Ипотека и недвижимость - Сочи мечтает стать гламурным берегом

Мудрые люди говорят: выбирая спутника жизни, не слишком увлекайся достоинствами избранника. Лучше подумай, получится ли уживаться с его недостатками и реально ли что-то изменить к лучшему? Этот совет универсален. Во всяком случае он имеет много общего с тем, как мы сегодня оцениваем дома, построенные по самой привычной и знакомой технологии панельной. У таких домов есть неоспоримые преимущества: скорость возведения и сравнительно невысокая цена. Согласитесь, при нынешнем дефиците нового жилья такие плюсы неоценимы. С недостатками гораздо сложнее.

Улучшаем панель: есть ли предел для совершенства?
Малопривлекательный внешний вид, не лучшая тепло- и звукоизоляция, изъяны внутренней планировки, неудобство для модернизации и ремонта, небольшой гарантированный срок эксплуатации, исчисляемый 50 70 годами, все эти качества как не способствовали, так и не способствуют престижу типового жилья.

Говоря о панели даже с некоторой долей презрения, в советское время мы противопоставляли ее кирпичным зданиям, а теперь сравниваем с монолитными домами. Но стоит ли принять несовершенство панели как неизбежность, или все-таки есть пути ее преобразовать, улучшить, модернизировать?

Даешь надежную стыковку
О сюрпризах, которые способны преподнести панельные постройки, ходит немало как правдивых, так и приукрашенных историй. Например, такая. В одной из панельных хрущевок, расположенных в подмосковном Дзержинске, совершенно рассыпались старые швы. Если бы речь шла только о неприглядном внешнем виде, едва ли люди так негодовали. Но в здании нарушилась герметизация. В результате жильцы некоторых квартир лишились части жилых помещений, поскольку во времена межсезонья стены дома буквально промокали насквозь, а в холодную погоду вымерзали.

В чем же причина столь печального состояния старой панели? Неужели и по сей день встречаются примеры нерадивого строительства и ненадлежащей эксплуатации типового жилья?

Специалист по строительным материалам компании Сити-XXI век Анна Шакина считает, что в авариях описанного выше типа виноваты некачественно выполненные межпанельные швы главный изъян панельного строительства. Они возникают из-за нарушений монтажной технологии. Для того чтобы избежать недостатков, панели прогревают, пропаривают и лишь затем заделывают швы. Такие работы требуют внимания, определенного профессионализма, благоприятных погодных условий. Что и говорить, при современном строительстве такие требования выполняются далеко не всегда. В итоге страдает внешний облик домов, а жителям приходится мириться со сквозняками или самостоятельно устранять существующий дефект, проводя дополнительные наружные работы по герметизации.

На проблему стоит посмотреть и несколько шире. По большому счету, заделка швов это только один, хотя и важнейший этап панельного строительства, а качество его выполнения зависит от многих составляющих. Корень зла специалисты видят в том, что при возведении панели до сих пор часто используется морально устаревшее инженерное оборудование. По экономическим соображениям производители часто не в состоянии внедрить что-то новое.

В результате плачевный внешний вид имеют не только старые дома, но и новостройки. Так что их обитатели нередко испытывают разочарование, замечая, что фасадная часть дома значительно изменилась: в отдельных местах осыпалась облицовочная плитка, оголились швы. Усадка здания происходит неравномерно, что и влечет за собой появление таких вот изъянов. Дом, собранный из отдельных конструкций, недостаточно герметичен, поэтому протечка в одной из квартир способна затопить целый стояк здания.

Но и проблема швов, и издержки, неизбежные при усадке здания, устранимы. Например, существуют технологии, которые надежно защищают швы. Подобный эффект достигается с помощью специальных фасадных панелей, которые гарантируют от протечек, теплопотерь и промерзания. Для усиления стыков и швов в современных панельных домах разработаны фасадные герметики (тиоколовые, акриловые, силиконовые и др.), специальные утеплители стыков, полиуретановые монтажные пены, герметизирующие ленты и еще целый спектр специализированных материалов.

Стены-гамбургеры и стены-бигмаки
Обеспечивают ли панельные дома уровень приватности и уединенности, в котором так нуждаются жители большого шумного города? На эту тему есть анекдот. Комиссия принимает новый панельный дом. Решили проверить звукоизоляцию. Два члена комиссии разошлись в соседние квартиры. Один через стену кричит: Ты меня слышишь?! Не ори! Я тебя вижу. Скажете, гипербола? Конечно, но и в реальной жизни немало похожих ситуаций.

