Ипотека и недвижимость - Магазин на отлете. станут ли аутлеты перспективным форматом в россии

Далеко не все москвичи уверены, что жизни за МКАДом нет. Некоторые рискуют и покупают жилье за городом, переезжая туда на постоянное местожительство. Портрет этих смельчаков, решивших сменить пыльный город на сельские просторы, попробовал нарисовать корреспондент Собственника.

Большинство москвичей регулярно отправляются за город на выходные, особенно в теплое время года. Однако лишь некоторые из них превращают временный праздник в постоянное удовольствие. Но как правило, сначала такие мигранты тщательно выбирают себе коттеджи и земельные участки, а их предпочтения в направлениях и видах объектов могут абсолютно не совпадать.

Кто они?

Среди покупателей загородной недвижимости можно встретить разных людей. За последние годы портрет покупателя в принципе не изменился. Это собственники бизнеса и топ-менеджеры компаний говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Елена Первакова.

Очень редко покупателем загородной недвижимости становится человек одинокий, обычно состоятельные холостяки предпочитают проводить время в шуме столичной жизни. Такую недвижимость приобретают в первую очередь семьи. Одиночек очень немного. Как правило, о переезде за город задумываются либо в семье, в которой должен появиться ребенок, или уже есть дети, причем дошкольник, либо младший школьник, объясняет руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светлана Абелян.

По словам руководителя отдела продаж компании Аллтек Девелопмент Жанны Потапкиной, покупатель загородной недвижимости за последние годы изрядно помолодел. Еще два года назад это были в среднем люди, достигшие 40 лет. Они пытались реализовать свою детскую мечту: построить основательный, большой дом. Возраст сегодняшних покупателей по крайней мере по опыту продаж нашего поселка Графские пруды начинается от 26 лет и заканчивается 55 годами. Причем 60% покупателей люди в возрасте до 35 38 лет, добавляет эксперт. По ее словам, большинство этих людей тратят на покупку коттеджей далеко не последние деньги. Если же судить по сфере деятельности, то, по словам Жанны Потапкиной, доля газовиков среди таких покупателей составляет 30%, еще 30 40% это предприниматели, связанные с нефтью и углем, а остальными клиентами являются представители финансовых структур. Однако подобное соотношение, по мнению других экспертов, не совсем объективно отражает статистику. Что касается топ-менеджеров газовых монополий, то эти компании, как правило, централизованно строят поселки, равно как и другие монополии, например, нефтяные или алюминиевые. Такое строительство началось еще в 90-е годы. Поэтому процент людей, покупающих жилье себе самостоятельно, в этих группах не слишком высок, объясняет Светлана Абелян. И все-таки, по словам Елены Перваковой, топ-менеджеры газовых монополий и финансовых структур всегда в списке покупателей элитных объектов.

Примечательно, что среди покупателей загородной недвижимости практически нет работающих в России иностранцев. Что касается экспатов, то и здесь ситуация не изменилась процент их невелик, говорит Елена Первакова. По словам Светланы Абелян, они предпочитают снимать, потому что наши цены в их голове немножко не укладываются.

Если рисовать портрет сегодняшнего покупателя загородной недвижимости, то это на 63% мужчины в возрасте от 25 до 44 лет, на 37% состоящие в браке и на 74% проживающие в Москве. В основном это руководители среднего и высшего звена и владельцы бизнеса, предпочитающие покупать земельные участки, а не готовые коттеджи, подводит итог руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

Зачем покупают?

Из того, что загородную недвижимость покупают совершенно разные люди, легко сделать вывод, что они приобретают объекты с совершенно различными целями. По словам Жанны Потапкиной, клиенты покупают загородные дома в основном для постоянного проживания. Очень приятно общаться с теми, кто покупку дома связывает с большой семьей. У нас был случай, когда супруга одного из покупателей прямо в поселке схватила мужа за плечо и сказала: Здесь я хочу рожать детей!, рассказывает Потапкина. Увеличение интереса к загородной недвижимости, по словам Светланы Абелян, связано с переключением внимания с городских квартир: цена жилья в Москве чрезмерно высока, и часть людей решила перебраться за город, продав уже достигшее ценового потолка московское жилье. А инвестиционный потенциал подмосковных объектов весьма велик. Люди при покупке думают не только о доме для себя и своей семьи, но и воспринимают ее как средство вложения денег, говорит Жанна Потапкина.

