Ипотека и недвижимость - Что мешает земельной ипотеке?

В 2006 году строители хоть и построили жилья больше, нежели год назад, однако не смогли вложиться в запланированные объемы. Согласно обнародованным Минрегионразвития данным, нацпроект Доступное жилье был выполнен только на 97%, а федеральная целевая программа (ФЦП) Жилище на 95%.

Всего строители сдали чуть более 48 млн. кв. метров жилья, что на 10,3% больше, чем в 2005 году. Однако это не повлияло сколько-нибудь существенно на цену жилья на первичном и вторичном рынке, сообщил заместитель министра регионального развития Виталий Шипов на прошедшем в пятницу заседании российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений. На 1 октября 2006 г. средняя цена

1 кв. метра в целом по стране составила на вторичном рынке 32,3 тыс. рублей, на первичном 33,3 тыс. рублей. В Москве на первичном рынке цена

1 кв. метра жилой площади составила на 1 октября 84,9 тыс. руб., на вторичном 93,5 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге на первичном и вторичном рынке в среднем 42 тыс. руб.

По словам чиновника, цены на жилье в IV квартале 2006 г. по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. в среднем по России увеличились на 46%.

В пятницу этот же вопрос был поднят на заседании президиума Госсовета в Казани. Будем откровенны, сказал президент Владимир Путин в ходе заседания, ипотека по-прежнему доступна далеко не всем. По экспертным оценкам, только 10% населения имеет возможность в стране в среднем пользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры или дома. Больше того доступность жилья для так называемых малодоходных групп населения снижается. В том числе из-за вымывания с рынка недорого жилья. При этом около 2 миллионов семей живет в ветхом и аварийном фонде. И для многих из них практическая перспектива решения жилищной проблемы, хочу подчеркнуть практическая, почти полностью отсутствует.

Анализ полученных из субъектов РФ данных говорит о том, что предложение жилья все еще многократно отстает от спроса. Это ведет к существенному завышению цен, вымыванию дешевого жилья. По данным опросов, по-прежнему не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% населения, говорится в документах заседания.

Недовыполнена также ФЦП Жилище, которая реализуется с 2002 года и направлена на помощь малообеспеченным гражданам. Напомним, что ее второй этап, рассчитанный на 2006 2010 годы, был скорректирован в начале прошлого года с учетом национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Реализация второго этапа ФЦП, в частности, предусматривает увеличение объемов строительства жилья к 2010 году до 80 млн. кв. метров в год, улучшение жилищных условий 314 тысяч семей путем предоставления им бюджетных субсидий на жилье, увеличение объемов ипотечного кредитования, сокращение сроков нахождения граждан в очереди на жилье. Кроме того, ряд целевых показателей нацелен на удовлетворение отдельных подгрупп нуждающихся.

Шипов признал, что задачи по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, поставленные в национальном проекте Доступное и комфортное жилье гражданам России на 2006 г., не удалось реализовать в полном объеме. Во многих случаях мы не смогли решить задачи, которые перед собой ставили, а в некоторых случаях решили не до конца, сказал он. По его словам, национальный проект предусматривал обеспечение в 2006 г. жильем 27,8 тыс. молодых семей, а обеспечили 21,4 тыс. (77% от плана). На эти цели в федеральном бюджете было предусмотрено 2,1 млрд. руб., а перечислено 1,87 млрд. руб.

Комментируя ситуацию, гендиректор консалтинговой компании Rway Александр Крапин отметил, что предоставление социальных гарантий с принятием нового Жилищного кодекса фактически свернуто. Этим документом изначально ставилась эта задача, что не является секретом, сказал он. Что же касается нормотворчества, а именно этот этап все еще не завершен в процессе реализации ФЦП, то до сих пор не приняты нормативные акты, которые были предусмотрены так называемым комплексным подходом при принятии так называемого жилищного пакета из 27 законопроектов в декабре 2004 года.

В связи с этим гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников отмечает усиление вовлечения населения в коммерческие отношения с властями на пути решения жилищной проблемы. В Москве, например, власти снизили долю субсидий при приобретении квартир очередниками с 90% до 70%, чем, как ожидается, будет сокращен в полтора раза срок ожидания в очереди на муниципальное жилье. Однако это может произойти именно за счет накоплений или текущих доходов населения, а не за счет государства.
Покупка земли всегда казалась людям одним из самых надежных приобретений. Надежных и необходимых настолько, что под нее даже можно занять денег. И в этом есть свой смысл: ведь если есть кусок земли, свой, собственный, значит и где жить будет, и что кушать найдется.

