Ипотека и недвижимость - Гостиницу "россия" вернули в первую инстанцию

Вчера крупнейшая девелоперская компания Восточной и Центральной Европы Meinl European Land (MEL) объявила о начале реализации первого проекта в области недвижимости на Украине. К 2009 году компания откроет крупный торговый центр (ТЦ) в Одессе, объем инвестиций в который составит 150 млн евро. Впрочем, по мнению экспертов, MEL завысила реальную стоимость возведения ТЦ, что снизит доходность проекта с возможных 25-30% до 12% годовых.

Входящая в инвестиционный холдинг Meinl Group компания Meinl European Land один из крупнейших девелоперов на рынках Центральной и Восточной Европы. Основана в 1997 году и осуществляет операции по приобретению и эксплуатации торговой недвижимости. MEL объединяет 153 объекта общей стоимостью 1,4 млрд евро и 36 проектов по строительству общей стоимостью 3,1 млрд евро в девяти странах Европы. Общая полезная площадь недвижимости компании составляет 1,8 млн кв. м. Годовой доход MEL от сдачи торговых площадей в аренду составляет около $350 млн евро, уставный капитал 1,1265 млрд евро. Акции Meinl European Land котируются на Венской фондовой бирже. 28 декабря 2006 года рыночная капитализация компании составляла 4,376 млрд евро.

В опубликованном вчера на официальном сайте компании сообщении MEL объявила о развитии первого девелоперского проекта на Украине. Напомним, что о своем выходе на украинский рынок Meinl European Land объявляла еще в начале июня прошлого года. Согласно сообщению, первым объектом девелопера станет торговый центр в Одессе. Его общая площадь составит 60 тыс. кв. м, а объем инвестиций в проект 150 млн евро. Центр будет готов к эксплуатации к концу 2008 года. В MEL ожидают, что годовая доходность будущего объекта от сдачи в аренду торговых площадей центра составит около 12% в год.

Следует отметить, что для одесского рынка торговой недвижимости подобный ТЦ является довольно крупным. Так, согласно данным исследовательской компании GIN Consulting Group, Одесса занимает второе место на Украине по привлекательности для инвестиций в проекты недвижимости. На данный момент в городе насчитывается семь крупноформатных торговых и торгово-развлекательных центров, готовятся к открытию еще пять. Средняя цена потребительского чека в ТЦ города составляет $19-20.

По мнению экспертов, MEL явно завысила инвестиции в возводимый в Одессе объект. Учитывая регион, где расположится торговый центр, максимальная стоимость строительства квадратного метра составляет не более 1,2 тысячи долларов, а не заявленные 2,5 тысячи. И реальная стоимость такого центра около 72 миллионов долларов, утверждает генеральный директор Конкорд Девелопмент Валерий Кирилко. Этим, по словам ведущего консультанта компании Real Estate Department Ярослава Цуканова, и объясняется достаточно низкая планируемая рентабельность проекта 12% годовых. Хотя сейчас на рынке торговой недвижимости доходность составляет 25, а порой и 30-40 процентов в год при строительстве и 15-16 процентов при покупке готового объекта, сообщил господин Цуканов. Возможно, в данном случае можно говорить о приходе длинных денег на украинский рынок недвижимости.

Интересно, что в общеевропейскую стратегию компании входит развитие проектов вместе с крупными сетевыми операторами. Например, подразделение MEL в России Mall Management сотрудничает с такими компаниями, как X5 Retail Group, подразделение Metro Group с сетью гипермаркетов Real, холдингами Марта и Спортмастер. Нам нужна поддержка таких сильных партнеров, как Metro, Carrefour и Tesco, которые могли бы организовать логистику для наших торговых центров, говорится в сообщении компании.

В компании Metro Cash Carry Украина Ъ вчера сообщили, что не намерены сотрудничать с MEL, так как строят и развивают свои объекты самостоятельно. Впрочем, как стало известно Ъ, в этом году на Украину выйдет и одна из крупнейших европейских сетей гипермаркетов Real (входит в Metro Group), с которой MEL активно сотрудничает. Сеть будет развиваться в промышленных и больших городах Украины, не только в областных центрах. Не исключено и размещение Real в каком-либо торговом центре, рассказал Ъ директор по связям с государственными и правительственными учреждениями Metro Cash Carry Петр Кабан.
Вчера президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) окончательно признал недействительным конкурс на право реконструкции гостиницы Россия. Однако главный вопрос о судьбе инвестконтракта, заключенного между правительством Москвы и ООО СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского, ВАС оставил без ответа. Дело отправлено в арбитражный суд Москвы, что позволит СТ Девелопмент продолжать работы по сносу гостиницы еще как минимум несколько месяцев.

