Ипотека и недвижимость - Кредитный катализатор

Кожухово одна из последних площадок столицы, застраиваемая недорогими домами типовых панельных серий. Преимущества района не только дешевое жилье, но и природные характеристики местности, комплексное решение инфраструктурных проблем, в числе которых прокладка легкого метро.

Объединением трех поселков Старое Косино, Ухтомский и Кожухово был образован район Косино-Ухтомский за Московской кольцевой автодорогой (МКАД). Район входит в Восточный административный округ столицы. Его территория 3020 га. Жилищный фонд составляет 351 800 кв. м, из них около 114 000 кв. м приходится на частные домовладения. В настоящее время в Косине-Ухтомском проживает 18 200 человек. Достопримечательность района озера ледникового происхождения Белое, Черное и Святое, а также природный комплекс Косино-Ухтомское.

Следы абашевской культуры

В результате раскопок, проводимых учеными в конце XIX в., в Косине-Ухтомском найдены следы проживания людей абашевской культуры эпохи бронзы это II тысячелетие до н. э. В частности, около деревни Руднево на территории Кожухова было откопано несколько курганов.

Другие упоминания о Косине и окружающих его селах связаны с именем русского царя Алексея Михайловича (1645-1676). В эти годы владельцем села стал Иван Степанович Телепнев.

В истории важное место отведено озеру Белое. По преданию, именно у восточного берега Белого озера Петром I были построены верфь и пристань, а воды Белого озера бороздили петровские карбусы и шнаки. У историков есть весомые доказательства того, что водоем имеет отношение к зарождению русского флота.

Во владении Телепневых Косино находилось 197 лет (1617-1814 гг.). В 1814 г. Елена Телепнева продала его со всеми угодьями богатому московскому купцу 1-й гильдии Дмитрию Лухманову. После его смерти наследники долго не могли поделить между собой имущество, поэтому волею императора Николая I владения Лухмановых лес, земля, озера и дома с усадьбами перешли в казну. А в 1867 г. усадьбу купило Императорское техническое училище для летнего пребывания его воспитанников. Потом усадьбу приобрел фабрикант Михаил Горбачев, владеющий в Москве ленточной фабрикой. Он и запомнился в истории как ее последний хозяин. Для расширения производства в Косине был построен 2-этажный корпус. А старый дом на территории усадьбы был перестроен под квартиры для семейных рабочих с фабрики.

Конец XIX в. связан с научной деятельностью на территории района. В частности, с исследованиями озер, а также флоры и фауны всего косинского региона.

Индустриальная экспансия

По генеральному плану Москвы территория Кожухова долгое время имела статус резервной и предназначалась для комплексной застройки в будущем. Поэтому до сегодняшнего дня в районе сохранилась частная застройка, соседствующая с многоэтажными домами. Но активное строительство в районе началось только в 2003-2004 гг. Это объясняется тем, что территория за пределами МКАД обладала пониженной инвестиционной привлекательностью. Ее освоение требовало значительных средств на подготовку площадок, строительство магистральных инженерных коммуникаций, сооружений и дорог, поэтому частные инвесторы не спешили браться за сложный район, предпочитая менее обременительную точечную застройку.

Так продолжалось до тех пор, пока строительные предприятия Москвы, занятые в индустриальном домостроении, не стали испытывать дефицит заказов. Площадки, отводимые в черте города под строительство жилья, были не приспособлены для размещения мощностей крупных ДСК, а участков под массовую застройку в черте города практически не осталось. В сложившейся ситуации Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы (КАСРиР) по предложению некоммерческой организации Московский строительный союз был вынужден обратиться в правительство Москвы с предложением о реализации городских программ по комплексной застройке проблемных территорий с привлечением организаций, входящих в Московский строительный союз в качестве инвесторов и генеральных подрядчиков.

В 2003 г. Кожухово оставалось одной из самых крупных площадок, зарезервированных генпланом под новое строительство, отсюда значительный интерес к нему со стороны предприятий, занятых в индустриальном домостроении. Инициатива строителей была одобрена столичными властями, и комплексную застройку Кожухова было поручено осуществлять и финансировать компаниям ДСК-1, СУ-155, СУ-83, Мосстроймеханизация-5 (МСМ-5) и Мосфундаментстрой-6 (МФС-6). Функции управляющей компании по координации застройки Кожухова были возложены на МСМ-5.

