Ипотека и недвижимость - Квартира в общей собственности

Рынок ипотечного кредитования становится все более привлекательным для российских банков. На него активно выходят не только вновь прибывшие из числа дочек иностранных финансово-кредитных групп, но и те банки, которые еще недавно воспринимались, как страшно далекие от ипотеки. Например, так называемые корпоративные или карманные банки: в последние несколько месяцев они стали проявлять завидную активность на рынке кредитования физических лиц, в том числе, и на рынке ипотечного кредитования.

Причины понятны - доходность здесь весьма высока, а риски гораздо более управляемы, чем на рынке потребительского кредитования. Хотя бы потому, что скорринговая проверка при рассмотрении вопроса о выдаче потребительского кредита проводится куда менее тщательно, чем в случае получения запроса о выдаче ипотечного кредита.

Список игроков на рынке ипотечного кредитования пополняется и за счет структур, которые до этого, хотя и работали активно в сфере кредитования физлиц, воздерживались от развития у себя ипотечного бизнеса. Последний пример тому - Хоум Кредит энд Финанс Банк, который планирует окучить наиболее рискованную часть клиентуры. Банк, являющийся одним из лидеров по объему невозвратов по потребительским кредитам, не пугает перспектива работы с отказниками - клиентами, которым по тем или иным причинам отказались предоставить ипотечный кредит в другом банке.

В общем, так или иначе, а рынок ипотечного кредитования развивается вполне успешно, хотя во многом рекордные результаты его по итогам уходящего года будут объясняться ни чем иным, как низким стартом. В начале 2000-ых годов ипотечные сделки носили единичный характер, некоторое оживление рынка началось только в 2003-2004 годах. Переломным во многих отношениях стал 2005 год, что и сказалось на динамике совокупных показателей: за период с 2001 по 2006 годы объем ипотечного рынка увеличился в 50 раз! Тем не менее, даже в 2005 году объемы предоставленных долгосрочных кредитов на приобретение жилья тоже оставляли желать лучшего: по оценкам самих банков, доля ипотеки в сделках по купле-продаже недвижимости колебалась от 1% до 2%. На этом фоне не таким уж сложным делом было продемонстрировать в 2006 году двукратный (а у некоторых банков - и трехкратный) рост объемов ипотечного кредитования. Особенно в условиях, когда доходы населения стали заметно расти, а излюбленные инструменты сохранения средств, такие как доллар США, стали подводить.

Несмотря на вышеперечисленные позитивные условия банкам приходится бороться друг с другом за клиента, когда дело касается выдачи ипотечных кредитов. Острая конкуренция наблюдается и в группе лидеров, в которую входят на сегодняшний день порядка 11-12 банков, формирующих свыше 50% рынка ипотечного кредитования, и среди оставшихся свыше 550 банков, активно развивающих у себя это направление деятельности. И, вопреки расхожему убеждению, удлинение сроков кредитования в данном случае далеко не всегда становится аргументом за. Как признаются сами банкиры, многим россиянам совсем не нравится перспектива оказаться в кабале на 25 лет - а именно таким пока в большинстве случаев оказывается средний срок предоставления ипотечного кредита. А сократить его банки не могут - прежде всего, потому что этого не позволяют доходы клиента.

В данном случае речь не идет о том, чтобы максимально удлинить срок и, тем самым добиться максимального уменьшения ежемесячных выплат, чтобы последние не были непосильной нагрузкой для семейного бюджета, - поясняет представитель одного из московских банков. По словам эксперта, люди готовы ежемесячно выплачивать большие суммы в погашение кредита, и стремятся, по вполне объяснимым причинам, покончить с кабалой как можно раньше. Однако их доходы - во всяком случае, официальные доходы, фигурирующие в справках о зарплате, не позволяют нам предложить им иные условия, чем 25-летний срок погашения, - говорит банкир. - При этом мы отлично знаем, что реальные доходы у заемщика совсем иные, и что он вполне мог бы погасить кредит досрочно. Но это наше знание на принятие решение о выдаче кредита и на установление определенного графика его погашения никак не влияет.

Получается заколдованный круг: сроки по ипотечным кредитам будут максимально длинными, пока зарплаты у многих заемщиков будут оставаться в тени. А процесс вывода зарплатного фонда из тени идет совсем не так быстро, как хотелось бы того российским властям. По официальным данным, на сегодняшний день зарплату в конвертах продолжают выплачивать от 30% до 40% российских работодателей. Это, по очевидным причинам, осложняет для людей процесс взятия ипотечного кредита (а во многих случаях уже - и процесс взятия нецелевого потребительского кредита на крупную сумму). А для банков то же явление осложняет процесс развития ипотечного кредитования: ведь им приходится резервировать средства по кредитам на несуразно длинные сроки, отлично понимая при этом, что клиент имеет реальную возможность погасить заем намного раньше, чем это предусмотрено кредитным договором.
Любая недвижимость, будь то квартира, дом, дача и т. д., может находиться как в индивидуальной собственности одного лица, так и в общей собственности нескольких. Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Это и понятно, ведь, имея право собственности пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Уверенность эта во многом основана на законодательно предоставленной собственнику возможности самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т. д.

Правовой режим общей собственности

При том, что такая возможность действительно существует, она ограничена порядком совершения сделок с квартирой, находящейся в общей собственности, и с отдельными долями этой квартиры. Нередко эти особенности значительно ограничивают возможности собственника по распоряжению своей долей. Как показывает судебная практика, в последнее время возросло количество споров, связанных с правами общей собственности на имущество. Разобраться в этих проблемах и избежать ненужных ошибок нам поможет анализ правовых особенностей режима общей собственности на имущество.