Как известно, бетонные стены так просто не возьмешь: нужен перфоратор и хорошая дрель. Но с последней стоит обращаться поосторожнее. Не раз приходилось видеть, как стандартный крюк для люстры, вмонтированный в потолок соседей с нижнего этажа, обнаруживался на полу жильцов этажом выше; та же история со стенными скобами, предназначенными для фиксации тяжелой мебели или кухонного оборудования. Проблема даже не в том, чтобы повесить люстры и полки. Тонкие панели и минимальный слой утеплителя создают плохую тепло- и звукоизоляцию, приучающую людей к унизительному дискомфорту.

Ради справедливости нужно отметить: создатели современных панельных серий пытаются преодолеть описанный недостаток. Панели, из которых возводятся современные дома, представляют собой усовершенствованный сэндвич, состоящий из трех слоев (бетон утеплитель бетон или керамзитобетон утеплитель керамзитобетон). В качестве утеплителя сегодня чаще всего используется пенополистирол, имеющий хорошие показатели теплоизоляции.

К примеру, наружные стены дома серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых используется полистирол толщиной 80 мм. Специалисты утверждают, что такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые ДСК-1 для домов серии П-44Т, трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки их теплоизоляция увеличена.

Панели ДСК-2 для серии КОПЭ также трехслойные толщиной 300 мм. ДСК-3 для домов серии П-3М печет сэндвичи потолще 350 мм. Повышенной тепло- и звукоизоляцией отличаются дома серии П-55М с 340-миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для домов серии П-46М. Толстые наружные стены из керамзитобетона в домах серии Бекерон, их толщина 400 и 500 мм.

Внешность вопрос престижа
Невыразительные фасады еще одна беда панельного домостроения. Может быть, даже и хорошо, что касается она не только людей, проживающих в таких домах. Безликие дома портят облик столичного города, между прочим не лишенного амбиций. Не это ли причина, по которой на архитектуру типовых построек стали обращать все больше внимания?
В настоящее время застройщики панельных домов отходят от стандартной прямоугольной формы угловые панели позволяют конструировать здания самой различной конфигурации. Для отделки нередко используют декоративные элементы рустовки, арочные окна и карнизы.

Последняя тенденция использовать больше стекла при создании фасадов. Такое новшество проектировщики и девелоперы нередко преподносят как большой и щедрый подарок. Не надо обольщаться. Стеклянные фасады входят в моду из-за того, что снижают себестоимость строительства, а отнюдь не по заявкам москвичей. Как показывает практика, проживание в домах из стекла не слишком комфортно, учитывая суровые климатические условия нашего города.

Архитектура изнутри
Пять десять лет назад столица переживала перепланировочный бум. Идея преобразований настолько завладела массами, что владельцы типовых квартир пытались во что бы то ни стало трансформировать свое жилище на западный манер. Рушились стены между кухнями и комнатами; объединялись санузлы; раздвигались коридоры, превращаясь в жалкое подобие западных холлов; сужались и так маленькие комнатушки. Не будем говорить об аварийных последствиях таких действий. Владельцы многих модернизированных квартир успели пожалеть и раскаяться в содеянном, поняв, что стандартные типовые планировки удачнее, продуманнее. Они не так эффектны, зато позволяют решить проблему личного уголка для каждого члена семьи. А это очень важно.

Впрочем, разумное, продуманное изменение внутренней архитектуры панельных квартир, конечно, необходимо. Основным минусом является отсутствие свободной планировки, которую хотят видеть в своей квартире сегодняшние потребители, считает вице-президент компании Конти Вячеслав Тимербулатов. Но новые дома все же обладают большей свободой в организации внутреннего пространства.

Чаще всего это заключается в увеличении площади кухни до 14 кв. м, а иногда и до 16 18 кв. м. Гораздо сложнее оказалось уменьшить количество несущих стен, хотя увеличить шаг между ними реально. Один завод модернизировал технологическую линию и выпускает плиты-перекрытия длиной 9 м, хотя стандартные конструкции имеют длину 6 м. Но такие производства единичны, рассказывает А. Шакина.

