Ипотека и недвижимость - Отдам дом в хорошие руки

Обязательное страхование жилья, за которое давно агитируют чиновники из Госстроя России, скоро станет реальностью. По мнению руководителя ведомства Николая Кошмана, акт госкомиссии нового жилья не должен подписываться, пока это жилье не будет застраховано. Он заявил, что соответствующий закон начнет действовать с 1 января 2004 года. Работа над проектом закона "Об обязательном страховании жилого фонда в России" уже закончена, и его вынесение на рассмотрение в Госдуму РФ планируется в конце этого года. Однако, чтобы сделать существующую систему добровольного страхования жилья обязательной, депутатам и чиновникам, лоббирующим интересы страховщиков, придется внести поправки в действующий Гражданский кодекс РФ.

Законопроект был разработан в рекордный срок – за четыре месяца. Главному разработчику – Госстрою России помогали специалисты Минфина и Минэкономразвития. Первый заместитель председателя Госстроя Сергей Круглик говорит: "Большая часть российского жилого фонда уже приватизирована. В госсобственности осталось меньше 7%, все остальное – в частной. Это 2,8 млрд квадратных метров, и ответственность за за них должен нести собственник. Пока же вся ответственность в случае стихийных бедствий, аварий и катастроф ложится на плечи федеральных и местных властей. Но компенсировать ущерб в полном объеме для государства разорительно, поэтому было бы правильным, чтобы часть расходов граждане взяли на себя".
Ъ
Накопительная система обязательного страхования, по мнению специалистов Госстроя, должна со временем обеспечить фонд средств, из которого будут покрываться все расходы на восстановление пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций домов. Вводить обязательное страхование предполагается поэтапно, не исключено, что на начальном этапе закон вообще будет действовать только для индивидуального жилья. Ветхий и аварийный жилой фонд, который в целом по стране сегодня составляет 3,1%, страховать не планируется.

У специалистов по страхованию и правам потребителей другое мнение. Страховать свою недвижимость граждане должны, руководствуясь исключительно собственными намерениями и осознанным желанием оградить себя от непредвиденных трат в случае форс-мажора. Ответственность собственников за свое имущество, по мнению экспертов, такое нововведение, как обязательное страхование жилья, не повысит и страховой культуры людям не привьет.

Вадим Загородний, заместитель директора Московского центра жилищного страхования: "Законопроект еще очень сырой, его надо дорабатывать. В частности, необходимо в деталях прописывать механизмы возмещения ущерба, процедуру самого страхования. Непонятно, как будут страховать свое имущество те, кто имеет временную регистрацию, несколько квартир и живет в одной из них без прописки. Кроме того, в регионах слишком разные гео- и климатические условия: в Краснодарском и Ставропольском краях люди страдают от наводнений и потопов, в Сибири – от лесных пожаров, а Осетии – от оползней и селей. И от чего тогда надо страховать свой дом – от всего сразу? Но зачем москвичу страховать свою жилплощадь от наводнения, а питерцу – от лесного пожара?"

Президент Всероссийского союза страховщиков, депутат Госдумы РФ Александр Коваль говорит: "Конечно, страховщики выступают за введение обязательного страхования, так как это совпадает с линией правительства по развитию страховой отрасли и увеличивает популярность страхования. Но есть одна сложность. По ГК РФ нельзя обязать гражданина застраховать свое имущество и свою жизнь. Можно только обязать страховать ответственность (как в случае с автострахованием.– Ъ) за эксплуатацию жилого помещения. Без принятия поправок к ГК такой закон не пройдет. Своего рода выходом может стать так называемое вмененное страхование – еще не обязательное, но уже и не добровольное. Например, государство дает вам квартиру при условии, что вы ее застрахуете, иначе вам ее не получить".

В страховых компаниях убеждены, что не все население сможет оплачивать страховку без дотаций. Страхование квартир в обязательном порядке – не совсем честный шаг по отношению к гражданам, считает директор по маркетингу агентства недвижимости Penny Lane Realty Вячеслав Ширяев: "Зачем и от чего страховать свою однокомнатную квартирку в 'хрущевке' одинокому пенсионеру с доходом в 2 тыс. рублей? Обязательное страхование оправдано только в случае с ипотекой и когда речь идет о страховании гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам: если человек кого-то затопил, проломил стену – одним словом, нанес материальный ущерб чужому имуществу, возместить который он не в состоянии".

