Ипотека и недвижимость - Мифы рынка «недоступного жилья»

Даже если ваше имущество застраховано, это вовсе не значит, что при наступлении страхового случая вам возместят потери без проблем. Страховщики предусмотрели достаточно серьезную процедуру, которая регламентирует порядок получения денег. Также существует ряд оснований, позволяющих отказать в выплате компенсации или затянуть этот процесс. Юрист М2 рассказывает о том, какие меры следует принять при наступлении страхового случая, чтобы получить страховку максимального размера.

Страхуем по минимуму, получаем по максимуму

В самом начале, еще при заключении договора, необходимо уточнить, как именно оформляется наступление страхового случая и какова процедура получения страховки. Каждая из сторон должна иметь подробную информацию об условиях договора. Причем правила, относящиеся к порядку выплаты страховки, могут содержаться не только в соответствующем разделе договора (о нем несколько позже), но и в главе, посвященной правам и обязанностям сторон.

Спасать или сохранять?

Большинство страховых компаний вносят в текст договора ряд обязательных действий страхователя, без которых он не получит страховку. Так, при наступлении страхового случая клиент в первую очередь должен уведомить о случившемся компанию. Он обязан принять все меры для уменьшения ущерба застрахованному имуществу.

Вместе с тем, спасая объект страхования, надо сохранить его для последующего осмотра представителем страховщика. Подчас эта обязанность становится практически невыполнимой, если страхователь пытался спасти имущество. В частности, в этом случае оно нередко меняет местоположение. Представители страховщика при этом вправе заявить, что из-за действий страхователя они не в состояния восстановить картину событий и определить причины наступления страхового случая.

Иногда случается, что страхователь каким-то чудом не только узнал, кто является причинителем ущерба, но и успел составить претензию. Этот документ подлежит передаче страховщику. В любом случае страхователю предложат самостоятельно собрать соответствующие акты, справки, протоколы и пр. в компетентных органах.

У некоторых компаний в правилах страхования даже определено, какой именно орган в каком случае должен предоставить страхователю документы (при пожаре государственная противопожарная служба, при краже МВД и т. д.). Некоторые страховщики предлагают своим клиентам самостоятельно собрать информацию, относящуюся к обстоятельствам наступления страхового случая. Например, составить акт об этом с участием официальных лиц.

Объясните, что случилось

После того как представитель страховщика вызван и первоочередные действия совершены, можно садиться писать заявление о наступлении страхового случая с просьбой выплатить сумму страховки. Особое внимание следует обратить на форму такого заявления и способ его отправки страховщику. Некоторые из них предпочитают детально регулировать этот вопрос. Например, одна страховая компания уточняет, что заявление подается по форме, утвержденной организацией и являющейся приложением к правилам страхования.

Помните, что срок подачи заявления о наступлении страхового случая ограничен: у вас есть на это от одного до пяти дней (в зависимости от условий договора).

В тексте заявления не только укажите, какой именно страховой случай произошел, но и опишите обстоятельства его наступления, а также поврежденное имущество. Некоторые страховщики предъявляют и другие, иногда странные требования к страхователям. Например, одна компания требует от страхователя предоставить документальное подтверждение прав собственности на застрахованное и пострадавшее имущество или иные документы, подтверждающие заинтересованность в сохранении имущества. Данное требование является странным по той простой причине, что заинтересованность в сохранении предмета страхования подтверждается еще при заключении договора.

Даже если вы собрали все нужные документы и передали их страховой компании, не стоит рассчитывать на получение страховки сразу. Заявление будет рассматриваться, а информация проверяться. В правилах страхования большинства компаний прямо указано, что размер ущерба страховщик определяет в результате исследования всех обстоятельств и представленных документов. Для определения размера ущерба также проводится независимая экспертиза (чаще всего за счет страхователя).

