Ипотека и недвижимость - Торговая недвижимость: итоги года

Проблема рефинансирования ипотечных кредитов сегодня уже не кажется надуманной. Объем ипотечной задолженности по России составил в прошлом году $5,5 млрд, а по Москве $2,2 млрд. Причем большинство кредитов выдано по ставкам от 12 до 15%, и их рефинансирование по нынешней ставке в 10% обеспечит всем заемщикам как минимум 2% экономию (это примерно $110 млн).

Предложение и спрос

По словам Павла Комолова, андеррайтера брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования, в США заемщики рефинансируют кредиты при разнице в ставках в 0,2 0,3%. У нас же надо снова уплатить комиссию за выдачу кредита, оплатить госпошлины и нотариальные расходы, так что для того, чтобы заинтересовать заемщика, разница в ставке должна составить 1,5 2%, добавляет он. По информации Федора Ефремова, гендиректора Русского кредитного дома, вопросами перекредитования в столице сейчас занимаются порядка 10 банков. В некоторых из них этот процесс уже отлажен, другие только начинают работать с этой услугой, добавляет он.

Буквально один банк на начало декабря был готов рефинансировать без каких-либо комиссий, рассказывает Павел Комолов. Однако он при этом ограничивает список банков, где получен кредит.

Такая неактивная позиция банков по отношению к рефинансированию вызвана двумя причинами: во-первых, слабой проработанностью технологии выдачи самих ипотечных кредитов, не говоря уж о более сложной технологии их перекредитования, и, во-вторых, тем, что спрос на эту услугу выглядит недостаточно высоким, во всяком случае, если судить по обращениям граждан.

Павел Комолов рассказывает, что спрос на рефинансирование вялый в НБИК таких обращений вряд ли наберется более 2 3%. Услуга по перекредитованию пользуется спросом, но небольшим, потому что на эту тему недостаточно информации. Именно это мешает более широкому распространению данной услуги, констатирует Федор Ефремов. При этом, согласно аналитическим исследованиям рынка ипотеки, более 60% заемщиков хотели бы снизить ставку по своим ипотечным кредитам.

На гребне непроявленного спроса

И этот, в сущности теоретический, спрос (а еще можно назвать его отложенным из-за непонимания того, доступна ли такая услуга и выгодна ли она) заставил заняться продвижением услуги по перекредитованию компанию Фосборн хоум ведущего ипотечного брокера на рынке. Неделю назад было объявлено о создании всероссийского Центра обмена ипотечных кредитов. В электронную базу этого центра могут внести данные о своем кредите клиенты, желающие снизить ставку. Как рассказал Собственнику Василий Белов, генеральный директор Фосборн хоум, за первую неделю работы в Центр пришли заявки на $12 млн, причем 55% кредитов компания готова рефинансировать уже сегодня. При этом услуга для клиентов будет оказываться по фиксированной цене, компания просит внести $300 комиссии для подтверждения серьезности намерений. Это резко удешевляет услугу для клиентов, ведь обычная комиссия ипотечного брокера составляет 1 1,5%. Очевидно, что на таких условиях воспользоваться услугой захотят многие заемщики, которых останавливали ранее довольно серьезные затраты на процесс перекредитования.

Не сыр ли это в мышеловке?

Каким образом компания Фосборн хоум собирается получать прибыль, если фактически не будет взимать комиссионные с клиентов? Отвечая на этот вопрос нашего журнала, Василий Белов ответил, что детали схемы ноу-хау компании, однако поделился общей идеей: Мы собираем пул кредитов на определенную сумму и проводим тендер среди банков на рефинансирование всего пула. Банкам выгодно получить сразу довольно серьезный пул кредитов, и они готовы предоставлять более выгодные условия, чем при индивидуальном рефинансировании. Пилотная сделка на кредитный пул в размере $5 10 млн планируется в начале следующего года, а за полгода можно рефинансировать задолженности до $300 млн, приоткрыл планы компании Василий Белов.

В общем, намерения ипотечного брокера заслуживают внимания: Фосборн хоум явно следует маркетинговой стратегии создать новый сегмент на рынке и быть первым в нем. Мы решили быть первыми в этом сегменте и приурочили открытие Центра к объявлению о снижении требований Банка России к достаточности собственных средств при выпуске ипотечных облигаций с 14 до 10%. Это должно привести к снижению ставок по ипотечным кредитам, рассказывает Белов. Подтверждая свое следование классической схеме маркетинга, Фосборн хоум планирует запустить широкомасштабную кампанию по информированию населения о возможности новой услуги. Но в любом случае понятно, что компания собирается серьезно развить свой бизнес и, предлагая в каком-то смысле демпинговые услуги, застолбить для себя серьезную долю рынка рефинансирования. На практике подобные предложения в любой сфере рынка обеспечивают весьма интересные предложения для потенциальных клиентов, которым на этапе запуска проекта предлагается качественная услуга по цене ниже среднерыночной.

