Ипотека и недвижимость - Учебник по управлению офисами еще не переведен на русский

Самый дорогой в мире участок земли был продан в 2006 году в Гонконге на правительственном аукционе под жилую застройку. Участок площадью 7353 кв. м, расположенный в самом престижном районе острова на пике Виктория, реализован за рекордные $231 млн.

Мировой рынок недвижимости: нам любые цены по плечу
Борьба на торгах продолжалась более получаса, и за это время цена лота взлетела более чем вдвое. Покупателем стала одна из крупнейших компаний недвижимости Сун Хун Кай, которая намерена построить на участке по меньшей мере 10 роскошных апартаментов-таунхаусов площадью по 3 4 тыс. кв. футов (280 373 кв. м). При этом продавать их будут по цене не ниже $6,4 тыс. за 1 кв. фут (порядка $60 тыс. за 1 кв. м).

Напомним, что до этого, согласно данным журнала Forbes, самым дорогим в мире поместьем на планете считалось Updown Court в Англии, занимающее 23,5 га по соседству с Виндзорским замком. Это здание со 103 комнатами и пятью бассейнами оценивается в $122,2 млн.

Интересна и итоговая годовая информация по ценам на недвижимость в США. Недавно журнал Forbes опубликовал список десяти крупнейших сделок с жилой недвижимостью в этой стране в прошлом году. В рейтинге не учитываются сделки между девелоперами речь идет о покупке особняков, вилл и загородных домов. При этом эксперты Forbes, которые руководствуются в своих исследованиях, в частности, сообщениями СМИ, специально не учитывали сделки, которые вызывали у них сомнение. Не попали в список и сделки, суммы которых не раскрывались.

Первое место в рейтинге заняла январская покупка инвестором Ричардом Курцем особняка в Альпине, штат Нью-Джерси. За особняк в английском стиле площадью 929 кв. м и участок площадью свыше 250 тыс. кв. м он заплатил $58 млн.
Второе место в рейтинге занял инвестбанкир Кристофер Флауэрс. Он в октябре 2006 года приобрел особняк Harkness Mansion в Нью-Йорке за $53 млн. Этот таунхаус в стиле неофранцузского Ренессанса площадью 2 тыс. кв. м стал одновременно и самым дорогим в истории Манхэттена. Предыдущие владельцы особняка заплатили за него в 1987 году всего $6,9 млн.

Третье место принадлежит финансисту Генри Кравису, которому дом в южной Флориде площадью 1,4 тыс. кв. м обошелся в $50 млн. Раньше флоридским рекордом считалась продажа в 1999 году особняка Сильвестра Сталлоне за $27,5 млн.
На четвертом месте Томми Моттола, бывший глава Sony Record. В июле он заплатил $47 млн за ранчо Crystal Island. К дому с четырьмя спальнями прилагается почти 4 кв. км колорадской земли у подножия горы Соприс и озера.

Сделка на сумму $40 млн заняла пятое место. Особняк Duke-Semans с видом на нью-йоркский музей Метрополитен был продан бывшему таксисту Тамиру Сапиру. Покупатель, которого в прошлой, советской жизни звали Теймураз Сепиашвили, больше не занимается частным извозом. Теперь он вкладывает деньги в недвижимость и нефтяные активы, намереваясь потратить $10 млн на ремонт свежеприобретенного здания.

В феврале Теодор Нгуема Обианг, чей отец занимал высокий пост президента Экваториальной Гвинеи, приобрел в Малибу, штат Калифорния, дом площадью 1,4 тыс. кв. м. Дом вместе с полем для гольфа, теннисным кортом и бассейнами обошелся африканскому чиновнику в $35 млн.

Седьмое место принадлежит девелоперу Уго Колумбо, который, по данным Forbes, выложил от $31 млн до $35 млн за особняк в стиле итальянского Ренессанса в Майами-Бич.

Восьмое место занял неизвестный менеджер одного из многочисленных американских хеджевых фондов. Он заплатил $30 млн за здание общей площадью 700 кв. м, когда-то принадлежавшее Джону Рокфеллеру-младшему.