Прежде всего нужно иметь в виду, что существуют два правовых режима общей собственности на любое имущество, в том числе и на недвижимое: общая долевая собственность (с определением конкретной доли каждого из участников в праве собственности) и общая совместная собственность (без определения таких долей). Каждый из этих режимов имеет свои особенности, а также преимущества и недостатки, знание которых может пригодиться в конкретных практических ситуациях. Поэтому прежде всего необходимо разобраться в различиях, существующих между этими режимами.

Общая долевая собственность

Этот вид общей собственности нескольких лиц на один объект недвижимости (например, на одну квартиру) наиболее распространен в повседневной жизни. Это во многом обусловливается самим законодательством. Гражданским кодексом РФ (п. 3 ст. 244) установлено правило, согласно которому общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом или договором предусмотрено иное.

Для наглядности рассмотрим режим общей долевой собственности на конкретном примере. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть равными (например, каждому принадлежит по 1/3 доли квартиры), но могут быть и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доля квартиры, а двум другим - по 1/4 доли).

Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самой квартиры. Например, если однокомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что они оба в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого физического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнаты, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая другому. Все расходы по содержанию общего жилья, такие, как: платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и т. д., каждый из участников долевой собственности несет самостоятельно и соразмерно со своей долей.

При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Если, получив извещение, сособственники в течение месяца не приобретут эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу.

Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
Покупателю доли в квартире перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически (причем в письменной форме), и они либо отказались ее приобретать, либо по крайней мере не выразили такого согласия. В противном случае любой другой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.

Уведомление сособственника можно производить различными способами: лично вручить соответствующее уведомление, отправить по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении), через нотариуса. Самое главное помнить о том, чтобы у продавца доли остались письменные доказательства фактического оповещения других долевых сособственников, это избавит вас от ненужных проблем.

Приобрести целиком всю квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно по-разному, в зависимости от наличия у покупателя денежных средств, а также достигнутой с каждым из собственников договоренности. Можно приобретать такую квартиру по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.

Во всем остальном при продаже доли действуют общие правила, регламентирующие порядок сделок с любыми объектами недвижимости: договор составляется в письменной форме, по желанию сторон удостоверяется у нотариуса, в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и т. д.

Следует отметить еще одну возможность, предоставленную законодательством участнику долевой собственности. Собственник доли имеет право требовать (в том числе и в судебном порядке) выделения своей доли из общего имущества. В данном случае речь идет именно о выделении доли в натуре (т. е. в виде реальных квадратных метров). Однако, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, то при выделении доли собственнику должны быть переданы соответствующие части не только жилых, но и всех других помещений.

Общая совместная обственность

Еще один вид общей собственности нескольких лиц на одну квартиру - это совместная собственность. Законом установлен перечень случаев образования общей совместной собственности. Так в соответствии с законом совместная собственность возникает:
- у супругов - на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов, вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно приобретено (следует отметить, что супруги вправе приобрести любое имущество в общую долевую собственность, в этом случае в договоре будет указано, что каждый супруг приобретает определенную и конкретную долю в праве общей собственности на все имущество);
- у членов крестьянского (фермерского) хозяйства на предоставленный в собственность крестьянскому (фермерскому) хозяйству или приобретенный им земельный участок, насаждения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов;
- у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - на земельный участок, предоставленный для размещения садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения;
- в других случаях, прямо предусмотренных законом.

Во всех остальных случаях общая собственность на имущество является долевой, правовые особенности которой рассмотрены выше.

Безусловно, что самым распространенным, а значит, представляющим наибольший практический интерес, режимом общей совместной собственности на имущество является общая собственность супругов.

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и статьей 34 Семейного кодекса РФ имущество, совместно нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, является их общей совместной собственностью.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по другой безвозмездной сделке, является только его индивидуальной собственностью и не относится к их общему имуществу. Однако имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.).

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную одним из супругов во время брака, а значит, в силу закона являющуюся совместной собственностью обоих супругов, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение данной квартиры. В противном случае супруг, чье согласие получено не было, имеет право в судебном порядке признать такую сделку недействительной.

Если имущество (в нашем случае - квартира) находится в совместной собственности, то выделение конкретных долей каждого собственника в праве общей собственности не происходит. Вся квартира целиком принадлежит всем собственникам одновременно.

Это означает, что права и обязанности, связанные с осуществлением права собственности на квартиру в целом, принадлежат сразу всем собственникам.

Обязанность по содержанию общей квартиры, по уплате соответствующих налогов и т. д. в полной мере лежит одновременно на всех собственниках, а значит, и на каждом в отдельности. Причем объем этих обязанностей на доли не делится. Иначе говоря, любой из участников совместной собственности может быть привлечен к ответственности за нарушение общих обязанностей в полном объеме (например, по уплате налога или коммунальных платежей), даже если "свою" часть платежа он уже произвел.

Распоряжаться квартирой, находящейся в совместной собственности (дарить, продавать и т. д.), независимо от количества собственников и величины самой квартиры (метража, количества комнат) можно только всем сразу, поскольку право собственности на данное жилье не разделено на доли.

Такое распоряжение квартирой осуществляется только по взаимному согласию всех собственников. Для того чтобы сделка не состоялась, достаточно несогласия хотя бы одного из них. Поэтому приобрести квартиру, находящуюся в совместной собственности нескольких лиц, возможно, только заключив договор купли-продажи всей квартиры со всеми собственниками одновременно.

Любой участник общей совместной собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли, т. е. преобразования общей совместной собственности в долевую собственность (в общем случае доли участников общей совместной собственности признаются равными).

Пример. Согласно статье 38 Семейного кодекса Российской Федерации, как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов может быть произведен раздел общего имущества. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое по желанию супругов может быть нотариально удостоверено. В случае спора определение долей супругов в общем имуществе производится в судебном порядке.