По данным аналитика загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ивана Воробьева, доля инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости в последнее время остается стабильной и не превышает 20%. Ситуация на рынке элитной загородной недвижимости такова, что инвестиционная составляющая не выражена столь ярко. Ликвидное предложение загородного дома с хорошим земельным участком в престижном поселке, естественно, предполагает увеличение его стоимости со временем. Но тенденции загородного рынка таковы, что в большинстве случаев покупка загородного дома это в первую очередь покупка для жизни, а уж потом инвестпроект, говорит специалист отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Екатерина Индзинская. Однако, по ее словам, есть люди со свободными денежными средствами, которые хотят выгодно вложить деньги и получить прибыль. Для этого очень важно сделать правильный выбор, чтобы предложение имело высокую ликвидность. Наибольшей ликвидностью обладают загородные дома, расположенные в организованных коттеджных поселках на престижных северо-западных направлениях в 25 км от Москвы, считает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор Татьяна Сташкевич.

Что покупают?

Предпочтения покупателей коттеджей и домов в Подмосковье почти не изменились. Наиболее популярными остаются Рублевское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе. Еще один тренд текущего года повышение спроса на участки и дома вдоль Киевского шоссе. Но пока количество объектов, предлагаемых на продажу, невелико, и расположены они не в самых лучших местах, отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов.

Однако, по данным Елены Перваковой, рост цен на загородную недвижимость повлиял и на распределение спроса. Если раньше на Новорижском шоссе за 20 соток с домом около 500 кв. м в респектабельном поселке платили около $1 млн, то сегодня это $2 млн минимум. Стоимость сотки земли на Новой Риге в настоящее время составляет около $60 тыс. за сотку, добавляет Елена. Рост цен приводит к миграции покупателей на менее престижные направления. В частности, наблюдается бум продаж по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. Аутсайдерами сегодня признаются все юго-восточные подмосковные направления. Они считаются экологически неблагоприятными и перегружены транспортом. Говоря о юге Подмосковья, можно заметить, что в настоящее время предложение на рынке коттеджных поселков здесь весьма незначительно, и спрос на такие объекты недвижимости невелик. Однако развитие Симферопольского, Каширского и Варшавского направлений в ближайшем будущем не вызывает сомнений, добавляет Иван Воробьев. В результате, по данным Миэль, лидерами спроса остаются Рублевка и Новая Рига, а по числу продаж первое место занимают Киевское и Калужское направления.

Самым большим спросом у покупателей пользуются объекты, относящиеся к сегментам бизнес-класса, связанного с наиболее широкой группой потенциальных покупателей, и класса люкс. Соотношение между ними не изменилось, считает Владимир Яхонтов. Как уточняет Елена Первакова, на подмосковном рынке можно отметить два наиболее часто встречающихся потребительских запроса. Во-первых, это дом площадью от 400 до 600 кв. м на участке около 30 соток в поселке, построенном в едином архитектурном стиле, с продуманной инфраструктурой и прозрачными заборами единой высоты. Во-вторых, это земельный участок площадью от 50 соток, без подряда, то есть без строений, но с подведенными современными коммуникациями высокого уровня. На такие предложения существует стабильный спрос, так как всегда найдется взыскательный покупатель, который хочет построить дом по индивидуальному проекту на большом участке, даже в Дальнем Подмосковье. Новая тенденция это загородные усадьбы на удалении от 50 км от Москвы.

Формат подобных усадеб это организованные поселки с площадями от 1 га и более, серьезной системой охраны и обязательным наличием управляющей компании, говорит Светлана Кондачкова. По ее словам, примером такого поселка можно назвать новый коттеджный поселок Истринские Усадьбы на 52-м км Новорижского шоссе. Именно такие усадьбы и становятся новыми очагами клубной жизни, где администрация предлагает жителям разнообразные развлечения это условие тоже становится обязательным для тех, кто рискует поселиться в подмосковной деревне.
Формат аутлетов приходит в Россию. Первый комплекс такого типа построит на Минском шоссе компания Интерспорт. Каковы отличительные особенности этой формы торговли? И какой может быть ее российская специфика?

Вторая половина XX века эпоха растущего благосостояния и потребления дала миру множество новых форм розничной торговли. Каждому новому явлению скептики предрекали быстрый упадок, пессимисты видели в нем угрозу старым добрым формам торговли. Тем не менее, ни один из традиционных видов торговли еще не исчез с улиц европейских городов, а вкусы потребителей определяют рамки сосуществования новых и старых форм.

Factory outlet (т.е. продажа непосредственно производителем) существует никак не меньше, чем существуют на земле ремесла и торговля. В эпоху индустриализации и разделения производства и торговли эта форма тоже не исчезла полностью. Напрямую от производителя продавались, как правило, легкие в обращении и транспортировке, не требующие сопроводительного сервиса повседневные товары, например одежда или посуда.

