Ипотека и недвижимость - Расторгать сделки купли-продажи жилья можно будет только при согласии обеих сторон

Чем короче световой день, тем меньше заметны преимущества загородной жизни. Ни тебе ландшафтом полюбоваться из окна, ни по окрестностям прогуляться перед сном. Чтобы сохранить одно из главных достоинств жизни в коттеджном поселке - возможность круглый год созерцать красоту природы, девелоперы стараются осветить их как можно ярче, искренне считая, что со светом переборщить невозможно. Однако неправильный подход может свести на нет все усилия осветителей.

Достоинства коттеджного поселка лучше всего видны днем, а недостатки - ночью, при свете фонарей и фонариков, его освещающих. Поэтому перед покупкой дома нужно обязательно выбраться на ночную прогулку по поселку, побродить по дорожкам, заглянуть на детскую площадку и осмотреть общественные зоны. И, конечно, поднять глаза к небу - если свет фонарей не мешает любоваться звездами, освещение устроено грамотно.

При освещении коттеджных поселков важно все: и какие именно светильники используются, и их мощность, и высота фонарей, и куда направлен свет. Самые распространенные уличные светильники в подмосковных коттеджных поселках - шары и пушкинские фонари, формой напоминающие граненый стакан.

Дороги и общественные зоны в поселке Истра Кантри Клаб, например, освещают энергосберегающие фонари в виде шара на металлической оцинкованной опоре высотой 3 метра. Такие же шары освещают и поселок Никольская слобода. Правда, фонари в Никольской слободе, по словам аналитика компании Северо-Запад Марии Разореновой, двухуровневые: трехметровые освещают тротуар, а пятиметровые - дорогу. А вот в поселке Истринские усадьбы, как обещает заместитель генерального директора Vesco Group Андрей Федака, дороги и общественные зоны будут освещать пушкинские фонари, причем по максимуму. В идеале девелоперу нужно избегать темных пятен на территории коттеджного поселка, чтобы вечером жильцам было так же комфортно передвигаться за пределами своего участка, как днем, - считает он. - Пожалуй, переборщить со светом практически невозможно: чем больше осветительных приборов на территории поселка, тем комфортнее жильцам.

Однако, по мнению Бориса Князева, гендиректора Центра Светодизайна (illuminator group), шары и пушкинские фонари - не самое лучшее решение для освещения коттеджных поселков. Дело в том, что пушкинские фонари светят вбок и вдаль, равномерно по всем сторонам, и не светят вверх и вниз, так как там находятся соответственно крышка и опора светильника, - объясняет он. - То есть дорожки такие фонари освещают слабо, зато большая часть света попадает на забор, в частные владения, а то и в окна. Шары же равномерно освещают все окружающее пространство, большая часть света уходит в небо. Решение приходит на ум самое простое - поставить более мощную лампу. В итоге свет слепит глаза, а дороги все равно освещены недостаточно.

Жильцам поселка, освещенного шарами или пушкинскими фонарями, прежде всего в глаза бросаются сами фонари. Но на природе хочется любоваться природой, а не фонарями, а для этого нужно планировать и закладывать в проект поселка светодизайн. В отличие от функционального освещения светодизайн подразумевает подсветку дорожек, общественных зон, деревьев и имеющихся на территории объектов - ресторанов, магазинов, детских площадок и т.п. Однако пока светодизайн используется в подмосковных поселках редко. Бюджет застройщика ограничен. Ему надо уложиться в определенную сумму, при этом построить дома и дороги, - аргументирует Борис Князев. - Естественно, вопрос освещения и тем более эстетики освещения его не беспокоит вообще. Да и достойных примеров пока нет перед глазами. К свету у большинства девелоперов пока отношение такое: не темно, и ладно.

Однако в ближайшее время ситуация может радикально измениться. Дело в том, что вместе с ландшафтным дизайном частных владений в моду входит их светодизайн. А если в поселке стоят слепящие фонари, свет от которых сводит на нет усилия по организации дизайнерского освещения личного пространства, спрос на такие поселки будет падать - конечно, если покупателям будет из чего выбирать. И некоторые девелоперы, борясь за клиента, уже взяли на вооружение светодизайн - например, группа компаний Сапсан, которая строит коттеджный поселок Княжье озеро.

Поселок отличается в том числе и единым дизайном подсветки всех улиц, домов и общественных зон. Помимо освещения на участках и подсветки фасадов домов в поселке особое внимание уделяется подсветке общественных зон, зон отдыха и прогулок, которые подсвечены в стиле единой концепции, - рассказывает Ирина Мошева, директор по маркетингу и PR поселка Княжье Озеро. - Весной 2006 года компания-застройщик проводила тендер среди фирм, которые занимаются архитектурной и ландшафтной подсветкой. Результатом тендера стал выбор одной компании, с которой в настоящее время ведутся работы по подсветке озерной группы и группы ресторана.

