Ипотека и недвижимость - Земельные участки в коттеджных поселках. с подрядом или без него?

Столичные девелоперы проявляют все больший интерес к региональным проектам, что подтверждает строительство крупных торгово-развлекательных комплексов. Их экспансия направлена на крупные города с населением порядка миллиона человек, такие как Новосибирск, Томск, Волгоград, Саратов, Самара, Воронеж и др. Все чаще здесь можно встретить бренды известных торговых марок Метро, Рамстор, Перекресток, ОBI, Пятерочка и пр.

Маркетинговые исследования показывают, что в настоящее время инвестиции в региональные проекты существенно рентабельнее вложений в столичную недвижимость, особенно в части строительства торговых объектов. Крупные сетевые ретейлеры уже ведут острую конкурентную борьбу на периферии. При этом следует отметить, что наряду с инвестиционной привлекательностью областных проектов девелоперам необходимо учитывать местную специфику ведения бизнеса для минимизации возможных рисков.

В качестве примера приведем город Саратов, один из перспективных регионов в плане возведения торгово-развлекательных центров. До недавнего времени он был вотчиной местных строителей, практически недоступной для сторонних инвесторов. Однако со сменой администрации ситуация в Саратове стала иной. Руководство города и области в целях активизации инвестиционной деятельности проявляет интерес к привлечению дополнительных средств для реализации программ социально-экономического развития, направленных на создание дополнительных рабочих мест, к ликвидации ветхого жилья с последующей комплексной застройкой новых кварталов и возведению объектов инфраструктуры.

В Саратове, как и во многих других городах России, преобладает старая застройка, причем дома находятся в ветхом и аварийном состоянии. Многие из этих зданий расположены в центральных кварталах, вдоль главных магистралей, наиболее привлекательных для строительства торговых центров и новых жилых микрорайонов. Наряду с частным и муниципальным жильем здесь же могут находиться коммерческие структуры (магазины, службы быта), а также небольшие предприятия (заводы, пекарни, мастерские и т. д.). Все эти объекты недвижимости нужно вывести за границы участка новой перспективной застройки, а жителей расселить, что потребует времени и вложения значительного объема средств.

Согласно маркетинговым исследованиям реализация региональных проектов предусматривает ряд этапов. Представим наиболее важные из них.

Основной этап предполагает процедуру отвода участка под строительство, согласование исходно-разрешительной документации, выпуск Постановления на проектирование и отселение жителей, получение Акта разрешенного использования земли (АРИ), а также проведение необходимых согласований, гарантирующих успешное осуществление инвестиционной деятельности.

Не менее важно освободить участок от имеющихся обременений, то есть отселить жителей. Учитывая рост цен на недвижимость, возникает риск превышения бюджета целевого финансирования и увеличения срока завершения работ.

Приведем конкретный пример: на участке в 6,5 га находится 250 домов общей площадью порядка 12 тыс. кв. м, где проживает 400 человек (без учета членов семей). Исходя из цен на недвижимость в Саратове в мае июне 2006 года, бюджет переселения составил примерно 9,5 млн долл. при средней стоимости квадратного метра 800 долл. В ноябре декабре бюджет пополнился на 3,5 млн долл., так как цены выросли на 10 15 % (1000 1100 долл. за 1 кв. м).

При расселении следует учитывать особенность саратовской застройки (большая плотность населения при минимальной жилплощади на одного собственника). В связи с тем, что равноценное жилье найти трудно, приходится покупать квартиры значительно большей площади, выходя за лимит бюджета. Как правило, продавцы жилой и коммерческой недвижимости просят за нее значительно больше денег по сравнению с реальной рыночной стоимостью объектов. Возникновение спорных и конфликтных ситуаций в процессе расселения и их урегулирование является неизбежной частью данной работы, что надо учитывать и находить рациональные пути их решения. Многое здесь зависит от опыта и профессиональных навыков риелторов. При расселении муниципальных квартир необходимо заключить договор с городом на предмет взаимозачета и возмещения затрат инвестора за предоставленное жилье.

К особенностям саратовского региона относится более упрощенная система регистрации (выписки-прописки) граждан по сравнению с Москвой, что значительно снижает правовые риски. Если собственник продал недвижимость, то у него нет законного основания претендовать на расторжение сделки и возвращение на прежнее место жительства.

Вместе с тем определенную сложность представляет форма проведения расчетов с продавцами недвижимости. Учитывая, что финансирование проекта осуществляется в безналичной форме, нужно открыть на их имя счета в банке и обеспечить получение денег. Речь идет о принятой в регионе практике передачи средств продавцу перед сделкой, то есть до факта завершения ее регистрации. Это в значительной степени объясняется стереотипом мышления местного населения и отсутствием депозитарных ячеек в банках.