От производителя

Продажа непосредственно от производителя преследовала две основные цели: сокращение промежуточного складирования и реализацию второсортных (например, выбракованных строгим контролем качества) изделий, а также произведенных с переизбытком товаров. Первоначально магазины непосредственной продажи находились либо на территории фабрики-производителя, либо в непосредственной близости от нее. Затем постепенно стали возникать удаленные от производства пункты продажи. Географическая привязанность магазина к производству перестала быть обязательной.

Так, в одной Германии в 2004 г. насчитывалось 1500 аутлетов старого (магазинов при фабрике) и нового (географически независимых) типа. При этом в целом непосредственная продажа от производителя занимала лишь очень незначительный процент товарооборота розничной торговли: от 0,3% в сфере детских игрушек до 1,5% в мужской одежде.

Парадоксы конкуренции

На этом этапе в игру вступает феномен потребности в обществе. Вопреки интуитивному представлению о преимуществах отсутствия конкуренции для одиночного, далеко расположенного магазина, изолированные пункты продажи зачастую не просто не приносят должной прибыли, а даже вообще не в состоянии существовать. Пункт розничной торговли остро нуждается в окружении себе подобными. Особенно это относится к магазинам одежды и обуви. Кластер из десяти магазинов, торгующих предметами моды, привлекает не в 10, а в 15 20 раз больше покупателей. Соответственно растут оборот и прибыль. Постепенно к такому специализированному кластеру присоединяются представители других отраслей и сфер продаж. В результате многократно увеличивается количество клиентов, растет прибыль. Включается положительная обратная связь: чем больше пользы извлекается из окружения, тем больше в нем потребность. Этот феномен особенно заметен на примере больших торговых центров, универсамов, загородных моллов, равно как и торговых улиц в центре города, наводненных маленькими бутиками.

Первый кластер магазинов непосредственной продажи от производителя, получивший название Factory Outlet Center, появился на свет в 1974 г. в американском штате Пенсильвания. Очень быстро вся страна была охвачена новым трендом. За считанные десятилетия количество аутлет-центров выросло до нескольких сотен, их общая площадь составляет сейчас несколько миллионов квадратных метров, а товарооборот превышает $10 млрд. Всемирно известны такие супергиганты, как Belz во Флориде, неслучайно расположенный в непосредственной близости от огромного конгломерата развлекательных парков. Аутлет-центры продают товары известных марок напрямую от производителя по ценам на 30 70% ниже, чем в розничной торговле. Низкий уровень цен обеспечивается еще и расположением центров вдали от городов, т.е. в районах с низкой арендной платой на землю, скромного оформления магазинов и минимального количества обслуживающего персонала, что означает для покупателя минимальный уровень сервиса.

Аутлеты в Старом Свете

Постепенно мода на аутлет-центры перекинулась через океан и достигла Европы. Пионерами были Великобритания страна, наиболее открытая американским веяниям, и Франция. Поначалу европейские центры по масштабам сильно уступали американским, но в настоящее время уже достигли среднеамериканских размеров. Так, открытый в 1995 г. между Лондоном и Бирмингемом Bicester Village занимает территорию в 12 тыс. кв.м и включает около сотни магазинов известных брендов одежды, белья, обуви, парфюмерии, спортивных товаров, дизайна интерьера. Конечно же, комплекс предлагает своим посетителям и зоны отдыха, кафе и рестораны

Аутлет-центры возникают в Швейцарии, Испании, Швеции, в течение 90-х годов охватывая своей сетью всю Западную Европу. И все-таки европейские традиции и вкусы диктуют свои требования. Ранняя американская модель дешевых упрощенных покупок не может в полной мере удовлетворить более высокие эстетические запросы европейского покупателя. Европейские аутлет-центры приобретают должный современный дизайн и уровень сервиса, создающие шикарную атмосферу и располагающие к комфортабельному времяпрепровождению.

Наиболее ярко это проявилось в Италии, первые аутлет-центры в которой стали появляться лишь в 2000-х годах (позже, чем в других странах), зато явились качественно новым явлением. Итальянские центры предлагают товары не просто знаменитых брендов это коллекции ведущих итальянских модельеров и дизайнеров: Гуччи, Версаче, Бульгари, Армани. Несмотря на то что такие дизайнерские аутлеты выставляют на продажу коллекции прошлого сезона по гораздо меньшим ценам, чем актуальные коллекции тех же мастеров в центральных салонах Милана или Неаполя, они остаются все равно престижными торговыми центрами, рассчитанными на обеспеченного покупателя. В путеводителях по Италии для азиатских и американских туристов аутлетам в окрестностях Рима или Флоренции уделяется не меньше внимания, чем Колизею, римскому Форуму или галерее Уффици. Особенно если архитекторы придают им национальный колорит, как в случае аутлета McArthurGlen в Серравалле. Он расположен в часе езды от Милана и построен в стиле итальянской деревни XVIII в., занимая территорию в 35 тыс. кв.м.