Президиум ВАС рассмотрел вчера второе дело по иску ЗАО Монаб (структура Еврофинанс Моснарбанка), оспаривающего конкурс по выбору девелопера-инвестора для реконструкции гостиницы Россия. Президиум ВАС признал недействительными торги-конкурс, проведенные московским правительством 29 ноября 2004 года. Его выиграла СТ Девелопмент, предложившая наименьшую среди участников сумму инвестиций $830 млн. Помимо СТ Девелопмент в конкурсе участвовали австрийская Strabag и ЗАО Монаб. Последнее сразу же заявило о намерении обжаловать итоги конкурса в суде.

24 октября прошлого года президиум ВАС рассмотрел первое дело по иску проигравшего Монаба и признал недействительными итоги конкурса. Последствий именно такого решения закон четко не определяет. И хотя в постановлении президиума ВАС отмечалось, что организаторы конкурса грубо нарушили Земельный кодекс и это является самостоятельным основанием для признания недействительным самого конкурса, московские власти решение суда проигнорировали. 7 декабря заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе заявил, что новый конкурс проводиться не будет. Сам проект реконструкции не оспаривается, как и инвестиционный контракт. Разборка гостиницы тоже не оспаривается, уточнил чиновник, отметив, что никто с арбитражным судом спорить не собирается.

Представители Монаба вчера настаивали, чтобы президиум ВАС признал недействительными еще и все заключенные по их итогам договоры между правительством Москвы и СТ Девелопмент, что предусмотрено ст. 449 Гражданского кодекса. Речь идет о трех документах: договоре об обязанности СТ Девелопмент урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы Россия, инвестконтракте и договоре аренды земельного участка. В ответ представители правительства Москвы и комитета по организации конкурсов пытались доказать, что инвестконтракт с СТ Девелопмент заключался не по итогам конкурса. Конкурс, по их словам, предполагал не строительство, а всего лишь разработку проекта застройки и подготовку документации. Единственный договор, заключенный по итогам конкурса, обязывал победителя урегулировать за свой счет отношения с собственниками и арендаторами гостиницы, а наградой за это было право заключить инвестконтракт.

Такая позиция вызвала у судей удивление. Они недоумевали, каким образом СТ Девелопмент может стать собственником 49% нового объекта, построенного на месте гостиницы Россия, если инвестконтракт с этим условием заключался вне конкурса. Мог ли 'Монаб', не будучи победителем конкурса, заключить инвестконтракт? задал вопрос один из членов президиума. Отрицательный ответ представителя конкурсного комитета продемонстрировал, что отделить инвестконтракт от конкурса невозможно.

Тем не менее президиум ВАС не решил вопрос о судьбе договоров, а направил дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд Москвы. Причиной могла стать невозможность правовой оценки тех обстоятельств, о которых впервые было заявлено на заседании президиума ВАС и которые суд первой инстанции не оценивал, считает адвокат коллегии Юков, Хренов и партнеры Евгений Ращевский.

Представитель СТ Девелопмент Илья Левитов оценил такое решение для СТ Девелопмент как не идеальное, но хорошее. Новое рассмотрение даст СТ Девелопмент выигрыш во времени как минимум в несколько месяцев. Однако на исход дела могут повлиять указания, которые президиум ВАС может дать в постановлении по вчерашнему делу, допускает господин Ращевский. Они, согласно Арбитражному процессуальному кодексу, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.

Сейчас СТ Девелопмент продолжает активную работу по сносу гостиницы. По словам Ильи Левитова, СТ Девелопмент уже вложила в проект около $80 млн. Работы по сносу планируется закончить через год, а уже в сентябре этого года параллельно начнется строительство нового комплекса. Господин Левитов отметил, что в декабре прошлого года на заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы проект реконструкции был доработан. В результате общая площадь комплекса сократилась с 450 тыс. кв. м до 361 тыс. кв. м, из которых 99 тыс. кв. м гостиничные, 57 тыс. кв. м торговые, 89,5 тыс. кв. м культурно-развлекательные площади, а остальное парковки. Партнер юридической фирмы ЮСТ Артур Рохлин считает, что в случае признания инвестконтракта недействительным правительство Москвы должно будет возместить 'СТ-Девелопмент' все затраты, произведенные им в рамках этого контракта. В дальнейшем, по его мнению, правительство Москвы сможет включить обязанность по погашению расходов в условия нового конкурса.
Вице-президент Еврофинанс Моснарбанка Андрей Галиев сообщил Ъ, что удовлетворен этим решением и оно стало для него ожидаемым. В компании Strabag от комментариев отказались.