Существует две разновидности ущерба: гибель имущества и его повреждение. Имущество признается погибшим, если затраты на восстановление превышают его стоимость. Во всех остальных случаях оно считается поврежденным. Имущество погибло? Владельцу выплатят его стоимость в пределах страховки. Имущество только повреждено? Компенсируются так называемые восстановительные расходы с учетом износа имущества.

В состав восстановительных расходов включаются затраты на закупку материалов и запчастей, доставку их и самого имущества к месту ремонта, а также оплата ремонтных работ. Имейте в виду, что восстановительными расходами будут признаны только те, которые необходимы именно для восстановления имущества. Если клиент решит улучшить состояние своего имущества за счет страховки, ему ничего не светит.

Сколько дадут денег?

Итак, размер ущерба определен. После этого высчитывается объем компенсации. Некоторые страховщики заранее сообщают, на какой процент общей суммы страховки вправе рассчитывать клиенты при повреждении того или иного имущества. Например, при страховании вещей, находящихся в квартире, на компенсацию повреждений электрооборудования выделяется 2% общей суммы страховки, а при страховании отделки квартиры, окон и балконного остекления можно рассчитывать на 9%.

В определенных случаях размер страхового возмещения определяется на основании смет, расценок на работы, среднерыночных цен, актов о выполненных работах и прочих документов, подтверждающих сумму расходов, которые понадобились для устранения повреждений.

При проверке предоставленных документов страховщик обратит особое внимание на то, вернули ли страхователю похищенное имущество (при страховании от хищения), заявил ли он о своих претензиях к причинителю вреда, не отказался ли он от своего права потребовать компенсации от виновника страхового случая.

Если страхователь отказался от своих претензий, страховщик вправе уменьшить сумму компенсации или вовсе отказаться ее выплачивать. Это связано с тем, что к страховщику переходят права страхователя, связанные с требованием к причинителю вреда. Причем страхователь обязан передать все документы, подтверждающие его права, страховщику.
Если имущество было похищено, а потом возвращено страхователю, он обязан вернуть страховщику полученные деньги. В противном случае страховщик вправе забрать себе возвращенное имущество (правда, требовать его придется через суд).

Некоторые страховщики считают, что страхователи обязаны вернуть полученную компенсацию и в том случае, если в течение срока исковой давности обнаружатся обстоятельства, препятствующие получению страхователем компенсации. Проблема заключается в том, что если следовать такой логике, ни один страхователь не сможет чувствовать себя в безопасности. В соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности исчисляется с момента нарушения прав конкретного лица (гражданина или организации) или с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о таком нарушении. Таким образом, если некие факты станут известны страховщику через пять лет, он теоретически имеет право обратиться в суд.

Отказ вполне реален

Каждый страховщик сам определяет случаи, в которых он отказывает в выплате компенсации или отсрочивает ее: например, если сомневается в правомочности получения клиентом страховки или если в отношении руководства страхователя возбуждено уголовное дело, связанное с наступлением страхового случая. Сама по себе отсрочка выплаты не препятствует получению компенсации в будущем, но выяснение обстоятельств нередко занимает довольно много времени.
Отказ в выплате также последует, если компания получит информацию о том, что страхователь сам спровоцировал наступление страхового случая, сообщил ложные сведения о застрахованном имуществе, нарушил правила страхования, не принял необходимых мер по обеспечению сохранности имущества, нарушил порядок уведомления компетентных органов и страхователя о страховом случае и пр.

Доказательства: кто быстрее?

Отказ в выплате страховки можно оспорить в суде. Это же касается и приостановления выплат, правда, шансов на успех намного меньше, поскольку в компенсации не отказано просто страховщик намерен выяснить все обстоятельства. Вместе с тем страхователь вправе настаивать на том, что он соблюдал порядок действий, требуемых при наступлении страхового случая, следовательно, компания обязана выплатить компенсацию. Дальнейшая судьба дела зависит от того, кто быстрее и лучше убедит судью.