Предпоследнее, девятое место занял в марте известный актер Кевин Костнер. Он купил за $28,5 млн особняк неподалеку от калифорнийской Санта-Барбары. У новосела теперь есть пять спален, 290 м пляжа, конюшни и поле для игры в поло.
Список завершает октябрьская сделка, заключенная в Малибу, штат Калифорния. Майкл Кляйн, сын бывшего владельца команды San Diego Chargers (американский футбол) Юджина Кляйна, продал свой дом площадью 465 кв. м с видом на океан неизвестному покупателю. В обмен он получил $28 млн.

Остается надеяться, что уже в скором времени и в Москве информация о реальной стоимости продаваемой недвижимости станет известна общественности. Судя по рекламным объявлениям, самая дорогая квартира в российской столице может быть продана по цене около $37 тыс. за 1 кв. м.

Жильцам дали новую отсрочку
Совет Федерации одобрил поправки в закон О введении в действие Жилищного кодекса РФ, предусматривающие продление срока выбора управляющих организаций многоквартирных домов до 1 мая 2008 года.

В соответствии с новым Жилищным кодексом граждане РФ должны были до 1 января 2007 года определиться с одним из трех способов управления своим многоквартирным домом (управление собственниками, товариществом собственников или специализированной организацией). Если жильцы не приняли бы решение к указанному сроку, то управляющую компанию за них выбирали бы власти города до 1 июля 2007 года.

Согласно принятым поправкам, конкурсы должны завершиться до 1 мая 2008 года. В течение этого периода субъекты Федерации вправе конкретизировать сроки проведения конкурсов в зависимости от местных особенностей. Проведение конкурсов после 1 мая 2008 года не допускается.

Законопроект также предписывает, что по результатам конкурсов собственники помещений заключают договор управления на срок не менее одного года и не более трех лет. Если во время действия договора собственники проведут общее собрание и самостоятельно выберут способ управления, то они имеют право в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей компании.

Ранее депутат Госдумы Владимир Смоленский отмечал, что значительная часть граждан все еще не готова принять решение о способе управления своим домом в связи с плохой информированностью, а в некоторых случаях дезориентацией по данному вопросу. По его словам, существует опасность навязывания управляющих компаний со стороны местных администраций, что монополизирует предоставление услуг в ЖКХ, а во многих местах убьет не появившуюся конкурентную среду. Депутат полагает, что массовое заключение долгосрочных договоров с такими компаниями существенно затормозит ход реформы ЖКХ, а в сферу обслуживания жилья могут проникнуть недобросовестные и непрофессиональные фирмы-однодневки.

Роснедвижимость доверили банкиру. Конечно же питерскому
Руководителем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) назначен Сергей Подобед. Соответствующее распоряжение подписал премьер-министр РФ Михаил Фрадков.

Ранее пост главы Роснедвижимости занимал Михаил Мишустин, который 20 декабря 2006 года распоряжением правительства России был назначен руководителем Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами.

С. Подобед родился в 1963 году в Москве. Он окончил Московскую государственную академию печати. Занимал должность вице-президента Судостроительного банка. В начале 1990-х годов руководил комитетом по земельным ресурсам Петербурга. В последнее время С. Подобед занимал должность гендиректора ООО Балтрос, которое было создано для строительства жилого района Славянка на южной окраине Санкт-Петербурга.

Роснедвижимость федеральный орган исполнительной власти. Он управляет государственным имуществом, ведет кадастры объектов недвижимости, занимается землеустройством, проводит государственную кадастровую оценку земель, а также осуществляет государственный земельный контроль. Агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли РФ.

Приоритетным направлением деятельности Роснедвижимости является создание к 2011 году Единого кадастра недвижимости России, с помощью которого предполагается упростить процедуры оформления земельных участков и иных объектов недвижимости, а также перейти к взиманию единого налога на недвижимое имущество. Законопроект О государственном кадастре недвижимости уже принят Госдумой в первом чтении.

Столичное такси спустят на воду
Столичное правительство в целом одобрило Концепцию развития водного такси в Московском регионе. Как рассказал на заседании правительства заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, предполагается создать в столице инфраструктуру для деятельности операторов водных пассажирских перевозок, в частности систему причалов, дозаправочные станции, а также станции технического обслуживания судов.