Нельзя забывать и об улучшении межквартирного пространства. Кое-что в этой области учтено при проектировании новых панельных домов: Улучшаются потребительские качества с точки зрения удобства инвалидов опускаются вниз лифтовые площадки. Увеличиваются холлы входных групп, повышается качество лифтового оборудования, рассказывает генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.

Сантехкабины: недостаток, который невозможно простить
Как известно, человек ко многому привыкает. От людей, волей судьбы прописанных в панели, не раз приходилось слышать: по большому счету они любят свое жилище. И иногда даже спорят с владельцами квартир кирпичных домов о том, что уголок их малой Родины ничуть не хуже. Однако в числе недостатков панели есть такой, который простить практически невозможно. Вы догадались? Речь о сантехкабинах. Слово очень точное, и ассоциации, которые оно вызывает, вполне оправданны. Лифты? Салоны автомобилей? Барокамеры? С чем еще можно сравнить помещение, имеющее площадь 1,9 кв. м? И проблема даже не в том, чтобы размещать там современные стиральные машины их давно уже привыкли устанавливать на кухне. Ванная комната с трудом отвечает прямому назначению, поскольку даже для типичного набора оборудования и ванных принадлежностей в ней недостаточно места.

Существующий недостаток необходимо устранить. Так считают не только жильцы панельных домов, отваживающиеся на самовольные перепланировки с непредсказуемыми последствиями. Это понимает и московское правительство, давно уже ведущее разговор о замене типовых ванных комнат на более просторные и усовершенствованные. По силам ли решить такую задачу?

Технологически это возможно, но необходимо изменить технологическую линию по производству сантехкабин. Их изготавливают в специальной опалубке: чтобы изменить форму и размеры типового изделия, требуется изменить форму и размеры опалубки и, соответственно, модернизировать сушильные печи, считает А. Шакина.

Итак, за чем же стало дело? Специалисты полагают: прежде всего за деньгами, необходимыми для изменения привычной технологии. Правда, есть риск, что затраты скажутся на стоимости панельного жилья, которое рискует потерять свою конкурентоспособность, приблизившись по стоимости к монолитному.

Есть еще один выход: увеличить не размер, а количество санузлов. Почин уже существует: в домах серии П-55М двумя санузлами оснащены трех- и четырехкомнатные квартиры. Разумеется, новшество приводит к увеличению цены квартиры, да и подходит только для помещений с большой площадью. Но все-таки это решение, способное улучшить жизнь в панельных домах, повысить их комфортность.

Юбилейный: преображенная панель
К числу удачных и принципиально новых панельных модификаций стоит отнести жилой дом серии Юбилейный, которая создана ДСК-1. Это первый и, к сожалению, пока единственный полносборный жилой дом нового поколения с зимними садами (верандами) и свободной планировкой. Здесь впервые в истории отечественного индустриального домостроения применена система открытого проектирования.

При строительстве использована рамная конструктивная система, состоящая из рам с шагом 3,6 и 7,2 м, позволяющая проектировать квартиры любой площади. Подобное техническое решение позволило значительно улучшить многие показатели типовых домов. Высота жилого этажа увеличена до 3,3 м, что является максимальной высотой потолков в домах, возведенных индустриальным методом. Другoе неоценимое достоинство: на жилых этажах отсутствуют внутренние несущие стены, что открывает огромные горизонты для перепланировок. По некоторым параметрам Юбилейный приближается к домам более высокого класса. Например, в двух- и трехкомнатных квартирах имеется по два санузла.
Немало достоинств у наружной отделки здания, украшенного эркерами и имеющего хорошую облицовку. Достойно оформлена и кровля, выполненная в виде наклонных фризов, покрытых черепицей. Квартиры в Юбилейном, как и в монолитных домах, имеют свободную планировку, в здании применены специальные панели наружных стен увеличенной толщины, отвечающие самым современным требованиям теплозащиты. А утепленные ограждающие конструкции лоджий-веранд позволяют устраивать на них зимние сады. За счет оригинального конструктивного решения проектировщиков здания (дом стоит на монолитных столбах и не имеет подвала) свободное пространство под домом использовано под паркинги.

Словом, многие достоинства полносборного дома налицо. Одно только непонятно, почему, несмотря на оправданность полносборной технологии, подобные дома в столице не строятся.