Заключить договор страхования несложно, хотя для внимательного изучения его условий потребуется некоторое время. Но для получения страховки реальных денег надо приложить довольно много сил. Еще до заключения договора уточните порядок получения страховки, поскольку, если все пункты правил выполнить заведомо нереально, может, и страховать имущество не стоит?
Цены на столичную недвижимость продолжают опровергать прогнозы. Сегодня для рынка характерны стагнация и отсутствие понимания того, что будет дальше. Виновниками подобной ситуации участники рынка и аналитики по-прежнему называют безумные цены на нефть, неких мифических инвесторов и разбушевавшуюся ипотеку. В реальности значение данных факторов сильно переоценивается.

Даже в бурный период 2000--2004 годов жилье дорожало в среднем на 4% в месяц и 45% за год, и это считалось запредельно высокими темпами роста. Однако то, как выглядят действительно запредельно высокие темпы, мы узнали в период с января по май 2006 года, когда квадратный метр прибавлял в стоимости 10% за месяц! Если бы цены сохранили такое ускорение, то стоимость квартир за год увеличилась бы более чем вдвое. Но рынок встал, перейдя в состоянии стагнации.

Так, например, по данным аналитиков риэлторской компании ИНКОМ-недвижимость, средняя цена квадратного метра в Москве в январе--октябре 2006 года выросла на 63%, с 2396 до 3912 долл. Аналогичные темпы роста фиксируют и другие операторы рынка, а также независимые исследовательские центры. При этом, как отмечается в аналитическом отчете ЗАО Билдинг Медиа Групп, столь высокие темпы роста цен на протяжении более чем девяти месяцев подряд (при том что общий рост цен в Москве безостановочно продолжается с лета 2000 года) до настоящего времени не получили внятного и аргументированного объяснения.

В качестве основных факторов, провоцирующих эскалацию цен на жилье, участники рынка, независимые аналитики и государственные чиновники чаще всего называют: избыток в экономике страны и на руках у населения нефтедолларов, вызванный стабильно высокими мировыми ценами на энергоносители в последние годы; активную скупку недвижимости частными инвесторами, которые рассматривают ее в качестве наиболее доходного и безопасного актива; обилие ипотечных сделок, а также дефицит предложения на рынке недвижимости (без пояснения причин его возникновения и с акцентом на предложение первичного рынка).

Нефть вам в помощь

Профессиональные участники рынка одним из важнейших факторов, стимулирующих рост цен на недвижимость, все чаще называют высокую мировую цену на энергоносители (прежде всего на нефть). По мнению сторонников этой версии, высокая экспортная выручка от реализации нефти и сверхприбыли нефтяных компаний перераспределяются в экономике таким образом, что стимулируют спрос на недвижимость. При этом вне рынка недвижимости (например, среди финансовых аналитиков) версия о постоянном росте цен на недвижимость под влиянием высоких цен на нефть является еще более популярной. Предпринимаются даже попытки провести прямые параллели между текущей ситуацией на столичном рынке недвижимости и событиями на рынке недвижимости Японии в 1991 году. Там сокращение доходов населения вследствие кризиса в автомобильной промышленности вначале привело к массовым неплатежам по ипотечным кредитам, а затем к затовариванию и самого рынка недвижимости вследствие массового выставления изъятых банками квартир. При этом игнорируется очевидный факт: искусственное ограничение притока в экономику страны экспортной выручки от реализации нефти, которое успешно достигается посредством стабилизационного фонда.

По данным Роскомстата, выручка всех хозяйствующих субъектов РФ от экспорта нефти за I полугодие 2006 года составила 49,5 млрд долл. При этом за тот же период размер стабилизационного фонда, формируемого за счет отсечения сверхприбыли нефтяных компаний, увеличился на 23 млрд долл. Таким образом, реально за счет доходов от экспорта нефти в экономику РФ в I полугодии 2006 года попало всего 26,5 млрд, или столько, сколько попало бы при средней экспортной цене 30,5 долл. за баррель.