Ни одна из существующих в Московском регионе судоходных компаний сегодня не может использоваться в качестве базы для создания единой службы водного такси, сказал И. Орджоникидзе. По его словам, для удовлетворения спроса на наиболее востребованных маршрутах требуется парк, состоящий из 78 маломерных судов со средним уровнем загрузки по шесть часов в день.

Потенциальный объем пассажирских перевозок водным такси в Московском регионе ожидается на уровне более 500 тыс. пассажиров в год. Средняя стоимость поездки составит Є10 15, т. е. 400 500 руб. за поездку. Пассажир сможет заказать водное такси по телефону и сесть на него, прибыв на одну из стоянок.

Руководитель Департамента транспорта и связи столицы Леонид Липсиц сказал на заседании, что для водного такси предполагается использовать суда, работающие на дизельном топливе. При этом выброс вредных веществ в атмосферу должен быть сведен к минимуму, подчеркнул он.

Мэр города Юрий Лужков, подводя итоги обсуждения концепции, отметил, что ее необходимо доработать. По его словам, в концепции надо уделить больше внимания инфраструктуре водного такси. Нужно доработать береговые структуры: заправки, систему отбора мусора и другие, уточнил он.

Градоначальник считает, что для пассажирских перевозок следует использовать не только маломерные суда, рассчитанные максимум на 12 человек, но и более вместительные. Это позволит снизить тарифы на проезд.
Он посетовал, что существуют шлюзы, которые препятствуют сквозному проезду из северной части водной системы Московского региона в южную часть. Кроме того, Ю. Лужков полагает, что необходимо увеличивать время навигации пассажирских перевозок по Москве-реке, так как льдом она покрывается примерно на два месяца в году.

Фенольные дома по-доброму не ломаются
Мэр Москвы Юрий Лужков в эфире телеканала ТВЦ заверил москвичей, что все так называемые фенольные дома в городе снесут. Их не так много, эту задачу мы решим. Есть соответствующее постановление правительства, отметил Ю. Лужков.

Мэр напомнил, что первый фенольный дом снесен недавно на востоке столицы, в Метрогородке. Правда, он оказался крепеньким, с фенолом, шутил мэр.

Напомним, что в декабре взрывникам не удалось с первого раза разрушить первый из подлежащих сносу фенольных домов, расположенный на востоке Москвы по адресу: Открытое ш., 24, к. 1. По периметру здания было заложено 160 кг взрывчатки. Однако после того как взрыв прогремел, здание лишь слегка накренилось и осело на один этаж. Потом в течение 20 мин некоторые подъезды все-таки обрушились. В итоге дом пришлось разбирать с помощью строительного крана и экскаватора. Следующими под снос пойдут дома по адресу: ул. Николая Химушина, 3, к. 2 и 3.

Так называемые фенольные дома (серия II-49-П) в 1970-е годы строил Домостроительный комбинат № 1 по заказу Метростроя (в Метрогородке расположены семь домов этой серии). В настоящее время в столице насчитывается несколько сотен таких домов. По мнению жителей этих домов, предельно допустимая концентрация фенола в перекрытиях превышена в шесть и более раз. После экспертиз, в том числе с участием главного санитарного врача города, были сделаны заключения, что фенол не опасен для здоровья.

Нехватка земли в Москве гонит застройщиков в регионы
Московские инвестиционно-строительные компании в течение 2006 года построили около 800 тыс. кв. м за пределами столичного региона, из них более 86 тыс. кв. м за рубежом. Об этом заявил первый заместитель руководителя Департамента градостроительства Москвы Константин Королевский.

Эти квадратные метры отнюдь не эфемерны, за каждым из них стоит конкретный проект, отметил он, добавив, что московским компаниям вряд ли удалось бы так эффективно работать без помощи градостроительного комплекса столицы.

К. Королевский уточнил, что наибольшие объемы в жилой и коммерческой недвижимости в 2006 году пришлись на Центральный федеральный округ (210 тыс. кв. м), Северо-Западный федеральный округ (105 тыс. кв. м) и Южный федеральный округ (124 тыс. кв. м). В плане возведения жилья мы перешли от точечной к комплексной застройке, отметил чиновник.