Кроме того, дефицит альтернативного жилья как на первичном, так и на вторичном рынке также усложняет процесс расселения. Работа начинается, как правило, со сбора и обработки аналитической информации по участку (его адрес, кадастровый номер, площадь, статус, характеристика строения и его статус, количество собственников и др.). На основе собранных данных разрабатывают бизнес-план, бюджет, финансово-юридическую схему и другие необходимые регламенты и процедуры ведения проекта. Подобный масштаб деятельности предполагает применение продуманной стратегии и особого профессионального подхода. Поэтому большинство девелоперских компаний предпочитает такую работу отдавать на аутсорсинг местным риелторским компаниям и осуществлять контроль за их деятельностью.

Часть девелоперов ведет расселение собственными силами через дочернюю компанию в данном регионе. В таком случае как вариант людям предлагают в объеме установленного бюджета и в определенный срок самостоятельно подобрать себе альтернативное жилье в обмен на старое. Сделки проводят путем передачи продавцам денежных средств в обмен на приобретение их домовладений на имя инвестора. Организация деятельности по отселению предполагает создание команды, куда входят 10 20 риелторов (в зависимости от объема работы) во главе с руководителем проекта и обслуживающий персонал (юрист, бухгалтер, секретарь, водитель). По разработанной технологии они проводят сделки с недвижимостью (расселение). В обязательном порядке все участники должны выполнить плановое задание (по количеству объектов переселения, срокам и объему освоения бюджета), что является основным критерием оплаты их труда. Руководитель проекта разрабатывает стратегию деятельности, оптимизирует бизнес-процессы, взаимодействует с заказчиком в части предоставления квартальных планов мероприятий, отчетов о выполнении работы, пакета необходимых документов. Кроме того, он систематически фиксирует на ситуационном плане участка динамику реализации проекта.

В целях экономии времени нередко приходится приступать к расселению до выхода официального постановления, что также связано с определенными рисками социального характера. Здесь нужна умелая тактика и хорошая РR-компания при поддержке городских властей.

Вместе с тем не надо забывать, что предметом договора заказчика с исполнителем является получение Единого консолидированного участка под строительство. В этом случае расселение служит лишь инструментом и промежуточным звеном в реализации девелоперского проекта. Как правило, большинство участков с домовладениями находятся в долгосрочной аренде или пожизненном бессрочном пользовании, без надлежащего оформления документов на землю. Оформление земельных отношений путем выкупа в собственность или оформление долгосрочной аренды является еще одним важным этапом работы при непосредственном взаимодействии с Комитетом по земельным ресурсам.

В любом случае, один из решающих факторов успешной реализации девелоперского проекта это тесное сотрудничество и лояльные отношения с региональной властью, с опорой на ее административный ресурс.
Первые коттеджные поселки, появившиеся в Подмосковье лет пятнадцать назад, создавали по принципу кто во что горазд. На участках как правило, небольших, поскольку покупать много земли тогда казалось неоправданным мотовством, возводили многоэтажные новорусские замки из красного кирпича.

К началу века нынешнего тенденции изменились. Поселки, где жители вели застройку сами и по своему вкусу, были объявлены анахронизмом, тупиковой ветвью эволюции чем-то вроде неандертальцев, которые, как известно, вымерли из-за своей неповоротливости и туповатости. А веянием времени стали проекты с подрядом, когда покупатель выбирает один из предложенных ему типовых вариантов.

Бесспорные плюсы
Большинство продающихся сейчас участков как раз с подрядом, и эти проекты обладают несомненными достоинствами. О главном их плюсе многократно писали в прессе: такой поселок получается однородным по архитектурному стилю, он радует глаз. Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент, говорит о других положительных моментах подряда, например о том, что компания-застройщик в таком случае контролирует сроки осуществления работ. А это значит, что люди, поселившиеся здесь первыми, будут избавлены от удовольствия жить в условиях постоянной стройки, ездить по дорогам, разбитым бульдозерами и бетоновозами, вздрагивать при виде разгуливающих по территории рабочих.

Кроме того, застройщик, обладающий опытом организации работ, в состоянии приобрести стройматериалы подешевле (та самая оптовая скидка), наладить контроль за качеством. Нанять строителей сегодня несложно с этим справится любой покупатель участка, но как проверить, что именно там сделано? Как проведены не слишком заметные глазу, но очень важные работы (гидроизоляция, электропроводка)? Хорошей иллюстрацией тут может служить практика страховых фирм: если в таких организациях узнают, что коттедж построен бригадой веселых молдаван, то сразу повышают тариф на страхование процентов на двадцать так, на всякий случай

Существует еще одна причина, по которой участок с подрядом имеет определенные преимущества. Поселок это не просто стоящие рядом дома, но еще и общие на всех коммуникации. Как говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Дельта-Эстейт, мощностей, к примеру электроэнергии, может не хватить, если рядом кто-то поставил огромный дом с сауной, бассейном и зимним садом. Возникнут перебои со светом во всем поселке. И такие проблемы сегодня характерны не только для старых садоводческих товариществ, где коммуникации старые и изношенные, но и для современных поселений, причем расположенных на самых престижных направлениях. Зачастую при покупке участка клиент почему-то легко принимает уверения типа все в порядке, отмечает Е. Зубарева. Но это лирика, а на практике существует множество домов и даже небольших поселков, в том числе на Рублевке, которые висят на времянке по энергетическим сетям. Полностью спроектированный населенный пункт, где учтены даже размеры будущих коттеджей, оказывается лучше. Там, по крайней мере, все рассчитано.