В соответствии с разработанной программой застройка Кожухова финансируется как столичным бюджетом, так и на средства инвесторов. Комплексную застройку мкр. 4 город полностью взял на себя. Все возводимое жилье и нежилые помещения, а также 100% площади гаражей-стоянок в мкр. 4 городская собственность.

Подготовка территории, проектирование, строительство дорожно-транспортных и городских инженерных коммуникаций и сооружений, в том числе строительство канализационно-насосной станции, реконструкция РТС Перово, а также переустройство ЛЭП в районах мкр. 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, строительство питающей станции Руднево осуществляются за счет средств инвесторов. Все возводимое жилье, за исключением площадей, предусмотренных для переселения семей из сносимых домов, а также квартир, передаваемых военнослужащим, в этих микрорайонах коммерческое. В нежилых помещениях доля города составляет 20%. Все возводимые гаражи являются собственностью инвесторов.

Типовое разнообразие

По генеральному плану в Кожухове намечено построить около 1,2 млн кв. м жилья. Проживать в новых микрорайонах будет примерно 40 000 жителей. Новое строительство в границах тихого периферийного района приветствовали далеко не все старожилы Кожухова, многие предпочли бы и дальше жить в частных домах, поэтому снос каждого старого дома давался застройщикам непросто.

К настоящему времени завершена застройка муниципального микрорайона № 4. Введено в эксплуатацию 14 жилых муниципальных домов общей площадью 161 800 кв. м. Из них девять корпусов (103 400 кв. м) заселено очередниками и пять корпусов (58 800 кв. м) участниками городской программы Молодой семье доступное жилье. Микрорайон представлен домами типовых серий П-46, ГМС-2001 и П-44Т.

Строительные работы в мкр. № 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 подходят к завершающей стадии. Как рассказал Олег Шашков, руководитель проекта по застройке Кожухова управляющей компании МСМ-5, в 2005 г. в районе было построено 27 жилых домов общей площадью 370 000 кв. м. Из них 14 новостроек общей площадью 174 000 кв. м возвели совместно ДСК-1 и МСМ-5, четыре дома общей площадью 59 000 кв. м МФС-6 и девять корпусов (136 000 кв. м) СУ-83 и ДСК-1.

В 2006 г. компании, входящие в Московский строительный союз, построили 21 корпус это 435 000 кв. м жилья. В том числе МСМ-5 и ДСК-1 возвели около 140 000 кв. м, СУ-83 51 900 кв. м, МФС-6 166 000 кв. м и СУ-155 77 000 кв. м. Как добавил Борис Краюшкин, заместитель генерального директора ДСК-1, компания работала в Кожухове в 2005-2006 гг. За это время она построила 660 000 кв. м в мкр. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9. Из них в 2006 г. возведено 156 000 кв. м жилья.

В 2007 г. строительство жилья в Кожухове завершается. Фронт работ обеспечен только для СУ-155. Компании предстоит построить восемь корпусов общей площадью 101 000 кв. м.

По программе застройки района большое внимание уделяется гаражному строительству. По словам Олега Шашкова, в мкр. № 8 возводится 9-этажный гараж на 1400 машино-мест, в мкр. № 7 на 240 машино-мест. Ввод объектов намечен на 2007 г. На выходе документация на строительство гаражного комплекса в мкр. 6 на 240 машино-мест.

В ожидании метро

Самой большой проблемой Кожухова является транспортная доступность, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. Для автомобилистов недавно сделали подарок широкую и довольно удобную трассу. Но она просто упирается в МКАД напротив района Вешняки, и дальше приходится ехать по МКАД и выбираться на одно из шоссе Новорязанское, Волгоградское или ш. Энтузиастов. А они одни из самых перегруженных в Москве трасс.

Приоритетной задачей для Кожухова является строительство и ввод участка проектируемой магистрали Москва Ногинск. Дорога пойдет от Каскадной улицы с выездом на МКАД. По мнению экспертов, строительство дороги даст новый выход из Кожухова, минуя загруженное Новоухтомское шоссе. Планируется, что участок заработает уже в 2007 г. На 2008-2009 гг. намечен ввод очень важной для Кожухова развязки, которая позволит облегчить выезд в сторону Некрасовки.

В расчете на значительное увеличение населения района городские власти большое внимание уделяют развитию общественного транспорта. В частности, строительству пересадочного узла на железнодорожной станции Косино, куда будут подведены маршруты автобусов и троллейбуса. Ориентировочный срок сдачи объекта 2008 г. В настоящее время Кожухово обслуживают несколько автобусных маршрутов. На стадии согласования вопрос прокладки троллейбусной линии.

