Ипотека и недвижимость - Люберцы: комплексный город-новостройка

Цены на элитную недвижимость в столице растут. По крайней мере в этом уверены многие девелоперы и риэлторы, выставляющие на продажу квартиры в новых комплексах, стоимость 1 кв. м которых в ряде случаев достигает $30 тыс. Рынок московской элитки переживает отнюдь не лучшие времена: качественные предложения в 2006 году практически не появлялись, цена некоторых объектов была необоснованно завышена, а продавцы предлагали считать домом класса de luxe любую новостройку в центре это уже мнение аналитиков. Кто прав? Или истина находится где-то между этими диаметрально противоположными позициями?

Элитной недвижимости стабилизация рынка нипочем
Прежде чем отвечать на этот вопрос, надо определиться с терминами. Что, собственно, сейчас считается элитной недвижимостью? Вспомним ситуацию, сложившуюся в прошлом году. Риэлторы все время мучались над решением одной проблемы: что продавать? Если придерживаться позиции, что элитные дома располагаются только в историческом центре, то реализовывать особо нечего, поскольку девелоперы ничего нового в сердце города не предлагали. Большинство проектов, с которыми застройщики приходили к консультантам по дорогой недвижимости, находились за пределами Садового кольца. При этом никаких эксклюзивных архитектурных изысков не подразумевалось: подобные фасады, планировки, набор инфраструктуры уже предлагались раньше.

Почему сложилось подобное положение вещей? Не будем приводить мнения специалистов рынка, предложим свой, на первый взгляд несколько абсурдный вариант. Похоже, девелоперы просто не желают вкладываться в развитие новых престижных территорий в пределах центра (в первую очередь внутри Бульварного кольца). Расселение старых домов, попытки втиснуть новостройки в жесткие рамки своеобразной архитектуры Замоскворечья или Плющихи, ограничения по этажности серьзно уменьшают шанс разместить максимальное количество элитных квадратных метров на том или ином участке и извлечь соответствующий доход.

А наши девелоперы уже привыкли к сверхприбылям. Поэтому они решили пойти по более простому и выгодному пути. Предположим, есть у нас участок в Хамовниках (на проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском проспектах адрес выбирается абсолютно произвольно и без каких-либо аналогий, просто к слову пришлось), построим на нем современный домик, а вы уж, дорогие риэлторы, сами думайте, как станете его продавать по стоимости элитного.

Справедливости ради отметим, что специалисты рынка быстро нашли выход из этой непростой ситуации и качественно использовали средства массовой информации. Логика их рассуждений примерно такова. Продавать в центре нечего бросаем в народ девиз: Элитные дома вполне могут располагаться на периферии. Если вдруг кто удивится этому нестандартному определению, объясним ему, что зато эти престижные дома размещены на больших земельных участках, где реально возвести большие жилые комплексы, соответственно, получается и подходящее социальное окружение, и хорошая инфраструктура.

Чтобы подсластить пилюлю тем, кто по-прежнему придерживается классической точки зрения, что самые дорогие дома должны стоять в центре, назовем эти новые комплексы красивыми иностранными словами, выделив их среди массы различных Больших и Супербольших Парков и Городов всех цветов радуги.

Логика, которая возникла по необходимости из-за дефицита предложения или обыкновенной жадности и лени (нужное подчеркнуть), понятна. Не ясно только, кто лет через пять все еще будет называть эти комплексы элитными. Абсолютно правы те риэлторы, которые сегодня четко определяют градацию элитного жилья в столице следующим образом.
На вершине пирамиды оказываются отдельно стоящие особняки (чем ближе к центру, тем лучше), принадлежащие российским представителям первой сотни самых богатых людей Forbes. Второй уровень отдан жителям Остоженки, которая в ближайшие годы будет окончательно застроена и, вероятно, закрыта для посторонних шлагбаумами. Эти два пункта не вызывают никаких сомнений.

Дальше существуют некоторые разночтения, поскольку на третью строчку, самую многочисленную, лежащую в основании нашей пирамиды, есть несколько претендентов. Это и жилые апартаменты в Москва-Сити, и загородные поселки миллионеров. Да и всерьез осваиваемые и обживаемые районы вроде Плющихи, Патриарших прудов и Замоскворечья способны стать по-настоящему элитными через пару тройку лет.