Метаморфозы: серия КОПЭ
Другая интересная модификация типового панельного жилья дома системы КОПЭ. Эта аббревиатура расшифровывается как компоновочные объемно-планировочные элементы. Подобные дома что-то вроде конструктора Лего: они легко варьируются по высоте и конфигурации, их можно строить и уголком, и ступеньками.

Технология родилась в Америке, где до сих пор широко применяется. Она заключаeтся в следующем: дом собирается в цеховых условиях, потом транспортируется на место в виде объемных блоков и там собираeтся. Дом может состоять из двух, трех и более блоков, практически полностью отделанных изнутри.
В России КОПЭ возводят не так давно, и по похожему принципу. Вначале производят кубики. Например, КОПЭ-2 это блок из однокомнатной и двухкомнатной квартир, КОПЭ-5 из двух трехкомнатных, КОПЭ-4 из нескольких малометражных однушек плюс двухкомнатная и т. д. Блоки комбинируются между собой в различных сочетаниях, и таким образом формируются секции с разными наборами квартир. Отдельно в этом ряду стоит серия КОПЭ-1, которая включает еще и все межквартирное пространство: лестничные марши, шахты лифтов, мусоропровод.

Дома серии КОПЭ обладают неоценимыми достоинствами: они универсальны, но в то же время удобны для перепланировки. При желании на секционных этажах реально сделать и гостиную площадью 40 кв. м, и ванные комнаты по 10 15 кв. м, и совмещенную со столовой кухню. Можно отойти от традиционной формы комнат, сделать стены под 45°, получив заодно несколько вспомогательных помещений: кладовок, гардеробных и пр.

Формирование жилой застройки посредством различного набора элементов серии КОПЭ имеет массу преимуществ и для города. Например, позволяет строить жилье с учетом демографических требований конкретного района, планировать возведение домов не по валу квадратных метров, а в квартирном исчислении в зависимости от потребностей города.
На базе серии КОПЭ создаются новые модификации. Например, КОПЭ-Парус (выпускается ДСК-2). Домами такого типа активно застраивается Москва и ближайшее Подмосковье. Благодаря модернизации значительно улучшились потребительские характеристики домов. Около 60% площади остекления делает дома этой серии воздушными и легкими, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы создают их разнообразный силуэт, рассказывает Д. Обуханич. В ближайшем времени группа компаний ПИК планирует сделать на базе Паруса дом-башню. Эта новая модификация серии КОПЭ позволит улучшить потребительскиe свойствa дома, которые сопоставимы с качеством монолитного жилья. При этом стоимость 1 кв. м в КОПЭ-Парусе сопоставима со стоимостью квартиры в традиционных панельных домах.

Ценовые вероятности
Несомненно, существует немало возможностей улучшить качество, комфортность и архитектурную привлекательность панельных домов. Остается ответить на главный вопрос, от решения которого зависит дальнейшая судьба этой отрасли домостроения. Итак, выгодно ли будет возводить панель при максимальной модернизации всех ее составляющих? Ведь, как известно, сегодня монолитные дома не намного дороже панельных.

Действительно, строительная себестоимость возведения панельных и монолитных домов отличается незначительно. Но для потребителя разница в конечной стоимости при прочих равных условиях весьма существенна, уверена А. Шакина. Монолитные дома сдаются без отделки. В типовых домах отделка иногда тоже не производится, но затраты покупателей на нее в этом случае меньше. При сдаче монолитного дома в квартирах нет внутренних стен, нет электрической разводки. В итоге приведение квартиры в жилой вид обойдется дополнительно еще в 20 30% стоимости. Причем это будет не евроремонт, а просто обустройство.

Мнение разделяет и управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каармa: Вышеозначенные изменения не должны серьезно сказаться на стоимости панельных домов, поэтому нынешнее ценовое соотношение между монолитными и панельными домами не нарушится.

Ценовое соотношение будет сохраняться, так как любое панельное домостроение даже в элитном районе всегда будет объектом эконом-класса, полагает В. Тимербулатов.

О хороших перспективах в развитии панельного домостроения говорит и опыт западных стран. По словам Д. Обуханича, в скандинавских странах, близких нам по природным условиям, строят именно панель, что разумно в таком климате. Панельные дома целесообразно строить во всем Северо-Западном и части Центрального региона России.