Актуальным для Кожухова является строительство метро. Но, как сообщили в пресс-службе Московского метрополитена, прокладка линии традиционного метро в район не предусмотрена. Метро будет только в Новокосине как продолжение ветки от ст. м. Новогиреево. Плановый срок строительства новокосинской станции 2011 г. В Кожухово из Новокосина планируется построить линию легкого метро. Точные сроки появления легкого метро в Кожухове в метрополитене не назвали.

О красоте и спорте

Для Кожухова характерны проблемы новых районов массовой застройки: не налажена инфраструктура, существуют проблемы с электричеством, не хватает мощностей, рассказывает Ирина Егорова, маркетолог корпорации Инком-Недвижимость. Потребность в школах, детских садах, поликлиниках в Кожухове пока не удовлетворена. Но к моменту завершения застройки района эти проблемы намечено решить.

В 2006 г. среднюю школу в мкр. № 7-8 построила МСМ-5. В конце года будет введена еще одна новостройка в мкр. № 2-3 это объект СУ-83. В 2007 г. планируется сдать еще две средние общеобразовательные школы в мкр. № 4, а также по одной школе в мкр. № 1 и мкр. № 3.

Большое внимание уделяется строительству детских дошкольных учреждений. По словам Олега Шашкова, в 2005 г. сдан детский сад на 125 мест в мкр. № 6. В I квартале 2006 г. компания МСМ-5 ввела два детских сада на 125 мест в мкр. № 7 и № 8, а в IV квартале планирует сдать объект на 250 мест в мкр. № 2-3. Компания МФС-6 до конца текущего года планирует достроить два детских сада в мкр. № 1 (на 125 и 220 мест) и два детских сада на 125 мест в мкр. № 2-3. Еще один детский сад в мкр. № 2-3 возводит компания СУ-83. Всего по проекту развития территории в Кожухове намечено строительство восьми школ и 13 детских садов.

В планах городских властей открытие в Кожухове колледжа по подготовке специалистов среднего звена. Предполагается, что выпускники смогут найти работу в своем же районе на территории технопарка.

Медицинские учреждения, обслуживающие жителей Кожухова, находятся за пределами района это поликлиника № 66 (ул. Салтыковская, 11б) со взрослым и детским отделениями, детская городская поликлиника № 137 с молочно-раздаточным пунктом на ул. Новокосинской, травмопункт и детская поликлиника № 395 (ул. Молостовых), поликлиника и травмопункт № 316 (ул. Старый Гай). Из новых объектов на ул. Рудневке открылся многопрофильный медицинский центр, включающий стоматологию и женскую консультацию.

По генплану в Кожухове предусмотрено строительство трех новых поликлиник. На средства города возводится поликлиника в мкр. № 4. Плановый ввод объекта I квартал 2007 г. Документы по оставшимся двум поликлиникам находятся в стадии разработки.

Из социально значимых объектов в районе появятся пожарное депо, подстанция Скорой помощи и отделение милиции, уже введена в действие АТС.

Сеть объектов торговли Кожухова состоит из более чем 20 продовольственных и шести промтоварных магазинов. В районе работают предприятия бытового обслуживания и салоны красоты. Так как первые этажи новостроек нежилые, постоянно открываются новые объекты. Например, в ноябре на ул. Рудневке открылся салон красоты Ника.

В перспективных планах возведение крупного гипермаркета. Распоряжение о его строительстве подписал мэр столицы Юрий Лужков. Объект планируется построить на пересечении 7-го км МКАД, Новоухтомского шоссе и Большой Косинской улицы. Для строительства зарезервирован земельный участок площадью 57,9 га. Предполагается, что на этой территории будет построен торговый комплекс, в состав которого войдет кинотеатр, а также детская игровая площадка с аттракционами. Вблизи торгового комплекса намечено строительство трассы для картинга. Функции заказчика по разработке проекта торгового центра возложены на компанию Ашан. Правда, в основном представительстве Ашана информацию и не опровергли, и не подтвердили, ссылаясь на закрытость компании.