Возможные проблемы рефинансирования

Отметим, что профессиональные участники рынка считают, что серьезным препятствием для развития бизнеса станет российская сверхпрозрачность любых баз, когда фактически на рынке можно купить любую информацию, включая базы банковских служб безопасности. Павел Комолов сомневается, что граждане захотят сообщать кому-либо, сколько они взяли в кредит, и тем самым косвенно рассказывать о своих доходах. Закон о банковской тайне намного жестче, чем закон, регулирующий деятельность ипотечных брокеров, добавляет он. Однако уже первая неделя работы показала, что граждане не так уж и сильно опасаются раскрытия информации, к тому же база будет защищена с помощью комплексной IT-системы на базе Microsoft Dynamics CRM.

Другой проблемой для развития бизнеса в некотором отдаленном будущем может стать желание банков удержать своих клиентов у себя, самостоятельно предлагая им более дешевый кредит. На Западе действительно банк-кредитор старается удержать клиента и готов снижать ставку, а в России в массовом порядке так пока не работают, оптимистически отвергает такую опасность гендиректор Фосборн хоум. Он считает, что перспективы у Центра весьма хорошие, если учитывать, что ожидаемый средний срок выплаты кредита растет с каждым годом в 2005 году он составил 8,5 лет. Если раньше кредит брали люди, которые рассчитывали его погасить досрочно, то теперь заемщики выплачивают банку более значительную часть своего дохода и имеют меньше возможностей досрочно погасить кредит. А значит, обмен кредита на более дешевый будет для таких заемщиков все актуальнее с каждым понижением ставки по ипотечным кредитам на 0,5 1,0 процентных пункта, то есть буквально каждый год.
Продолжаем цикл итоговых обзоров рынка недвижимости за 2006 год. Сегодня речь пойдет о сегменте торговой недвижимости. Своими взглядами на основные тенденции и события уходящего года с нами поделились участники рынка.

Спрос vs предложение

Разговор о конкретном сегменте рынка коммерческой недвижимости логичнее всего начать с анализа его основных показателей. Что касается торговой недвижимости, объем нового предложения в этом году оказался ниже, чем в 2005, и составил, по данным аналитиков NAI Global, менее 300 тыс. кв. м.

Общий же объем предложения торговых площадей всех типов оценивается на сегодня в размере 8,1 8,5 млн кв. м, причем, как подчеркивает заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании Миэль-Недвижимость Элина Занина, только 1,9 млн из них относятся к сегменту профессиональных торговых центров. Объем сегмента торговые комплексы может быть оценен в 2,4 млн кв. м. Торговая площадь сегмента автономных магазинов (street retail), встроенно-пристроенных помещений, расположенных во всех районах города, составляет 2,8 млн кв. м, рассказывает Занина. Обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов выросла до 540 550 кв. м на 1000 жителей.

Что касается вакантных площадей в ТЦ, то в среднем по Москве их уровень не превышает 8 10%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев: Данный показатель возрастает в отдаленных от центра объектах, расположенных в периферийных районах Москвы, а также в неконцептуальных ТЦ. Низкие показатели уровня вакантных площадей наблюдаются в объектах торговой недвижимости, расположенных в центре Москвы на ключевых магистралях Тверской, Садовом кольце, Арбате. Надо сказать, что, если речь заходит о современных торговых центрах, уровень свободных площадей здесь намного ниже среднего по городу (от 2% до 4% по данным Миэль). В то же время в неудачных проектах доля пустующих площадей может достигать и 20%.

В целом неудовлетворенный спрос на торговые площади в столице оценивается на уровне порядка 30%. При этом на существующий разрыв оказало влияние некоторое снижение объемов нового предложения, рассказывает Журавлев. В связи с дальнейшей дифференциацией торговых центров по уровню арендных ставок в зависимости от успешности проекта, наблюдается ситуация нехватки торговых помещений, соответствующих оптимальному соотношению цена-качество.

Цены: рост в норме

Низкий уровень вакантных площадей и меньший по сравнению с 2005 годом объем ввода новых площадей никак не предполагают снижения арендных ставок. Разброс цен на аренду помещений в торговых центрах Москвы находится в рамках от $150 до $4500 за кв. м в год, при этом основную часть предложения составляют площади в ценовой категории от $500 до $1000 за кв. м в год, рассказывает Владимир Журавлев. Впрочем, если сравнивать 2006 год с 2005-м, можно сделать вывод, что в целом уровень арендных ставок изменился незначительно.