Оптимистической точки зрения придерживаются и риэлторы. По их мнению, относительно недорогое панельное жилье сегодня самое востребованное на рынке столичной недвижимости, а это значит, что, даже несмотря на многочисленные недочеты, у индустриального домостроения неплохие перспективы. Остается надеяться, что его модернизация станет не единичным примером, касающимся отдельных проектов или деятельности нескольких подрядчиков, a охватит всю отрасль в целом.
Cочи всегда было принято ругать. Пляжи, где к морю идешь по головам, сомнительные точки общепита и неоправданно высокие цены. К середине 1990-х отдыхающие переместились в Турцию и Египет. Между тем Россия давным-давно нуждается в своем Биаррице или Куршевеле. Это значит, что бурное развитие Сочи не каприз и не прожект, а назревшая долговременная тенденция. Такие факторы, как борьба за проведение Олимпиады-2014 или высокая оценка Красной Поляны президентом страны, стали лишь катализатором процесса. Не зря москвичи, петербуржцы и представители нефтегазовых регионов довольно активно обзаводятся недвижимостью в Сочи.

Сочи мечтает стать гламурным берегом
Желание иметь уголок на домашнем курорте явление более глубокое, чем мода. Оно вне временных и национальных рамок. Состоятельные французы приобретают виллу и в Испании, и в Греции. Но самые состоятельные предпочитают купить дом в Антибе или в чуть прохладном, но от того еще более изысканном Биаррице. Англичане прекрасно чувствуют себя в Бате, Брайтоне и на Уайте. Для немца же нет ничего здоровее Фризских островов в Северном море: дюны, сосны, вереск.

Неохота к перемене мест
Объяснить это явление довольно сложно. Квасной патриотизм тут, конечно, не объяснение. О каком патриотизме в административных границах может идти речь в Европе? Ксенофобия (в прямом смысле слова, как страх перед чужими) тоже ни при чем. Несомненно, что пребывание в среде чужого языка и реалий утомляет, но это меньше всего относится к французам в Испании или к немцам в Италии. Да и россиянин в Гайд-парке не чувствует себя в большей опасности, чем в ЦПКиО.

Пожалуй, ближе всего к истине стоит объяснение, учитывающее неисчерпаемое человеческое тщеславие. Раз уж мы вернулись в Россию, то на ее примере и проиллюстрируем. Кто в Венеции или в Тунисе обратит внимание, кто хотя бы смутно припомнит лицо российской примадонны или модельера? Кто им улыбнется шире, чем остальным? Кто будет шептаться за спиной: Она! Она! А этот ее одевает... Но даже если бы и шептались, что наши звезды поймут? Это унизительно.

Российские знаменитости за границей похожи на серых мышек. Когда известный российский политолог, властитель дум, дважды обращается к хорватскому мальчишке-официанту, прежде чем тот соизволит подойти, испытываешь вместе с ним чувство обиды за державу. Не верьте и предпринимателю, который говорит, что его единственное желание на отдыхе чтобы его никто не узнавал. Раз говорит, значит, душа требует признания.

А депутаты? Любое упоминание, кроме некролога, пиар, а значит, отдых на Канарах двухнедельная кома. Поверьте, такой отдых не идет им в радость. Страдает и пресса: летом в России не остается ньюсмейкеров страна вымирает. В Португалии, конечно, теплее, но России давным-давно и жизненно необходим свой комфортный и престижный курорт.

Прибавляем три к пяти
У Сочи всегда был непреодолимый недостаток, препятствовавший приходу инвестиций, короткий летний сезон, длящийся пять месяцев. За те несколько минут, пока президент спускался на лыжах по трассе в Красной Поляне, десятки умнейших голов страны поняли то, что всегда лежало на поверхности: 5 + 3 = 8 месяцев. Плюс еще четыре: на два закрытия и два открытия сезонов, ремонты, тренинги и всякую благотворительность. Оказалось, что описанные выше категории российского населения могут рассчитывать не только на летний, но и на зимний, то есть круглогодичный домашний курорт! Что обещает особенную привлекательность, так как становится рентабельным собственный дом там.

Похоже, что все это умные головы поняли действительно за несколько минут. Потому что на следующий день (многим даже показалось, что чуть раньше) в Сочи начался земельный бум, плавно перешедший в лихорадку. По долине Мзымты будто сель пронесся: так быстро исчезли ветхие (и не очень) лачуги.

