Ипотека и недвижимость - Покупаем квартиры в новостройке: правила игры меняются на ходу

Хотя пока рост цен на столичное жилье продолжается, большинство экспертов прогнозирует два сценария дальнейшего развития событий: оптимистичный - длительная стагнация, и пессимистичный - сброс цен на 20-30%, который может произойти уже следующим летом. Однако недвижимость, как и прежде, остается надежным и понятным финансовым инструментом, поэтому большинство людей первые свободные деньги вкладывает в этот сектор рынка.

Сегодня во многих городах-миллионниках рост цен составляет 25-30% в год, однако квартира, например, в Екатеринбурге будет просто инвестиционным вложением, тогда как домик с видом на море можно использовать и для отдыха. При этом спрос на курортную недвижимость также неуклонно растет.

Наиболее перспективным для инвестиций в курортную недвижимость является Краснодарский край, где только за прошлый год, по данным компании ДИАЛ строй Инвест, цены выросли на 20-40%. А на некоторых объектах в Сочи рост цен сопоставим с московским, - добавляет руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

По данным компании Delta Estate, чтобы приобрести квартиру в элитном доме, расположенном рядом с морем, придется заплатить $3-6 тысяч за кв. метр, в сегменте бизнес-класса - от $2 до $3,5 тысяч. Стоимость места для машины в среднем составляет $20 тысяч, а в элитных жилых комплексах доходит до $100 тысяч. Что касается частных домов, то приличное жилье, расположенное в 2-3 км от моря, можно приобрести за $250-300 тысяч, а за коттедж на берегу придется выложить около миллиона долларов.

Сочи, безусловно, самый дорогой город на российском Черноморском побережье, - рассказывает вице-президент ДИАЛ строй Инвест Александр Пляцевой. - Например, в Геленджике жилье эконом-класса стоит от $1000 за кв. м, бизнес-класса - от $2000. Туапсе - еще дешевле, здесь квартиру можно приобрести в среднем по цене $800-900 за кв. м, а жилье бизнес-класса - $1500-2000.

Проблема городов Краснодарского края - железная дорога, проходящая вдоль береговой линии. Элитное строительство здесь почти не ведется из-за шума и отсутствия места между дорогой и морем.

Дешево, но страшно

Наиболее дешевую черноморскую недвижимость можно приобрести в Абхазии. Несмотря на политическую нестабильность, в последнюю пару лет россияне довольно активно покупают недвижимость здесь, - делится Пляцевой. Например, дом в удалении от моря в Сухуми стоит от $1500, а землю на побережье можно приобрести от $2500 за сотку.

Инвестиции в абхазскую недвижимость выглядят очень выгодными, и в последнее время цены в этом регионе ежегодно удваиваются. Однако, вкладывая средства в недвижимость Абхазии, необходимо учитывать отсутствие юридической защищенности инвестиций, политическую нестабильность в регионе, а также катастрофическое состояние курортной и городской инфраструктуры, - предупреждает Александр Пляцевой.

Политическая нестабильность сказалась и на недвижимости Крыма. В этом году жилье на полуострове выросло всего на 10-15%. На начальном этапе строительства квартиры бизнес-класса предлагаются по цене $1,5-2 тысячи за кв. м, элитная недвижимость - от $2,5 до $3,5 тысяч. Новостройки категории эконом можно приобрести у местных застройщиков от $700 за кв. м, но таких предложений немного.

Частный дом в шаговой доступности от моря можно приобрести по цене от $30 тысяч долларов, в наиболее дорогом городе Крыма - Ялте - от $50 тысяч. Мини-пансионаты и небольшие гостиницы продаются в пределах $100-250 тысяч, крупные особняки потянут на $500-800 тысяч, а полноценные базы отдыха - от $2 до 8 млн.

Поближе к Европе

Интерес для инвесторов представляет и Балтийское побережье. Это одно из немногих мест на территории бывшего СССР, благоприятных для развития яхтового спорта. На рост цен в Прибалтике, который сегодня составляет около 25-30% в год, достаточно серьезно влияет переход бывших братских республик на евро. При этом ситуации в Латвии, Литве и Эстонии сильно не отличаются: везде цены приближаются к $2 тысячам за кв. м. Условия для нерезидентов довольно приемлемые, но в Латвии все же могут возникнуть проблемы с оформлением, - предупреждает директор по производству компании Бенефит инжиниринг Александр Исаев. Активно

осваивается и российское побережье Балтийского моря. Рост и уровень цен на жилье в Калининградской области сопоставимы с рынком недвижимости в прибалтийских странах. Квартира в панельном доме площадью 40-50 кв. м будет стоить в среднем около $80 тысяч.

Сейчас на строительном рынке Калининграда работает около 4 тысяч строительных компаний, немалая часть из которых, по данным Исаева, - столичные застройщики. Правда, более точное число игроков назвать трудно, так как большинство москвичей регистрирует в регионе местную компанию и работает от ее имени, - объясняет он.

Что касается частных инвестиций, то, по мнению Исаева, большинство из них московского происхождения. Правда, в городские квартиры вкладывают средства в основном местные жители, - считает эксперт. - А москвичи предпочитают приобретать недвижимость в курортных зонах.