В России ипотеку земельных участков начали продвигать буквально с конца 90-х одновременно с идеей о частных фермерских хозяйствах. К сожалению, на практике не обрели полноценного воплощения ни та, ни другая идея. Что помешало фермерским хозяйствам, понятно: тут и несовершенство законодательства, и инертность людей и их привычка рассчитывать на команду сверху, и просто отсутствие подобной практики. Как ни странно, развитию земельной ипотеки препятствуют те же самые факторы.

Что смущает банки?
Банки сегодня не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Из тех, кто сейчас работает в столичном регионе, первопроходцев можно пересчитать по пальцам одной руки. Почему? Что мешает банкам развивать новый ипотечный продукт, на который определенно существует спрос?

В первую очередь банки, как обычно, ссылаются на законодательные несовершенства. На практике ипотека земельных участков описана в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе и законе Об ипотеке. Последний, в частности, устанавливает, что по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). (п. 1 ст. 62 закона Об ипотеке).

Этот же закон строго оговаривает, какие участки не могут являться предметом залога. Это:
* участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
* земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
* части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом;
* земли, на которые в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Казалось бы, два столь подробных перечня должны были решить возможные проблемы банков. Однако, для того чтобы гарантировать возврат средств, необходимо более детальное описание этого института в законодательстве. Так, по мнению заместителя председателя правления Россельхозбанка Виктора Хлыстуна, который одним из первых на рынке поднял проблему ипотеки земельных участков, в настоящий момент законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы предоставления кредита под залог земельного участка. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия, считает Хлыстун.

Кроме того, помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. Например, если земля, под которую выдан кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, и смена статуса была проведена некорректно, то это, скорее всего, станет основанием для отказа банка в предоставлении ипотечного кредита на приобретение данной недвижимости, рассказывает генеральный директор компании Фосборн-Хоум Василий Белов. Это связано с тем, что оборот сельхозземель в нашей стране все еще не разрешен, и такой актив не будет ликвидным для банка.

Нужно понимать, что и сам рынок покупки и продажи земли не так стабилен, как рынок жилой недвижимости. Банк может выдать кредит под залог земельного участка, а завтра через этот участок вдруг проведут магистраль Кредит на приобретение участка с домом взять проще. В этом случае объектом залога выступает не только земельный участок, но и дом, в результате риски банка снижаются.

Где и почем?
Тем не менее некоторые банки уже сегодня работают с программами кредитования земельных участков. В ряде банков вы можете взять обыкновенный потребительский кредит и на эти деньги купить участок, другие же работают именно с целевым кредитованием под залог земли.

Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк Сосьете Женераль Восток и Райффайзенбанк

Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк Сосьете Женераль Восток и Райффайзенбанк. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы. Исключение составляет лишь Сбербанк, где необходимы поручители. В остальном же кредиты на землю приближены к ипотечным: так, 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

В Райффайзенбанке кредиты выдают на срок от 1 года до 15 лет в долларах США и в рублях. Сумма кредита может составлять от $15 тыс. (400 тыс. руб.) до $1 млн (27 млн руб.). Кредитные заявки на суммы более $1 млн рассматриваются в индивидуальном порядке. Процент по кредиту составляет 11,5-12% в валюте и 13-14 % в рублях. Размер кредита не может превышать 75% от стоимости приобретаемого земельного участка.

Московский кредитный банк ссужает своих заемщиков на срок до 10 лет. Кредиты также предоставляются и в долларах США, и в рублях. Нижняя планка кредита выше, нежели в Райффайзене, заемщику предлагается сумма от $25 тыс. Максимум кредита $750 тыс. Процентная ставка по кредиту 13,5% или 14,5% годовых. Размер собственного взноса от 30% стоимости приобретаемого земельного участка.

Банк Зенит предоставляет кредиты на небольшой срок от 1 до 5 лет. Кредиты выдаются в обеих популярных валютах. Сумма кредита может колебаться от $10 тыс. (270 тыс. руб.) до $600 тыс. (16,2 млн руб.). Процент по кредиту, выданному в долларах США, от 12,5%; в рублях от 14% годовых. Собственный взнос в этом банке не менее 70% стоимости участка.

Банк Сосьете Женераль Восток предоставляет кредиты от 1 года до 15 лет. Ссуды выдаются в рублях, долларах США или евро. Сумма кредита может составлять от $25 тыс. (или эквивалент в рублях/евро). Проценты по кредиту колеблются в зависимости от валюты кредита: от 11% годовых в долларах США до 15% в рублях. 13% процентная ставка по кредиту в евро. Ссуда предоставляется до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Таким образом, ситуация с ипотекой земли напоминает ситуацию с ипотекой городского жилья несколько лет назад, хотя причины для их медленного развития несколько разнятся.