Наиболее дальновидные инвесторы предположили, что поле приложения капитала не замкнется в долине Мзымты и Сочи действительно в состоянии стать южной столицей, центром зоны 500 км длиной. Летнее крыло этой зоны протянется вдоль побережья до Геленджика, а зимнее до карачаевского Домбая и балкарского Терскола.

В отношении курортов Геленджика существуют даже более масштабные планы, чем в отношении многих поселков Большого Сочи (свыше 140 км от Адлера до Туапсе). На развитие Геленджика и близлежащих поселков намечено выделить свыше $800 млн. Правда, для настоящего успеха этому крылу потребуется и дополнительная тяга в виде реконструированных аэропортов в Краснодаре и по возможности в самом Геленджике, а также прямые скоростные дороги.

То же относится к зимнему горноклиматическому крылу. Излишнему оптимизму на этом направлении мешали известные кавказские события, но потенциальные инвесторы и командируемые ими специалисты все чаще заезжают и в Домбай, и в Приэльбрусье. Представитель московской строительной компании пояснил: Хозяйство курортов в сложном состоянии, это другая эпоха, но природный комплекс вне всякой конкуренции. Будем надеяться, что МОК выберет Сочи. Туда приедут самые влиятельные спортивные бюрократы. А мы очень постараемся затащить их в гости на объекты. Это на наших картах граница Европы и Азии проходит по Калмыкии и Ростовской области. На европейских по Большому Кавказскому хребту. Ненормально, что высочайшей вершины Европы нет на ее зимней спортивной карте. Приедут, посмотрят. Тогда и Эльбрус искупается в лучах чужой славы. Если серьезно, то эти курорты в любом случае будут развиваться вместе с Красной Поляной.

Архаров жалко
Оценочная комиссия Международного олимпийского комитета посетит Сочи в феврале следующего года, а столица Олимпиады-2014 будет названа еще через полгода на заседании МОК в Гватемале.

К прилету высоких гостей ударными темпами достраивают многострадальный аэровокзальный комплекс (его возведение началось в 1988-м, но в середине 1990-х было заморожено) и подумывают закатать Мзымту в трубу, чтобы продлить взлетно-посадочную полосу, которая в этом случае сможет принимать хоть Боинги, хоть Аэробусы. Принято решение выкрасить в единой цветовой гамме дома близлежащего села Молдовка и озеленить его территорию, чтобы гостей встретили цветущие розы. Остается уповать, что хоть траву в зеленый цвет не покрасят: все-таки комиссия приедет оценивать готовность к зимним играм.

До гватемальских посиделок власти стараются не особенно провоцировать экологов, но все понимают, что без дороги, вернее, двух железной и автомобильной, проходящих через Кавказский заповедник, Сочи не поднять. Сегодня обе дороги выходят к морю в районе Туапсе и далее 150 км идут вдоль побережья, иногда прямо по берегу. Пропускные возможности железной дороги на этом участке крайне ограничены, и это способно стать большой проблемой в случае начала интенсивного строительства в Сочи. Автомобильная трасса уже сейчас в сезон превращается в вялую, но бесконечную пробку.

Главная же претензия к нынешнему автомобильно-железнодорожному тандему в другом. Значительная часть объектов (олимпийских сооружений, гостиниц и т. п.) будет возведена на основе инвестиционных контрактов. С инвесторами рассчитываются участками под коммерческое строительство тех же гостиниц, многоквартирных домов, коттеджей. Потенциально подходящих участков в Большом Сочи немало. Но под железнодорожным полотном с бегущими товарняками Копакабану не создать. Гуляющий по страницам местной прессы компромиссный вариант переноса железной дороги в глубь побережья, кажется, призван притупить бдительность зеленой общественности: дорога превратится в череду мостов и туннелей, влетит в вескую копеечку и нанесет экологии не меньший ущерб, чем дорога через заповедник.

Плюс-минус 1 млрд
Вообще все, что связано с Проектом Сочи, напоминает задачу, состоящую из одних неизвестных. Известен только ответ. Чтобы план имел успех, нужно, чтобы здесь:
а) летом было все, что есть на Лазурном берегу;
б) зимой было все, что есть в Куршевеле;
в) всегда было все, что есть в Москве.

