Ипотека и недвижимость - Мудрость стен и проводов

В 2008 году в России появится первая платная автодорога. Вчера правительство Московской области объявило о строительстве скоростной трассы МКАД - Ногинск на деньги частного российского инвестора. По замыслу властей через 5 лет из Москвы в Ногинск можно будет доехать за 30 минут, минуя пробки на светофорах Реутова, Балашихи и Электроуглей. По предварительному расчету, стоимость проезда одного авто по скоростной четырехполосной трассе стоимостью 200 миллионов долларов составит 20-30 рублей.

Против солнца
Во вторник правительство Московской области объявило о начале строительства в 2004 году первой российской платной автомагистрали, которая соединит Москву с Ногинском. Первая платная трасса будет и первой частной - инвестор (крупная российская компания, название которой не разглашается) собирается вложить в строительство 202 миллиона долларов. Как удалось выяснить ГАЗЕТЕ, восточное направление было выбрано инвестором из 11 аналогичных проектов как наиболее перспективное. Уже сейчас интенсивность движения на 50-километровом подмосковном отрезке трассы М7 'Волга' (Горьковское шоссе) достигает 70 тысяч автомобилей в сутки, еще около 50 тысяч авто ежедневно проходят по соседним Егорьевскому и Носовихинскому шоссе. Пропускная способность этих магистралей скоро будет исчерпана, а значит, новая платная трасса будет востребована водителями и окупится в срок.

Согласно предварительному проекту, первый въезд на платную трассу будет на МКАД, между Носовихинским и Егорьевским шоссе, второй - со стороны Малаховки. Предполагается, что от МКАД трасса пойдет строго на восток, минуя Люберцы, Реутов, Балашиху, Железнодорожный, Купавну, Электроугли и Электросталь. Не доходя до Ногинска, новая трасса вольется в старое Горьковское шоссе в районе Малого московского кольца.

Впрочем, реальное расположение дороги может быть откорректировано. Как рассказал ГАЗЕТЕ замначальника «Мосавтодора» Андрей Вышегородцев, пока готов только бизнес-план, по которому «видно, что дело стоящее».

Самая быстрая трасса
По расчетам 'Мосавтодора', скорость движения на четырехполосной дороге будет составлять около 120 км в час - таким образом, новая трасса станет самой скоростной магистралью страны (максимальная разрешенная скорость движения на автомагистралях, зафиксированная в ПДД, - 110 км/ч). Следовательно, проехать всю трассу от МКАД до Ногинска можно будет за 25-30 минут - это в три-четыре раза быстрее, чем сейчас.

Плата за проезд по частной магистрали пока не определена. По словам Косенкова, тариф должен быть необременительным для массового водителя - около 20-30 рублей.

По предварительным расчетам, трасса будет сдана в эксплуатацию не раньше 2008 года и как минимум 15 лет будет находиться в частной собственности инвестора. За это время, по расчетам проектировщиков, трасса себя окупит, после чего она станет обычной бесплатной дорогой и перейдет на баланс областного дорожного фонда.

СПРАВКА

Пятьдесят копеек за км
Платные автодороги широко распространены в мире. Так, например, стоимость проезда по платной автостраде 407 ETR в канадской провинции Онтарио - 12 центов за 1 км с машины. На севере США за каждую пройденную по трассе North Illinois Tollway милю придется заплатить 2,6 цента (около 50 копеек за километр). За попытку неоплаченного проезда полагается довольно суровое наказание - штраф 75 долларов плюс стоимость проезда.

Развязка на площади Гагарина уйдет в тоннель
Руководитель комплекса городского хозяйства Петр Аксенов подписал распоряжение о строительстве второй очереди транспортной развязки на площади Гагарина. Развязку завершат шесть тоннелей (из них четыре - под землей), которые должны решить проблему заторов при съезде с проспекта 60-летия Октября и улицы Косыгина на Ленинский проспект и Третье транспортное кольцо (ТТК). Как и планировалось ранее, два двухрядных тоннеля свяжут улицу Косыгина и проспект 60-летия Октября с ТТК, трехрядные тоннели соединят Ленинский проспект (при движении из центра) с ТТК (в сторону улицы Вавилова), улицу Косыгина с проспектом 60-летия Октября, улицу Косыгина с Ленинским проспектом. Развязка получится довольно длинной (общая длина тоннелей - более 2 км), с крутыми поворотами, поэтому на некоторых участках трассы средняя скорость движения автомобилей не превысит 30-40 км/ч. Строительство развязки, а также подземной автостоянки и кинотеатра обойдется столичным властям в 3 миллиарда рублей. Прокладка тоннелей начнется не раньше 2004 года и займет 3-4 года.
В связи с ростом цен на жилье и коммерческие помещения интеллектуальные решения в недвижимости становятся выгодным вложением средств.

