Ипотека и недвижимость - Франция покоряет инвесторов

В России есть три основные возможности использования аукционов для реализации объектов недвижимости.

Исторически первой является сфера применения федерального закона № 178 О приватизации государственного и муниципального имущества. Реализация как отдельных объектов недвижимости, так и предприятий как имущественных комплексов, которые являются по Гражданскому кодексу (ГК РФ) объектами недвижимости, возможна только с открытых торгов. То есть предполагается аукционная или конкурсная форма реализации. Другой развивающейся сферой является продажа земельных участков, объектов нежилой и жилой недвижимости, которая может осуществляться как по инициативе строительных организаций, так и собственников таких объектов. И наконец, третья, возможно, самая масштабная сфера применения аукционов для реализации недвижимости это сфера, регулируемая федеральным законом № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

Но именно в этом последнем случае при изменении рыночной ситуации крайними могут оказаться банки и некоторые агентства, сделавшие ставку на ипотеку как на доходный инструмент.

Торг уместен

В ряде случаев законодатель жестко предписывает осуществлять обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке и реализовывать имущество, на которое обращено взыскание, с открытых торгов, т. е. с аукциона. Конкурсы в данном случае не принимаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 закона № 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в следующих случаях.

Первое: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (имеются в виду государственные или муниципальные органы при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества, а также согласие опекунов, попечителей и иных лиц).

Второе: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

Третье: предмет ипотеки участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Четвертое: предмет ипотеки имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.

Пятое: предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество может обращаться только в судебном порядке. Как правило, в этих случаях имущество реализовывается на публичных торгах, т. е. на аукционах. Когда залогодатель возражает против иных форм, остается судебное обращение на взыскание.

Торг неуместен

В ряде случаев для залогодателя и залогодержателя внесудебный порядок реализации является более предпочтительным, так как первоначально залогодержатель не несет судебных издержек, а впоследствии эти издержки не перекладываются на залогодателя. С другой стороны, аукционная форма продажи позволяет в ряде случаев реализовывать имущество по реальным рыночным ценам. Аукционный способ реализации стороны могут выбрать по соглашению и в тех случаях, когда закон Об ипотеке (залоге недвижимости) допускает внесудебный порядок обращения взыскания. Кроме того, стороны могут прибегнуть к аукционной реализации предмета ипотеки и в том случае, когда обращения взыскания еще не происходит, а залогодатель по согласованию с залогодержателем выставляет на аукцион заложенный объект недвижимости. В таких случаях стороны имеют те существенные преимущества, что могут установить любой срок проведения торгов, любую форму, т. е. подождать, а иногда и воздержаться от реализации в угоду конъюнктуре рынка.

Развитие аукционной формы реализации объектов недвижимости сможет способствовать тому, что в России будет осуществляться принятая во всех странах система продажи обремененной недвижимости. В настоящее время и залогодатели, и залогодержатели (в том числе и потенциальные) воспринимают ипотеку как своего рода ограничение, которое надо сначала снять с объекта недвижимости и лишь после этого залогодержатель может им распоряжаться. Во мире обычная вещь продажа заложенного имущества на таких условиях, при которых новый владелец становится новым залогодателем и вступает с прежним залогодержателем в отношения, уже определенные прежним договором, либо такой договор модифицируется, изменяется или заключается новый. Данная форма удобна, поскольку позволяет расширить потенциальный круг покупателей за счет того, что цена заложенного имущества существенно ниже, чем недвижимого имущества, свободного от залога. В ряде случаев такие продажи позволят экономить на налогах при реализации недвижимости.

Очевидно, что размер налогооблагаемого дохода залогодателя в том случае, когда основной долг составляет около 50% от стоимости объекта недвижимости, будет равен только 50% от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Сегодня в России это интересно физическим лицам, владеющим объектами недвижимости до трех лет. Не исключено, что в ближайшие годы соответствующие нормы статьи 220 НК РФ могут претерпеть изменения и будет принята общемировая практика налогообложения доходов от продажи недвижимости, построенная на принципе доходы минус расходы. В такой ситуации продажа недвижимости с обременением может либо сократить, либо свести к нулю налогооблагаемый доход продавца.