Есть еще один вид страхования, имеющий, по мнению риэлтеров, право стать обязательным. Это так называемое титульное страхование, которое сейчас предлагают своим клиентам крупные риэлтерские компании, или страхование рисков при совершении сделки купли-продажи. Оно гарантирует человеку выплату компенсации в случае потери жилья: когда сделка признается незаконной, или объявляются старые хозяева, которые не давали своего разрешения на продажу квартиры. Обязательное страхование в этом случае добавит рынку недвижимости стабильности и цивилизованности, а риэлтерам – ответственности перед клиентом, считают в Московском инвестиционном агентстве недвижимости.

Что предлагает страховать Госстрой

Согласно разработанному в этом ведомстве законопроекту, предлагается страховать жилье от рисков при совершении сделок купли-продажи и при обмене, от утраты жилья, от непредвиденных обстоятельств (потопа, пожара или ущерба, причиненного третьими лицами), а также гражданскую ответственность. По словам замглавы Госстроя Сергея Круглика, обязательное страхование будет входить в структуру жилищно-коммунальных платежей. Только в этом случае государство может гарантировать, что общая сумма всех платежей, включая страховой взнос, не превысит 22% от совокупного дохода семьи. Те же, у кого показатель будет больше, смогут рассчитывать на субсидию. Эксперты предполагают, что тарифы на обязательное страхование жилья составят 3% от рыночной стоимости квартиры в год.
От собственников жилья в многоквартирных домах требуют определиться с эксплуатирующей компанией. Но неэффективность реализации реформы ЖКХ вынуждает жильцов оставить все как есть в руках ДЕЗов.

С 1 января 2007 года все жилые дома в нашей стране должны будут перейти на новую систему управления, а каждый российский собственник жилья ощутить на себе качественные перемены, привнесенные вялотекущей реформой ЖКХ. Жильцы должны решить, будут ли они управлять своим домом самостоятельно (общим собранием), организуют ли товарищество собственников жилья (ТСЖ), наймут ли частную управляющую компанию (УК). Те дома, жители которых проигнорируют возможность самостоятельного выбора, будут переданы в ведение УК по конкурсу, организованному муниципалитетом, и не факт, что дом останется под крылышком до боли знакомого жильцам ДЕЗа. Новая система потребует от жильцов демонстрации гражданской ответственности и увеличения затрат на ЖКХ.

Но чем ближе Новый год, тем больше слышится возражений против новой системы и требований снова перенести дату ее введения. Эти протесты небезосновательны: предлагаемый реформой выбор заставляет собственников жилья предпочесть лучшее из худшего, не имея четких признаков ни того ни другого.
Новый Русский коллективизм

Основная идея ТСЖ помочь жильцам самоорганизоваться и таким образом облегчить процесс принятия решений и управления, поясняет замглавы компании Новая площадь Евгений Якубовский. Пока, однако, по данным фонда Коммунальная культура жизни, из 34 39 тыс. существующих в столице жилых домов только в 1,5 тыс. собственники решились на создание товарищества.

Теоретически, согласно новому Жилищному кодексу, люди могут и не создавать ТСЖ, а управлять домом самостоятельно, решая все вопросы на общем собрании, или заключить договор с частной УК. Но если ТСЖ не создано, то по любому, самому мелкому вопросу придется созывать общее собрание собственников представьте себе эти хлопоты, объясняет президент фонда Коммунальная культура жизни Владимир Янцен. Даже если по решению жильцов дом перешел под опеку частной УК, товарищество все же имеет смысл создавать. ТСЖ вправе контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять ее, поясняет сопредседатель НП Управдом Евгения Юнисова. И неорганизованным жителям это делать гораздо сложнее.

Другой стимул для создания ТСЖ возможность бесплатно оформить в долевую собственность нежилые помещения: подвалы, чердаки. Они могут использоваться самими жителями допустим, для организации детского клуба, спортзала или сдаваться в аренду и быть стабильным источником дохода, который, в свою очередь, можно направить, например, на ремонт или благоустройство территории. Новый ЖК также предоставил товариществам право получить в свое распоряжение земельный участок, на котором расположен данный дом и все сопутствующие ему объекты. Даже если не учитывать коммерческие возможности (а в Москве каждый клочок земли сейчас на вес золота), то, по крайней мере, это дает гарантию, что никто не построит у вас под носом, там, где полагается быть детской площадке, торговый павильон.

К сожалению, большинство достоинств ТСЖ пока остаются лишь теорией в отличие от недостатков, которые уже демонстрируют себя на практике.