Но не даром
Есть, впрочем, и альтернативное мнение. Оппоненты фирм, торгующих участками с подрядом, говорят, что главным побудительным мотивом там является вовсе не забота об интересах потребителя, а элементарное желание срубить побольше денег. Перепродать участок значит просто получить определенный доход. Но сумму можно заметно увеличить, продав покупателей земли дружественной строительной компании. А потом, кстати, фирма продолжит обогащение, создав эксплуатирующую поселок структуру Поэтому качество работ у организованных застройщиков лучше, чем у шабашников. Но и цены, по словам знающих людей, как минимум процентов на тридцать выше, чем в случае самостоятельного общения со строительной компанией.

Но мы не будем думать о людях плохо. Сойдемся на примирительном тезисе о том, что от продажи участка с подрядом выигрывают все и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов. И только в этом случае объект приобретает свое, характерное только для него лицо, ведь он оказывается выдержанным в определенном архитектурном стиле.

И еще деталь: только в грамотно спланированном поселке возможно создание достаточных по размеру общественных зон. В качестве примера приведем проект Стольное (архитектурное бюро АБ), где такие территории занимают около 40 % площадей. Это прогулочные и велосипедные дорожки, теннисные корты, спортивный комплекс с бассейном. А в поселке Графские пруды есть несколько водоемов (площадь самого большого 1,6 га). Свой выход к воде имеют 14 участков. Особенно приятно, что речь идет об искусственных прудах соответственно, на них не распространяются многие суровые запреты природоохранного законодательства, в том числе те, что касаются ведения строительства вдоль береговой линии.

Без подряда? Зачем?!
Есть определенная категория покупателей, стремящихся приобрести участок без подряда. По словам Е. Зубаревой, тому могут быть разные, прямо-таки диаметрально противоположные причины. Первая элементарная нехватка денег. Отказываясь от услуг застройщика, собственник экономит как минимум сотню тысяч долларов. Да, строить ему придется и тратить деньги тоже. Но это будет когда-то потом, не сейчас. Понятно, что из-за столь серьезного довода человек готов терпеть и хаотичную застройку вокруг, и эстетические недостатки, и многие другие неприятности.

Вторая причина у покупателя, наоборот, слишком много денег, поэтому его не устраивает ни один из предложенных проектов. Даже в достаточно дорогих поселках клиенту предлагают обычно от трех до десяти вариантов, выдержанных в одном архитектурном стиле и слегка отличающихся по площади. Большинству клиентов удается сделать выбор, но как быть с теми, у кого нестандартные запросы? Если человек, например, желает иметь четырехэтажный особняк площадью 1000 кв. м с бассейном во дворе и собственным теннисным кортом, то единственный выход для него купить крупный земельный участок без подряда и все проблемы строительства взять на себя.

Встречаются (хотя и довольно редко) различные компромиссные варианты. Поселок может быть и комбинированным: одна часть участков с подрядом, другая без него. Как говорит Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость, такое возможно, если по периметру поселка находится лес, в котором не составляет труда скрыть построенные по индивидуальным проектам дома. По такому пути пошли девелоперы в поселках Пестово, Павлово и Зеленый мыс. Однако Н. Гребенниковой подобный опыт кажется скорее негативным: индивидуальные проекты в поселке с единой концепцией требуют осуществления множества архитектурных согласований, что в итоге неминуемо отражается на сроках сдачи всего комплекса. Для солидного и известного девелопера это оказывается ударом по имиджу и упущенной выгодой.

Гладко? Не всегда
Один из ключевых доводов в пользу подряда более предсказуемые сроки завершения строительства. Но нужно понимать, что так будет только в том случае, если девелопер дорожит своей репутацией и имеет реальные рычаги воздействия на строительную организацию. Иногда случается так, что девелопер, получив свою прибыль, самоустраняется, выходит из процесса, а покупатель уже самостоятельно договаривается с подрядными организациями. И тогда нет никаких гарантий, что проект удастся завершить к оговоренной дате.

Проблема усугубляется, если в поселке появляются новые очереди. Речь идет даже не о ситуациях, когда компания-девелопер заранее знает, что она будет развивать этот населенный пункт дальше, иногда такое происходит неожиданно для всех участников процесса. Сегодня очень распространена ситуация, когда, реализовав проект, девелопер вдруг получает шанс прикупить еще землю по соседству, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. В этом случае те, кто приобрели участки в числе первых, практически гарантированно обретают счастливую возможность жить на стройке, причем в течение как минимум пяти лет.