На самом деле

Выгодно приобрести на аукционе объект недвижимости можно будет только тогда, когда аукционы будут массовыми и постоянными. Пока аукцион, не связанный с федеральными законами № 102 и № 178, является редчайшим исключением.

Действующее залоговое право России не лишено недостатков. Последние пять лет в России существовал бурно растущий рынок недвижимости. Когда рынок растет, ни один залогодатель не допустит обращения взыскания на его имущество. Потому что с каждым месяцем рыночная стоимость объекта недвижимости возрастает.

Все проблемы возникают тогда, когда цены на недвижимость начинают снижаться. В этом случае возможны варианты, когда залогодателю интересно не возвращать долг, а дать возможность залогодержателю обратить взыскание на предмет ипотеки.

Пусть некий объект недвижимости стоил $200 000, а затем началось падение цен. То есть заемщик, он же залогодатель, заплатил первоначальный взнос в размере $20 000 и приобрел квартиру. Но сегодня, открыв газету, он узнал, что такая квартира стоит уже $150 000. А ему надо платить проценты в банк, надо погашать основной долг в размере $180 000. Ему надо в соответствии с договором об ипотеке ежегодно страховать объект недвижимости, свою жизнь, чего он не хочет делать. И он говорит: Не буду!, Не хочу! и, наконец, Не могу!.

Спад цен на рынке недвижимости часто совпадает с общим спадом в экономике. То есть наш заемщик, узнав, что его квартира стоит уже $150 000, одновременно узнает, что через месяц он будет уволен с высокооплачиваемой работы. И он предлагает банку обратить взыскание на объект недвижимости. Какую позицию он займет в суде и о какой начальной сумме на публичных торгах он будет просить? Чтобы данный конкретный объект недвижимости был выставлен на аукцион по цене не меньше $200 000.

Залогодержатель попытается доказать в суде, что реальная цена объекта составляет от силы $150 000. Но перед судом будет дилемма, на что ориентироваться: на какие-то предложения в газетах, на аналитические статьи или на документ, который зарегистрировала Федеральная регистрационная служба. А именно там стоит цена $200 000. Очевидно, что за $200 000 объект, аналогичный которому от силы стоит $150 000, никто покупать не захочет. По ГК РФ цена на повторных торгах должна быть снижена на 10%, а по закону № 102-ФЗ на 15%. Чем здесь будет руководствоваться суд, сказать сложно. Но даже если цена будет снижена до $180 000, то и на повторных торгах этот объект не будет реализован. И с такой проблемой может столкнуться не только отдельный банк, выдавший ипотечный кредит, но и вся система, которая на основании договора об ипотеке и на основании закладной выпустила такую ипотечную ценную бумагу, как облигация с ипотечным покрытием.

Автор заместитель председателя российского отделения Международной налоговой ассоциации (IFA). Статья написана специально для Ведомостей. Материалы рубрики Точка зрения не обязательно совпадают с позицией редакции.
Несколько крупных сделок ждут своего часа во Франции. В районе Иль-де-Франс, включающем в себя Париж и все его пригороды, общий объем сделок на рынке недвижимости может составить от 7 млрд до 9 млрд евро.

По мнению Жан-Клера Мореля, возглавляющего в Париже инвестиционный отдел риэлторской и консалтинговой фирмы DTZ Holdings, общая сумма сделок на французском рынке недвижимости составит в этом году от 22 млрд до 25 млрд евро. Это на 30% больше результатов 2005 г.

Секрет французской привлекательности понятен: в текущем году, по прогнозам аналитиков, во Франции будет зафиксирован самый высокий уровень доходов с инвестиций в Западной Европе. В секторе недвижимости этот показатель составит 20%, прогнозирует Дэвид Хатчингс, лондонский аналитик, возглавляющий аналитическое подразделение по европейским рынкам корпорации Cushman Wakefield. По мнению эксперта, на 2-м месте после Франции окажется Соединенное Королевство и на 3-м Италия. На этих рынках средний уровень доходов с инвестиций составит около 15%. Это совпадает с прогнозом для Европы в целом.