Первый замруководителя департамента особо отметил город Грозный, где Москва застраивает жилой микрорайон, в котором уже сданы два дома площадью 25 тыс. кв. м. Во втором квартале 2007 года мы введем два дома, а до конца следующего года еще четыре. Также там появится школа, уточнил он.

Представитель департамента рассказал, что столица возводит гостиницы в городах Золотого кольца. Первый отель мы сдали в Ростове. Сейчас завершаем возведение гостиницы в Угличе, а в скором времени четырехзвездочная большая гостиница появится в Ярославле, пояснил К. Королевский.

По данным Департамента градостроительства, в настоящее время московские девелоперские компании работают в 57 регионах РФ и десяти городах зарубежья. В 2007 году в рамках программы межрегионального сотрудничества Москва возведет более 1,113 млн кв. м. жилья. В дальнейшем темпы строительства за пределами Московского региона будут расти.

Хочешь управлять предоставь гарантию
Московская городская дума предлагает принять поправки в Жилищный кодекс, которые позволяют допускать к работе в сфере ЖКХ только те управляющие компании, которые имеют финансовые гарантии. Поправки содержатся в постановлении Мосгордумы О проекте Федерального закона О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Данный документ предполагается внести на рассмотрение Госдумы в порядке законодательной инициативы.

По словам редактора документа, депутата Степана Орлова, постановление призвано защитить права и законные интересы граждан, исключив возможность появления на рынке недобросовестных управляющих организаций. Финансовой гарантией надежности способны выступать банковская гарантия либо договор страховой ответственности.

Размер финансовой гарантии будет определяться, исходя из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества и ежемесячной платы за коммунальные услуги (в зависимости от среднемесячных объемов потребления ресурсов за предыдущий календарный год). В случае отсутствия таких сведений исходя из нормативов потребления тех или иных коммунальных услуг. С. Орлов считает, что целесообразно сформировать механизм мониторинга соответствия размеров финансовой гарантии объемам жилого фонда, который находится в управлении.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязательств собственники квартир вправе предъявить требование о возмещении убытков непосредственно организации, которая предоставила финансовую гарантию, заявил С. Орлов.

По его словам, сведения об управляющей компании, имеющей финансовую гарантию, надо вносить в реестр управляющих организаций всех субъектов РФ, на территории которых предполагается осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами.

CushmanWakefield сменилa основного акционера
Группа IFIL подписала соглашение о покупке 67,5% доли международной консалтинговой компании в сфере недвижимости CushmanWakefield общей стоимостью $563 млн. Об этом М2 сообщили в компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko.

В результате сделки IFIL станет основным акционером компании CushmanWakefield вместо девелоперской фирмы Rockefeller Group International. Стоимость CushmanWakefield определена в $975 млн, а уставный капитал оценивается в $834 млн (после операционных расходов). В дальнейшем IFIL может приобрести долю в размере 8,1% у менеджмента и сотрудников CushmanWakefield, в собственности которых останется до 32,5% доли, рассказали в компании. Сделка пройдет юридическое согласование и будет закрыта предположительно в конце января 2007 года.

В состав совета директоров CushmanWakefield войдут Карло Сант-Албано, Алессандро Потеста, Майкл Бартолотта и Пьерр Мартине из IFIL, а также Брюс Мослер, Джон Кушман и Джон Сантора из CushmanWakefield.

Инвестиционная сделка также дает компании IFIL возможность стать основным акционером компании, которая признана ведущим брендом в сфере коммерческой недвижимости. CushmanWakefield данная сделка позволяет обеспечить преемственность с точки зрения как менеджмента компании, так и ее стратегии.

В частности, стратегия фирмы в краткосрочной перспективе предполагает развитие бизнеса в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе, а также усиление присутствия в сфере инвестиционных услуг, отметили в CushmanWakefield.
Компания IFIL инвестиционная группа семьи Аньелли, ее портфель в настоящее время составляет приблизительно $11,7 млрд. Около 32% акций компании доступны на бирже, остальные находятся в собственности компаний, принадлежащих семье Аньелли. В 2005 году общая прибыль IFIL в соответствии с международным стандартом финансовой отчетности IFRS составила Є1,09 млрд ($1,43 млрд).