Калининградской Рублевкой является Светлогорск. Цены на землю здесь вполне сопоставимы с подмосковными. Например, в Светлогорске-2 (самом дорогом городе области) дом на побережье стоит $1,5-4 тысячи за кв. м.

Калининград - очень перспективный регион, - уверен Исаев. - Однако пока здесь нет возможности провести анализ рынка земли: нет устоявшейся классификации районов, существуют только ценовые ориентиры. В результате, по словам эксперта, можно по цене участка в промзоне купить площадку на побережье, и наоборот. Но реальность бизнеса такова, что когда все будет упорядочено, то покупать уже будет нечего, - подытожил Александр Исаев. - Инвестиции - это всегда риск, независимо от того, частные это вложения или бизнес огромных корпораций.
Всвязи с тем что в закон № 214 об участии в долевом строительстве внесено множество поправок и изменений, действующий текст закона стал сильно отличаться от первоначальной редакции. Что представляет сегодня договор участия в долевом строительстве, каковы основания его заключения и расторжения и, самое главное, гарантирует ли права участников долевого строительства?

В соответствии с законом по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в предусмотренный срок возвести многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию передать его дольщику. Тот в свою очередь обязан оплатить обусловленную договором сумму и принять квартиру. Договор заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Кто может быть застройщиком?
По закону застройщик это юридическое лицо, причем организационно-правовая форма данного субъекта не важна. Это может быть акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и т. д.

Привлекать денежные средства соинвесторов застройщик вправе только после того, как получит разрешение, опубликует проектную декларацию, а также зарегистрирует право собственности или аренды на земельный участок, где будет возведен объект.

Обязательные условия
Договор должен содержать некоторые условия, без которых он считается незаключенным. В первую очередь там определяется подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Второй важный пункт договора касается сроков передачи объекта дольщикам. Если застройщик не способен закончить возведение дома за указанное в договоре время, он обязан не позднее чем за два месяца до истечения данного срока направить соинвесторам предложение об изменении договора. Кроме того, он уплачивает им неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Есть резон платить вовремя
Также в договоре указываются цена, срок и порядок ее уплаты (единовременно или периодически). Чем грозит просрочка платежа? Если договор предусматривает единовременное внесение денежных средств, то просрочка платежа более чем на три месяца дает застройщику право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Был договор, и вот его не стало
В любом случае застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после того, как участнику долевого строительства направлено предупреждение о необходимости погасить задолженность и о последствиях неуплаты. Если соинвестор не отреагировал на это сообщение, а застройщик располагает фактами, которые свидетельствуют, что предупреждение было получено, то он может расторгнуть договор в одностороннем порядке. После этого застройщик должен в течение десяти рабочих дней с момента расторжения договора вернуть дольщику уплаченные средства. Если тот не явился в указанный срок за деньгами, застройщик обязан зачислить их на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить об этом соинвестору.

Без гарантий никуда
В договоре прописывается гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет). Данный срок исчисляется со дня передачи квартиры дольщику, если иное не предусмотрено договором. Если дом возведен с нарушениями, которые привели к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, соинвестор (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить расходы на устранение недостатков.

Право передумать
Немаловажен вопрос о расторжении договора. В каких случаях стороны имеют шанс сделать это?
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
если застройщик нарушил свои обязательства по передаче объекта строительства в предусмотренный договором срок;
при наличии существенных дефектов дома;
если застройщик не выполнил требований дольщика, которые тот выдвинул при обнаружении недостатков здания (не устранил дефекты, не возместил расходы дольщика, потраченные на устранение брака, не уменьшил цену договора);
если исполнение обязательств застройщика обеспечивается поручительством банка и срок этого поручительства закончился, то банк и застройщик обязаны не позднее чем за месяц до окончания поручительства уведомить дольщика.

Когда надо идти в суд
Расторжение договора в судебном порядке по инициативе дольщика реально в трех случаях. Во-первых, если строительство дома прекращено или приостановлено и существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан. Второй причиной способно стать существенное изменение проектной документации возводимого дома, в том числе его размера.

В случае расторжения договора по вышеназванным основаниям застройщик обязан вернуть все денежные средства, внесенные в счет цены договора, и уплатить проценты на эту сумму за ее использование. Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения платежа.

Об основаниях расторжения договора по инициативе застройщика было упомянуто выше. Напомним, что такими основаниями является просрочка оплаты. Если договор расторгает застройщик, то он обязан возвратить денежные средства дольщику. Разумеется, в этом случае платить проценты за пользование денежными средствами ему не придется. Но если он нарушит срок возврата денег (десять рабочих дней со дня расторжения договора), то ему все-таки придется выплатить проценты. Если в качестве дольщика выступает юридическое лицо, проценты составят 1/300 ставки рефинансирования; если соинвестором является гражданин, указанные проценты выплачиваются в двойном размере.
Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денег или зачисления на депозит нотариуса, до дня их возврата участнику долевого строительства или дня зачисления на депозит нотариуса.