В настоящее время объекты развлекательной инфраструктуры в районе практически отсутствуют. Исключение детский клуб для самых маленьких жителей, который открыл свои двери в декабре 2005 г. на ул. Рудневке. Но есть планы по строительству крупного общественного центра. Инициатором строительства выступила префектура Восточного административного округа Москвы. По проекту общественный центр будет состоять из нескольких зданий: административного общей площадью 8000 кв. м, торгового 31 000 кв. м и культурно-развлекательного центра 69 000 кв. м. Строительство общественного центра будет вестись по инвестиционному контракту. Торги по объекту намечены на конец 2006 г. начало 2007 г. Общая стоимость проекта $56,4 млн. Завершение строительства комплекса намечено на 2009 г.

В планах города и строительство крупного спортивного объекта, который будет обслуживать всех жителей района Косино-Ухтомский. Юрий Лужков подписал распоряжение о разработке проекта планировки территории для его размещения. Спорткомплекс намечено построить на участке площадью 32 га между ул. Николая Старостина, Салтыковской и Большой Косинской. В состав комплекса войдут автодром, бассейн на 50 м, физкультурно-оздоровительный комплекс, крытые теннисные корты, два футбольных поля (игровое и тренировочное) и велодром. В настоящее время решается вопрос о финансировании строительства.

Генпланом намечено строительство еще двух спортивных комплексов. По словам Олега Шашкова, один из них будет построен в мкр. № 6-7, второй в мкр. № 9, кроме названных объектов в проект заложено возведение четырех теннисных кортов (мкр. № 6-7).

Природная жемчужина

С двух сторон жилой массив Кожухово окаймлен естественными посадками Салтыковского леса, близость знаменитых озер Белого, Черного и Святого добавляет ему привлекательности. Особую ценность представляет природный парк Косинский. Для его сохранения, восстановления и дальнейшего развития в НИИиПИ генплана города разработан проект планировки территории природного комплекса Косино-Ухтомское. Предусматривается создание особо охраняемой природной территории Природно-исторический парк Косинский площадью примерно 335 га с включением в ее состав наиболее ценных с точки зрения охраны природы и привлекательности для отдыха горожан участков природного комплекса. По проекту в состав парка частично войдут территории долины реки Рудневки, санитарно-защитной зоны от мусоросжигательного завода, а также Косинские озера.

Большая часть природно-исторического парка 52% будет заповедной. На остальной территории предусмотрено создать несколько зон: историко-культурную, прогулочную, физкультурно-оздоровительную, административно-хозяйственную. В природном парке будут установлены соответствующие режимы регулирования градостроительной деятельности. В настоящее время проект проходит экологическую экспертизу.

Институт экологии города предложил также создать внутри Кожухова зеленую зону на площади 77 га и разбить там парк На реке, построить центр досуга, молодежный клуб, оборудовать купальню с часовней. Есть идея строительства нескольких скверов с пешеходными маршрутами, обновления территории у запруды на реке Рудневке. В настоящее время территория микрорайонов благоустраивается, но глобальные проекты озеленения пока ждут своей очереди.

Индустриальная перспектива

В отличие от Куркина, который развивается как исключительно спальный район, где не предусмотрено размещение производственных предприятий, в Кожухово можно не только жить, но и работать. В планах властей строительство предприятий, которые бы обеспечили занятость населению в своем же районе.

В Кожухове действует несколько предприятий. Одно из них завод Бетиар-22 (раньше ЖБИ № 22) было создано в 1948 г. В 1990-е гг. производство пришло в упадок, его возрождение началось после того, как предприятие купила ГК СУ-155. В 2004 г. компания приняла решение модернизировать завод под производство серии домов ИП-46С. По сравнению с 2005 г. производство выросло более чем в пять раз, достигнув 8000 кв. м железобетонных панелей в месяц. Продукция предприятия используется в комплексной застройке Кожухова. Следующий этап реконструкции завода намечен на 2007 г., что позволит довести его мощность до 310 000-340 000 кв. м в год.

В 2001 г. в Кожухове открылась фабрика компании Феликс, производящая офисную мебель, где также работают жители района.

Крупный объект технопарк общей площадью 40 000 кв. м, по словам Николая Евтихиева, префекта ВАО, планируется построить в Кожухове уже в 2007 г. По словам чиновника, помещения в технопарке займут экологически чистые производства. В частности, на его площадях намечено собирать электронику для АвтоВАЗа. Всего же строительство технопарка поможет создать в районе около 6000 рабочих мест.

Дешевле не бывает

По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании Миэль-Недвижимость, так как цены в Кожухове достаточно низкие, то спрос находится на высоком уровне. Покупателей привлекает возможность жить в однородной социальной среде муниципальным в округе является только один 4-й микрорайон, да и там много жителей, купивших квартиру по программе Молодой семье доступное жилье, добавляет Ирина Егорова.