Ташир не пожалеет $1 млрд на девелопмент
Группа компаний Ташир до 2010 года вложит $1 млрд в девелоперские проекты, заявил вице-президент группы Виталий Ефимкин.

По словам В. Ефимкина, компания планирует финансировать проекты общей площадью 700 тыс. кв. м, в том числе в офисные и торговые комплексы. Инвестиции будут привлекаться как из собственных средств компании, так и из займов, в том числе Райффайзенбанка.

Около 50% этих денег пойдет на реализацию проектов в Москве. Ташир также приступил к инвестированию строительных работ в Ярославле, Вологде, Петрозаводске и других городах.

Группа компаний Ташир создана в 1999 году Самвелом Карапетяном. Она объединяет предприятия, занимающиеся возведением жилья, офисов и торговой недвижимости, производством строительных и отделочных материалов. Ташир управляет шестью торговыми центрами общей площадью около 200 тыс. кв. м, сетью кинотеатров Синема стар и несколькими гостиницами в Москве, Калуге и Ялте. На стадии строительства находится еще 635 тыс. кв. м.

БазЭл поможет дольщикам
Корпуса первой очереди жилого комплекса Подольские просторы будут готовы для заселения к концу весны 2007 года. Об этом генеральный директор корпорации Главстрой Артур Маркарян заявил на встрече с соинвесторами строительства жилого комплекса.

А. Маркарян подчеркнул, что этот проект является для Главстроя одним из ключевых, и корпорация заинтересована в его быстрейшей реализации в той же мере, что и частные соинвесторы. Вы хотите как можно быстрее получить ключи от своих квартир, а мы предложить рынку ту недвижимость, которая еще не реализована. Поэтому и нам, и вам нужны введенные в эксплуатацию корпуса первой очереди. И мы предпринимаем максимум усилий, чтобы придать хорошую динамику проекту на его завершающей стадии, сказал он.

По словам А. Маркаряна, на конец января намечено ввести в строй центральный тепловой пункт, в корпуса первой очереди будет подано тепло, что позволит начать в них отделочные работы.

Еще одной темой беседы стало перспективное развитие Подольских просторов. По словам А. Маркаряна, план ведения строительных работ изменится так, чтобы не нарушалась среда проживания в корпусах первой очереди.

Жилой комплекс Подольские просторы возводится в микрорайоне Юго-Западный города Подольска. Общая площадь жилой застройки составляет 420 тыс. кв. м. Здесь появятся две школы, четыре детских сада, пожарное депо, отделение милиции и многоярусные паркинги. Первый пусковой комплекс предусматривает возведение семи домов с общей площадью квартир 122 тыс. кв. м и детсада на 125 мест.

Инвестором-застройщиком комплекса является ЗАО Мособлжилстрой, соинвесторами ОАО Компания Главмосстрой, ОАО СПК Развитие, ООО ЭНБИЭМ-Стройсервис. Возведение Подольских просторов полностью должно завершиться в 2008 году.

FIABCI-Russia возглавила вице-президент РГР
Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Елена Дранченко избрана новым президентом FIABCI-Russia, российского подразделения FIABCI (International Real Estate Federation Международная федерация профессиональных участников рынка недвижимости). Об этом М2 сообщили в РГР.

Избрание Е. Дранченко состоялось в ходе ежегодного собрания членов FIABCI-Russia, где рассматривались вопросы, связанные с планом развития организации на 2007 год.

FIABCI основана в 1947 году как неправительственная организация. Ее цель предоставить профессионалам в области недвижимости возможность обмениваться информацией о предложениях рынка, обучаться передовым международным программам, обмениваться опытом и знаниями на ежегодных конференциях и семинарах.

Работа FIABCI ведется по трем основным регионам Американскому, Азиатско-Тихоокеанскому, Европейско-Африкано-Ближневосточному. Представители FIABCI работают в 56 странах мира с более чем 4,2 тыс. индивидуальными ассоциациями.
В2006 году не только увеличилось число строящихся объектов коммерческой недвижимости, но и укрупнились их размеры. Если раньше средняя площадь торгового центра или склада составляла около 20 тыс. кв. м, то сегодня этот показатель стремится к 30 тыс. кв. м. Девелоперы хотят получить максимальную прибыль, застраивая участок, но любой объект, особенно крупный центр коммерческой недвижимости, должен иметь соответствующего своему уровню управляющего.