То есть с точки зрения влияния на экономику страны, доходы нефтяных компаний и платежеспособность населения реальная экспортная цена нефти не превышала 30,5 долл. за баррель. Следовательно, бурный рост цен на столичную недвижимость протекал именно в этих экономических условиях.

Кроме того, динамика цен на московскую недвижимость и динамика мировых цен на нефть неоднократно имели разные векторы развития. Это происходило, например, в 2001--2002 годах. В рассматриваемом временном периоде цены на московскую жилую недвижимость имели тенденцию к среднемесячному росту на 2--5% в месяц, тогда как мировые цены на нефть стагнировали или даже снижались.

Таким образом, версия зависимости цен на московскую жилую недвижимость от конъюнктуры мирового рынка энергоносителей выглядит довольно спорно. По этой же причине представляется, что снижение мировых цен на нефть не будет замечено рынком недвижимости как минимум до момента прохождения отметки в 30 долл. за баррель.

Частник рынку не помеха

Довольно часто виновниками растущих цен называют гипотетических инвесторов.

При этом основная масса участников рынка считает, что удельный вес инвестиционных покупок на первичном рынке жилья составляет от 10 до 30%, а на вторичном не превышает 10%. Не пытаясь оспорить эти данные по существу (поскольку какая-либо объективная статистика на сей счет отсутствует), попробуем понять механизм воздействия частного инвестора на рост рынка. Инвесторов можно разделить на три категории: спекулянты, пенсионеры и случайные игроки. Кто такие спекулянты, никому объяснять не надо. Добавим лишь то, что прибыль этой категории инвесторов формируется за счет двух факторов: разницы между ценой покупки и рыночной ценой объекта на вторичном рынке, которая сокращается по мере увеличения степени готовности дома (дисконт достигает 30--40%) и роста цены вторичного рынка на данный объект за период нахождения его во владении инвестора. Наиболее выгодный сценарий поведения спекулянтов на рынке недвижимости -- приобретение объектов на максимально ранней стадии строительства с последующей реализацией в момент достижения высокой степени готовности и реинвестированием полученных средств в новые проекты.

Для рынка недвижимости подобная ситуация означает, что спекулянты выступают не аккумуляторами предложения, а своеобразными насосами, которые осуществляют плавный и отсроченный во времени перевод объектов из категории первичных в категорию вторичных. Тем самым данная категория лиц при всем желании не может послужить источником массового увеличения предложения на рынке, -- замечают аналитики Финам Менеджмент.

Вторая категория инвесторов -- пенсионеры покупают недвижимость для сдачи в аренду. Эта категория немногочисленна, так как срок окупаемости подобных инвестиций составляет более десяти лет, и наименее мобильна в принятии решения о продаже квартиры.

Есть еще и так называемые случайные игроки. Они приобретают недвижимость без четкого плана ее дальнейшего использования. С равной степенью вероятности они могут использовать купленную квартиру как для собственного проживания (либо для проживания родственников), так и для реализации на рынке с целью извлечения прибыли. Эта категория инвесторов при принятии решения о продаже квартиры также в значительной степени руководствуется социально-бытовыми и даже семейными мотивами, а не конъюнктурой рынка недвижимости.

Наиболее мобильная и ориентирующаяся на конъюнктуру категория инвесторов -- спекулянты -- по соображениям максимизации прибыли склонна не к накоплению активов, а к постоянной их перепродаже с реинвестированием выручки, -- говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и планирования компании Building MG.

Остальные категории инвесторов зависимы от семейных проблем и прочих субъективных факторов. Так что не следует переоценивать влияния частных инвесторов на столичный рынок недвижимости. Оно (это влияние) весьма невелико, -- замечает г-н Елисеев.

Залог высоких цен?