По наблюдениям Григория Слепака, управляющего проектом Грин Хилл, в последнее время на рынке загородной недвижимости появилась тенденция к строительству объектов, созданных в едином стиле. Это касается не только единого цветового и архитектурного решения, но и светодизайна общественных зон. Мало просто построить поселок, состоящий из красивых домиков, важно подсветить и сделать акцент на особых элементах фасада, чтобы вечером и ночью весь поселок наполнялся красками, тенями и светом, - говорит он.

Но поскольку большинство домов в коттеджных поселках продаются на стадии строительства, потенциальный покупатель не может оценить усилия продавца по созданию эксклюзивной подсветки, поэтому девелоперы особенно и не напрягаются, ограничиваясь нарядным освещением въезда в поселок. Освещение въездной группы - наиболее важное с точки зрения девелопмента направление. Посещение поселка потенциальными клиентами начинается именно отсюда, и первое впечатление имеет большое значение, - говорит Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood. - Обязательный минимум - это освещение входной группы и уличные фонари в общественных зонах. Но при существующем уровне конкуренции на рынке загородной недвижимости минимальный план освещения, очевидно, недостаточен.

Однако, решив создать в поселке дизайнерское освещение, девелоперы, по мнению Олега Маринина, президента компании Парк Групп, управляющего сетевым проектом Витро, столкнутся с техническими препятствиями. Проблема не в том, как организовать дизайн освещения коттеджных поселков, а в том, чтобы подвести к ним электрокоммуникации, - объясняет он. - Сегодняшнее состояние рынка загородной недвижимости таково, что в радиусе 30 км от Москвы и более администрация Подмосковья не способна обеспечить застройщикам достойных условий для девелопмента.
Продавцам недвижимости станет труднее изменить условия сделки с покупателем. Депутаты собираются запретить органам госрегистрации отказывать в оформлении прав собственности по заявлению одного из участников сделки. Чтобы ее расторгнуть, нужно будет согласие обеих сторон.

Закон о государственной регистрации прав на недвижимость позволяет любому участнику сделки расторгнуть договор на этапе рассмотрения документов госорганами (эта процедура должна занимать не больше месяца). Чаще всего этим правом пользуется продавец, пытающийся поднять стоимость квартиры, а если покупатель не соглашается с новыми условиями, то ищет более состоятельного клиента, говорит первый вице-президент Бест-недвижимости Михаил Гороховский.

Особенно уязвимы к пересмотру цен граждане, покупающие жилье на ипотечный кредит. Сначала такой покупатель получает от банка санкцию на выдачу кредита, затем ищет продавца (на это уходит три-четыре месяца) и заключает кредитный договор. Договор купли-продажи отправляется на регистрацию, а деньги хранятся в банковской ячейке, пока не завершится оформление права собственности. И только потом поступают на счет продавца. Пока сделка регистрируется, продавец может расторгнуть договор, а покупателю придется платить проценты по кредиту. Покупатели отказываются от сделок гораздо реже, говорит Гороховский. Например, когда кредитный договор заключен, а расплатиться за почти купленный объект гражданин не в состоянии.

Повышать цены в ходе сделки продавцов заставляет рост цен на жилье. А покупатель из-за этого отказывается от кредита, санкцию на который он уже получил. Летом 2006 г. цены в Москве росли на 4-6% в месяц), на 100 одобренных кредитов приходилось 45-50 отказов, говорит гендиректор Фосборн Хоума Василий Белов. Сейчас рост цен практически прекратился, и количество отказников снизилось до 35-40.

Новые условия от продавца причина 15% отказов по кредитам, говорит сотрудник одного из столичных банков. А в Бест-недвижимости летом, когда средняя квартира дорожала на 5 руб. в минуту, по этой причине расторгались две из трех подготовленных сделок, рассказывает Гороховский. Хотя у Промсвязьбанка за год отказов от одобренных уже кредитов по этой причине не было, говорит замдиректора департамента развития розничного бизнеса Лидия Герцена.

Внесенный зампредом банковского комитета Анатолием Аксаковым и председателем комитета по собственности Владимиром Плескачевским законопроект защитит интересы покупателя. Чтобы расторгнуть сделку, продавцу надо будет обратиться в суд, говорит Аксаков, ему придется отвечать за взятые на себя обязательства или доказывать суду необходимость расторгнуть сделку. Не останутся внакладе и продавцы, уверен Белов. Он полагает, что некоторые банки будут в этих условиях выдавать продавцам деньги, не дожидаясь завершения госрегистрации.

Аксаков думает, что его поправка увеличит объемы ипотечного кредитования как минимум на 5%. Банкиры в этом сомневаются. Продавцы жилья не будут связываться с ипотекой, так как новый закон ограничит их права, полагает вице-президент МДМ-банка Анатолий Крайников.

Законопроект облегчит процедуру госрегистрации и снизит риски, возникающие у банка при проведении ипотечной сделки, но его принятие вряд ли увеличит объемы кредитов, так как основные проблемы высокие цены на жилье и небольшое количество юридически чистой недвижимости остаются, говорит Лидия Герцена.