Учебник по управлению офисами еще не переведен на русский
Компании, профессионально управляющие объектами коммерческой недвижимости офисами, складами или торговыми центрами, не новость для столичного рынка. Но до сих пор мало кто из неспециалистов представляет себе характер их деятельности.

Знать и уметь
В целом процессы управления объектами офисной, торговой и складской недвижимостью похожи друг на друга, говорит старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин. Понятие управления в данном случае означает контроль финансовых потоков и управление активами: стратегия долгосрочного хранения и увеличения стоимости объекта, позиционирование на рынке, финансовый менеджмент.

В функции управляющей компании входят и организация взаимоотношений между арендаторами, сотрудниками, контроль за исполнением условий заключенных договоров. Непосредственно эксплуатация объекта подразумевает контроль расходов, обслуживание всех инженерных и технических служб, комплексный клининг, создание диспетчерских служб и ресепшна, организация парковки и питания, благоустройство прилегающей территории. Также управляющие компании оценивают риски, разрабатывают программы страхования и оказывают юридическую поддержку.

Торговый центр: все для покупателя
При управлении любым объектом существуют свои особенности, замечает руководитель проекта управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Лобанов. Достаточно интересный в этом плане объект торговый центр, поскольку там управляющая компания берет на себя маркетинговые функции, но по отношению не к арендаторам, а к посетителям. Сегодня у многих торговых комплексов есть свой рекламный бюджет, который складывается из определенной части арендных платежей.

Бюджетом распоряжается управляющая компания, выделяя средства на проведение рекламных акций, праздников для детей и других мероприятий, направленных на привлечение покупателей. Она выступает в качестве единого органа, ответственного как за сбор денег, так и за маркетинг объекта. В противном случае, если этим начнет заниматься каждый арендатор по отдельности, многие рекламные акции и мероприятия совпадут по срокам, месту проведения никакого положительного эффекта от этого не последует.

Эффективность работы управляющей компании оценивается исходя из уровня посещаемости торгового центра (количество посетителей ежедневно).

Еще одной особенностью управления торговыми комплексами является то, что управляющая компания часто берет на себя функции консультанта, занимаясь реконцепцией объекта, например, при распределении арендаторов. Поэтому очень важно привлекать управляющую компанию еще на начальном этапе проектирования и строительства, чтобы потом не пришлось исправлять ошибки. Ведь самый лучший брокер и консультант это компания, которая имеет практический опыт и знает все возможные недочеты, которые выявляются лишь на практике.

При управлении бизнес-центром немалый упор делается на организацию безопасности. При этом надо найти оптимальное сочетание безопасного, но в то же время удобного доступа в офис.

А работу со складской недвижимостью, по мнению С. Лобанова, ведут, как правило, логистические компании, а не управляющие.

Сколько их, профессионалов?
Казалось бы, что современный девелопер должен быть заинтересован в привлечении управляющей компании. Но, по данным С. Лобанова, до 90% объектов управляются их собственниками или аффилированными с ними компаниями. Лишь около 10% объектов в Москве находятся под управлением независимых управляющих компаний, а в регионах эта цифра в лучшем случае составляет 2 3%.

На рынке торговой недвижимости на сегодняшний день управляющих компаний очень много, но качественные услуги по управлению могут предложить единицы, говорит А. Жамкин. Очень часто собственники в целях экономии предпочитают управлять своими объектами самостоятельно. Можно сказать, что только западные компании в настоящее время отвечают всем требованиям к профессиональным управляющим компаниям.

Аналогичная ситуация и в сегменте офисной недвижимости. Реальными профессиональными управленцами являются пока лишь западные компании (например, Hines, Sawatzky Property Management). Из московских компаний можно выделить Город (обслуживает центральный офис МДМ-банка), Форум менеджмент (Аврора Бизнес Парк, Посольское подворье), ЦентрСервис 2001 (Усадьба-Центр).