Для осуществления этих целей только в рамках программы Развитие Сочи как горноклиматического курорта на 2006 2014 годы, явно подверстанной под Олимпиаду-2014, планируется привлечь чуть меньше Є10 млрд. Напомним, Игры в Турине обошлись в Є13 млрд. Скромность отечественных строителей приятно удивляет. Хотя и в Италии сначала верили, что уложатся в Є8 9 млрд.

На указанные Є10 млрд в случае победы Сочи в олимпийской гонке предполагается возвести пятизвездочные отели в общей сложности на 2 тыс. мест, четырехзвездочные на 10 тыс. и трехзвездочные на 13,5 тыс. мест.
Но основные средства пойдут на развитие инфраструктуры: строительство и ремонт дорог, туннелей, международного аэропорта, морского вокзала, канализационных, дренажных сетей и т. п. Собственно спортивные объекты (бобслейная трасса, конькобежный центр, арена для керлинга, малая и большая ледовые арены, катки и более мелкие сооружения) отвлекут не более 3,5 4%.

Должностные лица городской администрации и подготовительного комитета сообщают, что большинство крытых спортивных сооружений после окончания игр будут переоборудованы в развлекательные, торговые и выставочные центры. Кроме тех объектов, которые понадобятся городу-курорту именно в спортивном качестве.

Чиновники подчеркивают: большинство этих зданий возведут и в том случае, если право принимать Олимпиаду-2014 получит другой город. Правда, подобные обещания слышались и в Москве, когда она боролась за право стать хозяйкой летней Олимпиады-2012. Вспомним десятки заявок на строительство спортивных объектов, проекты, макеты и даже обсуждение собственных имен для объектов с учетом их перепрофилирования после Олимпиады... Как-то случилось, что все это быстро и естественно забылось.

Элитка от столичного застройщика за $4 тыс. Но в Сочи
Меньше всего волнения чиновников передаются новым сочинцам, покупателям элитной недвижимости. По словам генерального директора сочинского агентства Винсент-Недвижимость Эдуарда Филиппова, это москвичи, петербуржцы, представители нефтегазовых регионов, а также Урала и Дальнего Востока: Есть клиенты, которые упаковались полностью, приобретя жилье и в Сочи, и в Красной Поляне. А есть даже такие, кто покупает жилье и в Маяке, и в Королевском парке, и в Красной Поляне.

Среди заметных объектов можно назвать Александрийский маяк 24-этажное здание класса премиум с шестью пентхаусами и пятиуровневым паркингом. Вид на море начиная с первого этажа, шум волн тоже: берег в полусотне метров. Похоже, что комплекс облюбовали люди более или менее публичные деятели шоу-бизнеса и политики, отчего Маяк часто называют местом тусовочным.

Королевский парк позиционируется как комплекс для семейного проживания. Его изюминки коттедж с бассейном на крыше и 2,5 га придомовой территории рекорд, который теперь уже вряд ли будет превзойден в центре Сочи. Здесь, по словам Э. Филиппова, будет разбит самый настоящий английский парк, постепенно дополняемый различными субтропическими культурами. Пальмы уже высаживают.

А еще есть дом Новая Александрия 25-этажное здание с 11 пентхаусами, клубный дом Идеал Хаус, тоже с пентхаусами, жилые комплексы Пушкинский и Премьер.

Названия многих компаний, строящих элитную сочинскую недвижимость, у москвичей на слуху. Это Декра, Интеко, Конти, СТ Груп. Получать прибыль, продавая элитное жилье, московские компании умудряются при сумасшедшей (по сочинским меркам) цене от $4 тыс. Бизнес-класс идет от $2 тыс., а самые дешевые предложения такого рода стоят $1,2 1,3 тыс. О пентхаусе можно мечтать, имея в кармане $5 5,5 тыс. на 1 кв. м (но не в Маяке: тут придется выложить в два с половиной раза больше).

В Геленджике цены в полтора два раза ниже, чем в Сочи, правда, шкала классности двухступенчатая: дома для богатых и остальные. Еще ниже цены в полупромышленном Туапсе, хотя он фактически лежит на окраине Большого Сочи и намерен сменить амплуа, сделав ставку на туризм.