В настоящее время продажи ведутся в нескольких микрорайонах. К примеру, выставленные на продажу дома (серии П-44Т, П-46Т, КОПЭ) в микрорайонах 1, 6, 7 и 8 уже сданы. Цены находятся в пределах $2500-3300 за 1 кв. м. К примеру, в мкр. 6, 7, 8 (корп. 7) в ноябре 2-комнатную квартиру общей площадью 57 кв. м в доме серии КОПЭ можно было приобрести по цене 4,62 млн руб., а 3-комнатная квартира площадью 80 кв. м тянула на 6,3 млн руб. В мкр. 2-3 (корп. АБВГ) в доме серии П-44Т (дом сдается в декабре 2006 г.) 2-комнатную квартиру общей площадью 51,7 кв. м продавали за 4,2 млн руб., а 3-комнатную 79 кв. м за 6,13 млн руб. По словам Ирины Егоровой, в последнем застраиваемом мкр. № 9 в настоящее время жилье продается по цене $2520-2720 за 1 кв. м. Сдача госкомиссии в I квартале 2007 г.

Кожухово на сегодня один из самых дешевых московских районов, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. Цена 1-комнатной квартиры, выставленной на вторичный рынок, составляет от $130 000. Район достаточно популярен прежде всего у тех, кому нужно как можно дешевле приобрести жилище. Баланс цен таков, что можно продать 2-комнатную квартиру в более престижном московском районе и купить трешку в Кожухово. Доплата при этом будет минимальной или не потребуется вообще.

Так как 70% построенных домов еще не заселены, ставки на торговые помещения здесь небольшие $500-550 за 1 кв. м в год, включая НДС, говорит Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Astera Oncor. В основном развит street retail, который базируется на площадях встроенно-пристроенных помещений в жилых домах. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения под магазины товаров для дома и ремонта.

Строительство крупных коммерческих объектов на территории Кожухова только намечается. Известно, что в Кожухове к 2009 г. откроется крупный многофункциональный комплекс Общественный центр, который объединит жилые, административные, торговые и культурно-развлекательные площади. Однако давать оценку его привлекательности для арендаторов пока рано, так как не ясно, что именно комплекс будет собой представлять, говорит Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Можно только отметить, что арендные ставки в районе, по нашим прогнозам, не должны превышать $1500 за 1 кв. м.

По мнению экспертов, район имеет хорошую перспективу в будущем. Ликвидность жилья и коммерческих объектов в Кожухове, вероятно, будет расти, чему способствуют экологические и инфраструктурные показатели района, прогнозирует Владислав Луцков.

Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Ноябрь 2006)>>
Петербургский рынок жилья успокоился. Рост цен (в среднем) вровень с инфляцией, аналитики лениво спорят о величине возможной коррекции по низколиквидным квартирам и о том, сколько продолжится наступившая стабильность. Жилья, судя по темпам ввода, в Петербурге в этом году построят меньше, чем обещала администрация. Объемы ипотечного кредитования, может быть, и удвоятся, но к этому способу финансирования и власти, и жители начинают относиться осторожнее: обильное вливание кредитных средств, как выяснилось, может поспособствовать новому витку ценовой гонки. А горожане еще к последствиям предыдущего рывка толком не приспособились.

И все же одна из главных новаций в жилищном строительстве девелоперы все увереннее занимают деньги у банков или на фондовом рынке, горожане перестали шарахаться от ипотеки. И те и другие приучаются жить в кредит, соизмеряя неизбежные выплаты с будущими доходами.

Например, компания Северный город, входящая в холдинг RBI, в конце ноября размещает на ММВБ 3-й и 4-й выпуски корпоративных облигаций на сумму 1 млрд руб. (организатор займа ОАО Банк Санкт-Петербург). Срок обращения выпусков облигаций составит четыре года, ориентировочная доходность 11,85-12,35% годовых. По словам генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, привлеченные средства будут направлены на развитие новых проектов и приобретение земельных участков.

Северный город входит в число крупнейших петербургских застройщиков, характерно, что компания первой освоила привлечение средств на фондовом рынке (пилотый заем был размещен в 2002 г.) и в числе первых же начала активно использовать ипотечные схемы. Сейчас квартиры в объектах Северного города реализуются по совместным ипотечным программам со Сбербанком РФ, банком КИТ Финанс, ПСБ и Райффазенбанком.

