Ипотека и недвижимость - Квартиры подорожали вдвое

Общероссийский рынок ипотечного кредитования, по оценкам Банка России, на 1 ноября 2006 года превысил 170,6 миллиарда рублей, или 6,2 миллиарда долларов (по текущему курсу), но без учета ипотечного портфеля федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. А это, по экспертным оценкам, еще около 40 миллиардов рублей. Доля Москвы в последних двух показателях - минимум 20 процентов.

Ипотечные стандарты
По последним данным Центробанка РФ, за январь-октябрь 2006 года доля рублевых ипотечных кредитов в общем объеме кредитов на покупку жилья увеличилась с 25,3 до 52 процентов. В то же самое время общий объем задолженности по кредитам, предоставленным банками населению в рублях, вырос за тот же период на 87 процентов, с 725 миллиардов до 1,362 триллиона рублей, а задолженность по валютным кредитам увеличилась на 95 процентов, с 139,7 миллиарда до 273,1 миллиарда рублей. Зато в текущем году объем займов, выданных населению в рублях на покупку жилья, уже достиг 166 миллиардов рублей - рост на 166 процентов.

Ипотечный кредит - это классический кредит на приобретение одного из самых дорогих и имущественно значимых продуктов в России сегодня: жилья. И неудивительно, что такой кредит становится наиболее популярным у населения, - считает один из экспертов российского кредитного рынка Олег Скворцов. Растущий спрос на ипотеку обусловлен и постоянным омолаживанием заемщиков: молодые люди, начинающие трудовую деятельность, не надеются, что надлежащим жильем их обеспечит государство. Тем более, что они не намерены ждать квартиру 10, а то и все 20 лет. В то же время молодежь понимает, что квартира в перспективе может стать не только местом проживания, но и эффективным инвестиционным средством: ее можно длительно и с большой, причем долгосрочной выгодой сдавать внаем, в аренду. А это постоянное денежное подспорье, в том числе для ипотечных платежей, или основной источник доходов (по крайней мере, на какое-то время).

Затраты и выгоды
По мнению многих аналитиков кредитного рынка, да и самих банковских работников, ипотека является менее рискованным продуктом по сравнению с нецелевым потребительским кредитованием. Тем более, по сравнению, с экспресс-кредитованием. Судите сами: общий уровень долгов и невозвратов по ипотечным кредитам ныне варьирует в рамках 2 - 3,5 процента от выданных ипотечных денег в РФ, в том числе максимум 4,5 процента в Москве. А невозвраты в сфере массового потребительского кредитования в объеме 8, а то и 12 процентов.

Что касается условий ипотечного кредитования, они таковы. Пока чаще всего первоначальный взнос, как правило, не бывает ниже 28 процентов от суммы кредита, а срок его представления зачастую превышает 12 лет. Но с обязательными подробными справками о состоянии здоровья заемщика и членов его семьи, включая, например, данные по электрокардиограмме и сосудах головного мозга. Между тем некоторые банки уже с 1 октября снизили с 15 до 13 процентов ставки по рублевым ипотечным кредитам или отменили первый взнос. Прежде всего такой подход прослеживается в Москве. Но практически повсеместно ипотечное приобретение квартиры, напомним, осуществляется по фиксированной цене, что весьма выгодно приобретателю.

Ради стимулирования ипотеки многие банки намерены сокращать или даже свести к нулю первоначальные взносы при взятии ипотечного кредита, снижать процентные ипотечные ставки, предоставлять полугодовую и даже 8-месячную отсрочку по обслуживанию ипотечного кредита. Важным стимулом именно ипотечного кредитования станет создание корпоративного кодекса поведения банков-кредиторов на рынке ипотеки, который ныне разрабатывается банковским сообществом России. Об этом заявила на недавнем семинаре в Москве, посвященном проблемам банковской розницы, начальник управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлия Бондарева. По ее словам, нужно позаботиться о прозрачности ипотечного кредитования, о том, чтобы клиенты, обращаясь за такими кредитами, могли бы получить и понять эффективную ставку, включающую в себя все сборы и комиссии. Как подчеркнула Ю.Бондарева, инициатива здесь исходит непосредственно от самих банков, и ФАС ее поддерживает. По прогнозам же самих банкиров, в ипотечных кредитах эффективная процентная ставка не будет накручиваться до 20-30 процентов по сравнению с номинальной, как это бывает в экспресс-кредитах.

Тем временем ипотека станет доступнее: Банк России намерен снизить требования к достаточности собственных средств банков при выпуске ипотечных облигаций - с 14 до 10 процентов. Это даст банкам возможность получить доступ к более долгосрочному, причем дешевому финансированию ипотечных программ. А в результате снизятся процентные ставки по кредитам на покупку жилья: на 1,5, а то и на 2 процента.