ВРоссии начинает складываться полноценный рынок интеллектуальных зданий, или умных технологий в недвижимости. Пока, по приблизительным экспертным оценкам, объем этого рынка не превышает 200−250 млн долларов в год, причем львиная доля проектов приходится на Москву. Однако спрос на такие решения устойчив и постепенно растет. Заказчики интеллектуальных зданий уже достаточно технически подкованы, и спрос на такие технологии становится все более продуманным и детальным.

Формат заказа

Классическая концепция умного дома появилась в США в 1970−х годах. Она была ориентирована в первую очередь на экономию таких ресурсов, как электричество, газ и вода. Для американцев эти ресурсы были и остаются довольно дорогими, потому идея оказалась очень актуальной и начала быстро развиваться. Сейчас умный дом это целый комплекс различных программных и аппаратных модулей, связанных единой системой управления. В него входят системы безопасности, жизнеобеспечения, электроснабжения, связи, учета потребления ресурсов. При этом с течением времени первоначальная концепция изменилась интеллектуализация стала инструментом, обеспечивающим не только экономию ресурсов, но также комфорт и безопасность.

В нашей стране умные здания появились в конце 1990−х годов. Тогда единственными заказчиками были состоятельные владельцы частных домов, которые делали заказы в основном из соображений имиджа. Неудивительно, что концепция, послужившая толчком для развития этой индустрии на Западе, в России не имела реального применения. С одной стороны, низкий уровень дохода делал умный дом недоступным для широких слоев населения, а с другой из-за дешевых энергоресурсов становилась бесполезной идея экономии. Впрочем, количество заказов на умные дома от обеспеченных клиентов продолжает стабильно расти.

Реальное же развитие отрасли связано с экономическим ростом начала 2000−х годов. Поскольку бизнес-центры и торговые комплексы росли как грибы после дождя, собственникам и управляющим компаниям было необходимо минимизировать значительные расходы на содержание зданий. Именно поэтому они обратились к технологиям интеллектуализации и коммерческая недвижимость унаследовала первоначальную концепцию умного дома. В Петербурге элементы интеллектуального здания внедрялись, например, в торговом комплексе Галерея 1814, бизнес-центрах Веда-Хаус и Регент-Холл, в отеле Grand Hotel Emerald и на Ладожском вокзале.

С ростом заказов от корпоративных клиентов стали развиваться и сами компании-инсталляторы. Как правило, все они начинали работать с какой-то одной подсистемой, а потом вырастали до провайдеров комплексных услуг. Например, петербургская Baltic Engineering Group до 2001 года занималась только монтажом электрических сетей и систем безопасности, а компания Смарт системами защиты от протечек воды. Появление корпоративных заказов означало не просто увеличение доходов инсталляторов, но более сложные и рентабельные проекты, в перспективе обещавшие стабильный рост. Появление корпоративных клиентов привело и к четкому разделению отрасли на два направления: коммерческие проекты сейчас называют интеллектуальными зданиями или умными офисами, а термин умный дом закрепился за частной недвижимостью.

Как сэкономить

Чем привлекательны интеллектуальные здания для бизнеса? Расходная часть бюджета на эксплуатацию коммерческого объекта складывается в первую очередь из зарплат обслуживающего персонала и коммунальных платежей. Интеллектуализация здания позволяет минимизировать именно эти расходы. Управляющая УК Регент-Холл Наталья Передняя приводит наглядный пример: Освещение комплекса в 60 тыс. кв. м, такого, как ТК Сенная, стоит 2 тыс. рублей в час. Это как раз то время, за которое можно обойти комплекс и выключить свет. Интеллектуальная же система, которая отключает свет одновременно по заданному сценарию, только на этом сэкономит 60 тыс. в месяц. То же самое можно сказать о других системах, например о кондиционировании.

Интеллектуальное здание позволяет значительно сократить штат обслуживающего персонала за счет того, что мониторинг всех технологических процессов ведет автоматизированная система. Сотрудникам уже не нужно постоянно обходить здание и проверять состояние каждой подсистемы: все это автоматически выводится на пульт управления. Таким образом, на долю работников остается проведение профилактических работ и устранение неполадок. Здесь, кстати, хорошо видно преимущество интеллектуального здания именно как комплексного решения. Альтернативный вариант установка на объект разрозненных автоматических систем потребует наличия соответствующего специалиста для каждой системы. Кроме того, удобнее и эффективнее контролировать происходящее в здании с помощью единого пользовательского интерфейса.

Как правило, управляющая компания или собственник перед внедрением проекта производит расчет возможной выгоды. Например, в случае Регент-Холла экономия составит 150−200 тыс. рублей в месяц. Сумма сравнительно небольшая, однако необходимо учитывать, что площадь этого комплекса чуть меньше 12 тыс. кв. м. На больших площадях можно сэкономить куда более внушительную сумму. К тому же денежную выгоду не стоит воспринимать как единственное преимущество интеллектуальных зданий. Благодаря интеллектуализации появляются преимущества, которые невозможно измерить числами, оперативный контроль, удобство единого пульта управления и единой системы мониторинга, централизованный учет ресурсов, да и повышение эффективности работы с людьми за счет небольшого штата.