Размещение облигаций на петербургских и московских биржах проводят или планируют группа ЛСР, ЛенСпецСМУ, Петербургская недвижимость, М-Индустрия.

Доля ипотеки на первичном рынке (залог прав требования) неуклонно растет: в сентябре совместные программы с застройщиками предлагали 15 петербургских банков.

По данным исследования, которое специалисты компании Маркетинг аналитика провели по заказу Городского бюро кредитования, из тех, кто собрался покупать готовую квартиру, 64% рассматривали возможность приобретения квартиры в кредит. Из тех, кого больше привлекает первичный рынок, более 93% рассматривали возможность ипотеки. Итого доля потенциальных заемщиков составляет около 73%. В реальности же процент ипотечных сделок гораздо скромнее всего 5,7%.

Причина столь разительного диссонанса в том, что сложившийся в результате ажиотажного спроса уровень цен делает приобретение квартиры для многих граждан невозможным. Даже в кредит. Даже на 30 лет

Кредитный рост

Повезло, например, Ирине Пановой и Сергею Осадченко, сотрудникам холдинга Адамант. Они успели получить заем и купить квартиру на самом старте весенней ценовой гонки. Сейчас делают в своей трешке косметический ремонт. Доходы позволяли им получить кредит на сумму около $110 000, они взяли в Городском ипотечном банке $106 000.

У нас весь кредит с обслуживанием получается порядка $167 000. Брали на 10 лет по 9,9% годовых в долларах. Есть определенный риск, но мы пока спокойны. Если будет возможность, собираемся вернуть долг раньше. Первоначальный взнос составил $20 000. Мы успели вскочить в последний вагон, говорит Ирина Панова. Сейчас такие же квартиры, как та, что они купили, стоят дороже, чем весь кредит вместе с процентами.

Но горожан, которые могут (и хотят) по своим доходам выплачивать $1200-2000 в месяц, становится все меньше.

В петербургском Сбербанке за август октябрь количество желающих взять кредит на покупку жилья сократилось в несколько раз. По данным Городского ипотечного банка, число заявок на кредиты, поступающих к брокерам и кредитным структурам, уменьшилось в III квартале на 15-20%. Главная причина рост цен.

По данным исследования, проведенного для Городского бюро кредитования, с июня по октябрь 2006 г. заемщики стали богаче на 60%. Правда, доля тех, кто в состоянии официально подтвердить легальный доход, сократилась на 70%. В июне средний уровень дохода потенциальных покупателей квартир в кредит составил 32 587 руб. на семью, при этом 51% респондентов могли подтвердить доходы справкой 2-НДФЛ. В октябре 2006 г. он вырос до 54 337 руб. И только 30% из потенциальных заемщиков могут подтвердить такие доходы официально.

Кто будет крайним?

Новая ситуация втянула в ипотеку граждан с серыми доходами. Либерализация банковских требований позволила им претендовать на получение кредитов.

Интересная подробность: среди обширного списка факторов, которые привели рынок к ажиотажной гонке цен (инфляция, развитие ипотеки, рост доходов населения, влияние московского рынка, изобилие приезжих), на первом месте, по данным упомянутого опроса общественного мнения, с результатом 37% оказались действия правительства РФ.

Правительство, в свою очередь, указало на строителей и велело расследовать: а не было ли ценового сговора?

В ноябре петербургское управление ФАС завершило расследование по поводу ценового сговора на рынке строительства жилья. Из акта проверки следует, что причинами резкого повышения цен на жилье стали объективные факторы, а именно: несовершенство законодательства, в частности закон о долевке, дефицит земельных участков, рост цен на энергоресурсы и стройматериалы. Антимонопольщики согласились с заявлением строителей, что средняя рентабельность в отрасли составляет 14%. Так что злого умысла в деятельности строителей не обнаружилось.

По данным застройщиков, себестоимость сооружения типовых квартир уже достигла $2000 за 1 кв. м. За 10 месяцев этого года стоимость квадрата выросла на 70%.

Рынок жилья сжимается

Впрочем, сильно сетовать на уменьшение числа покупателей не приходится. Потому что покупать вскоре будет нечего.

По данным Петербургкомстата, за январь сентябрь 2006 г. петербургские строители ввели в эксплуатацию 13 500 квартир общей площадью 996 000 кв. м на 13% меньше, чем год назад. Городские власти планировали, что за год в Петербурге будет построено 2,3-2,5 млн кв. м жилья. Даже если сделать поправку на традиционный декабрьский аврал, вряд ли получится выйти на желанные показатели.