По словам директора департамента банковского надзора ЦБ Алексея Симановского, такие меры принимаются в интересах развития ресурсной, то есть денежной базы банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Упомянутое решение ЦБ планирует ввести в действие в будущем году.

Между тем установлены жесткие сроки регистрации ипотечной собственности. Согласно приказу минюста от 14 сентября 2006 г.

N 293, с 15 ноября 2006 года установлен срок государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации.

Отныне этот срок составляет 15 календарных дней со дня подачи заявления и необходимых документов. Срок регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договора передачи жилого помещения в собственность, также составляет теперь 15 календарных дней со дня подачи соответствующего заявления.

Словом, ипотечное кредитование становится наиболее выгодным вложением средств как для банков-кредиторов, так и для их клиентов. Точки интересов бизнеса и его клиентуры, таким образом, сходятся.

В блокнот ипотечному заемщику:

При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита возникают следующие преимущества:

- Вы уже сегодня проживаете в своей собственной квартире, при этом заплатив за нее лишь часть стоимости;

- Сравнительно невысокий первоначальный взнос (с точки зрения общей стоимости квартиры);

- Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы с оплатой за аренду квартиры. Но арендуемая вами квартира никогда не станет вашей собственностью;

- Вам может быть предоставлена льгота по подоходному налогу (определяется индивидуально);

- Квартира оформляется в собственность с пропиской владельцев и членов семьи;

- Возможность погашения ипотечного долга в течение 5-15 лет;

- При покупке квартиры в доме-новостройке (если дом - в стадии строительства) - возможность приобрести квартиру по минимальной цене.

Основные требования к ипотечному заемщику таковы:

- наличие гражданства РФ,

- место постоянной регистрации,

- наличие поручителей,

- наличие определенного уровня доходов.

При покупке квартиры с использованием банковского кредита у вас возникнут дополнительные расходы: они составляют 6 - 10 процентов от рыночной стоимости квартиры. В эти расходы входят:

- оплата страхования,

- комиссионные риелторской компании за подбор квартиры и проведение сделки,

- плата за оценку стоимости предмета залога,

- сбор за оформление документов по ипотечной сделке банка,

- плата за аренду индивидуального сейфа банка,

- сбор за нотариальное удостоверение ипотечной сделки,

- оплата государственной регистрации договора покупки квартиры за счет кредитных средств.

компетентно

Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
- По нашим оценкам, объем ипотечного кредитования жилья в российских новостройках пока не превышает 20 процентов от всего рынка ипотечного кредитования. Во-первых, в условиях быстрого роста цен и высокого спроса продавцы квартир не хотят иметь дела с теми, кто хочет покупать квартиры по схеме ипотечного кредитования. Во-вторых, многие агентства недвижимости только декларируют то, что они работают с ипотекой, но не имеют в своем штате квалифицированного персонала, знающего, что такое ипотека. Реально проведением сделок с использованием ипотечного кредита занимаются не более 20 процентов агентств недвижимости.

В-третьих, многие банки не очень много внимания уделяют развитию ипотечного кредитования, хотя и провозгласили, что оказывают такие услуги. В результате число сделок с использованием ипотечных кредитов растет на 45-50 процентов в год, хотя должно расти в несколько раз. Но если в 2004 году средний размер ипотечного кредита был 45 тысяч долларов, то в 2005-м - уже 78 тысяч, а в первом полугодии 2006-го - 120 тысяч долларов. В то же время наши соседи достигли больших результатов: в Казахстане более 30 процентов банковских сделок проводится с использованием ипотечных кредитов, объем выданных там кредитов в 2005 году составил 1 миллиард долларов - столько же, сколько в России, только население у нас в 10 раз больше.

Александр Черняк, генеральный директор компании АТТА ИПОТЕКА:
- По проценту ипотечных сделок к концу следующего года на первичном и вторичном рынках стоит рассчитывать не менее чем на удвоение объемов выдачи ипотечных кредитов. Соответственно к концу года объем сделок приблизится к 10 процентам против нынешних 3 - 5 процентов.

В будущем году следует ожидать на рынке в первую очередь распространение коммерческой ипотеки. Появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительства индивидуальных домов. Сильных изменений в расстановке сил на рынке на будущий год, скорее всего, не произойдет. Как и на рынке выдачи, так и на рынке рефинансирования ипотечных кредитов расстановка сил останется прежней. Десятка лидеров среди ипотечных банков сохраняется еще в течение нескольких лет. Единственное, что может измениться, - это позиции этих банков в рейтинге. Возможно, проявят большую активность и станут более заметными игроки рынка, начавшие свою деятельность в 2006 году.

