, этот проект изначально задумывался как коммерческий и рыночный. Он уточняет, что проект предложит своим покупателям жилье различного типа и различного ценового диапазона, но подчеркивает, что цены на жилье в Рублево-Архангельском в любом случае будут формироваться с учетом рыночных цен на аналогичное жилье.

А УК Масштаб вообще решила не иметь дела со строительством жилья и его последующей продажей, выбрав стратегию так называемого land-девелопмента, то есть подготовки земельного участка для комплексной застройки. После того, как земельные участки будут обеспечены необходимой инфраструктурой, УК Масштаб намерена перепродавать их профессиональным девелоперам. Таким образом, цена квадратного метра будет формироваться уже строительными компаниями, но с учетом стоимости земельного участка под стройплощадку.

Владелец компании С.Кириленко ранее заявлял, что его УК готова к сотрудничеству с практически любым профессиональным игроком на первичном рынке жилья, однако пока известно о договоренности Масштаба лишь с одной строительной компанией - Авгур Эстейт, которая, по информации экспертов ИФ-Недвижимости, также связана с акционерами принадлежащей С.Кириленко компании.

Однако с каким бы девелопером УК Масштаб ни имела дела, строительство инфраструктуры компания планирует осуществлять самостоятельно. По словам С.Кириленко, в зависимости от типа жилья, разной будет и инженерная инфраструктура. Там, где класс жилья будет выше (например, коттеджи), Масштаб предлагает отапливать дома с помощью котлов, а там, где расположатся многоквартирные дома, управляющая компания намерена создать инженерные сети для центрального отопления.

Условно весь проект можно разделить на три зоны: восточную, прилегающую к Бутову, где развернется многоэтажное строительство, северную, рядом с Теплым станом, где мы собираемся возводить малоэтажные здания, и юго-восточную, в долине рек Незнайка и Десна, которую мы планируем отдать под коттеджи, - пояснил собеседник агентства.

Отложенный эффект
Несмотря на то, что инициатива инвесторов частных городов вызывает большой интерес других участников рынка, собеседники ИФ-Недвижимости отмечают, что она вряд ли сможет оказать существенное влияние на рынок доступного жилья в нашей стране.

Прежде всего они указывают, что значительный объем ввода квадратных метров, предусмотренный проектами комплексной застройки (12 млн кв. метров жилья Большое Домодедово, 2,7 млн кв. метров - Рублево-Архангельское, 4,5 млн кв. метров жилья - Академический, 300 тыс. кв. метров ежегодно - проект А101) будет распылен на несколько лет - от 7 до 25 лет, а значит, вес частных городов в общем объеме жилищного строительства в России будет не так уж и велик.

Однозначно утверждать, что реализация подобных проектов может существенно изменить ситуацию с доступностью жилья в масштабах всей страны в настоящее время несколько преждевременно, так как подобные проекты на сегодняшний день являются экспериментальными. Кроме того, все эти проекты рассчитаны на длительный срок реализации, ввод объектов будет постепенным, а потому резкого влияния рынок вряд ли ощутит, - полагает директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев.

В то же время в отдельных регионах, по мнению Б.Флексера, частные города могут решить проблему доступного жилья. Рост городов предполагает ведение продуманной градостроительной политики. В этой связи развитие проектов комплексной застройки - очень актуальный процесс для нашей страны, - подчеркивает он.