Может, оно и к лучшему. Потому что горожане пока не готовы покупать жилье по новым ценам. Даже в долг.

По данным портала BN.ru, в начале ноября спрос на первичном рынке составлял 29% от июньского. По данным аналитиков АН Итака, индекс рыночной активности (количество обращений) на первичном рынке по отношению к среднему уровню сократился более чем в два раза. Эти сведения подтверждаются информацией об объеме продаж: в I квартале 2006 г. в новостройках реализовано 783 100 кв. м, во II 921 800 кв. м, в III 531 800 кв. м (данные корпорации Петербургская недвижимость).

Сходная картина на вторичном рынке. Цены за год (с октября 2005 г.) выросли в 2,3 раза (на $1345 за 1 кв. м), предложение летом сократилось вдвое, сейчас объем предложения только начинает восстанавливаться. При этом объем покупательских запросов, по данным АН Итака, уменьшился на 40%, в октябре еще на 21%.

Количество открытых сделок в сентябре (по отношению к августу) уменьшилось на 21%, в октябре этот показатель начал восстанавливаться.

Менеджер Центра жилищного кредитования Адвекс Вячеслав Печаткин охарактеризовал ситуацию, сложившуюся на рынке жилья, как кризис жанра. Поскольку спрос на жилье в этот период (весной летом 2006 г. Ведомости) был ажиотажным, цены перескочили экономически обоснованную планку, считает он. Покупатели явно выдохлись в этой гонке и остановились, чтобы перевести дыхание.

Бежавшие впереди продавцы, оглянувшись, увидели, что за ними никто не бежит, и тоже остановились. Думают, что делать дальше: или потихонечку двигаться вперед в надежде, что покупатель их все-таки догонит, или вернуться назад и двигаться с той скоростью, с которой может передвигаться ослабленный в боях за недвижимость покупатель. Многие из продавцов решили зафиксировать прибыль и продать на пике цен. Но с каждым днем сделать это становится все сложнее подверженный ажиотажу покупатель уже закончился, а других мало.

Восполнение дефицита

Дефицит покупателей на квартирном рынке обусловлен двумя группами причин. Первая может быть обозначена как психологическая (сегодняшняя цена жилья не воспринимается как справедливая, особенно это относится к хрущевкам и плохой панели), вторая финансовая (банально не хватает денег).

Дальнейшее развитие ситуации зависит не только от объемов нового строительства (здесь чудес не будет площадь застройки увеличится только в 2008 г.), но и от двух смежных сегментов ипотечного кредитования и аренды.

По данным Управления Росрегистрации по СПб и ЛО, за девять месяцев этого года в Петербурге и области более 4000 квартир куплено и построено за счет кредитных средств или целевых займов (за прошлый год 2384). Сотрудники управления с января по сентябрь выдали 3517 закладных (всего в 2005 г. 1170).

Участники рынка ипотечного кредитования предполагают, что в этом году в Петербурге будет выдано около 8000-9000 ипотечных кредитов. За время ажиотажа банки предприняли ряд шагов, направленных на то, чтобы удержать клиентуру. Ценовая гонка и поспешность заключения сделок ставили ипотечных клиентов в заведомо невыгодное положение, и эту ущербность надо было чем-то компенсировать. Существенно снизился первоначальный взнос (в некоторых банках до нуля), гораздо либеральнее стали требования к заемщику и качеству залога (ранее квартиры в старом фонде как залог не рассматривались, а теперь сколько угодно), банки начали выдавать кредит под приобретение квартир в области и загородных домов. Время оформления ипотеки сократилось до недели, а в рекордном варианте Городского ипотечного банка до двух рабочих дней. Наконец, на 1-1,5% снизились процентные ставки. Банки эти шаги предпринимают не из альтруизма, а под жестким давлением новых требований заемщиков.

Специалисты Городского бюро кредитования отмечают, что в июне 44% респондентов (потенциальных заемщиков) были готовы внести 30% и более собственных средств. В октябре те же 44% ориентировались на первоначальный взнос 20%. А 40% респондентов рассчитывают найти выгодный кредит с 10%-ным взносом. Средний размер первоначального взноса, который готовы внести потенциальные заемщики в октябре, составил 24%, или $23 000. Средняя сумма кредита, заявленная потенциальными заемщиками, возросла с $42 000 до $64 333.