Источник оживления

В Германии идея аутлет-центров встретила больший скепсис. Американские, канадские, британские инвесторы натолкнулись на неприятие немецкой розничной торговлей, вызванное опасениями по поводу падения конкурентоспособности. С другой стороны, градостроители и дизайнеры ландшафтов из эстетических соображений возражали против нового вида застройки. Даже производители товаров не проявляли высокого интереса. На первый взгляд парадоксальная незаинтересованность немецких производителей объясняется системой договоров между производителями и розничной торговлей. Если в Америке не реализованная в розничной торговле продукция возвращается производителю, т.е. действует комиссионная система, то в Германии ее сбыт вменяется в обязанность продавцу. Именно поэтому создание фабричных аутлетов в Америке инициатива производителя, в Германии же третьих лиц, инвесторов, которые видят в новой форме торговли источники оживления потребительского спроса.

Замедленной реакцией с немецкой стороны воспользовались создатели аутлет-центров во Франции, Бельгии и Голландии, расположившие свои центры в непосредственной близости к немецкой границе в расчете на немецких покупателей. Но и в Германии сопротивление было сломлено, и открытие в 2000 г. большого аутлета B5 под Берлином и дизайнерского комплекса в Цвайбрюкене ознаменовало начало эры аутлет-центров в Германии.

Немного об экономике

Аутлеты строятся в районах, относительно удаленных от больших городов. Официальная причина стремление избежать конфликтов с традиционными городскими предприятиями розничной торговли, опасающимися за свою конкурентоспособность. На деле вынесение аутлетов на удаленные окраины оказалось стратегически важным ходом. В среднем поток покупателей в аутлет-центрах составляет ежедневно 15 тыс. человек на 10 тыс. кв.м. Для такого потока центр должен располагать в потенциале регионом с населением 1 млн человек. С учетом готовности клиентов тратить до двух часов времени, чтобы добраться на машине в центр, это условие легко выполнимо во многих областях густонаселенной Европы с прекрасно развитой транспортной инфраструктурой. Аутлет-центр, расположенный между несколькими большими городами на перекрестке скоростных автострад, привлекает к себе в несколько раз больше покупателей, чем традиционный торговый центр в черте города.

Товарооборот европейских аутлет-центров, предлагающих своим клиентам уцененную продукцию известных марок, составляет 4 6 тыс. евро на квадратный метр торговой площади, что существенно превышает американские показатели, составляющие $2,5 тыс./кв.м. Одним словом, старая форма торговли, пришедшая в современном обличьи из-за океана, очень удачно прижилась в Европе. Не исключено, что к расположенным вдали от городов аутлетам в скором будущем присоединятся традиционные торговые центры и моллы. Первые симбиозы разнообразнейших форм розничной торговли под одной крышей уже стали появляться в Америке.

Российские реалии

В России (по крайней мере, в Московском регионе) необходимость в организации формата аутлет назрела уже давно. Тому есть несколько причин.

1. Большие потери при перевозе нераспроданных актуальных коллекций. По некоторым данным, только в MEXX они составляют около $100 тыс.

2. Необходимость комфортабельной работы с региональными дилерами. Сегодня модные марки имеют склады в Москве, страдающей от автомобильных пробок. Вынесение складов за черту города позволит предоставить дилерам дополнительный сервис.

3. Удобство расположения разных модных марок на одной площади. Понятно, что одежда и предметы life style это не пиво и не соки, то есть отгружаются они маленькими партиями. Приэтом автомобиль одного дилера должен заехать в несколько складов, находящихся в разных частях Москвы. Тесное соседство этих складов будет выгодно всем.

Предполагается, что площадь первого российского аутлета будет зонирована следующим образом: 10% займут торговые площади (шоу-рум и залы розничной продажи), 10% офисы, а остальное складские помещения. По словам Ирины Жаровой-Райт, председателя Совета директоров Инвестиционной группы Сесежар, аутлеты могут быть очень перспективным форматом.

Во-первых, их можно строить на таких участках земли, которые не подходят ни под склады (нет возможности организовать удобный подъезд для большегрузного транспорта), ни под магазины (слишком мала сторона земельного участка, выходящая к шоссе). Сейчас владельцы таких участков строят на них одно-/двухэтажные магазины и очень неэффективно используют землю.

Между тем в столице много фирм, которые бы хотели совместить офисную, торговую и складскую недвижимость. А возможность расположить офис за чертой МКАД может быть дополнительным плюсом до работы сотрудники будут добираться в противотоке.

При этом в будние дни подобные аутлеты будут обслуживать преимущественно мелкооптовых клиентов, а в выходные дни розничных.