Французский рынок становится более ликвидным, а число сделок на нем растет, рассказывает Франсуаз Мегро, партнер в риэлторском подразделении парижской юридической фирмы Linklaters. Сейчас я занимаюсь сопровождением сделок по продаже объектов недвижимости, которые сами продавцы приобрели всего около года назад, говорит она. Раньше после приобретения недвижимости инвестор ждал по меньшей мере года три, прежде чем выставить ее на рынок.

За первые девять месяцев текущего года в районе Иль-де-Франс совокупный объем сделок по продаже офисной недвижимости составил 14,2 млрд евро. Это 93% от общего объема сделок на рынке коммерческой недвижимости, утверждают аналитики DTZ. Объем продаж на рынке розничных площадей составил за этот же период 275 млн евро, на рынке складских помещений 360 млн евро и на рынке легких промышленных объектов 330 млн евро.

Офисные помещения гораздо чаще выставляются на продажу, чем другие коммерческие объекты, утверждает Морель. Объектов розничной торговли гораздо меньше. Инвесторы, оказавшись счастливыми обладателями розничной недвижимости, не расстаются с ней годами.

На французском рынке можно обнаружить и совсем уж лакомые кусочки, способные не на шутку распалить аппетит инвесторов. В начале ноября правительство Франции в рамках программы по продаже излишков недвижимости выставило на рынок два здания, рассказывает Даниэль Дюбост, директор по управлению недвижимостью в министерстве финансов Франции. Эти здания входят в состав исторического архитектурного комплекса, в котором располагается министерство культуры и коммуникаций, на ул. Сент-Доминик, 35, в центре Парижа. Правительство продает и угловое офисное здание на рю д'Асторг, в престижном центральном районе столицы. В правительстве рассчитывают продать оба объекта до конца 2006 г., рассказывает Дюбост, не вдаваясь в подробности по поводу возможных цен сделки. Всего же в период 2007-2010 гг. в правительстве рассчитывают продать лишней недвижимости на 1,5 млрд евро.

Впрочем, условия участия в конкурсах довольно сложны, считает Стивен Майлз, директор по инвестициям в парижском отделении компании Jones Lang LaSalle. Более того, правительство просит потенциальных инвесторов, прежде чем делать предложения о покупке, внести залог в размере от 1,5 млн до 2 млн евро. На рынке такая практика встречается нечасто, говорит Майлз. Тем не менее, по его оценкам, к ноябрю 2007 г. правительству удастся продать недвижимости на 800 млн евро.

Инвесторам, желающим приобрести не один, а несколько объектов, лондонская финансовая группа AErium Finance выставляет на продажу 34 объекта, по большей части расположенных в Иль-де-Франс. Это предложение получило название Портфель Цельсия. В нем 15 офисов, три складских помещения, восемь объектов розничной торговли и восемь смешанного назначения, рассказывает Антуан Дервиль, председатель по инвестициям французского подразделения компании CB Richard Ellis Group. Эта группа занимается продажей портфеля по поручению AErium.

CB Richard Ellis уже получила несколько предложений, рассказывает Дервиль. Он отказался назвать сумму, которую AErium рассчитывает выручить от продажи, однако, по мнению некоей парижской консалтинговой фирмы, речь может идти о 400 млн евро.

На французском рынке особенно активны испанские, ирландские, британские и американские инвесторы, рассказывает Морель. В качестве одного из крупнейших игроков он называет американского инвестиционного гиганта Morgan Stanley. В марте Mines de la Lucette, фонд, который находится в управлении Morgan Stanley Real Estate V International, приобрел в Париже пять прекрасных офисов у германского открытого риэлторского фонда Grund Kapitalanlage. Эта сделка на сумму 1,11 млрд евро стала одной из крупнейших сделок текущего года на парижском рынке коммерческой недвижимости. (WSJ, Екатерина Кудашкина).