Вот и вся московская элита, в которой почему-то не оказалось места для точечных объектов и широко разрекламированных жилых комплексов в разных уголках Москвы. Так что покупателям хорошего, дорогого и престижного жилья в столице стоит более внимательно подходить к выбору объектов, чтобы не приобрести новомодный объект бизнес-класса по цене элитного.

Кайдо Каарма
Директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
В центре Москвы сегодня существует ряд районов, где недвижимость действительно переоценена. Это подтверждается снижением темпов реализации новостроек. Но, рассуждая о правоте мнений, могу сказать, что в отличие от девелоперов и риэлторов аналитики делают выводы, ориентируясь по базам данных. Эти базы не всегда репрезентативны и не обязательно точно отражают реальное положение дел. Лично для меня аналитические отчеты интересны прогнозами и тенденциями развития рынка. Несомненно, рынок лучше чувствует тот специалист, который общается с целевой аудиторией напрямую. В идеале должен существовать тандем аналитиков и участников рынка, поскольку застройщики и риэлторы ясно видят, каково количество клиентов, каков бюджет на покупку элитной недвижимости, и способны сопоставить эти показатели с имеющимся предложением по Москве.

Как участник рынка я утверждаю, что ряд топовых мест в Москве переоценен. Но не стоит забывать, что в столице наблюдается огромный дефицит элитной недвижимости. Спрос на качественное жилье растет из года в год.
Такие показатели, как инфляция доллара и рост рынка, позволяют делать прогнозы о дальнейшем удорожании элитной недвижимости. Ведь это жилье не просто вложение денег, а инвестиция в будущее. Как правило, с годами оно дорожает и остается высоколиквидным товаром.
Город Люберцы находится в 18 км к юго-востоку от Москвы. В последние годы его улицы становится все труднее отличить от московских: такая же архитектура и принципы комплексной застройки, такие же проспекты в обрамлении жилых высоток и деловых центров. Это лучше всего подтверждает статус Люберец как города-спутника столицы и, естественно, сказывается на ценах.

Люберцы: комплексный город-новостройка
Дорога на электричке с Казанского вокзала до платформ Люберцы и Люберцы 1, занимает всего 20 мин. От станции метро Выхино сюда ходят маршрутки. На автомобиле в город можно доехать по Новорязанскому шоссе за 30 мин, если удастся избежать пробок.

Царское место
История Люберец насчитывает более 300 лет. Село Либерицы, стоявшее на берегах одноименной реки, принадлежало царю Алексею Михайловичу, а позже князьям Прозоровским и Милославским, завещавшим его Александру Меншикову. Тот сменил название села на более благозвучное Новопреображенское. Фаворит Петра I разбил тут парк и расчистил местный пруд, где устраивались бои потешной флотилии. Говорят, в них участвовал и сам Петр I.

Позже селом владела императрица Елизавета Петровна, а затем Петр II. Тот начал возводить роскошный дворец, но не довел дело до конца. Здесь бывала его молодая супруга, будущая Екатерина II, которая позже неизменно с восторгом вспоминала эти поездки. В 1802 году село посетил и подробно описал известный русский историк Николай Карамзин. А в 1812 году в этих местах останавливался великий полководец Михаил Кутузов.

В 1862 году через Люберцы прошла железная дорога, что положительно сказалось на развитии поселка. Теперь Люберецкий район прекрасное место отдыха с благоприятными условиями для сельского хозяйства.

И станут поселки городами
Современные Люберцы, в которых живет более 165 тыс. человек, являются одним из самых густонаселенных городов Подмосковья и одним из самых дорогих городов региона. Активное строительство многоэтажных домов ведется не только в районном центре, но и в окружающих его поселках Краскове, Томилине, Малаховке, Октябрьском. Бывшие дачные места, они даже имеют некоторое преимущество перед городом из-за окружающих их зеленых массивов и отсутствия промышленных предприятий. Кроме того, почти все поселки находятся ближе к Москве, нежели Люберцы. В них сложилась хорошая инфраструктура, что избавляет новоселов от многих бытовых проблем.

Так, в поселке Малаховка на ул. Кирова, вл. 4, возводится 16-этажный монолитно-кирпичный дом. Квартиры одно трехкомнатные, сдаются без отделки. Высота потолков 2,75 м. Остекление окон и лоджий двойные стеклопакеты. Территория благоустроена, на ней предусмотрены спортивные площадки и зоны отдыха, а также автомобильные парковки. Дом расположен недалеко от станции Малаховка. Стоимость 1 кв. м в доме составляет $1320 1600.