Если в Москве среди характеристик дома, влияющих на цену, основными являются близость к центру и направление, то в Сочи среди главных факторов близость к морю (идеальная от 0,5 до 1 км) и вид на море (добавляет до 20 25% цены). Вид и звуки железной дороги, и особенно если жильцам требуется переходить ее по пути на пляж, для элитного дома катастрофичны.

Все критерии жилья высокого класса в проектах последних лет приняты неукоснительно. Профессиональная охрана, игровые площадки, гостевые парковки и т. д., включая бассейны (ничто не вызывает такого сильного желания поплескаться в теплой водичке, как прогулка по берегу зимнего моря). Девелоперам приходится постараться, чтобы жильцов не тревожили мысли о каком-нибудь тропическом острове.

Что интересно, относительно быстрый рост цен на сочинскую недвижимость продолжается в то время, когда в столице он почти остановился. Этот факт не оставляет камня на камне от рассуждений о прямой взаимозависимости цен на нефть и недвижимость. Очевидно, стоимость московских квартир приблизилась к своему предельному уровню, а сочинских еще нет.

Чего ждать аборигенам от руссо туристо?
Коренные сочинцы от набирающего обороты бума пока получили немного. Народные трибуны клеймят городские власти за то, что элитные дома строятся в санитарной зоне курорта, фактически на пляжах. При этом, чтобы обойти законодательство, они оформляются как апарт-отели или пансионаты квартирного типа.

Жители опасаются, что в конце концов останутся не только без вида на море, но и без самого моря, которое будет разобрано элитными новостройками (пока, кстати говоря, обладатели квартир в высококлассных домах пользуются закрытыми пляжами нескольких статусных санаториев). Сочинцам не нравится, что кинотеатры, библиотеки и другие учреждения культуры доводятся до аварийного состояния, а затем реконструируются с пристройкой многоэтажного здания. Впрочем, ситуация слишком хорошо знакома, чтобы на ней подробно останавливаться.

Сочинцы понимают, что снова ходить по головам на двух трех оставшихся публичных пляжах россияне не захотят. Вероятно, Сочи и превратится в Ниццу, но им, сочинцам, особых выгод это не принесет: из 300 тыс. владельцев летних мини-гостиниц они превратятся исключительно в обслуживающий персонал. Если повезет. Да и везение будет весьма условным: при существующем избытке трудовых ресурсов рассчитывать на большие заработки не приходится. Тем более при известной структуре отдыха многих россиян: зажигалово вечером и ночью, а все остальное после того, как отоспишься к вечеру.

Делаем ставки
Скажем прямо, у Сочи не много шансов на победу. Зальцбург имеет опыт проведения Олимпийских игр, новый генеральный секреатрь ООН южнокореец, хоть и не из Пхенчхана. Сочи находится на границе с зоной конфликта, нас не любят и всегда засуживают и т. д. и т. п. Хуже другое. В сладостном предвкушении олимпийских перспектив власти забыли о сущей мелочи предложить что-то хорошее, перспективное для большинства сочинцев.

Вместе с 19 членами оценочной комиссии МОК 19 февраля в Сочи прилетят свыше 100 журналистов. Не столько для того, чтобы сопровождать чиновников и фотографировать колышки на месте будущих олимпийских объектов, сколько для того, чтобы собрать материалы для оценки одного из важнейших критериев выбора победителя позитивного отношения местного населения к играм. Ну, вы понимаете: Житель Сочи Иван Петров сказал... Этот журналистский пул во многом и есть тот хвост, который виляет собакой. Не в июльских репортажах из Гватемалы, а в февральских из Сочи (в переводе с английского, немецкого, французского) надо узнавать, быть ли российскому городу победителем.

Но признаем и то, что ненавязчивый советский сервис жив и процветает. И поделать с этим, кажется, ничего нельзя. Собрав кое-какие цифры, решил проконсультироваться со знакомым из гостиничного бизнеса. Так что у нас есть?.. В Турции пятизвездочный в пределах $100 в день, в Сочи четырехзвездочный $170. Наш четырехзвездочный это по умолчанию три с половиной звезды в Турции.

Смотрим, сколько в Турции стоит номер в трехзвездочном и четырехзвездочном отелях, строим обратное отношение... Вот: наш сервис в 2,65 раза хуже турецкого! Пошутил, значит. И добавил: Кстати, домашний курорт состоится только в том случае, если его признают иностранцы, если он и для них станет престижным.