Продолжение достоинств

Одна из главных проблем ТСЖ сложности с реализацией тех его прав, которые предусмотрены законом. В первую очередь речь идет об оформлении собственности на нежилые помещения и землю. По отзывам, размещенным на специализированных сайтах в интернете, можно сделать вывод, что процесс приватизации товариществом, например, подвала зачастую затягивается. А пока бумаги лежат в ящиках чиновничьих столов, префектура успевает сдать его в аренду.

Еще сложнее обстоит дело с землей. По словам адвоката коллегии адвокатов Московской области Центр Альфии Какабековой, прецеденты успешной передачи земли в собственность ТСЖ есть, но процедура достаточно сложная. Неясным остается и вопрос с прилегающей к дому территорией. Например, председатель ТСЖ Чертаново-17 Анатолий Иванов сетует: В Москомземе считают, что до закрепления территории за каждым домом необходимо провести межевание, поделить Москву на кварталы. А пока этого не произошло, никто не может дать гарантию, что на следующий день после того, как жители облагородят территорию вокруг дома, к ним не придут коммерсанты и не начнут возводить тут дом.

Создание ТСЖ как самостоятельной управляющей организации в большинстве случаев означает повышение расходов для жителей дома. Затраты на непосредственное обслуживание здания могут и не увеличиться. Однако у ТСЖ появляется правление, председатель и бухгалтерия, а этим людям необходимо платить зарплату. На товарищество ложатся те же обязательства, что и на любое юридическое лицо. Например, если ТСЖ нанимает на работу людей, оно обязано платить подоходный и единый социальный налог, поясняет начальник управления по надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаил Евраев.

Есть и еще одна малоприятная особенность жизни в ТСЖ коллективная ответственность за неплатежи. Если кто-то из жителей не платит, сумма выплат распределяется на других жильцов дома, поскольку ТСЖ от своего имени заключает договор с поставщиками услуг, и, соответственно, спрос также идет со всего товарищества, а не с его отдельных нерадивых членов.

Из этой же серии и другая проблема льготники. Почти в каждом старом доме есть хотя бы несколько человек, пользующихся льготами по оплате услуг ЖКХ (пенсионеры и т. п.), чьи привилегии могут стать бременем для других жильцов. По закону эта разница должна возмещаться из муниципального бюджета. На практике, как рассказывает Евгения Юнисова, ТСЖ часто сталкиваются с нежеланием города возвращать разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги.

Сложности у членов ТСЖ возникают и в тех домах, где живут люди разных социальных категорий. Бывает трудно найти компромисс между их запросами: если одни готовы платить больше за повышенный комфорт, то для других это непозволительная роскошь. В таком случае меньшинству придется подчиниться решению большинства собственников.

Надо обладать выдающимися организаторскими способностями, чтобы отладить процесс жизнедеятельности такого сложного организма, как дом, замечает Евгения Юнисова. А затем избрать это сложнейшее дело своим основным занятием и круглосуточной работой без отпусков и выходных не менее чем на два года. При этом большинство соседей будут проявлять равнодушие, непонимание и зачастую нежелание участвовать в процессе управления домом и, что совсем не редко бывает, в расходах на его содержание.

Опыт работы компании MiraxService в Тропареве-Никулине показывает, что такие попытки кое-где уже закончились неудачей. Представители соседних ТСЖ приходят к нам и просят взять их дома в профессиональное управление, потому что сами они не могут подготовиться к зиме, рассказывает член совета директоров Mirax Group Максим Привезенцев. У них не хватает ресурсов просто потому, что смету на этот год многие ТСЖ составляли, ориентируясь на прошлогодние цены без учета резкого роста затрат на энергоносители, увеличения фонда оплаты труда и так далее. И фактически на сентябрь этого года ТСЖ оказались без денег и ресурсов. А повысить квартплату они не могут, поскольку это утверждает только общее собрание собственников. И кредит в банке они не получат, поскольку для этого нужно заложить общее имущество, для чего опять-таки необходимо получить разрешение общего собрания.

Впрочем, часть перечисленных проблем снимается, если ТСЖ организовывается изначально с целью найма управляющей компании. По-моему, это идеальный вариант, считает Михаил Евраев, ТСЖ создается, но без открытия счета в банке. От его имени правление заключает договор на обслуживание дома с частной управляющей компанией. То есть все контакты с поставщиками коммунальных услуг, все хлопоты по обслуживанию дома берет на себя УК. А ТСЖ в данном случае лишь способ взаимодействия с ней жильцов.