Получат свое дальнейшее развитие такие продукты, как ипотека без первоначального взноса и кредитование покупки комнат. Дело здесь в том, что скорость строительства нового жилья медленнее скорости износа и выбытия старого. Следовательно, получается, что вторичный рынок постепенно убывает. Соответственно на продажу по ипотеке скоро будут выставляться новые сегменты этого рынка, а именно - комнаты, малосемейные квартиры и т. п.

На сегодняшний день с помощью банковского ипотечного кредита приобретаются квартиры на рынке, преимущественно, вторичного (то есть не нового) жилья. Схема проведения такой сделки такова:

1. Вы обращаетесь в банк с заявлением на получение ипотечного кредита.

2. Собеседование с кредитным инспектором банка. Задача кредитного специалиста-инспектора - понять каков уровень ваших доходов, занятости, специфику работы, соотношение между официальной частью дохода и неофициальной и т.п.

3. Сбор пакета документов, необходимых для получения кредита.

4. Рассмотрение предоставленного вами пакета документов кредитным инспектором.

5. Получение уведомления банка о предоставлении вам ипотечного кредита с указанием максимальной суммы кредита и годовой процентной ставки. Такое уведомление банка действует, как правило, 3-6 месяцев с даты рассмотрения заявки.

6. Выбор риелторской компании и поиск квартиры.

7. Проверка юридической чистоты квартиры риелтором.

8. Предоставление в банк полного пакета документов на квартиру.

9. Проведение сделки купли-продажи квартиры.

10. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с применением ипотечного кредита.

С момента государственной регистрации договора купли-продажи вы становитесь собственником вашей новой квартиры.
За 2006 год цены на московские квартиры в среднем выросли вдвое. Больше всего - на 100,1% - подорожало самое дешевое жилье, а по территориальному признаку наибольший рост цен (на 109,4%) был зафиксирован на квартиры за МКАД. Основными причинами удорожания квартир аналитики называют инфляцию и ограниченные объемы строительства жилья в Москве. Между тем Юрий Лужков объяснил, почему цены на жилье больше не будут расти.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, с декабря 2005-го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% .

Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья Так, если в прошлом декабре значение общегородского индекса стоимости жилья составляло 2,232 доллара за квадратный метр, то в текущем значение этого показателя достигло отметки в 4,193 доллара за метр.

При этом отдельные классы жилья, и в первую очередь недорогое жилье, выросли в цене более чем на 100%. Как отмечают эксперты центра, об этом свидетельствуют, в частности, изменение индекса стоимости дешевого жилья, приведенное ниже, или же исследование рынка новостроек эконом-класса, подорожание которых составило за год с небольшим 130%-150%.

Эксперты подчеркивают, что, говоря о скачке цен на жилье в столице, правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен с середины осени 2005-го по середину осени 2006 года. За этот период прирост общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5%.

Если говорить о стоимости жилья по сегментам, больше всего (на 95%) подорожала плохая панель (квартиры в пятиэтажках и иные квартиры с маленькой кухней) средняя стоимость квадратного метра в такой квартире составила в декабре текущего года 3 тыс. 888 долларов. Обычная панель, то есть квартиры с типовой площадью в домах в 9-14 этажей, подорожала за год на 94,6% до 3 тыс. 961 доллара за квадратный метр. Современная панель (от 16 этажей и квартиры увеличенных площадей) выросла в среднем до 4 тыс.186 долларов за квадратный метр, или на 92,7%.

Так называемый плохой кирпич, а именно квартиры в пятиэтажках и другие квартиры с маленькой кухней, подорожали с декабря прошлого года до 4 тыс. 132 долларов за квадратный метр, что составляет 90,2%.

Сталинки и типовой кирпич (6-11-этажные дома) стали стоить в среднем 4 тыс. 847 долларов за квадрат, подорожав на 88,3%. Если говорить об индексе стоимости жилья, сравнивая квартиры по количеству комнат, то больше всего подорожали многокомнатные квартиры, на 95%, в среднем до 4 тыс. 451 доллара за 1 квадратный метр.

В Москве интенсивнее всего подорожали квартиры в Южном (на 95,9% - в среднем до 3 тыс. 853 долларов за квадратный метр) и Северо-Западном округах (до 4 тыс. 218 долларов, или на 95,8%).

Между тем мэр Москвы Юрий Лужков убежден, что в будущем году цены на жилье расти не будут. Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья, - сказал мэр в интервью Первому каналу.

По мнению столичного мэра, увеличение строительства жилья является фактором снижения цен на недвижимость. Когда мы говорим о жилье и о ценах на жилье, то увеличение производства жилья, строительство жилья - это всегда условие для снижения цен на жилье, особенно когда мы говорим о массовом жилье, о жилье для основного количества, ну, в нашем случае с вами, москвичей, - отметил Лужков.

При этом большая часть экспертов и обозревателей ожидала в 2006 году 20 40% прироста стоимости квартир.