Если бы не ипотека, цены росли бы плавно и спокойно, любят повторять некоторые участники рынка. Безусловно, ипотечное кредитование помогает рынку расти, но к московскому рынку недоступного жилья это пока не относится. Или имеет к этому росту лишь минимальное отношение. По данным аналитиков, количество сделок с использованием ипотечных кредитов колеблется в диапазоне 5--7% от общего их числа. Для того чтобы рынок почувствовал лишние ипотечные деньги, надо, чтобы их доля по крайней мере приблизилась к 30%, а заемщики должны покупать квартиры как горячие пирожки. Сейчас же счастливые обладатели кредитов решают куда более важную проблему -- как успеть приобрести квартиру до того, как она подорожает. Многим не хватает кредитных средств.

С другой стороны, у ипотеки вроде бы есть шанс стать одним из катализаторов нового витка ценовой гонки, но для этого нужно еще снизить процентные ставки.

По мнению Натальи Коневой, директора центра корпоративного обслуживания брокерского дома Золотые Ворота, политический фактор в России всегда был и будет очень существенным (скоро президентские выборы), а потому реально в следующем году ожидать уменьшения ставок по ипотечным кредитам до уровня, который будет хотя бы сопоставим с уровнем развитых стран. Если это произойдет, то гораздо большее число людей осилит кредитные выплаты, а значит, решится на улучшение жилищных условий. То, что многие делают ставку на такое развитие событий, подтверждает и тот факт, что в ноябре гораздо меньше людей обратилось в банки за кредитами на приобретение недвижимости, -- отмечает Наталья Конева. Сегодня между банками идет настоящее соревнование. Кредитные учреждения предлагают все более удобные условия кредитования, снижают размер начального взноса вплоть до нуля, смягчают требования к заемщикам и, наконец, опускают ставки. Речь здесь идет даже не о политике, а о здоровой конкуренции. В гонке участвует больше 100 банков, и уровень процентов по кредитам стремится к своему нижнему пределу, который ограничен только ставкой рефинансирования ЦБ. А эта ставка вполне в руках властных структур.

С г-жой Коневой, однако, не согласны представители банков, активно развивающих ипотеку. По их мнению, ставки по ипотечным кредитам уже снижены до максимально возможных пределов, более того, банкиры уверены, что людей останавливает не высокий процент по кредиту, а сами цены на недвижимость. При такой стоимости жилья, как сейчас, москвичи вынуждены брать большие кредиты на жилье эконом-класса.

Прогнозы на вырост

Говоря о перспективах рынка, следует заметить, что в прогнозах недостатка нет. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН, считает, что цены встали на том уровне, когда покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки. Но спрос подтянется и вновь будет толкать цены вверх. Прогноз от Репченко на конец 2006-го и начало 2007 года -- в среднем рост цен в пределах 1--2% в месяц. Вариации возможны в зависимости от качества объекта и политики застройщика. А наиболее вероятный сценарий до конца года -- плавное (на 0,5--1% в месяц) снижение темпов роста цен, -- отмечает аналитик АРН Андрей Бекетов. Ценовой прирост в ближайшее время остановится на уровне 3--4% в месяц, -- прогнозирует Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость. -- Стоимость квадратного метра вплотную приблизится к 5000 долл., но скорее всего не перешагнет этот барьер.

Если говорить об инвестициях, то Наталья Конева рекомендует перевести внимание с тяжелого, перегретого московского рынка жилья на рынок недвижимости Подмосковья. Темпы роста цен в ближайшей перспективе там будут выше, чем в столице. Сейчас для покупателей это все более реальная альтернатива: стоимость квадратного метра подмосковного жилья, идентичного по качеству столичному, в 3--5 раз ниже. А временные затраты на то, чтобы добраться до центра, скажем, из подмосковного Долгопрудного и из московского Конькова, вполне сравнимы.

Правда, по словам Коневой, существует одно преимущество, которое не позволит спросу полностью переориентироваться на жилье за пределами Москвы, -- это столичный статус. Если для приезжих имеют значение практические факторы -- качество строительства, метраж, транспортная доступность, -- то для коренных москвичей ключевой фактор психологический: столица всегда останется столицей.