Так, по данным аналитиков Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, средняя арендная ставка в московском ТЦ для ЦАО составляет сегодня $1946 за кв. м в год (для сравнения: в 2005 году $1215), усредненная для остальных столичных округов $998 ($915 в 2005 году).

Средняя цена на торговую недвижимость выросла, по данным Миэль, более чем на 19%, достигнув диапазона $3500 3700 за кв. м. В наибольшей степени выросли цены на площади автономных магазинов (street retail), расположенные на первых этажах жилых домов, рассказывает Элина Занина. Их средняя цена выросла на 32,4% и достигла диапазона $3800 4000 за кв. м. Что характерно, отношение цены продажи к размеру арендной ставки в текущем году изменилось. Как рассказала в ходе саммита Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году директор по развитию ROSS Group Елена Флоринская, от традиционного 1:5 или 1:10 это соотношение меняется сейчас в сторону 1:15 (цена продажи кв. м к годовой ставке аренды квадрата).

Закономерности

Заметной тенденцией рынка торговых площадей (да и всего рынка коммерческой недвижимости) в текущем году можно назвать децентрализацию застройки и, как следствие, развитие ранее мало освоенных районов (в частности, ВАО и ЮВАО), а также увеличение площадей новых ТЦ. Так, выход новых ТЦ на окраины Москвы и за МКАД обусловил некоторые изменения в структуре предложения: если ранее ТЦ более 50 тыс. кв. м был редким явлением на рынке, то сейчас из проектов, заявленных к открытию в ближайшие 2 3 года, многие превышают этот размер, рассказывает Владимир Журавлев. В частности, в первом полугодии 2006 года наблюдалось увеличение предложения ТЦ в восточной части Москвы.

Кроме того, для торгового рынка 2006 года характерен рост спроса на автономные магазины (street retail), расположенные на первых этажах жилых домов. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на автономные магазины составляет не менее 1,5 млн кв. м при объемах строительства, не превышающих 100 120 тыс. кв. м в год, приводит свои данные Элина Занина. При растущем спросе количество предложений торговых площадей на продажу снизилось на 35 45%. Елена Флоринская отмечает в качестве тренда дальнейшую специализацию ТЦ.

Уходим из центра

И, без преувеличения, главной тенденцией года можно назвать смещение интереса девелоперов торговой недвижимости в регионы. Несмотря на первичное насыщение регионального рынка (как отмечает Елена Флоринская, сегодня во всех крупных российских городах уже действуют 1-2 ТЦ-пионера), развернуться девелоперам по-прежнему есть где. Несмотря даже на то, что строительство в регионах обходится девелоперу отнюдь не в разы дешевле, чем в столице. Не стоит забывать о том, что застройщику нужно будет позаботиться о сетях: с электричеством, водопроводом, теплом в регионах дело обстоит намного хуже, чем в Москве. Кроме того, приходится больше платить строителям: на местах не всегда можно найти профессионалов нужного уровня, а для того, чтобы нанять людей, работающих в Москве, нужны соответствующие средства, поясняет генеральный директор компании RIGroup Андрей Халтурин.

Набравший высокий темп рост благосостояния в последние несколько лет коснулся не только жителей двух столиц, но и обусловил усиление девелоперской активности в крупных и средних региональных центрах, поясняет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. Количество городов, привлекших внимание девелоперов, исчисляется несколькими десятками. Как западные, так и столичные и местные сети в настоящее время активно осваивают региональный рынок, причем, как правило, с заниженным ожиданием (не рассчитывая на быструю окупаемость), руководствуясь единственной целью захватить определенные рынки и спокойно ждать, когда придет время получать высокую прибыль.

Что и требовалось доказать

В целом, эксперты не прогнозируют в будущем году никаких революционных изменений на рынке торговых площадей. В целом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут в следующий год с перспективой к дальнейшему расширению, прогнозирует Владимир Журавлев. В частности, общая для коммерческого рынка недвижимости тенденция децентрализации проявит себя и в торговом сегменте в 2007 году, в связи с чем ожидается рост объема заявленных проектов в ближнем Подмосковье. Кроме того, стоит ожидать увеличения объемов реконцепции существующих ТЦ (в русле растущих требований потребителей, быстро осваивающих новые форматы).

Можно сказать, что никаких резких скачков на рынке не предвидится. Но нельзя сбрасывать со счетов приближающиеся выборы. Политические факторы могут стать причиной перераспределения собственности, поэтому многие игроки занимают выжидательную позицию, считает Элина Занина. Экономическое развитие нашей страны во многом зависит от действий власти. Поэтому скажем так: мы надеемся, что политика не помешает развитию экономики.