Недоверчивые и несговорчивые

Хотя до определяющего момента осталось всего ничего, пока не более 10% москвичей (данные НП Управдом) выбрали способ управления своим домом, и вряд ли их количество до начала года заметно вырастет. Торможение процесса все начиная от властей и заканчивая представителями частных УК объясняют в первую очередь безынициативностью жителей. Самое сложное убедить собственников в необходимости этого действия, считает Евгений Якубовский.

С одной стороны, так оно и есть, что ярко продемонстрировал пилотный проект компании MiraxService, которой было дано на откуп тринадцать домов в районе Тропарево-Никулино. Из тринадцати домов нам удалось провести легитимные собрания только в шести. Остальные дома сегодня все еще не могут собрать кворум, рассказывает Максим Привезенцев.

Можно сколько угодно говорить об инфантильности русского характера, но, чтобы выбрать, человек должен хотя бы иметь представление о том, что и зачем он выбирает. У нас пока если жители дома и осведомлены о существовании альтернативы ДЭЗу, то на практике найти ему достойную замену не так легко. Во-первых, не все хотят увеличивать свои коммунальные платежи, а при найме частной УК это почти неизбежно. К старым расценкам придется сразу добавить двадцать-тридцать процентов, считает Евгения Юнисова. Да и УК не каждый дом возьмется обслуживать, им выгоднее обслуживать многоквартирные высотки. Например, стоимость обслуживания одного квадратного метра 25−этажной высотки общей площадью 25 тысяч квадратных метров составляет 10 13 рублей, жителям 17−этажного дома с площадью, в полтора раза меньшей, придется платить по 15 17 рублей, а жителям девятиэтажки по 25 30 рублей. Но платить более 20 рублей за квадратный метр жильцы типовых домов редко бывают в состоянии, вот и достаются УК в основном элитные объекты.

Второй вопрос: где искать профессиональных управляющих? По данным фонда Коммунальная культура жизни, в Москве сейчас работает 30 частных УК. Однако человеку, не осведомленному о специализированных источниках, сложно найти о них информацию. Даже поисковые системы в интернете на сочетание управляющие компании выдают по больше части информацию, не имеющую отношения к ЖКХ. Тем более не факт, что все компании, заявившие о себе как об УК, обладают необходимым опытом и квалифицированными сотрудниками.

Основным доказательством профессионализма, на которое могут опираться жильцы, делая выбор, является репутация и опыт. Как и в случае со строительными фирмами, дабы не попасться в мышеловку с заманчиво дешевым сыром, стоит посмотреть на то, что уже сделано. Если под управлением этой компании уже есть дома, стоит съездить туда, посмотреть, как они выглядят внешне, в каком состоянии территория, поговорить с жильцами, рассуждает Михаил Евраев. Излишняя дешевизна услуг тоже повод для подозрений. Например, затраты на капитальный ремонт в нашей сегодняшней квартплате и так занижены, что приводит к ветшанию жилья. Поэтому, если вам предлагают еще меньшую сумму, это явно не профессиональный подход.

Прежде чем заключать контракт с УК вечный совет всех юристов! стоит показать договор специалистам или воспользоваться типовым образцом. Существует несколько вариантов типового договора, разработанных муниципалитетами, общественными организациями, консалтинговыми фирмами. Посоветоваться по поводу формы контракта и тарифов можно и в различных общественных организациях, занимающихся поддержкой и консультированием собственников жилья. Например, в НП Управдом, Союз, ТСЖ-Центр и др.

Альтернатива промолчавших

Если жители не примут никакого решения, то судьба их дома будет решена на конкурсе. Михаил Евраев уверен, что это позволит наконец избавиться от монополизма в сфере ЖКХ. Сейчас ходят разговоры о том, что на этих конкурсах муниципалитеты будут проталкивать свои компании. Это абсолютно несостоятельные версии, утверждает он. Постановление написано таким образом, чтобы обеспечить полноценные конкурсы с реальной конкуренцией. Главный критерий, по которому будет выбираться управляющая компания, максимальный объем услуг по фиксированной цене.

Но возникает другая проблема. Как признают в ФАС, частные управляющие компании предпочитают брать под опеку новые дома. Что касается старого фонда, то, возможно, у ДЕЗов и не появится конкурентов. Неудивительно, что во многих районах уже сейчас жителям приносят анкеты для так называемого голосования по выбору УК. Правда, список компаний-претендентов, как правило, ограничивается одной строчкой, в которой указан местный ДЕЗ. А собственнику квартиры предлагается лишь поставить галочку в одной из трех граф: за, против, другой вариант.

Чем-то эти выборы неуловимо напоминают свободную выборную систему советских времен, не правда ли?