В поселке Красково, некогда знаменитом дачном месте, теперь тоже появляются высотные дома. Два из них, на ул. Лорха, 8 и 15, предлагаются к продаже. Квартиры одно трехкомнатные, высота потолков 2,8 м. Цена 1 кв. м в доме начинается от $1200.

В микрорайоне Западный поселка Октябрьский начато строительство 17-этажного монолитно-кирпичного дома. На первом этаже расположатся объекты инфраструктуры. Окна и часть лоджий, кроме тех, что ведут на кухню, остеклены стеклопакетами ПВХ. Высота потолков 2,8 м. Квартиры одно трехкомнатные, сдаются без отделки. На верхних этажах запроектированы двухуровневые квартиры. Придомовая территория будет благоустроена с использованием ландшафтного дизайна. Стоимость квартиры в доме колеблется от $1250 до $1400 за квадрат.

В центре поселка, на ул. Текстильщиков, 7а, сдан в эксплуатацию 17-этажный монолитно-кирпичный дом повышенной комфортности. Современные стройматериалы позволяют достичь высокого уровня тепло- и шумоизоляции. Первый этаж нежилой на нем разместятся учреждения инфраструктуры. Квартиры свободной планировки с трехметровыми потолками предоставляются покупателям без отделки, но по желанию реально индивидуальное проектирование и дизайнерское оформление.

На верхних этажах двухуровневые квартиры. В подъездах предусмотрены помещения для консьержа. Территория будет благоустроена. В 15 мин езды от дома станция метро Выхино. Стоимость 1 кв. м $1390 1700.
В самих Люберцах на ул. Кирова, вл. 9, возведен 15-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Одно трехкомнатные квартиры отличаются современными планировками и наличием подсобных помещений. Стоимость 1 кв. м от $2320.

Новостройки, среди которых высотные монолитно-кирпичные дома, появились также на Октябрьском просп., 145, ул. Московской, к. 43 и 44, ул. Льва Толстого, 11, к. 2, и ул. 8 Марта, к. 25. В этих новостройках 1 кв. м обойдется покупателям минимум в $1850.

Вторичный рынок в авангарде цен
Если говорить о вторичном рынке, то самыми дорогими предложениями в Люберцах являются 16-этажные панельные дома $3070 за 1 кв. м. Чуть дешевле стоит квадрат в 10 12-этажных кирпичных и 15-этажных башнях соответственно $3020 и $3000. Остальные предложения не дотягивают до трехтысячной планки, но близки к нему. Так, 1 кв. м в шести восьмиэтажных кирпичных домах стоит $2900, в 9- и 14-этажной панели и девятиэтажных кирпичных домах $2860, в хрущевках $2760 2880. Примечательно, что пятиэтажки не являются дефицитом (33 предложения в панельных домах и 102 в кирпичных).

Что касается абсолютной стоимости квартир, за однушку в Люберцах придется выложить от $95 тыс. до $143 тыс., двушки предлагаются по $125 189 тыс., а трешки продаются примерно за $240 250 тыс. Всех этих видов квартир на вторичном рынке в достатке, чего не скажешь о четырехкомнатных квартирах. Их гораздо меньше, они обойдутся в $172 180 тыс.

Вторичный рынок в Краскове заметно скромнее. На нем отсутствуют предложения по хрущевкам, а самым дорогим жильем являются, как ни странно, панельные девятиэтажки ($2270 за 1 кв. м). С некоторым отрывом следуют десятиэтажная панель и 10 12-этажные кирпичные дома $2040 и $1880 за 1 кв. м. Однокомнатную квартиру реально купить за $87,5 100 тыс.

В Томилине наиболее предлагаемая и дешевая категория кирпичные хрущевки: $2290 за 1 кв. м ($80 135 тыс. за одно трехкомнатную квартиру). Практически одинакова цена квартир в 9- и 13 14-этажных кирпичных домах $2620 и $2600 за 1 кв. м. Самый дорогой квадрат в 10 12-этажном монолитном доме $2830. Для приобретения трешки в поселке понадобится $130 140 тыс.