И теперь возникает резонный вопрос: а не спровоцируют ли либеральные условия заимствования (помноженные на PR-активность государства, по-прежнему рекламирующего ипотеку) новый вал обращений за кредитами, а как результат новый виток ценовой гонки?

Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров уверен, что раз ничего кардинально нового за последний год не произошло, так и в следующем году значительных потрясений ожидать не следует. Роль катализатора играют иные факторы, и в первую очередь ожидания участников рынка, сформированные, например, СМИ,- полагает Назаров.

Директор Центра жилищного кредитования Адвекс Ирина Забродина отмечает, что, пока не пройдет этот шок [от нового уровня цен], большого вала покупателей не будет. Но через 2-3 месяца все вернется на круги своя. Рынок оживает. В риэлторские фирмы все чаще обращаются граждане среднего класса, которым просто надо поменять одно жилье на другое, и очень часто эти обмены целесообразно делать с кредитной добавкой. Чем большое будет таких предложений, тем быстрее сбалансируется рынок.

Заместитель генерального директора компании Кредитный и финансовый консультант Денис Лисаков говорит: Рынок сейчас нашел точку равновесия и находится в достаточно сбалансированном состоянии. Все банки работают примерно на одинаковых условиях Новый разгон цен возможен лишь при каком-то значительном потрясении рынка. Однако на данный момент никаких потрясений не предвидится.

Лисаков также отмечает, что в этой сфере остается много нерешенных проблем. Нет единых стандартов совместной работы банков и строительных компаний. Не работает законодательная база в сфере долевого строительства. Каждый банк решает подобные вопросы индивидуально и крайне неохотно идет на то, чтобы кредитовать объекты, возводимые не партнерскими компаниями.

Арендный резерв

Специалисты, анализирующие петербургский рынок жилья, давно отметили взаимосвязь между кредитным и арендным сектором. Чем выше активность в сегменте аренды, тем менее охотно граждане берут кредиты на покупку жилья. И наоборот.

Арендные ставки начали подниматься вслед за ценами купли-продажи. Но с отставанием на несколько месяцев. За год стоимость аренды типового жилья выросла на 40-50%. При этом практически весь рынок перешел на расчеты в рублях. Еще один значимый фактор на рынок было выброшено некоторое количество инвестиционных квартир.

В сентябре октябре ставки увеличились в среднем на 30%. Стоимость аренды типовой единички в спальном районе сегодня начинается от 12 000 руб. (весной за нее просили 9000 руб.). 2-комнатные квартиры оцениваются не ниже 15 000 руб. в месяц, за трешку арендодатели просят от 17 000 руб., комнаты обходятся арендаторам в 5000-7000 руб.

Операторы рынка говорят о заметном увеличении числа иногородних съемщиков, в том числе иностранцев. Так что ставки будут расти и дальше. Но все же в арендном секторе ограничение сверху (предел платежеспособного спроса) действует жестче и быстрее: у продавца с завышенными запросами остается на руках непроданная, но растущая в цене квартира. А неразумного арендодателя гнетет осознание упущенной прибыли.

И для владельцев жилья, и для петербуржцев, постоянно снимающих жилье, ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам это некий постоянный ориентир.

Предприниматель Денис С. (семья, двое детей) снимает квартиру не первый год. Конечно, задумывается об ипотеке. Недавно он присмотрел квартиру, которая его устроила бы. Ежемесячные выплаты по кредиту (если его еще дадут) составят около $4000. А вообще на сумму займа плюс проценты снимать квартиру, в которой он живет, можно еще около 50 лет

У генерального директора АН Адвекс Владимира Гаврильчука цифры получаются другие, но того же порядка. Двушка в приличном месте около $150 000, снимать такую же квартиру в аренду (по сегодняшним, разумеется, ставкам) можно на протяжении 27 лет. Конечно, такие наглядные расчеты резко снижают привлекательность ипотеки.

Как отмечают специалисты ИИЦ Недвижимость Петербурга, можно поступить еще проще: имея, например, те же $150 000, положить их на банковский депозит и на проценты арендовать вполне приличное жилье

Владимир Гаврильчук говорит: Арендные ставки еще не подросли до того уровня, когда ипотека становится выгодной для нанимателей.

Большинство участников рынка отводят на период стабилизации полгода-год. Видимо, в долгосрочной перспективе на это и стоит ориентироваться.