Наконец, инвестиции в интеллектуальную коммерческую недвижимость это очень выгодные вложения в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Тарифы на коммунальные услуги сейчас в России значительно ниже, чем на Западе, но все же регулярно растут и через три-пять лет будут гораздо выше, чем сейчас. То же самое касается и зарплат: со временем большой штат сотрудников станет все более обременительным.

Важно также иметь в виду, что эти инвестиции дают сравнительно быструю отдачу. Стоимость интеллектуализации коммерческого объекта, по оценкам экспертов, может составлять до 10% общей стоимости девелоперского проекта. И хотя сама интеллектуальная система окупается до 10 лет, период окупаемости всего здания из-за такого удорожания возрастает незначительно, в худшем случае до полугода.

Частный сектор

В сегменте жилой недвижимости мотивы для выбора интеллектуальных технологий иные. Несмотря на перманентный рост тарифов, экономия на коммунальных платежах с помощью умного дома в ближайшее время смысла не имеет. Обычно стоимость проекта интеллектуализации составляет от 50 до 300 тыс. долларов. Срок окупаемости умного загородного дома, как правило, намного больше 10 лет, а что касается городских квартир, то здесь говорить об окупаемости вообще не приходится.

Однако в качестве основного стимула для роста рынка выступает другой актуальный тренд сумасшедший рост цен на жилье. Заместитель директора Baltic Engineering Group Алексей Аханов приводит простой пример: Квартира, которая два года назад стоила 50 тыс. долларов, теперь стоит 200 тыс. Стоимость системы умный дом при этом не изменилась хорошие проекты начинаются от 50 тыс. Таким образом, 50% за интеллект превратились в 20%. Удельный вклад интеллектуальных технологий в себестоимость квартиры значительно сократился, что будет способствовать их дальнейшему распространению. С другой стороны, сегодня покупка квартиры все чаще рассматривается как выгодное вложение, а дополнительный вклад в интеллектуализацию повышает привлекательность жилплощади.

К этим выгодам стоит добавить возможность постепенно развивать и дополнять проект. Если во время ремонта, на этапе голых стен, заложить кабельную сеть, то у хозяина появится возможность расширения системы по мере появления средств. Генеральный директор компании Смарт Алексей Кузнецов сравнивает такой подход с кредитом, где роль первого взноса играет кабель. Правда, в данном случае первый взнос обязателен: беспроводные системы существуют, но их функциональность по сравнению с кабельными сильно ограничена и не позволяет реализовать большинство важных функций умного дома. Алексей Аханов с сожалением рассказывает о случаях, когда клиент обращается с интеллектуальными запросами уже после ремонта.

О перспективах

Сегодня в частном секторе появляется все больше заказчиков и самым горячим направлением развития рынка становятся не индивидуальные дома, а частные квартиры. Алексей Кузнецов говорит, что уже сейчас квартиры составляют половину заказов на умный дом. С ним соглашается и Алексей Аханов: Мы понимаем, что в будущем это станет очень важным сегментом рынка. Пока проблема заключается в том, что интеллектуальные решения нельзя поставить на поток: каждый проект уникален. И с ростом умных квартир обязательно понадобится набор типовых решений.

Импульсом к развитию рынка служит также активизация ТСЖ. Об этом говорит заместитель генерального директора по маркетингу компании Равелин Людмила Дроздова: Члены ТСЖ проявляют интерес к комплексным системам безопасности, диспетчеризации и учета ресурсов, так как заинтересованы в физической безопасности и сохранности имущества, в сокращении расходов на эксплуатацию инженерных систем дома, в объективной информации о качестве коммунальных услуг. В июне 2006 года в Петербурге на Ленинском проспекте была завершена реализация пилотного проекта умного дома. В оборудовании 16−этажного здания умными технологиями участвовало более десятка петербургских и московских компаний членов ассоциации Безопасный город (ДомАск, Равелин, ITV, Планир Б и др.). Проект получил высокую оценку и поддержку правительства Санкт-Петербурга. Стало известно об аналогичном проекте экспериментального дома на Гражданском проспекте. Людмила Дроздова прогнозирует повсеместное распространение таких решений для ТСЖ.

В сущности, любой проект с элементами умного дома это совмещение приятного с полезным. Приятное здесь повышенный комфорт и престижность, а полезное экономия на эксплуатации и удобство управления. Проекты интеллектуальных зданий отличаются друг от друга только соотношением этих составляющих. В Европе и США они нацелены в большей степени на эффективность. В России такая мотивация пока характерна в основном для операторов коммерческой недвижимости, а в частном секторе главной мотивацией несмотря ни на что остается престиж. Однако с учетом описанных выше тенденций можно утверждать, что в скором времени маятник непременно качнется в сторону проектов, нацеленных на сокращение издержек и повышение управляемости.