Что касается складской недвижимости, то здесь управляющих компаний не так много. Это связано с тем, что рынок складов менее развит, чем рынки торговой и офисной недвижимости. Управление складом чаще всего берет на себя собственник здания.

Выгоды против издержек
Тому факту, что собственники желают сэкономить на управленце, есть объяснение. Стоимость услуг профессиональной компании в среднем составляет 5% размера базовой арендной ставки. По словам С. Лобанова, это экономически привлекательная деятельность. Доход управляющих компаний стабилен благодаря тому, что они оказывают услуги длительный период (согласно законодательству, подобные контракты заключаются на срок до пяти лет). К тому же при правильной организации работы компании реально обслуживать одновременно несколько объектов, что сокращает издержки по каждому из них.

С другой стороны, подобный бизнес сопряжен с массой организационных проблем. В первую очередь они возникают из-за непрозрачности взаимоотношений с арендаторами, множества серых арендных схем. Главный принцип управляющих компаний прозрачность перед собственником. Но обеспечить ее в условиях, когда многие арендаторы предпочитают расплачиваться наличными, очень нелегко. Этот же фактор является одной из причин небольшого количества независимых от собственника управляющих компаний.

Создает сложности для работы управляющих компаний и несовершенство работы российских коммунальных организаций. Например, если ожидается отключение электричества, то необходимо предупредить заранее управляющую компанию, чтобы она поставила в известность арендаторов. На Западе это делается априори, у нас же из-за нагрузок в сети электричество в здании запросто могут отключить без всякого предупреждения. Все эти моменты управляющая компания должна прогнозировать заранее, сразу определяя пути решения возникающих проблем.

Многие собственники зданий с недоверием относятся к внешней управляющей компании и желают контролировать процесс управления своим объектом, что не всегда положительно отражается на результатах работы управляющей компании.
В финансовом смысле немалые расходы компания несет по содержанию в штате большого количества разноплановых сотрудников либо по оплате нескольких разнопрофильных подрядчиков на аутсорсинге.

Есть где развернуться
Но, несмотря на эти трудности, перспективы у управляющих компаний на российском рынке хорошие. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и постепенным становлением рынка недвижимости. По мере того как рынок становится прозрачнее, все больше собственников понимают, что каждый должен заниматься своим делом и что управление объектом стоит доверить наемным профессионалам.

Еще года два-три назад управляющих компаний практически не было, говорит С. Лобанов, но их количество увеличилось в десятки раз, думаю, что подобная тенденция сохранится. Именно поэтому мы и занимаемся этим бизнесом.
А. Жамкин придерживается такого же мнения и полагает, что в ближайшем будущем все больше компаний на рынке торговой недвижимости будут прибегать к услугам профессиональных управленцев.

Действительно, привлечение профессионалов помогает собственникам в решении многих проблем, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости. Грамотное управление самым непосредственным образом сказывается на финансовых показателях того или иного объекта, гарантирует его успешность. Так, требования современных арендаторов к офисным центрам уже нередко включают такой пункт, как профессиональное управление объектом. Поэтому наличие специализированной управляющей компании является одним из критериев классификации офисных зданий.

Андрей Письменный
Генеральный директор компании МИАН Сервис:
Управляющая компания предоставляет услуги, в число которых обычно входит техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и территории, охрана здания и пр. Перечень дополнительных работ и услуг достаточно широк. Все, что не противоречит установленным нормам и правилам, можно реализовать либо собственными силами управляющей компании, либо силами подрядных организаций. К дополнительным услугам относится, например, благоустройство территории с привлечением ладшафтных дизайнеров и т. п.

В отличие от рынка услуг по обслуживанию жилья, где способны закрепиться только крупные компании, которые обслуживают достаточное количество зданий, в сфере эксплуатации коммерческой недвижимости могут выжить и довольно мелкие компании, которые эксплуатируют, например, большие бизнес-центры.

По большому счету правила управления объектами коммерческой недвижимости везде одинаковы, что в Москве, что в регионах. Но надо отметить, что в современных бизнес-центрах, построенных в столице и ближайшем Подмосковье, сегодня используются более продвинутые технологии, а инженерная начинка более сложная. Отсюда и возникают нюансы работы управляющей компании.